Préstamo convencional: 3% de pago inicial, PMI y puntaje

El préstamo convencionalpréstamo convencionalUn préstamo convencional es cualquier hipoteca que no está asegurada ni garantizada por el gobierno federal: no es FHA, ni VA, ni USDA. El riesgo lo asume el prestamista o las empresas que compran los préstamos (Fannie Mae y Freddie Mac). Cuando el monto está dentro del límite de préstamo conforme se le llama "conforme"; si lo supera, es un préstamo "jumbo". Suele pedir un puntaje de crédito más alto que un préstamo FHA y, si tu pago inicial es menor del 20% del precio, normalmente te exigen un seguro hipotecario privado (PMI) hasta que acumules suficiente valor en la casa.Ver la definición completaCerrar es el tipo de hipotecahipotecaUna hipoteca es un acuerdo entre tú y un prestamista (un banco, una cooperativa de crédito o una financiera) que le da al prestamista el derecho de quedarse con tu propiedad si no pagas el dinero que te prestó, más los intereses. Se usa para comprar una casa o para pedir dinero prestado contra el valor de una casa que ya es tuya. En Estados Unidos, "hipoteca" y "préstamo hipotecario" se usan como sinónimos. Lo pagas en cuotas mensuales que incluyen el principal (el dinero prestado) y los intereses, y muchas veces también los impuestos y el seguro.Ver la definición completaCerrar más común, y no siempre pide 20% de entrada. Esta guía explica, con las reglas que publican Fannie Mae, Freddie Mac y la ley federal, cuánto pago inicial (enganche)pago inicial (enganche)El pago inicial es la parte del precio de la casa que pagas de tu bolsillo al comprar; el préstamo cubre el resto. En muchos países y en el español de Estados Unidos también se le dice enganche, cuota inicial o entrada. Cada tipo de préstamo tiene su propio mínimo: la FHA exige al menos 3.5% del valor, los préstamos VA y USDA pueden no exigir ninguno y los convencionales piden más si quieres evitar el seguro hipotecario privado. Un pago inicial mayor reduce el préstamo, la cuota mensual y el interés total; muchos programas estatales ayudan a reunirlo.Ver la definición completaCerrar necesitas, qué puntaje piden, cuánto puedes pedir, cómo funciona el seguro privado (PMI) y cuándo te lo quitan.

Pago inicial desde el que empiezan HomeReady y Home Possible

3%³

Puntaje mínimo con tasa fija, si el préstamo se revisa a mano

620⁶

Por encima de esta relación préstamo-valor, se exige seguro hipotecario

80%⁸

Del valor original, donde el PMI termina solo si vas al día

78%¹¹

Qué es un préstamo convencional

“Convencional” solo quiere decir que el préstamo no es parte de un programa del gobierno, como FHA, VA o USDA. Según la CFPB, suelen costar menos que los FHA, pero pueden ser más difíciles de obtener.¹

Hay dos grandes grupos:

• Préstamos conformes. Tienen un monto máximo que fija el gobierno, y sus demás reglas las ponen Fannie Mae o Freddie Mac, las empresas que respaldan estos préstamos.¹ Por ley, las dos solo pueden comprar préstamos por debajo de ese monto.²
• Préstamos no conformes, como el préstamo jumbopréstamo jumboUn préstamo jumbo es una hipoteca cuyo monto pasa el límite de préstamo conforme. Ese límite es lo máximo que, por ley, Fannie Mae y Freddie Mac (las dos empresas que les compran hipotecas a los prestamistas) pueden comprar. Lo fijan cada año ellas y su regulador, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), y es más alto en los condados caros. Un préstamo puede pasar ese límite, pero entonces se llama jumbo. Según la CFPB, conseguir un préstamo jumbo puede costar más que uno conforme, y para contar como hipoteca calificada (QM) debe cumplir requisitos especiales.Ver la definición completaCerrar. En los jumbo, cada prestamista pone sus reglas, y por lo general piden buen crédito y un pago inicial alto.¹

¿Convencional o FHApréstamo FHAUn préstamo FHA es una hipoteca que te da un prestamista privado y que asegura la Administración Federal de Vivienda (FHA), una agencia del gobierno de Estados Unidos. Ese seguro protege al prestamista si dejas de pagar; por eso el prestamista puede aceptar un pago inicial (enganche) más bajo y un historial de crédito menos perfecto que en un préstamo convencional. La ley federal fija el pago inicial mínimo en 3.5% del valor de la propiedad y pone un tope al monto del préstamo, el límite FHA, que cambia según el condado. A cambio del seguro pagas una prima de seguro hipotecario.Ver la definición completaCerrar? Depende de tu crédito y de tu ahorro. Según la CFPB, el seguro privado de un convencional cambia con tu pago inicial y tu puntaje, y para quien tiene buen crédito suele ser más barato que el de FHA; además, en ciertas circunstancias se puede cancelar.¹⁰ La guía del préstamo FHA explica la otra opción, y la CFPB recomienda no decidir antes de tener las Estimaciones de Préstamo oficiales.¹

Cuánto puedes pedir: el límite conforme

Por ley, Fannie Mae y Freddie Mac solo pueden comprar préstamos por debajo de un monto llamado límite de préstamo conformelímite de préstamo conformeEl límite de préstamo conforme es el monto máximo de una hipoteca que Fannie Mae y Freddie Mac pueden comprar a los bancos. Esas dos empresas respaldan la mayoría de los préstamos convencionales, así que un préstamo dentro del límite ("conforme") suele conseguir mejores condiciones que uno más grande ("jumbo"). La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) lo fija cada año con la fórmula de la ley HERA, y las zonas de precios altos tienen un límite mayor. El límite FHA de cada condado se calcula a partir de este número.Ver la definición completaCerrar. Por encima, el préstamo es jumbo. La ley de 2008 conocida como HERA fijó una fórmula permanente para calcularlo, y cuatro zonas de alto costo (Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes) tienen límites más altos.²

En los datos que publicamos, el límite para una casa de una unidad va de $832,750 en los condados de menor costo a $1,299,500 en los de mayor costo. Busca el de tu condado en nuestra página de límites conformes. Si el préstamo que necesitas pasa ese límite, estás en terreno jumbo: compara las reglas de varios prestamistas.¹

Pago inicial bajo: HomeReady y Home Possible

No necesitas 20% para un convencional. Fannie Mae y Freddie Mac tienen programas para ingresos bajos y moderados que empiezan en 3%.³⁵

HomeReady (Fannie Mae). Es un convencional con reglas más flexibles para quien cumple un límite de ingreso: tu ingreso anual no puede pasar del 80% del ingreso medio del área (AMI)ingreso medio del área (AMI)El ingreso medio del área (AMI, por sus siglas en inglés) es el ingreso familiar mediano de una zona, que HUD calcula cada año para cada área metropolitana y condado. Los programas de vivienda lo usan como vara: según la regla federal, una familia es de ingresos bajos cuando no gana más del 80% del ingreso mediano de su área, y de ingresos muy bajos cuando no pasa del 50%, ajustado por el tamaño de la familia. Los programas estatales de ayuda para el pago inicial y los vales de Sección 8 publican sus límites como un porcentaje del AMI, así que el mismo sueldo puede calificar en un condado y no en el vecino.Ver la definición completaCerrar donde está la casa. Sirve para una casa de una a cuatro unidades donde vas a vivir. Para financiar más del 95% (hasta 97%), el préstamo tiene que ser de tasa fija a 30 años o menos, en una casa de una unidad, y evaluado con DU, el sistema automático de Fannie Mae. Si todos los que vivirán en la casa compran por primera vez, se pide un curso para compradorescurso para compradores de viviendaUn curso para compradores de vivienda (homebuyer education) es una clase con un programa fijo que explica el proceso de comprar casa, cómo mantenerla, cómo hacer un presupuesto y por qué importa el buen crédito. Puede ser en grupo, en persona, por internet o por teléfono. No es lo mismo que la consejería de vivienda, que es atención individual con un plan de acción para tu caso. Algunos préstamos y algunos programas de ayuda para el pago inicial exigen terminar un curso antes del cierre, sobre todo a compradores por primera vez. Al terminar recibes un certificado.Ver la definición completaCerrar.³ Si el préstamo se revisa a mano, el máximo baja a 95%.⁴

Home Possible (Freddie Mac). Es una hipoteca de pago inicial bajo para ingresos bajos y muy bajos: pago inicial de 3%, ingreso de hasta el 80% del AMI y un máximo de 97% del valor en una casa de una unidad. El pago inicial puede venir de la familia, de programas de tu empleador, de un segundo préstamo de ayuda o de tu propio trabajo en la construcción (sweat equity). Freddie Mac tiene una herramienta para revisar el límite de ingreso de cada propiedad.⁵

HomeReady y Home Possible, lado a lado

Fannie Mae

HomeReady

• Desde 3% de pago inicial, con tasa fija y casa de una unidad.³
• Ingreso de hasta el 80% del ingreso medio del área.³
• La renta que te pagan quienes viven contigo puede contar como ingreso, hasta 30%.⁴
• Curso para compradores si todos compran por primera vez.³

Freddie Mac

Home Possible

• Pago inicial de 3%, de varias fuentes, incluida tu familia.⁵
• Ingreso de hasta el 80% del ingreso medio del área.⁵
• Hasta 97% del valor en una casa de una unidad.⁵
• El seguro se puede cancelar cuando el saldo baja del 80% del avalúo.⁵

Tu prestamista decide cuál ofrece: pregunta por los dos y pide la Estimación de Préstamo de cada uno.²⁰

Ejemplo con números reales

El pago inicial de una casa típica con un convencional

Con el valor típico de una casa en Estados Unidos.

Precio de la casa (valor típico en EE. UU.)

$332,700

Pago inicial mínimo con HomeReady o Home Possible (3%)

$9,981

Pago inicial para no pagar PMI (20%)

$66,540

Es un ejemplo con números nacionales.³ Con menos de 20% de pago inicial pagas PMI, pero puedes pedir que lo quiten más adelante.⁹ Calcula cuánto tiempo te toma ahorrar con tus números.

Haz la cuenta con tus númerosPlan de ahorro para el pago inicial

Puntaje de crédito y deudas

El puntaje. Fannie Mae fija el mínimo según cómo se revise tu préstamo. Si se revisa a mano (suscripción manualsuscripción manual (manual underwriting)La suscripción manual (manual underwriting) es cuando el prestamista evalúa tu solicitud de hipoteca revisando él mismo tu crédito, ingresos, ahorros y deudas, en vez de basarse en la recomendación de un sistema automático. Fannie Mae permite las dos formas: su sistema automático (Desktop Underwriter) o la suscripción manual. En los préstamos FHA, HUD exige suscripción manual cuando el sistema automático da un resultado “Refer” o cuando el caso se tiene que bajar a revisión manual, y también para quienes no tienen puntaje de crédito y usan crédito no tradicional. Las reglas pueden ser más estrictas: en Fannie Mae, el máximo de relación deuda-ingreso es más bajo.Ver la definición completaCerrar), pide al menos 620 con tasa fija y 640 con tasa ajustablehipoteca de tasa ajustable (ARM)Una hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) es un préstamo cuya tasa de interés puede cambiar, normalmente siguiendo un índice del mercado. Suele empezar con una tasa fija por un periodo inicial (por ejemplo, los primeros años) y después se ajusta cada cierto tiempo, así que tu cuota puede subir o bajar. El contrato fija topes a cuánto puede subir en cada ajuste y en total. Antes de aceptar una, revisa en la Estimación de Préstamo cuánto podría llegar a ser tu pago máximo y si podrías pagarlo.Ver la definición completaCerrar. Si se evalúa con DU, su sistema automático, no hay un puntaje mínimo: DU mide tu riesgo con varios factores. Para ese mínimo, con un solo prestatario cuenta su puntaje representativo; con varios, el promedio de sus puntajes medianos.⁶

El puntaje no solo decide si calificas: Fannie Mae también cobra ajustes de precio (LLPA) según el puntaje, entre otras cosas.⁶

Sin puntaje. Fannie Mae acepta préstamos en los que ningún prestatario tiene puntaje.⁶ Y en HomeReady con revisión a mano, un puntaje bajo por falta de historial puede aceptarse si el prestamista lo completa con un historial de crédito alternativocrédito alternativoEl crédito alternativo, que las guías hipotecarias llaman historial de crédito no tradicional (nontraditional credit), es una forma de mostrar que pagas a tiempo cuando no tienes puntaje de crédito o tu historial tradicional es muy corto. En las reglas de Fannie Mae, el prestamista primero revisa los tres burós; si no hay puntaje, documenta los pagos regulares de los últimos doce meses, como la renta, los servicios (luz, gas, agua, teléfono, internet), seguros, guardería, colegiatura o envíos de dinero constantes. Cuántas referencias pide depende del tipo de préstamo y de cómo se evalúa. En general no sirve para reemplazar un puntaje que ya tienes, aunque sea bajo.Ver la definición completaCerrar.⁴ La guía de crédito alternativo para hipotecas explica qué pagos sirven.

Tus deudas. La relación deuda-ingreso (DTI)relación deuda-ingreso (DTI)La relación deuda-ingreso (DTI, por sus siglas en inglés) es la suma de todos tus pagos mensuales de deudas dividida entre tu ingreso bruto mensual, es decir, antes de impuestos. Si pagas al mes cierta cantidad entre carro, tarjetas, préstamos de estudiante y la hipoteca que pides, y ganas el triple, tu DTI es de un tercio. Los prestamistas la usan para medir si puedes con la cuota; cada tipo de préstamo y cada prestamista fija su propio límite, y los programas de ayuda suelen publicar el suyo. Bajar deudas antes de solicitar mejora tu DTI.Ver la definición completaCerrar compara tus pagos mensuales, incluido el nuevo pago de la casa, con tu ingreso. Con revisión a mano, el máximo de Fannie Mae es 36%, y puede subir a 45% si cumples requisitos de puntaje y reservas. Con DU, el máximo es 50%.⁷ La guía DTI: qué es y cómo bajarlo te ayuda a calcularla.

El seguro privado (PMI) y cuándo termina

En los préstamos que compra Fannie Mae, si el préstamo pasa del 80% del valor de la casa, el prestamista debe poner un seguro hipotecario. En una compra, el valor es el menor entre el precio y el avalúoavalúoEl avalúo (en algunos países, tasación) es un documento escrito que da la opinión de un valuador profesional sobre cuánto vale una propiedad. El prestamista lo pide antes de aprobar la hipoteca, porque la casa es la garantía del préstamo y no quiere prestar más de lo que vale. Si el avalúo sale por debajo del precio que acordaste, el banco calcula el préstamo sobre el valor menor y tendrás que cubrir la diferencia, renegociar el precio o retirarte si tu contrato lo permite. El avalúo no es lo mismo que la inspección: mide valor, no el estado de la casa.Ver la definición completaCerrar.⁸ Ese seguro se llama PMIseguro hipotecario privado (PMI)El seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) es un tipo de seguro hipotecario que te pueden exigir en un préstamo convencional cuando tu pago inicial es menor del 20% del precio de compra. Protege al prestamista, no a ti, si dejas de pagar. Normalmente se paga cada mes dentro de la cuota, y el costo depende de tu puntaje de crédito y de cuánto diste de enganche. A diferencia del seguro de la FHA, el PMI se puede cancelar cuando tu saldo baja lo suficiente respecto del valor de la casa; el prestamista debe explicarte las reglas.Ver la definición completaCerrar (private mortgage insurance). Protege al prestamista, no a ti: si dejas de pagar, puedes perder la casa igual.⁹

¿Cómo se paga? Lo más común es una prima mensual, que aparece en la página 1 de la Estimación de Préstamo. A veces es un pago único al cierre; si después te mudas o refinancias, puede que no te devuelvan esa prima.⁹ Fannie Mae acepta primas mensuales, anuales, únicas o divididas entre el cierre y cada mes.⁸ Algunos prestamistas ofrecen préstamos sin PMI con poco pago inicial, a cambio de una tasa más alta; según cuánto tiempo te quedes, eso puede salir más caro o más barato.⁹

La gran diferencia con el seguro de FHA es que el PMI termina por ley, la Ley de Protección al Propietario (Homeowners Protection Act):

La vida del PMI, del cierre al final

1. 1. Al firmar, recibes el calendario y el aviso

   El día del cierre

   En tasa fija, el prestamista te da el calendario de pagos y un aviso con la fecha en que puedes pedir la cancelación y la fecha en que termina sola.¹³

2. 2. Cada año, un recordatorio

   Una vez al año

   El administrador te manda por escrito tus derechos y un teléfono para preguntar si ya puedes cancelar.¹³

3. 3. Al 80% del valor original, puedes pedir que lo quiten

   En la fecha del calendario, o antes con pagos extra

   Pídelo por escrito. Necesitas buen historial de pagos, ir al día, no tener otra hipoteca y probar que la casa no perdió valor.¹²

4. 4. Al 78%, termina solo

   En la fecha del calendario original

   Si vas al día. Si no, termina el primer día del mes siguiente a ponerte al día.¹²

5. 5. A la mitad del plazo, termina siempre

   En un préstamo de 30 años, después de 15

   Aunque el saldo no haya llegado al 78%, si vas al día.¹⁴

6. 6. Te devuelven lo que no se usó

   Hasta 45 días después

   No te pueden cobrar primas más de 30 días después, y el administrador devuelve las primas no ganadas.¹²

El “valor original” es el menor entre el precio del contrato y el avalúo al cerrar. “Buen historial de pagos” quiere decir, entre otras cosas, no haber tenido un pago con 30 días o más de atraso en los últimos 12 meses.¹¹ La CFPB dice que la primera fecha para pedir la cancelación está en el aviso de PMI que recibiste con tu hipoteca, y que Fannie Mae y Freddie Mac pueden tener reglas propias, pero no menos favorables que la ley.¹⁴ Ojo: estas reglas no aplican igual a ciertos préstamos de alto riesgo.¹²

De dónde puede salir el dinero

Regalos de tu familia. En una casa donde vas a vivir, puedes usar un regalo para todo o parte del pago inicial, los costos de cierre o las reservas. Puede dártelo un pariente, o alguien con una relación familiar, como tu pareja, tu prometido o una persona que ha sido como de la familia por muchos años. En una casa de una unidad no tienes que poner dinero propio: todo puede ser regalo. El donante firma una carta de regalocarta de regaloLa carta de regalo es un documento firmado por la persona que te regala dinero para comprar casa, en el que dice que es un regalo y no un préstamo. Para algunos préstamos, un regalo puede pagar el pago inicial (enganche), los costos de cierre o las reservas, siempre que demuestres de dónde vino el dinero. En las reglas de Fannie Mae, la carta indica la cantidad del regalo, dice que no se espera que lo devuelvas, y da el nombre, la dirección, el teléfono y la relación del donante contigo. El prestamista también comprueba que el dinero pasó de la cuenta del donante a la tuya o al agente de cierre.Ver la definición completaCerrar que dice el monto y que no espera que se lo devuelvas.¹⁵ La guía de regalos de dinero de familiares explica los papeles.

Ayuda del vendedor. El vendedor, el constructor o el agente pueden pagar parte de tus costos de cierre, pero nunca tu pago inicial. En una casa donde vas a vivir, el tope se calcula sobre el precio o el avalúo, el que sea menor: 3% si financias más del 90%; 6% si financias de 75.01% a 90%, y 9% si financias 75% o menos.¹⁶

Efectivo guardado en casa. En HomeReady, el efectivo que guardas en casa puede servir para el pago inicial y los costos de cierre de una casa de una unidad, si acostumbras pagar en efectivo y el dinero está depositado en tu cuenta al solicitar, o al menos 30 días antes del cierre.⁴ La guía de dinero en efectivo y tu hipoteca explica cómo documentarlo.

Ayuda para el pago inicial. Muchos estados y organizaciones locales tienen programas que se pueden usar con un préstamo convencional.¹⁹ La herramienta ¿A qué ayudas califico? busca programas que podrían servirte.

Quién puede pedirlo: número de identificación y residencia

Fannie Mae pide que cada prestatario tenga un número de Seguro Social válido o un ITINITIN (número de identificación personal del contribuyente)El ITIN es un número de nueve dígitos que emite el IRS, la agencia de impuestos federal, a las personas que necesitan un número de identificación de contribuyente para declarar impuestos y no pueden obtener un número de Seguro Social. Sirve solo para fines tributarios: no autoriza a trabajar en Estados Unidos, no da derecho a beneficios del Seguro Social ni al crédito tributario por ingreso del trabajo, y no define tu estatus migratorio. Se solicita con el Formulario W-7 y caduca si no se usa por varios años. Algunos prestamistas aceptan el ITIN para dar una hipoteca.Ver la definición completaCerrar, además de cumplir los requisitos de residencia legal y documentación. Cada prestatario firma el pagaré y queda en el título.¹⁸

Sobre la residencia, Fannie Mae compra préstamos de personas que no son ciudadanas y son residentes permanentes o no permanentes legales, en las mismas condiciones que a los ciudadanos. No fija los documentos exactos: el prestamista decide según tu caso, con la documentación que considere apropiada, y le garantiza a Fannie Mae que estás legalmente en el país.¹⁷ Por eso un prestamista puede decirte que sí y otro que no. La guía de préstamos con ITIN explica cómo preguntar, y la de refinanciar de un préstamo con ITIN a uno convencional sirve si ya tienes casa y tu situación cambió.

Si este es tu caso

Compras por primera vez

En HomeReady, si todos compran por primera vez, toma el curso para compradores antes de cerrar.³ La guía de cursos para compradores explica las opciones.

Tu ingreso es bajo o moderado

HomeReady y Home Possible tienen un límite de ingreso del 80% del ingreso medio del área.³⁵ Revisa el de tu zona antes de solicitar.

Guardas tus ahorros en efectivo

En HomeReady, el efectivo puede servir si lo depositas a tiempo y explicas de dónde viene.⁴

Vives con familiares que aportan

En HomeReady, lo que te pagan quienes viven contigo puede contar como ingreso, hasta 30%, si llevan 12 meses contigo.⁴

Errores comunes

• Error: Creer que necesitas 20% para un convencional.

  Mejor: HomeReady y Home Possible empiezan en 3% si cumples el límite de ingreso.³

• Error: Olvidarte del PMI y pagarlo de más.

  Mejor: Desde que tu saldo llega al 80% del valor original, pide por escrito la cancelación.¹²

• Error: Pagar el PMI con una prima única y refinanciar pronto.

  Mejor: Si te mudas o refinancias, puede que no te devuelvan esa prima.⁹

• Error: Pedirle al vendedor que ponga tu pago inicial.

  Mejor: El vendedor solo puede ayudar con costos de cierre, y con un tope según cuánto financies.¹⁶

• Error: Rendirte porque un prestamista te dijo que no por tu ITIN.

  Mejor: Fannie Mae acepta un ITIN con residencia legal documentada;¹⁸ cada prestamista decide los documentos, así que pregunta a otros.¹⁷

• Error: Elegir solo por la tasa.

  Mejor: Compara el PMI, los costos de cierre y la tasa en las Estimaciones de Préstamo.²⁰

Qué hacer esta semana

1. Busca el límite conforme de tu condado en límites conformes.²
2. Compara tu ingreso con el 80% del ingreso medio del área de la zona donde buscas.³
3. Revisa tus informes de crédito y tu relación deuda-ingreso.⁷
4. Calcula tu pago, con PMI, en la calculadora de hipoteca.⁸
5. Pide Estimaciones de Préstamo a varios prestamistas y pregunta por HomeReady y Home Possible; te deben llegar dentro de los tres días hábiles.²⁰
6. Si quieres revisar tus opciones con alguien, un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD da consejo independiente, muchas veces gratis o a bajo costo.²¹