Qué hacer si recibes un aviso de desalojo

Un papel pegado en la puerta, una carta en inglés que habla de “eviction”, un mensaje que dice que tienes tres días. El miedo hace que mucha gente se vaya sin pelear o firme lo que le pongan enfrente. Esta guía explica, con lo que publican la CFPB, las leyes federales y la Fiscalía de Nueva York como ejemplo de un estado, qué significa cada momento del proceso y qué puedes hacer en cada uno. Los plazos exactos (cuántos días da cada aviso, cuándo hay audiencia) los fija la ley de tu estado; por eso la guía te lleva, en cada paso, a la ayuda legal gratuita que sí conoce esas reglas.

De aviso, como mínimo, antes de exigirte que te vayas de una vivienda con respaldo federal

30 días⁶

De pausa del desalojo que pueden pedir los militares en servicio y sus dependientes

90 días¹

Puede quedarse un caso de desalojo en tu informe de inquilino

7 años⁸

Lo primero: un aviso no es una orden

La CFPB explica que, si te atrasaste con la renta y recibiste una demanda de pago, un aviso de desalojo o una demanda en el juzgado, hay ayuda disponible. Ordena lo que puedes hacer en tres situaciones: todavía no presentaron una demanda, ya la presentaron, o un tribunal ya decidió que te pueden desalojar.¹ Como inquilino tienes derechos locales, estatales y federales, y algunos pueden ayudarte a quedarte en tu casa y posponer el desalojodesalojo (eviction)El desalojo, en inglés eviction, es el proceso legal que usa un dueño para recuperar una vivienda rentada cuando el inquilino no quiere irse. Las razones más comunes son no pagar la renta, romper reglas importantes del contrato o que el contrato se terminó. Primero el dueño debe darte un aviso por escrito. Si no se resuelve, necesita una orden de un juez, y para sacarte tiene que hacerlo un oficial de la ley. Si te demandan, tienes derecho a responder por escrito ante la corte y explicar por qué no deberían desalojarte. Las reglas cambian según el estado y la ciudad.Ver la definición completaCerrar.²

Un papel del arrendador no le da permiso para sacarte. Según la CFPB, tu arrendador no puede sacarte cambiando las cerraduras sin una orden de la corte.⁴

Cómo avanza un desalojo

Así describen el proceso la CFPB y, para la última parte, la Fiscalía General de Nueva York como ejemplo. Los nombres de los papeles y los plazos cambian según el estado.

Del aviso a la orden del juez, paso a paso

1. 1. Te llega un aviso o una demanda de pago

   El primer papel

   Es un aviso del arrendador, no una orden del juez. Cuántos días te da lo fija la ley de tu estado.¹

   Pruébalo con tus númerosPlazos de desalojo por estado

2. 2. El arrendador presenta una demanda en el juzgado

   Si no se arreglan

   Te llegan papeles del juzgado, como la citación (summons). Pregunta al secretario cuánto tiempo tienes para responder.¹

3. 3. Presentas tu respuesta por escrito

   Dentro del plazo que te da el juzgado

   Explica tu situación y lo que haces para conseguir ayuda. Puedes presentarla aunque todavía no tengas abogado.¹

4. 4. Vas a la audiencia

   En la fecha que fija la corte

   Pregunta si hay mediación o si te remiten a un consejero de vivienda. El juez puede retrasar o desestimar el desalojo porque estás buscando ayuda.¹

5. 5. El juez decide

   Al final del caso

   Si decide en tu contra, pregunta si la orden puede ponerse en pausa mientras procesan tu solicitud de asistencia.¹

6. 6. Solo una autoridad ejecuta la orden

   Después de la sentencia

   En Nueva York, por ejemplo, solo un sheriff, un alguacil (marshal) o un constable puede ejecutar la orden de la corte.⁵

El primer aviso por renta atrasada y su plazo cambian de un estado a otro, y algunas ciudades tienen reglas propias que pueden retrasar un desalojo.¹ Esta tabla muestra el aviso que dice la ley en los estados donde lo tenemos verificado; la página de cada estado tiene los detalles, y la herramienta de plazos de desalojo los ordena por fechas.

Aviso por renta atrasada, por estado

Estado	Aviso por renta atrasada
Alabama	7 días hábiles
Alaska	7 días
Arizona	5 días calendario
Arkansas	3 días
California	3 días hábiles de la corte
Carolina del Norte	10 días
Carolina del Sur	5 días
Colorado	10 días
Dakota del Norte	3 días
Distrito de Columbia	10 días
Florida	3 días
Georgia	3 días hábiles
Hawái	10 días calendario
Idaho	3 días
Illinois	5 días
Indiana	10 días
Iowa	3 días
Kansas	3 días calendario
Kentucky	7 días
Luisiana	5 días
Maryland	10 días
Massachusetts	14 días
Míchigan	7 días
Minnesota	14 días
Misisipi	3 días
Montana	3 días
Nebraska	7 días calendario
Nevada	7 días judiciales
Nueva York	14 días
Nuevo Hampshire	7 días
Nuevo México	3 días
Ohio	3 días
Oklahoma	5 días
Oregón	10 días
Pensilvania	10 días
Rhode Island	5 días
Tennessee	14 días
Texas	3 días
Utah	3 días hábiles
Vermont	14 días
Virginia	14 días
Washington	14 días
Wisconsin	5 días
Wyoming	3 días

Es el aviso general para pagar o irte; tu ciudad puede tener reglas que lo cambian.¹ Toca tu estado para ver los detalles. Fuente: leyes de cada estado

Momento 1: te llegó un aviso o una demanda de pago

Es el momento con más opciones. La CFPB aconseja averiguar si tu arrendador está dispuesto a trabajar contigo o si piensa presentar una demanda de desalojo, y recuerda que es muy raro que un arrendador prefiera pasar por el proceso de desalojo en vez de recibir su renta.¹ Además de pedir asistencia, la CFPB sugiere hablar de un plan de pago. Muchos programas de asistencia aceptan solicitudes del arrendador y del inquilino, y muchas veces el inquilino necesita la ayuda del arrendador para completar la suya.³

Opciones para ponerte al día, según la CFPB

Cambiar cuándo pagas

• La fecha de pago se mueve para que coincida con tu día de cobro.³
• O la renta se divide en varios pagos al mes.³

Pagar menos por un tiempo

• El arrendador acepta un pago más bajo por unos meses, si pagas lo acordado cada mes.³
• O perdona los cargos por atraso mientras hagas algún pago.³

Plan de pago de lo atrasado

• La renta atrasada se paga en un tiempo, por ejemplo de seis meses a un año.³
• Cada mes pagas la renta más una parte de lo que debes.³

Pon por escrito lo que acuerden y guarda una copia con tus recibos.

Al mismo tiempo, pide ayuda. Algunos estados y localidades tienen reglas que podrían retrasar tu desalojo mientras consigues ayuda, y los consejeros de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar, la ayuda legalasistencia legal gratuita (legal aid)La asistencia legal gratuita, conocida como legal aid, son los servicios de abogados y organizaciones sin fines de lucro que representan sin costo a personas de bajos ingresos en asuntos civiles, no penales. En vivienda, eso incluye defender a familias que enfrentan un desalojo o una ejecución hipotecaria, además de temas como custodia, manutención, protección contra la violencia doméstica y acceso a beneficios. En Estados Unidos, la Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia una red de estas organizaciones en todo el país; su buscador te lleva a la de tu zona. Cada una tiene sus propios límites de ingreso.Ver la definición completaCerrar y las organizaciones de servicios sociales de tu zona pueden explicarte cómo funcionan. También puedes solicitar a organizaciones estatales o locales dinero federal para la renta, los servicios y otros gastos de vivienda; muchos programas de la pandemia ya cerraron, pero puede quedar dinero.¹ Guarda el comprobante de cada solicitud: lo vas a necesitar si el caso llega al juzgado.

Si te cuesta pagar la renta, no estás solo, dice la CFPB.² Según la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense del Censo, 51% de los hogares que rentan pagan el 30% o más de su ingreso en renta; la página de carga de renta tiene los números de tu zona.

Hay una regla federal que conviene conocer. Por la ley CARES, el arrendador de una “vivienda cubierta” no puede exigirte que te vayas antes de que pasen 30 días desde que te entrega el aviso de desocupar. Una vivienda cubierta es la que ocupa un inquilino en una propiedad que participa en un programa federal de vivienda cubierto, en el programa de vales rurales, o que tiene una hipoteca con respaldo federal, unifamiliar o multifamiliar.⁶ Los programas cubiertos incluyen, entre otros, la vivienda pública y la Sección 8, el crédito fiscal para vivienda de bajos ingresos, el programa HOME, los programas para personas sin hogar, la vivienda para adultos mayores y para personas con discapacidad, los programas de vivienda rural del USDA y varios programas para veteranos.⁷ Si tienes un vale de viviendavale de elección de vivienda (Sección 8)El vale de elección de vivienda, el programa que casi todos llaman Sección 8, es la ayuda federal para la renta más grande del país. HUD paga subsidios de renta para que las familias elegibles puedan pagar una vivienda decente, segura y sanitaria. Lo administran las autoridades de vivienda pública locales con fondos de HUD. La familia busca su propia vivienda en el mercado; si la autoridad aprueba la unidad y el contrato, firma un contrato con el dueño y le paga una parte de la renta, y la familia paga el resto. Las listas de espera suelen ser largas y se abren por periodos.Ver la definición completaCerrar o vives en un edificio subsidiado, pregunta si tu vivienda es cubierta; si no sabes si la hipoteca del edificio tiene respaldo federal, una oficina de ayuda legal puede averiguarlo.

Momento 2: te demandaron en el juzgado

Si recibes papeles del juzgado, el caso ya existe y tiene fecha. La CFPB advierte que demasiados inquilinos se rinden antes de tener la oportunidad de ir a la corte. Al responder, puedes dar información que podría ayudarte a evitar el desalojo y objetar lo que no es cierto.¹ Tienes derecho a presentar una respuesta por escrito explicándole al tribunal por qué no deberías ser desalojado: tu situación, lo que tu arrendador ha hecho o no para conseguir fondos de asistencia y las solicitudes pendientes. El juez puede retrasar o desestimar el desalojo porque estás tratando de conseguir ayuda.¹

Llama al secretario del juzgado y pregunta cuánto tiempo tienes para responder desde que recibiste la citación, si ya hay fecha, si el tribunal ofrece mediación o remite a consejeros de vivienda, y si tienes derecho a un abogado. Si todavía no tienes abogado, puedes presentar la respuesta por tu cuenta; LawHelp.org explica cómo hacerlo en tu estado.¹

Este es el momento de la ayuda legal. Muchos arrendadores tienen abogado en la corte, y tú también puedes tener ayuda legal.⁴ La CFPB recomienda hablar con un abogado si tu arrendador amenaza con desalojarte o necesitas entender tus derechos; puedes calificar para ayuda legal gratuita según tus ingresos, a través del colegio de abogados local o de una oficina de ayuda legal.¹ La Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia asistencia legal civil para personas de bajos ingresos, y en su sitio se busca la oficina más cercana escribiendo una dirección o ciudad.⁹ El enlace está al final de esta guía.

Momento 3: el juez ya decidió

Si un tribunal ya decidió que te pueden desalojar, todavía hay algo que preguntar: la CFPB indica consultar al juez o al secretario del juzgado si la orden de desalojo puede ponerse en pausa mientras se procesa tu solicitud de asistencia para la renta.¹ La asistencia de emergencia no es solo para renta atrasada: puedes pedir ayuda para la mudanza, el depósito de seguridad y las cuotas de solicitud de una vivienda nueva.¹

Las reglas que vienen después dependen del estado. En Nueva York, por ejemplo, en un caso por falta de pago puedes lograr que el caso se cierre si pagas toda la renta que debes antes de que se ejecute la orden, y si pierdes puedes pedir a la corte hasta un año para mudarte si demuestras que no encuentras un apartamento parecido en tu barrio; decide el juez.⁵ Pregunta a la oficina de ayuda legal qué opciones da la ley de tu estado.

Un consejero de vivienda aprobado por HUD también puede ayudarte a planear la mudanza y a buscar vivienda; dan consejo independiente sobre rentar, atrasos y crédito, muchas veces gratis o a bajo costo,¹² y se les llama al 800-569-4287.¹ En la página de tu estado dentro de Lugares está la lista de agencias y la autoridad de vivienda públicaautoridad de vivienda pública (PHA)Una autoridad de vivienda pública (PHA, por sus siglas en inglés) es una entidad del estado, el condado, la ciudad u otro organismo público autorizado a operar vivienda pública o programas de ayuda para la renta. Son las agencias que administran localmente los vales de elección de vivienda (Sección 8) y las viviendas públicas con fondos de HUD: abren y manejan las listas de espera, revisan la elegibilidad y los ingresos, inspeccionan las unidades y pagan al dueño su parte de la renta. Cada condado suele tener una o varias; en tu página mostramos las que sirven tu zona con su teléfono.Ver la definición completaCerrar de tu zona.

Lo que el arrendador no puede hacer por su cuenta

Aunque debas renta, el desalojo pasa por la corte. Según la CFPB, el arrendador no puede sacarte cambiando las cerraduras sin una orden de la corte; eso es un cambio ilegal de cerradurascambio ilegal de cerraduras (lockout)Un cambio ilegal de cerraduras (illegal lockout) ocurre cuando el dueño te deja fuera de tu vivienda cambiando las cerraduras sin una orden de un juez. El dueño no puede obligarte a salir así, ni presionarte cortando los servicios que él controla. Para desalojarte tiene que seguir el proceso legal: aviso por escrito, caso en la corte y orden del juez. La mayoría de los estados prohíbe sacar o dejar fuera a un inquilino sin orden de la corte. Según la ley de tu estado, podrías recuperar la vivienda, terminar el contrato o reclamar daños.Ver la definición completaCerrar (lockout).⁴ En Nueva York, la Fiscalía agrega que el dueño tampoco puede usar amenazas, sacar tus cosas ni cortar a propósito servicios como el agua o la calefacción, y que no te pueden desalojar por no pagar otros cargos, como los cargos por atraso, en un caso por falta de pago.⁵

Si quien te cobra la renta atrasada es un abogado del arrendador o una agencia de cobranza, puede ser un cobrador de deudas bajo la ley federal. Los cobradores no pueden usar prácticas injustas, engañosas o abusivas; si crees que lo hacen, puedes presentar una queja ante la CFPB o llamar al (855) 411-2372.⁴

Si este es tu caso

Eres militar en servicio

Tú y tus dependientes pueden pedir una pausa del desalojo de hasta 90 días; habla con tu oficina local de asistencia legal militar.¹

Tienes un vale o vives en vivienda subsidiada

Si tu vivienda es cubierta, el arrendador no puede exigirte que te vayas antes de 30 días desde el aviso.⁶ La autoridad de vivienda pública de tu zona y la ayuda legal pueden confirmarlo.

Sufres violencia en tu casa

La ley federal puede protegerte de un desalojo o de perder tu subsidio por violencia doméstica, violencia en el noviazgo, agresión sexual o acecho cometidos contra ti.⁴ Llama a la ayuda legal.

Te quieren sacar por tu familia o tu origen

La Ley de Vivienda Justa prohíbe discriminar en las condiciones de la renta por situación familiar u origen nacional, entre otros motivos.¹¹

Si el motivo no es la renta

A veces el “desalojo” llega después de pedir una reparación, de que naciera un bebé o de que el arrendador se enterara de dónde eres. La Ley de Vivienda JustaLey de Vivienda Justa (Fair Housing Act)La Ley de Vivienda Justa es la ley federal que prohíbe negarse a vender o rentar una vivienda, o discriminar en sus condiciones, por raza, color, religión, sexo, situación familiar (tener hijos), origen nacional o discapacidad. Aplica a dueños, agentes inmobiliarios, administradores y también a bancos y prestamistas cuando sus prácticas hacen que la vivienda o el crédito no estén disponibles por esos motivos. El origen nacional incluye el idioma y el país de donde vienes, sin importar tu estatus migratorio. Si crees que te discriminaron, puedes presentar una queja ante HUD sin costo; muchos estados añaden protecciones.Ver la definición completaCerrar prohíbe discriminar en los términos, condiciones o privilegios de la renta, o en los servicios relacionados, por raza, color, religión, sexo, situación familiar u origen nacional, y también por discapacidad.¹¹ Si crees que ese es tu caso, díselo a la oficina de ayuda legal desde la primera llamada.

Las reglas sobre represaliasrepresalia del arrendador (retaliation)La represalia del arrendador ocurre cuando el dueño te castiga por usar un derecho legal. Por ejemplo, trata de desalojarte porque te quejaste de buena fe ante una oficina del gobierno por problemas de salud o seguridad en la vivienda, o porque te organizaste con otros inquilinos. No todos los estados la reconocen, y cada uno la define y la prueba de forma distinta. Además, la Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Act) prohíbe tomar represalias contra una persona por presentar una queja de discriminación en la vivienda o participar en ese proceso.Ver la definición completaCerrar por pedir reparaciones son estatales. La base de datos de leyes de desalojo de LSC, hecha con la Universidad de Temple, permite explorar todo el proceso legal de desalojo para los 50 estados, el Distrito de Columbia, Puerto Rico y otros territorios, con las leyes vigentes al 1 de enero de 2021.¹⁰ Es una referencia para entender el mapa; las fechas y los formularios actuales te los da la oficina de ayuda legal.

Después: tu historial y tu próxima renta

Pelear el caso importa aunque termines mudándote. Según la CFPB, los casos judiciales de desalojo pueden aparecer en tu informe de selección de inquilinos hasta siete años, y muchos arrendadores no le rentan a quien tiene una demanda de desalojo en su informe. Por la ley federal de informes de crédito, la información de demandas y sentencias puede reportarse durante siete años o hasta que venza el plazo de prescripción, lo que sea más largo. Algunos estados permiten sellar o borrar registros de desalojo o prohíben usarlos. Si la información es errónea o vieja, dispútala con la empresa del informe y con quien la aportó, y puedes presentar una queja ante la CFPB en línea o al (855) 411-2372.⁸

Nuestra guía Cómo rentar sin Seguro Social ni crédito explica qué pueden pedirte y qué derechos tienes al solicitar la próxima vivienda, y la del depósito de seguridad, cómo recuperar el de la vivienda que dejas.

Errores que salen caros

• Error: No responder a la demanda o no ir a la audiencia.

  Mejor: Responde por escrito y ve: demasiados inquilinos se rinden antes de ir a la corte.¹

• Error: Irte sin pelear porque piensas mudarte de todos modos.

  Mejor: Un caso de desalojo puede quedar en tu informe hasta siete años, y muchos arrendadores no rentan si lo ven.⁸

• Error: Pagarle a alguien que promete conseguirte la asistencia para la renta.

  Mejor: Hay estafadores que buscan a quienes piden esa ayuda; solicítala directamente al programa.²

• Error: Aceptar que el arrendador cambie la cerradura sin orden de la corte.

  Mejor: No puede sacarte así; llama hoy a una oficina de ayuda legal gratuita.⁴

• Error: Esperar a que el juez decida para pedir asistencia.

  Mejor: Pídela desde el primer aviso y guarda el comprobante: el juez puede retrasar el desalojo si estás buscando ayuda.¹

Qué hacer hoy

1. Anota en el papel la fecha en que lo recibiste y guarda el sobre.
2. Llama a tu arrendador y pregunta si está dispuesto a un plan de pago o si va a demandar.¹
3. Solicita asistencia para la renta y guarda el comprobante.¹
4. Llama a la oficina de ayuda legal de tu zona o a un consejero de vivienda al 800-569-4287.¹
5. Si ya hay papeles del juzgado, presenta tu respuesta por escrito y apunta la fecha de la audiencia.¹