Préstamo FHA: pago inicial, seguro, límites y quién califica

El préstamo FHApréstamo FHAUn préstamo FHA es una hipoteca que te da un prestamista privado y que asegura la Administración Federal de Vivienda (FHA), una agencia del gobierno de Estados Unidos. Ese seguro protege al prestamista si dejas de pagar; por eso el prestamista puede aceptar un pago inicial (enganche) más bajo y un historial de crédito menos perfecto que en un préstamo convencional. La ley federal fija el pago inicial mínimo en 3.5% del valor de la propiedad y pone un tope al monto del préstamo, el límite FHA, que cambia según el condado. A cambio del seguro pagas una prima de seguro hipotecario.Ver la definición completaCerrar es el préstamo hipotecario que muchas familias usan para su primera casa, porque pide poco pago inicial (enganche)pago inicial (enganche)El pago inicial es la parte del precio de la casa que pagas de tu bolsillo al comprar; el préstamo cubre el resto. En muchos países y en el español de Estados Unidos también se le dice enganche, cuota inicial o entrada. Cada tipo de préstamo tiene su propio mínimo: la FHA exige al menos 3.5% del valor, los préstamos VA y USDA pueden no exigir ninguno y los convencionales piden más si quieres evitar el seguro hipotecario privado. Un pago inicial mayor reduce el préstamo, la cuota mensual y el interés total; muchos programas estatales ayudan a reunirlo.Ver la definición completaCerrar y acepta puntajes de crédito más bajos que la mayoría de los préstamos convencionales. Esta guía explica, con las reglas que publica HUD, cuánto tienes que poner, cuánto cuesta el seguro, cuánto puedes pedir en tu condado, qué se revisa en la casa y quién puede pedirlo hoy.

Pago inicial mínimo, con un puntaje de 580 o más

3.5%³

Puntaje desde el que HUD permite el financiamiento máximo

580³

Prima inicial del seguro, sobre el monto base del préstamo

1.75%⁴

Límite FHA más bajo para una casa de una unidad, según el condado

$541,287³

Qué es un préstamo FHA

La FHA (Administración Federal de Vivienda) no te presta el dinero. El préstamo lo da un prestamistaprestamistaEl prestamista (lender) es la institución financiera que te presta el dinero de la hipoteca. La hipoteca es el acuerdo que le da al prestamista el derecho de quedarse con tu casa si no pagas lo que te prestó. Después del cierre es común que otra compañía, el administrador del préstamo (servicer), se encargue de cobrarte y llevar la cuenta; puede ser la misma empresa que te prestó o una distinta. En la Estimación de Préstamo, el nombre del prestamista aparece en la primera página, y en la última aparece como "Lender" con su número NMLS o de licencia.Ver la definición completaCerrar privado, y la FHA lo regula y lo asegura.¹ Ese seguro protege al prestamista si el dueño deja de pagar, y su costo lo pagas tú. Las reglas para calificar suelen ser más flexibles que las de un préstamo convencional. La FHA es parte de HUD, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano.²

Según la CFPB, un préstamo FHA:¹

• permite un pago inicial desde 3.5%;
• acepta puntajes más bajos que la mayoría de los préstamos convencionalespréstamo convencionalUn préstamo convencional es cualquier hipoteca que no está asegurada ni garantizada por el gobierno federal: no es FHA, ni VA, ni USDA. El riesgo lo asume el prestamista o las empresas que compran los préstamos (Fannie Mae y Freddie Mac). Cuando el monto está dentro del límite de préstamo conforme se le llama "conforme"; si lo supera, es un préstamo "jumbo". Suele pedir un puntaje de crédito más alto que un préstamo FHA y, si tu pago inicial es menor del 20% del precio, normalmente te exigen un seguro hipotecario privado (PMI) hasta que acumules suficiente valor en la casa.Ver la definición completaCerrar;
• tiene un monto máximo que cambia según el condado;
• siempre lleva seguro hipotecario.

¿Sale más barato que un convencional? Depende de ti. La CFPB dice que, con buen crédito y un pago inicial mediano (de 10 a 15 por ciento), el FHA suele costar más. Con un puntaje más bajo o un pago inicial pequeño, muchas veces es la opción más barata. No hay una regla fija: pide cotizaciones de las dos opciones y compara el costo total.¹ La guía del préstamo convencional explica la otra mitad de la comparación, y tipos de préstamos hipotecarios pone los cuatro tipos lado a lado.

Pago inicial y puntaje: lo que pide HUD

HUD publica sus reglas en el Manual 4000.1. Lo que pones de tu bolsillo se llama inversión mínima requerida (MRI)inversión mínima requerida (MRI) de la FHALa inversión mínima requerida (MRI, por sus siglas en inglés) es el dinero en efectivo, o su equivalente, que tienes que aportar tú al comprar con un préstamo FHA. La ley federal la fija en al menos 3.5% del valor ajustado de la propiedad, que es el menor entre el precio de compra (menos los incentivos para comprar) y el valor del avalúo. Ese dinero no puede venir del vendedor, de nadie que gane con la venta ni de alguien a quien ellos le devuelvan el dinero. No es todo lo que pagas: lo que aportas en total también incluye los costos de cierre a tu cargo.Ver la definición completaCerrar: al menos 3.5% del “valor ajustado”. En una compra, ese valor es el menor entre el precio (menos los incentivos que te den para comprar) y el valor de la casa. El préstamo puede llegar hasta el 96.5% de ese valor, es decir, la relación préstamo-valorrelación préstamo-valor (LTV)La relación préstamo-valor (LTV, por sus siglas en inglés) compara el monto de tu hipoteca con el valor de la propiedad según el avalúo. Se expresa como porcentaje: un préstamo que cubre casi todo el valor tiene un LTV alto; uno con un pago inicial grande, un LTV bajo. Los prestamistas la usan para medir el riesgo: a mayor LTV, más estrictos los requisitos y más probable que te pidan seguro hipotecario. Con el tiempo, al pagar principal o si la casa sube de valor, tu LTV baja, y eso puede permitirte cancelar el PMI en un préstamo convencional.Ver la definición completaCerrar máxima.³ En una casa de $332,700, el valor típico en Estados Unidos, el 3.5% son $11,645.

Tu puntaje de créditopuntaje de créditoEl puntaje de crédito es un número que predice qué tan probable es que pagues un préstamo a tiempo. Se calcula con la información de tu informe de crédito: si pagas puntual, cuánto debes frente a tus límites, cuánto tiempo llevas usando crédito y cuántas cuentas nuevas abriste. FICO es una marca de puntaje; VantageScore es otra, y cada prestamista decide cuál usa. Un puntaje más alto suele traer una tasa de interés más baja y más opciones de préstamo; cada programa publica el mínimo que acepta. Puedes revisar tu informe gratis y corregir errores.Ver la definición completaCerrar decide cuánto te pueden prestar. HUD usa un “puntaje mínimo de decisión”: si tu informe trae tres puntajes, cuenta el del medio; si trae dos distintos, cuenta el más bajo. Si piden el préstamo varias personas, cuenta el más bajo de todos.³

Tu puntaje	Lo que permite FHA
580 o más	Financiamiento máximo: pago inicial desde 3.5%
De 500 a 579	Préstamo de hasta 90% del valor: pones al menos 10%
Menos de 500	No eres elegible
Sin puntaje (historial no tradicional o insuficiente)	Financiamiento máximo, pero tu préstamo se revisa a mano

Esa tabla resume el manual de HUD.³ Si tu préstamo se revisa a mano (suscripción manualsuscripción manual (manual underwriting)La suscripción manual (manual underwriting) es cuando el prestamista evalúa tu solicitud de hipoteca revisando él mismo tu crédito, ingresos, ahorros y deudas, en vez de basarse en la recomendación de un sistema automático. Fannie Mae permite las dos formas: su sistema automático (Desktop Underwriter) o la suscripción manual. En los préstamos FHA, HUD exige suscripción manual cuando el sistema automático da un resultado “Refer” o cuando el caso se tiene que bajar a revisión manual, y también para quienes no tienen puntaje de crédito y usan crédito no tradicional. Las reglas pueden ser más estrictas: en Fannie Mae, el máximo de relación deuda-ingreso es más bajo.Ver la definición completaCerrar), HUD pone topes a tu relación deuda-ingreso (DTI)relación deuda-ingreso (DTI)La relación deuda-ingreso (DTI, por sus siglas en inglés) es la suma de todos tus pagos mensuales de deudas dividida entre tu ingreso bruto mensual, es decir, antes de impuestos. Si pagas al mes cierta cantidad entre carro, tarjetas, préstamos de estudiante y la hipoteca que pides, y ganas el triple, tu DTI es de un tercio. Los prestamistas la usan para medir si puedes con la cuota; cada tipo de préstamo y cada prestamista fija su propio límite, y los programas de ayuda suelen publicar el suyo. Bajar deudas antes de solicitar mejora tu DTI.Ver la definición completaCerrar. Con un puntaje menor de 580 o sin puntaje, el pago de la casa no puede pasar del 31% de tu ingreso y el total de tus pagos fijos, del 43%.³ La guía DTI: qué es y cómo bajarlo explica cómo se calcula, y la de crédito alternativo para hipotecas explica qué historial sirve si no tienes puntaje.

¿De dónde puede salir el dinero? Tu inversión mínima no puede venir del vendedor ni de nadie que gane con la venta. Sí puede ser un regalo de un familiar, de tu empleador o tu sindicato, de un amigo cercano con un interés documentado, de una organización benéfica o de un programa del gobierno que ayuda a comprar casa.³ La guía de regalos de dinero de familiares explica los papeles. Muchos programas de ayuda para el pago inicialayuda para el pago inicial (DPA)La ayuda para el pago inicial (DPA, por sus siglas en inglés) es dinero que un programa público o sin fines de lucro aporta para tu enganche y a veces para tus costos de cierre. Muchos estados, gobiernos locales y organizaciones sin fines de lucro ofrecen programas para hacer más alcanzable la compra; la mayoría se dirige a familias de ingresos bajos y moderados que compran su primera casa, y algunos a maestros, bomberos y otros empleados públicos. La ayuda puede ser un subsidio que no se devuelve, un segundo préstamo sin pagos que se perdona con los años o que se paga al vender, y muchos se combinan con un préstamo FHA o convencional normal.Ver la definición completaCerrar se pueden usar con un préstamo FHA.¹¹

¿Y los costos de cierre? El vendedor, los agentes y otras partes interesadas pueden aportar hasta 6% del precio de venta para tus costos de cierre, prepagos y puntos. Lo que pase de ese tope cuenta como un incentivo para comprar, y nada de ese dinero puede usarse para tu inversión mínima.³

El seguro hipotecario de FHA (MIP)

Todo préstamo FHA lleva seguro hipotecarioseguro hipotecarioEl seguro hipotecario protege al prestamista, no a ti, si te atrasas en los pagos del préstamo. Lo pagas tú, como parte de la cuota mensual y a veces también como un cargo al inicio. Existe porque permite que el prestamista acepte un pago inicial más bajo. En un préstamo FHA se llama prima de seguro hipotecario (MIP) y la cobra la FHA; en un préstamo convencional con poco enganche se llama seguro hipotecario privado (PMI) y lo da una aseguradora privada. Las reglas para dejar de pagarlo son distintas en cada caso.Ver la definición completaCerrar, llamado MIPprima de seguro hipotecario de la FHA (MIP)La prima de seguro hipotecario de la FHA (MIP, por sus siglas en inglés) es lo que pagas por el seguro que la FHA exige en todos sus préstamos. Ese seguro protege al prestamista, no a ti, si te atrasas. Tiene dos partes: una prima inicial (upfront MIP o UFMIP), que pagas con los costos de cierre o puedes sumar al préstamo, y una prima anual que se cobra dentro de tu pago mensual. La ley federal autoriza a HUD a cobrar las dos y les pone un tope. Según la CFPB, cuesta lo mismo sin importar tu puntaje de crédito. Si sumas la prima inicial al préstamo, el monto y el costo total suben.Ver la definición completaCerrar. La CFPB aclara que protege al prestamista, no a ti, y que sube el costo de tu préstamo.⁶ Tiene dos partes:

1. Prima inicial (UFMIP). Es 1.75% del monto base del préstamo.⁴ Se puede sumar al préstamo,³ pero entonces suben el monto y el costo total.⁶
2. Prima anual. Se paga mes a mes, dentro de tu pago. Su tasa y su duración dependen de la relación préstamo-valor, del monto base y del plazo.³

En un préstamo de más de 15 años cuyo monto base no pasa del umbral de HUD, la prima anual queda así. HUD fijó ese umbral en el límite de préstamo conformelímite de préstamo conformeEl límite de préstamo conforme es el monto máximo de una hipoteca que Fannie Mae y Freddie Mac pueden comprar a los bancos. Esas dos empresas respaldan la mayoría de los préstamos convencionales, así que un préstamo dentro del límite ("conforme") suele conseguir mejores condiciones que uno más grande ("jumbo"). La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) lo fija cada año con la fórmula de la ley HERA, y las zonas de precios altos tienen un límite mayor. El límite FHA de cada condado se calcula a partir de este número.Ver la definición completaCerrar nacional; por encima, las primas son más altas, y en los préstamos de 15 años o menos son más bajas.⁴

Tu pago inicial	Préstamo-valor (LTV)	Prima anual	Cuánto dura
10% o más	90% o menos	50 puntos básicos (0.50%)	11 años
De 5% a menos de 10%	Más de 90% hasta 95%	50 puntos básicos (0.50%)	Todo el préstamo
Menos de 5%	Más de 95%	55 puntos básicos (0.55%)	Todo el préstamo

Según la CFPB, el seguro FHA cuesta lo mismo sin importar tu puntaje, con solo un pequeño aumento si pones menos de 5%. En un préstamo convencional, el seguro privado (PMIseguro hipotecario privado (PMI)El seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) es un tipo de seguro hipotecario que te pueden exigir en un préstamo convencional cuando tu pago inicial es menor del 20% del precio de compra. Protege al prestamista, no a ti, si dejas de pagar. Normalmente se paga cada mes dentro de la cuota, y el costo depende de tu puntaje de crédito y de cuánto diste de enganche. A diferencia del seguro de la FHA, el PMI se puede cancelar cuando tu saldo baja lo suficiente respecto del valor de la casa; el prestamista debe explicarte las reglas.Ver la definición completaCerrar) cambia con tu pago inicial y tu puntaje, y para quien tiene buen crédito suele ser más barato que el de FHA.⁶

Cuánto dura la prima anual, según tu pago inicial

Préstamo-valor de 90% o menos

Pones 10% o más

• La prima anual se cobra durante 11 años.⁴
• En un préstamo de más de 15 años, son 50 puntos básicos al año.⁴
• Con un puntaje de 500 a 579, este es el mínimo que te piden.³

Préstamo-valor de más de 90%

Pones menos de 10%

• La prima anual dura todo el préstamo.⁴
• Con menos de 5% de pago inicial, la prima sube un poco.⁶
• Es la opción del pago inicial mínimo de 3.5%.³

Si te preguntas cuándo termina tu seguro FHA, la CFPB dice que lo consultes con tu administrador del préstamo.⁷

Ejemplo con números reales

Lo que cuesta al mes un préstamo FHA en una casa típica

Con el valor típico de una casa en Estados Unidos, el pago inicial mínimo y la tasa promedio a 30 años de 7.18% (5 de noviembre de 2026).

Precio de la casa (valor típico en EE. UU.)

$332,700

Pago inicial mínimo (3.5%)

$11,645

Prima inicial (1.75%), sumada al préstamo

$5,618

Préstamo con la prima inicial

$326,674

Capital e intereses al mes

$2,213

Prima anual de FHA, la parte del mes

$147

Impuesto a la propiedad y seguro de la casa, al mes

$261 y $139

Pago mensual estimado

$2,759

Es un ejemplo con números nacionales; el seguro de la casa es un estimado de ejemplo.⁴³ Tu tasa, tus impuestos y tu seguro serán otros: pon los tuyos en la calculadora.

Haz la cuenta con tus númerosCalculadora de hipoteca

Cuánto puedes pedir: el límite FHA de tu condado

El límite FHAlímite FHAEl límite FHA es el monto máximo de hipoteca que la Administración Federal de Vivienda puede asegurar en un condado o área metropolitana. La ley lo calcula a partir del precio mediano de las casas de la zona: en general es el 115% de ese precio, pero nunca menos de un piso nacional (65% del límite conforme) ni más de un techo nacional (150% de ese límite). Por eso los condados caros tienen límites más altos. Hay un límite distinto para casas de una, dos, tres y cuatro unidades. HUD publica los límites cada año y nosotros los mostramos para cada condado.Ver la definición completaCerrar es el monto más alto que FHA asegura en tu zona. Un préstamo FHA no puede pasar de ese límite, y en la mayoría de los programas el préstamo máximo es el menor entre el límite del área y el porcentaje del valor que permite HUD.³ La ley lo fija a partir de los precios de cada área: para una casa de una unidad, el 115% del precio mediano de las casas del área, con un piso y un techo que fija la misma ley.⁸

HUD calcula los límites por área metropolitana y por condado, y publica límites nuevos para cada año calendario. Cada límite queda en el de las zonas de bajo costo, en el de las de alto costo o entre los dos.³ En los datos que publicamos, el límite para una casa de una unidad va de $541,287 en los condados de menor costo a $1,299,500 en los de mayor costo.

Si la casa tiene de 2 a 4 unidades (por ejemplo, un dúplex donde vives en una y rentas la otra), el límite es más alto. Pero el edificio no puede tener más de cuatro unidades y tienes que comprarlo completo.⁹ Busca el límite de tu condado en nuestra página de límites FHA, o en la herramienta de HUD que explica la CFPB.⁹

El límite FHA y el valor típico de una casa, por estado

Estado	Límite FHA (1 unidad)	Valor típico de una casa
Alabama	$541,287	$209,900
Alaska	$541,287 – $596,850	$352,900
Arizona	$541,287 – $609,500	$394,500
Arkansas	$541,287	$188,000
California	$541,287 – $1,249,125	$734,700
Carolina del Norte	$541,287 – $805,000	$288,900
Carolina del Sur	$541,287 – $690,000	$259,000
Colorado	$541,287 – $1,249,125	$539,400
Connecticut	$541,287 – $977,500	$366,900
Dakota del Norte	$541,287	$249,900
Dakota del Sur	$541,287 – $541,650	$257,400
Delaware	$541,287 – $630,200	$352,000
Distrito de Columbia	$1,249,125	$737,100
Florida	$541,287 – $990,150	$359,000
Georgia	$541,287 – $718,750	$303,300
Hawái	$586,500 – $1,299,500	$839,100
Idaho	$541,287 – $1,249,125	$418,600
Illinois	$541,287	$263,300
Indiana	$541,287	$218,200
Iowa	$541,287	$208,000
Kansas	$541,287	$217,200
Kentucky	$541,287	$205,600
Luisiana	$541,287	$216,500
Maine	$541,287 – $615,250	$296,600
Maryland	$541,287 – $1,249,125	$419,900
Massachusetts	$541,287 – $1,249,125	$562,100
Míchigan	$541,287	$231,600
Minnesota	$541,287 – $552,000	$329,300
Misisipi	$541,287	$169,800
Misuri	$541,287	$230,300
Montana	$541,287 – $754,400	$375,800
Nebraska	$541,287 – $603,750	$238,600
Nevada	$541,287 – $736,000	$435,400
Nueva Jersey	$541,287 – $1,249,125	$454,400
Nueva York	$541,287 – $1,249,125	$423,800
Nuevo Hampshire	$541,287 – $962,550	$402,500
Nuevo México	$541,287 – $692,300	$248,100
Ohio	$541,287 – $591,100	$214,800
Oklahoma	$541,287	$199,800
Oregón	$541,287 – $762,450	$477,600
Pensilvania	$541,287 – $630,200	$254,500
Puerto Rico	$541,287 – $690,000	$131,500
Rhode Island	$787,750	$404,200
Tennessee	$541,287 – $1,029,250	$286,700
Texas	$541,287 – $813,050	$283,800
Utah	$541,287 – $1,163,800	$489,400
Vermont	$541,287 – $575,000	$316,600
Virginia	$541,287 – $1,249,125	$383,700
Virginia Occidental	$541,287 – $1,249,125	$162,600
Washington	$541,287 – $1,063,750	$564,600
Wisconsin	$541,287 – $552,000	$266,500
Wyoming	$541,287 – $1,249,125	$309,700

Cuando hay un rango, va del condado con el límite más bajo al del más alto.³ Fuente: HUD · Oficina del Censo (ACS)

La casa también tiene que calificar

En un préstamo FHA, el avalúo (tasación)avalúoEl avalúo (en algunos países, tasación) es un documento escrito que da la opinión de un valuador profesional sobre cuánto vale una propiedad. El prestamista lo pide antes de aprobar la hipoteca, porque la casa es la garantía del préstamo y no quiere prestar más de lo que vale. Si el avalúo sale por debajo del precio que acordaste, el banco calcula el préstamo sobre el valor menor y tendrás que cubrir la diferencia, renegociar el precio o retirarte si tu contrato lo permite. El avalúo no es lo mismo que la inspección: mide valor, no el estado de la casa.Ver la definición completaCerrar también revisa la casa. HUD pide que toda casa asegurada por FHA sea segura, sólida y protegida: son los Requisitos Mínimos de la Propiedad (MPR). Las casas nuevas además deben cumplir los Estándares Mínimos de la Propiedad (MPS). Si la casa no cumple, el tasador anota las reparaciones necesarias y su costo estimado. Si hay defectos que no se pueden corregir, el prestamista debe rechazar la casa; si se pueden corregir, solo la aprueba después de confirmar que se arreglaron.³

¿Qué cuenta como defecto? La construcción defectuosa, el hundimiento continuo, la humedad excesiva, las filtraciones, la podredumbre, las termitas y los riesgos ambientales, entre otros. Si el tasador no puede confirmar que la casa cumple, puede pedirse una inspección de alguien calificado: por ejemplo, por agua estancada contra los cimientos, sistemas eléctricos o de plomería defectuosos, señales de plagas o un techo con filtraciones o gastado.³

Tienes que vivir en la casa. Al menos un prestatario debe mudarse dentro de los 60 días después de firmar y tener la intención de vivir ahí al menos un año. FHA no asegura más de una casa como residencia principal de la misma persona, salvo excepciones, ni un préstamo pensado para comprar casas de inversión.³

Quién puede pedirlo hoy: residencia y Seguro Social

No hace falta ser ciudadano para un préstamo FHA. Pero cada prestatario debe darle al prestamista evidencia de un número de Seguro Social válido, con algunas excepciones, como quienes trabajan para el Banco Mundial o una embajada extranjera.³

La residencia cambió en 2025. Con la Carta Hipotecaria 2025-09, para los números de caso asignados desde el 25 de mayo de 2025, HUD eliminó la elegibilidad de los residentes no permanentes. Hoy pueden calificar, además de los ciudadanos:⁵

• Los residentes permanentes legales, con los mismos requisitos, términos y condiciones que un ciudadano. Tu expediente debe incluir la evidencia de tu residencia, que da USCIS.
• Los ciudadanos de Micronesia, las Islas Marshall y Palaos, con evidencia de su ciudadanía.

Una tarjeta del Seguro Social no basta para probar tu estatus migratorio o de trabajo.⁵ Si solo tienes ITINITIN (número de identificación personal del contribuyente)El ITIN es un número de nueve dígitos que emite el IRS, la agencia de impuestos federal, a las personas que necesitan un número de identificación de contribuyente para declarar impuestos y no pueden obtener un número de Seguro Social. Sirve solo para fines tributarios: no autoriza a trabajar en Estados Unidos, no da derecho a beneficios del Seguro Social ni al crédito tributario por ingreso del trabajo, y no define tu estatus migratorio. Se solicita con el Formulario W-7 y caduca si no se usa por varios años. Algunos prestamistas aceptan el ITIN para dar una hipoteca.Ver la definición completaCerrar, la guía de préstamos con ITIN explica qué opciones existen.

Si compras con familia. Todos los prestatarios, vivan o no en la casa, quedan en el título, firman el pagaré y firman los documentos de la hipoteca. Un cosignatariocosignatarioUn cosignatario (co-signer) es una persona que firma el préstamo o la cuenta de crédito de otra para respaldarla, y con eso queda responsable de la deuda. Si quien pidió el préstamo no paga, el acreedor puede cobrarle al cosignatario hasta la deuda completa, más cargos por atraso o de cobranza, sin intentar cobrarle primero al deudor, y el atraso puede aparecer en su historial de crédito. Una regla federal de la FTC pide que, antes de firmar, reciba un aviso por escrito que explica estos riesgos. En una hipoteca, según Fannie Mae, el cosignatario firma el pagaré y responde por la deuda junto con quien pide el préstamo, pero no es dueño de la casa según el título.Ver la definición completaCerrar responde por la deuda y firma el pagaré, pero no es dueño. Y un co-prestatarioco-prestatario (co-borrower)Un co-prestatario (co-borrower) es una persona que pide la hipoteca contigo, firma el pagaré y responde por la deuda igual que tú. En un préstamo FHA, todos los prestatarios y co-prestatarios, vivan o no en la casa, deben quedar en el título a su nombre o en un fideicomiso en vida, quedar obligados por el pagaré y firmar los documentos de garantía. No es lo mismo que un cosignatario: según Fannie Mae, el cosignatario firma el pagaré y responde por la deuda, pero no tiene parte de la casa en el título. Los co-prestatarios que no van a vivir en la casa tienen reglas propias.Ver la definición completaCerrar o cosignatario que no vivirá en la casa debe ser ciudadano o tener su residencia principal en Estados Unidos.³ La guía de comprar con tu familia explica cómo cuenta el ingreso de cada uno.

Esta sección describe la regla vigente al verificar la guía. Las reglas de residencia pueden cambiar: revisa la fecha de verificación de arriba.

Cómo pedir un préstamo FHA, paso a paso

Del puntaje a las llaves

1. 1. Revisa tu crédito

   Antes de buscar casa

   Revisa tus informes. Si el prestamista ve tres puntajes, HUD usa el del medio; si ve dos distintos, el más bajo.³

   Pruébalo con tus númerosPlan de crédito

2. 2. Junta tus papeles

   Antes de solicitar

   Prueba de tu número de Seguro Social, talones de pago, formularios W-2 y declaraciones de impuestos.³

   Pruébalo con tus númerosLista de documentos

3. 3. Busca prestamistas aprobados por FHA

   Antes de hacer una oferta

   HUD publica una lista de prestamistas FHA. Pide cotizaciones a varios.²

4. 4. Compara las Estimaciones de Préstamo

   A más tardar 3 días hábiles después de solicitar

   Todos usan el mismo formulario: compara la tasa, el MIP y los costos de cierre.¹⁰

   Pruébalo con tus númerosComparar préstamos

5. 5. Haz tu oferta y contrata tu inspección

   Al firmar el contrato

   El prestamista debe haberte dado el formulario HUD-92564-CN desde el primer contacto.³

6. 6. El avalúo revisa la casa

   Antes del cierre

   Si hay reparaciones, se tienen que hacer antes de que el prestamista apruebe la casa.³

7. 7. Firmas y te mudas

   Dentro de los 60 días después de firmar

   Al menos un prestatario debe vivir en la casa por lo menos un año.³

   Pruébalo con tus númerosCostos de cierre

Para encontrar prestamistas, la CFPB dice que HUD publica una lista de prestamistas FHA y atiende preguntas en el (800) 225-5342.² Pide la Estimación de PréstamoEstimación de Préstamo (Loan Estimate)La Estimación de Préstamo (Loan Estimate) es un formulario de tres páginas que recibes del prestamista a los pocos días de solicitar una hipoteca. Resume, con el mismo formato en todos los bancos, los términos del préstamo que te ofrecen: monto, tasa de interés, si la cuota puede cambiar, el pago mensual estimado con impuestos y seguro, los costos de cierre detallados y cuánto dinero necesitas llevar al cierre. Como todos usan el mismo formulario, sirve para comparar ofertas lado a lado. No te obliga a nada: pedirla no es aceptar el préstamo.Ver la definición completaCerrar a varios: el prestamista debe dártela dentro de los tres días hábiles después de tu solicitud, y recibirla no quiere decir que el préstamo esté aprobado.¹⁰ Las guías de cómo elegir un prestamista y de costos de cierre te ayudan a comparar.

Si este es tu caso

Compras por primera vez

Muchos programas estatales y locales ayudan con el pago inicial y se pueden usar con un FHA.¹¹ Busca los de tu estado en programas de ayuda.

No tienes puntaje de crédito

Puedes recibir el financiamiento máximo, pero tu préstamo se revisa a mano³ y tus pagos no pueden pasar de los topes de 31% y 43%.³

Compras con tu familia

Todos los prestatarios quedan en el título,³ y un familiar puede regalarte el pago inicial.³

Tienes ITIN o un permiso temporal

FHA ya no acepta residentes no permanentes.⁵ La guía de préstamos con ITIN explica otras opciones.

Un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD puede revisar contigo si las condiciones de una oferta FHA encajan con tus objetivos, muchas veces gratis o a bajo costo.¹³

Errores comunes

• Error: Pensar que la FHA te presta el dinero.

  Mejor: El préstamo lo da un prestamista privado: compara varias ofertas.¹

• Error: Dar por hecho que el MIP se quita solo, como el PMI.

  Mejor: Con menos de 10% de pago inicial, la prima anual dura todo el préstamo.⁴

• Error: Pedirle al vendedor que ponga tu pago inicial.

  Mejor: El vendedor puede ayudar con costos de cierre, hasta 6% del precio, pero no con tu inversión mínima.³

• Error: Confiar en que el avalúo revisó todo.

  Mejor: El avalúo busca que la casa sea segura y sólida; pide además tu propia inspección.³

• Error: Mostrar tu tarjeta del Seguro Social como prueba de tu estatus.

  Mejor: No basta: el prestamista pide la evidencia de residencia permanente que da USCIS.⁵

• Error: Buscar casas por encima del límite de tu condado.

  Mejor: Revisa el límite FHA antes de hacer ofertas.⁹

Qué hacer esta semana

1. Revisa tus informes de crédito con la guía cómo leer tu reporte de crédito; recuerda que HUD usa el puntaje del medio de los tres que vea el prestamista.³
2. Busca el límite FHA de tu condado en límites FHA.³
3. Calcula tu pago con el seguro incluido en la calculadora de hipoteca.⁴
4. Pregunta por programas de ayuda para el pago inicial que se usen con FHA.¹¹
5. Pide Estimaciones de Préstamo a varios prestamistas FHA y compáralas.¹⁰
6. Si quieres revisar tus números con alguien, un consejero de vivienda aprobado por HUD da consejo independiente, muchas veces gratis o a bajo costo.¹³