Impuesto a la propiedad explicado: cómo se calcula y se paga

El impuesto a la propiedadimpuesto a la propiedadEl impuesto a la propiedad es el impuesto que el condado, la ciudad, el distrito escolar y otras entidades locales cobran cada año a los dueños de bienes inmuebles para pagar escuelas, policía, bomberos y otros servicios públicos. Se calcula sobre el valor que la oficina de avalúos asigna a tu casa, con la tasa de cada entidad, menos las exenciones que te correspondan, como la de vivienda principal en muchos estados. Si tienes hipoteca, normalmente lo pagas mes a mes dentro de tu cuota, a través de la cuenta escrow. En general es deducible en tu declaración federal si detallas deducciones.Ver la definición completaCerrar es el gasto de ser dueño que más sorprende, porque nadie te lo cobra en la caja: aparece en la mensualidad de la hipoteca o en una factura del condado una o dos veces al año, y sube sin avisar. Esta guía explica quién lo cobra, cuánto se paga, cómo se calcula, cómo se paga a través del escrow, qué exenciones y apelaciones existen y qué parte puedes deducir en tu declaración federal.

Tasa efectiva típica en EE. UU.; lo que pagan los dueños entre el valor de la casa (Censo, ACS)

0.94%

Lo que paga al año el dueño típico de vivienda en EE. UU. (Censo, ACS)

$3,119

Para recibir tu estado de cuenta anual de escrow después de cerrar el año de la cuenta

30 días²

Para reponer un faltante de escrow de un mes de pago o más, si el administrador lo pide

12 meses o más²

Quién lo cobra y para qué

El impuesto a la propiedad es local. Lo cobran el condado, la ciudad, el distrito escolar y a veces distritos especiales (agua, bomberos, hospital), y con él pagan escuelas, policía, calles y servicios. El gobierno federal no cobra impuesto a la propiedad; lo único que hace es permitir deducir una parte en la declaración de impuestos, como verás abajo.

La oficina que le pone valor a tu casa suele llamarse “assessor”, “appraisal district” o “property appraiser”, según el estado. Esa oficina decide el valor fiscalavalúo fiscal (assessed value)El avalúo fiscal (assessed value o assessment) es el valor que el tasador del gobierno local le pone a tu propiedad para calcular el impuesto a la propiedad. Es solo para impuestos: no es el avalúo que pide un prestamista para tu hipoteca. Primero el tasador estima el valor de mercado, casi siempre comparando tu casa con otras parecidas que se vendieron hace poco. En algunos lugares el avalúo es el valor de mercado completo y en otros es una fracción de ese valor. El tasador no decide cuánto pagas: eso depende de las tasas que fijan el condado, la ciudad y el distrito escolar.Ver la definición completaCerrar; las juntas de cada jurisdicción deciden las tasas; el tesorero o el recaudador del condado manda la factura y cobra.

Cuánto se paga: lo típico y lo de tu estado

Según la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense (ACS) del Censo, el dueño típico de vivienda en Estados Unidos paga $3,119 al año de impuesto a la propiedad. Si divides esa medianamediana (valor típico)La mediana es el valor que queda en el medio cuando ordenas todos los datos de menor a mayor: la mitad de los casos está por debajo y la otra mitad por encima. Si el número de datos es par, es el promedio de los dos del centro. En aquitucasa, cuando decimos "valor típico", "renta típica" o "ingreso típico" hablamos de la mediana que publica la Oficina del Censo, no del promedio: el promedio se dispara con unas pocas casas o sueldos muy altos, mientras que la mediana describe mejor lo que vive una familia común. Cada cifra lleva su fuente y su fecha.Ver la definición completaCerrar entre el valor típico de una casa, $332,700, sale una tasa efectiva de 0.94%. La tasa efectiva es una forma simple de comparar lugares: cuánto se paga de impuesto por cada dólar de valor de la casa.

Ejemplo con números reales

El impuesto de una casa típica, al año y al mes

Con los números nacionales del Censo (ACS), no con la factura de una casa real.

Valor típico de una casa en EE. UU.

$332,700

Lo que paga al año el dueño típico (mediana)

$3,119

Tasa efectiva (lo que se paga entre el valor de la casa)

0.94%

Al mes, la parte del impuesto que entraría al escrow

$261

Es un ejemplo con números nacionales. Con escrow, una parte de tu pago mensual cubre el impuesto y el administrador lo paga por ti.¹ Tu cifra depende del valor fiscal, las tasas y las exenciones de tu condado.

Haz la cuenta con tus númerosCalculadora de hipoteca

Esa cifra nacional esconde diferencias grandes. La tabla compara la tasa efectiva y el valor típico de una casa en los estados que ya tienen su página en este sitio; toca el nombre para ver los detalles de cada estado.

Impuesto a la propiedad y valor de la casa por estado

Estado	Impuesto a la propiedad (tasa efectiva)	Valor típico de una casa
Alabama	0.38%	$209,900
Alaska	1.11%	$352,900
Arizona	0.48%	$394,500
Arkansas	0.55%	$188,000
California	0.7%	$734,700
Carolina del Norte	0.66%	$288,900
Carolina del Sur	0.48%	$259,000
Colorado	0.48%	$539,400
Connecticut	1.81%	$366,900
Dakota del Norte	0.99%	$249,900
Dakota del Sur	1.06%	$257,400
Delaware	0.5%	$352,000
Distrito de Columbia	0.58%	$737,100
Florida	0.76%	$359,000
Georgia	0.77%	$303,300
Hawái	0.27%	$839,100
Idaho	0.49%	$418,600
Illinois	2.01%	$263,300
Indiana	0.74%	$218,200
Iowa	1.39%	$208,000
Kansas	1.29%	$217,200
Kentucky	0.75%	$205,600
Luisiana	0.55%	$216,500
Maine	1.02%	$296,600
Maryland	0.97%	$419,900
Massachusetts	1.07%	$562,100
Míchigan	1.25%	$231,600
Minnesota	1.02%	$329,300
Misisipi	0.72%	$169,800
Misuri	0.85%	$230,300
Montana	0.72%	$375,800
Nebraska	1.49%	$238,600
Nevada	0.47%	$435,400
Nueva Jersey	2.11%	$454,400
Nueva York	1.55%	$423,800
Nuevo Hampshire	1.66%	$402,500
Nuevo México	0.7%	$248,100
Ohio	1.31%	$214,800
Oklahoma	0.8%	$199,800
Oregón	0.81%	$477,600
Pensilvania	1.3%	$254,500
Puerto Rico	0.49%	$131,500
Rhode Island	1.21%	$404,200
Tennessee	0.5%	$286,700
Texas	1.49%	$283,800
Utah	0.52%	$489,400
Vermont	1.59%	$316,600
Virginia	0.73%	$383,700
Virginia Occidental	0.53%	$162,600
Washington	0.81%	$564,600
Wisconsin	1.42%	$266,500
Wyoming	0.57%	$309,700

La tasa efectiva divide la mediana de lo que pagan los dueños entre la mediana del valor de la casa. Fuente: Oficina del Censo (ACS)

Una tasa efectiva baja no siempre quiere decir una factura baja: si las casas valen mucho, el impuesto en dólares puede ser alto. Con los datos del Censo también calculamos lo que pagan los dueños de cada condado; está en la página de tu condado y en la página de datos del impuesto a la propiedad, con la fuente y la fecha.

Cómo se calcula

La fórmula es la misma en casi todas partes; lo que cambia son los nombres y los porcentajes de cada estado:

1. Valor fiscal. La oficina del condado asigna un valor a tu casa, a partir de ventas parecidas o de una fórmula. En algunos estados ese valor es una fracción del valor de mercado; en otros, el valor de mercado completo.
2. Exenciones. Se restan las que te correspondan y hayas pedido: la más común es la de vivienda principal (homesteadexención homesteadLa exención homestead es una protección legal para la casa donde vives con tu familia. Puede impedir que ciertos acreedores cobren tus deudas con tu vivienda principal, y también puede bajar el impuesto a la propiedad de esa casa. Por ejemplo, en Texas la exención de residencia homestead quita una parte del valor de tu casa del cálculo del impuesto; para recibirla debes ser dueño, vivir ahí como residencia principal y solicitarla. Las leyes cambian mucho de un estado a otro: algunas ponen un límite al monto protegido y otras dependen del tamaño de la propiedad o de la edad del dueño.Ver la definición completaCerrar), y hay otras para adultos mayores, veteranos, personas con discapacidad y viudas o viudos, según el estado.
3. Tasas. Cada jurisdicción aplica su tasa sobre el valor que queda; la factura suma todas.
4. Límites. Algunos estados limitan cuánto puede subir el valor fiscal de un año a otro mientras no vendas la casa; al venderla, el valor se reajusta y el comprador puede pagar mucho más que el vendedor. En California, por ejemplo, el aumento anual tiene un tope de 2% y el valor base se fija cuando la casa cambia de dueño;⁴ en Florida, la vivienda principal con exención no sube más de 3% al año (o la variación del índice de precios, si es menor) y se tasa a su valor justo el 1 de enero siguiente al cambio de dueño.⁵

Por eso dos casas iguales en la misma calle pueden pagar cantidades muy distintas, y por eso la factura del vendedor no te dice cuánto pagarás tú. Antes de comprar, pregunta al condado cuánto pagaría esa casa con el valor reajustado y con tus exenciones. La calculadora de hipoteca te deja poner esa cifra y ver cómo cambia tu pago mensual.

Cómo se paga: la cuenta de escrow

Si tienes hipoteca, casi nunca pagas la factura directamente. Según la CFPB, la cuenta de escrowcuenta de depósito en garantía (escrow)Una cuenta de depósito en garantía, conocida casi siempre por su nombre en inglés, escrow, es una cuenta que abre tu prestamista para pagar ciertos gastos de la propiedad en tu nombre, sobre todo el impuesto a la propiedad y el seguro de la casa. El dinero sale de una parte de tu pago mensual: cada mes aportas una fracción y el administrador del préstamo paga las facturas cuando vencen. Por eso tu cuota es más alta que solo principal e intereses, y puede cambiar cuando suben los impuestos o la prima del seguro. La palabra también se usa para el periodo entre la oferta y el cierre.Ver la definición completaCerrar la abre tu prestamista para cubrir ciertos gastos de la propiedad; una parte de tu pago mensual la alimenta, así pagas esos costos en cuotas pequeñas en vez de una factura grande. Muchos prestamistas exigen pagar los impuestos y el seguro por escrow, el administrador del préstamoadministrador del préstamoEl administrador del préstamo (loan servicer) es la compañía que te manda los estados de cuenta de tu hipoteca y se encarga del día a día del préstamo: recibe tus pagos, responde tus preguntas, lleva la cuenta del principal y los intereses pagados y maneja tu cuenta de depósito (escrow), si tienes una. También puede ofrecerte opciones si te atrasas y, en ciertos casos, iniciar una ejecución hipotecaria. Puede ser la misma compañía que te prestó el dinero o una distinta, y es común que otra compañía tome el préstamo después del cierre.Ver la definición completaCerrar la maneja y paga esas cuentas por ti, y como los impuestos y las primas cambian de un año a otro, tu pago de escrow y tu pago mensual total cambian en consecuencia.¹

El año de tu cuenta de escrow

1. 1. Pagas cada mes

   Cada mes

   Una parte de tu pago mensual va a la cuenta de escrow para el impuesto y el seguro.¹

2. 2. El administrador paga la factura

   Antes de la fecha límite

   Debe pagarla a tiempo para evitar recargos, mientras no lleves más de 30 días de atraso.²

3. 3. Análisis de la cuenta

   Al terminar el año de la cuenta

   Revisa lo que entró y lo que salió, y calcula tu pago del año que viene.²

4. 4. Estado de cuenta anual

   Dentro de 30 días

   Te manda el estado de cuenta anual con lo que pagó y lo que proyecta.²

5. 5. Si sobra o falta dinero

   Después del análisis

   Un excedente de 50 dólares o más se te devuelve en 30 días; un faltante de un mes de pago o más se puede repartir en al menos 12 meses.²

6. 6. Tu pago cambia

   El año siguiente

   Si subió el impuesto o el seguro, sube tu pago mensual aunque tu tasa sea fija.¹

Hay reglas federales para esa cuenta. Por el Reglamento X, el administrador debe hacer un análisis de la cuenta al terminar cada año de cómputo y enviarte el estado de cuenta anual dentro de los 30 días siguientes; el colchón que puede exigir no puede ser mayor que un sexto de los pagos anuales estimados; si hay un excedente de 50 dólares o más, debe reembolsártelo dentro de 30 días; si hay un faltante de un mes de pago o más, puede pedirte que lo repongas en pagos mensuales iguales durante al menos 12 meses; y debe pagar los impuestos y el seguro a más tardar en la fecha límite para evitar recargos, mientras no lleves más de 30 días de atraso.²

Exenciones y apelación: donde se ahorra

Dos cosas dependen de ti y tienen fecha límite:

• Pedir las exenciones. No suelen aplicarse solas: hay que presentar un formulario en la oficina del condado, normalmente una vez, y a veces renovarlo. En California, por ejemplo, la exención de vivienda principal baja $7,000 del valor gravable, se pide una sola vez y hay que presentarla a más tardar el 15 de febrero para recibirla completa ese año;⁶ en Florida, la solicitud se presenta a más tardar el 1 de marzo y después el tasador te manda una renovación cada año.⁷ Si acabas de comprar, la exención de vivienda principal es la primera que conviene revisar.
• Apelar el valor fiscalapelación del avalúo fiscalLa apelación del avalúo fiscal es el proceso formal para pedir que cambien el valor que el gobierno local le puso a tu propiedad, si crees que es muy alto o que tiene errores. Cada estado la llama distinto: en Texas es una protesta ante la junta de revisión de avalúos, y en Nueva York es una queja (grievance) ante el municipio. Muchas veces puedes hablar primero de manera informal con la oficina de avalúos. Hay fechas límite estrictas y te toca llevar pruebas, como ventas de casas parecidas. La apelación revisa el valor, no la tasa del impuesto.Ver la definición completaCerrar. Si el valor que te asignaron está por encima de lo que se vendieron casas parecidas, puedes pedir una revisión. Suele empezar con una solicitud informal a la oficina del condado y, si no prospera, una audiencia ante una junta. En Florida, por ejemplo, puedes pedir una reunión informal con el tasador y, si sigues en desacuerdo, presentar una petición ante la junta de ajuste de valor dentro de los 25 días siguientes al envío del aviso de tasación.⁸ Lleva ventas comparables, fotos y, si los tienes, presupuestos de reparaciones.

Dos caminos para pagar menos

Baja el valor gravable

Pedir una exención

• Hay que pedirla: en California se presenta una sola vez ante el tasador del condado.⁶
• En California, la de vivienda principal baja $7,000 del valor gravable y se pide a más tardar el 15 de febrero para recibirla completa.⁶
• En Florida se pide a más tardar el 1 de marzo, y después el tasador te manda una renovación cada año.⁷

Corrige un valor alto

Apelar el valor fiscal

• Sirve si el valor que te asignaron está por encima de lo que se vendieron casas parecidas.
• En Florida puedes pedir una reunión informal con el tasador; no es un paso obligatorio antes de la revisión formal.⁸
• Y presentar una petición ante la junta de ajuste de valor a más tardar el día 25 después del envío del aviso.⁸

Los formularios y las fechas cambian por estado y por condado: búscalos en la página de tu estado.

Qué parte se deduce en tu declaración federal

Según la Publicación 530 del IRS para el año fiscal 2025, puedes deducir el impuesto a la propiedad si se cobra de manera uniforme, a una tasa similar, sobre toda la propiedad inmueble de la comunidad y se destina a fines generales de la comunidad o del gobierno. Para deducirlo debes detallar deducciones en el Anexo A (si detallas, no puedes tomar la deducción estándar), y la deducción total por impuestos estatales y locales (ingresos, ventas y propiedad) tiene un límite anual, cuya cifra para 2025 y sus reducciones por ingreso están en la propia publicación.³

Tres detalles que suelen confundir:³

• Las contribuciones por mejoras locales que aumentan el valor de tu propiedad (calles, banquetas, agua y drenaje) no se deducen: se suman a la base de la casa. Sí se deduce la parte que sea por mantenimiento, reparación o intereses, si puedes demostrar cuánto es.
• Las cuotas de la asociación de propietariosasociación de propietarios (HOA)Una asociación de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés) es la organización que se forma en muchos conjuntos de casas y condominios para administrar los gastos compartidos, como el jardín, la piscina, el mantenimiento de áreas comunes y, en condominios, el techo y las fachadas. Cada dueño paga una cuota, normalmente mensual, y debe cumplir sus reglas, que pueden limitar desde el color de la puerta hasta rentar la vivienda. Si no pagas, la asociación puede cobrar recargos y, en varios estados, poner un gravamen sobre tu casa. La cuota cuenta dentro de tu pago mensual al calcular si puedes con la hipoteca.Ver la definición completaCerrar no son un impuesto deducible, porque las impone la asociación y no un gobierno.
• Los impuestos sobre bienes raíces en otro país no se deducen.

Y dos reglas de tiempo: si pagas por escrow, solo deduces los impuestos que el prestamista pagó de verdad desde el escrow a la autoridad fiscal, no todo lo que depositaste; y en el año de la compra, el vendedor se considera quien paga hasta el día anterior a la venta y el comprador desde el día de la venta, cada uno con su parte.³

Si no puedes pagar

Las consecuencias de no pagar el impuesto a la propiedad las fija cada estado y pueden llegar hasta la venta de la casa por impuestos atrasados, con intereses y recargos por el camino. Si tienes escrow, el administrador paga la factura mientras tú estés al día con la hipoteca; el riesgo aparece cuando no hay escrow o cuando te atrasas. En ese caso, pregunta al recaudador del condado por planes de pago y por exenciones o aplazamientos para adultos mayores o ingresos bajos, y habla con un consejero de vivienda aprobado por HUDconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar: dan consejo independiente sobre atrasos y crédito, muchas veces gratis o a bajo costo.⁹ Si ya hay un aviso de gravamen o de venta, la ayuda legal gratuita va primero. Si el problema es la hipoteca completa, la guía No puedo pagar la hipoteca explica tus opciones.

Errores que salen caros

• Error: Dar por hecho que pagarás lo mismo que el vendedor.

  Mejor: Al cambiar de dueño el valor se puede reajustar: en Florida, a su valor justo el 1 de enero siguiente.⁵

• Error: No pedir la exención de vivienda principal.

  Mejor: Hay que pedirla: en California, a más tardar el 15 de febrero para recibirla completa ese año.⁶

• Error: Dejar pasar el plazo para apelar.

  Mejor: Anota la fecha: en Florida, la petición ante la junta vence el día 25 después del envío del aviso de tasación.⁸

• Error: Tirar el estado de cuenta anual de escrow sin leerlo.

  Mejor: Explica por qué cambió tu pago, y un faltante de un mes o más se puede reponer en al menos 12 meses.²

• Error: Deducir todo lo que depositaste en el escrow.

  Mejor: Solo se deduce lo que el prestamista pagó de verdad a la autoridad fiscal.³

• Error: Deducir las cuotas de la asociación de propietarios como impuesto.

  Mejor: No son un impuesto deducible: las impone la asociación, no un gobierno.³

Si acabas de comprar, la guía de tu primer año como dueño reúne estas fechas con las demás cuentas de la casa, y la del seguro de casa explica la otra mitad de tu escrow.

Qué hacer esta semana

1. Busca la factura de impuesto más reciente de tu casa y el valor fiscal que le asignó el condado.
2. Revisa en la página de tu estado qué exenciones existen y si ya pediste la de vivienda principal.
3. Lee tu último estado de cuenta anual de escrow y confirma qué pagó el administrador.²
4. Compara el valor fiscal con ventas recientes parecidas; si está por encima, anota la fecha límite para apelar.
5. Para tu declaración federal, suma solo lo que el prestamista pagó desde el escrow y pregunta en un sitio VITA si te conviene detallar.³