Loterías de vivienda asequible y apartamentos LIHTC: cómo aplicar

Una lotería de vivienda asequible sortea apartamentos de renta limitada entre todas las solicitudes que llegan antes de la fecha límite; en Nueva York se aplica en NYC Housing Connect, en línea o por correo.² Para calificar, tu ingreso debe estar dentro del rango de cada edificio, que se mide como un porcentaje del ingreso medio del áreaingreso medio del área (AMI)El ingreso medio del área (AMI, por sus siglas en inglés) es el ingreso familiar mediano de una zona, que HUD calcula cada año para cada área metropolitana y condado. Los programas de vivienda lo usan como vara: según la regla federal, una familia es de ingresos bajos cuando no gana más del 80% del ingreso mediano de su área, y de ingresos muy bajos cuando no pasa del 50%, ajustado por el tamaño de la familia. Los programas estatales de ayuda para el pago inicial y los vales de Sección 8 publican sus límites como un porcentaje del AMI, así que el mismo sueldo puede calificar en un condado y no en el vecino.Ver la definición completaCerrar.¹ Muchos de estos edificios usan el crédito tributario federal LIHTC, que limita su renta y les prohíbe rechazarte por tener un vale de Sección 8vale de elección de vivienda (Sección 8)El vale de elección de vivienda, el programa que casi todos llaman Sección 8, es la ayuda federal para la renta más grande del país. HUD paga subsidios de renta para que las familias elegibles puedan pagar una vivienda decente, segura y sanitaria. Lo administran las autoridades de vivienda pública locales con fondos de HUD. La familia busca su propia vivienda en el mercado; si la autoridad aprueba la unidad y el contrato, firma un contrato con el dueño y le paga una parte de la renta, y la familia paga el resto. Las listas de espera suelen ser largas y se abren por periodos.Ver la definición completaCerrar.^{5 5} Esta guía explica cómo funcionan, quién califica y cómo aplicar sin pagarle a nadie.

Del límite de ingreso de la unidad, lo máximo de renta bruta en una unidad LIHTC limitada

30%⁵

De la mediana del área, el límite de ingreso de la prueba 40–60 de LIHTC

60%⁵

La edad mínima para aplicar en NYC Housing Connect

18 años¹

Qué es la vivienda asequible y cómo se mide

En Nueva York, HPD explica que la vivienda asequible se basa en el porcentaje del ingreso medio del área (AMI) de tu hogar, que fija el gobierno federal cada año. Una vivienda se considera asequible si cuesta alrededor de un tercio o menos del ingreso del hogar y está regulada para que la renta no suba mucho con el tiempo.¹

Eso quiere decir que cada edificio publica para qué ingresos es: por ejemplo, para hogares de hasta cierto porcentaje del AMI. Tu ingreso tiene que caber en ese rango; puedes quedar fuera por ganar muy poco, no solo por ganar demasiado.¹ Los límites de ingreso de HUD de tu condado y el tamaño de tu familia te dan una idea: búscalos en lugares o con la herramienta ¿califico por ingresos?.

Cómo funciona la lotería de NYC Housing Connect

Para cada edificio se publica un anuncio con su fecha límite. Puedes aplicar en línea en NYC Housing Connect o por correo, siguiendo las instrucciones del anuncio; las solicitudes en papel se devuelven solo por correo regular. Las que llegan después de la fecha límite no se consideran. Después de la fecha límite, las solicitudes se eligen para revisión por medio de una lotería.²

De la solicitud a la revisión

1. 1. Revisa el anuncio

   Antes de la fecha límite

   Mira el rango de ingreso y el tamaño de hogar de cada unidad.¹

2. 2. Aplica en línea o por correo

   Hasta la fecha límite

   En línea en NYC Housing Connect, o en papel por correo regular.²

3. 3. La lotería ordena las solicitudes

   Después de la fecha límite

   Las solicitudes se eligen para revisión al azar.²

4. 4. Te piden tus papeles

   Si te eligen para revisión

   Ingresos, bienes y los criterios de selección del edificio.¹

Para ser elegible debes tener 18 años y un ingreso del hogar dentro del rango de cada oportunidad. Además hay límites de bienes y criterios de selección de inquilinos.¹ En la página de HPD para encontrar vivienda asequible están Housing Connect, las guías de solicitud, Ready to Rent, que da asesoría financiera individual gratis, y las reventas asequibles.⁴

Antes de aplicar: lee cada anuncio con tus propios números

Un anuncio no es una sola oferta: cada tamaño de unidad tiene su propio rango de ingreso y su propia renta. Antes de aplicar, anota tres cosas de tu hogar. Primero, cuántas personas vivirán contigo, contando a los niños, porque el rango depende del tamaño del hogar. Segundo, el ingreso total del hogar: cuenta el de todos los que vivirán en la unidad y ganan dinero, no solo el tuyo. Tercero, tus ahorros y otros bienes, porque además del límite de ingreso hay límites de bienes.¹

Después compara. Si tu ingreso queda por debajo del rango de una unidad, no calificas para esa unidad aunque la renta te parezca baja; si queda por encima, te pasas del límite. Busca los tamaños cuyo rango incluye tu ingreso y tu hogar, y aplica a esos antes de cada fecha límite: las solicitudes tardías no se consideran.²

La renta es el otro número. En la vivienda asequible, la renta se fija para que cueste alrededor de un tercio o menos del ingreso para el que está pensada, no del tuyo.¹ Si tu ingreso está cerca del mínimo del rango, esa renta puede pesar más en tu presupuesto. La calculadora de cuánta renta puedes pagar te muestra qué parte de tu ingreso se llevaría.

Mientras esperas, ten tus papeles al día: si te eligen para revisión, tendrás que mostrar tus ingresos, tus bienes y que cumples los criterios de selección del edificio.¹ Guarda una copia de cada solicitud y su número de confirmación. Ten en una sola carpeta tus talones de pago recientes, tus declaraciones de impuestos y tus estados de cuenta: así ese paso va más rápido. Y si cambian tu ingreso, tu hogar o tu teléfono mientras esperas, actualiza cada solicitud abierta, para que el edificio pueda encontrarte y revisar tu situación real.

Qué es un apartamento LIHTC

LIHTC es el crédito tributario federal por vivienda de bajos ingresos. Lo reciben los dueños de edificios que se comprometen a tener parte de sus unidades con renta limitada para personas de bajos ingresos. La ley da tres pruebas, y el proyecto elige una:⁵

Las tres pruebas de ingreso de un proyecto LIHTC

Al menos 20% de las unidades

Prueba 20–50

• Con renta limitada y para personas con ingresos de hasta el 50% de la mediana del área.⁵

Al menos 40% de las unidades

Prueba 40–60

• Con renta limitada y para personas con ingresos de hasta el 60% de la mediana del área.⁵

Al menos 40% de las unidades

Ingreso promedio

• Cada unidad tiene su propio límite: de 20% a 80% de la mediana del área, en pasos de 10.⁵

En los tres casos, la renta bruta de una unidad limitada no pasa del 30% de su límite de ingreso.⁵

La renta bruta que cuenta para ese límite incluye la asignación para servicios, y no incluye lo que paga un vale de Sección 8 u otra ayuda de renta parecida.⁵ Por eso, en un edificio LIHTC la renta está fijada por el límite de la unidad, no por tu ingreso: si tu ingreso es muy bajo, esa renta todavía puede ser alta para ti, y un vale ayuda a cubrir la diferencia.

Si tienes un vale de Sección 8

La ley del LIHTC prohíbe que el edificio se niegue a rentarte por tener un vale de Sección 8, y permite que las personas que cumplen el límite de ingreso del edificio hagan cumplir esa regla ante una corte estatal.⁵ HUD dice lo mismo a quien busca vivienda con un vale: las propiedades LIHTC están obligadas a aceptar los vales, y su localizador de recursos muestra las de tu zona.⁶

Tener el vale no te salta los demás requisitos: igual debes cumplir el límite de ingreso y los criterios de selección del edificio. Algunos dueños cobran por la solicitud, y algunas autoridades de vivienda piden que quien tiene un vale pague el depósito por su cuenta.⁶ La guía sobre cómo solicitar un vale de Sección 8 explica el plazo para buscar y la aprobación del contrato.

Ejemplo con números reales

Cómo se fija la renta de una unidad LIHTC

Un ejemplo en palabras; el anuncio del edificio da las cifras reales.

Límite de ingreso de la unidad

Un porcentaje de la mediana del área, por ejemplo el 60%⁵

Renta bruta máxima

El 30% de ese límite, con la asignación para servicios incluida⁵

Si tienes un vale

El vale no cuenta como renta bruta; ayuda a pagar tu parte⁵

Lo que pagas

La renta de la unidad, o tu parte si tienes un vale

Compara la renta de la unidad con tu ingreso antes de aplicar.

Haz la cuenta con tus números¿Cuánta renta puedo pagar?

Fuera de Nueva York: dónde buscar

Cada ciudad y cada estado anuncian sus loterías y sus edificios a su manera. Para encontrar edificios LIHTC, usa el localizador de HUD;⁶ pregunta también a tu autoridad de vivienda y a la agencia de vivienda de tu estado. En lugares, la página de renta de tu condado reúne la renta justa de HUD, las autoridades de vivienda y los programas de ayuda con la renta que revisamos, por ejemplo la del condado de Los Angeles.

• Error: Aplicar después de la fecha límite.

  Mejor: Anota la fecha de cada lotería; las solicitudes tardías no se consideran.²

• Error: Aplicar a todo sin mirar el rango de ingreso.

  Mejor: Revisa el rango de cada edificio: puedes quedar fuera por ganar muy poco o demasiado.¹

• Error: Pagarle a alguien que promete un lugar en la lotería.

  Mejor: Aplica tú o con un Housing Ambassador, que ayuda gratis.³

• Error: No decir que tienes un vale.

  Mejor: Un edificio LIHTC no puede rechazarte por tenerlo.⁵

• Error: Llegar a la revisión sin papeles.

  Mejor: Ten listos tus ingresos y tus bienes; hay límites y criterios de selección.¹

Dónde pedir ayuda gratis

Un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD te orienta gratis o a bajo costo con tu presupuesto y tus solicitudes; la guía de consejeros aprobados por HUD explica cómo encontrarlos. En Nueva York, Ready to Rent ofrece asesoría financiera individual y gratis.⁴ Si un edificio LIHTC te rechaza por tener un vale, la asistencia legal gratuita puede revisar tu caso.

Si este es tu caso

Tienes un vale de Sección 8

Busca edificios LIHTC: no pueden rechazarte por el vale.⁵

Tu ingreso es muy bajo

La renta LIHTC está fijada por la unidad; un vale o una unidad con límite más bajo puede ayudarte.⁵

Vives en Nueva York

Aplica en Housing Connect antes de la fecha límite; un Housing Ambassador te ayuda gratis.³

No tienes historial de crédito

Pregunta los criterios de selección de cada edificio antes de aplicar.¹

Qué hacer esta semana

1. Calcula el ingreso de tu hogar de los últimos 12 meses y cuántas personas viven contigo.¹
2. Busca loterías abiertas en tu ciudad y anota cada fecha límite.²
3. Busca edificios LIHTC en el localizador de HUD.⁶
4. Junta tus talones de pago, tus impuestos y tus estados de cuenta.¹
5. Si tienes un vale, dilo al aplicar en un edificio LIHTC.⁵