Exención homestead: qué es, cuánto baja y cómo pedirla

Si eres dueño y vives en tu casa, tu estado puede descontar una parte de su valor antes de calcular el impuesto a la propiedadimpuesto a la propiedadEl impuesto a la propiedad es el impuesto que el condado, la ciudad, el distrito escolar y otras entidades locales cobran cada año a los dueños de bienes inmuebles para pagar escuelas, policía, bomberos y otros servicios públicos. Se calcula sobre el valor que la oficina de avalúos asigna a tu casa, con la tasa de cada entidad, menos las exenciones que te correspondan, como la de vivienda principal en muchos estados. Si tienes hipoteca, normalmente lo pagas mes a mes dentro de tu cuota, a través de la cuenta escrow. En general es deducible en tu declaración federal si detallas deducciones.Ver la definición completaCerrar. Ese descuento se llama exención homesteadexención homesteadLa exención homestead es una protección legal para la casa donde vives con tu familia. Puede impedir que ciertos acreedores cobren tus deudas con tu vivienda principal, y también puede bajar el impuesto a la propiedad de esa casa. Por ejemplo, en Texas la exención de residencia homestead quita una parte del valor de tu casa del cálculo del impuesto; para recibirla debes ser dueño, vivir ahí como residencia principal y solicitarla. Las leyes cambian mucho de un estado a otro: algunas ponen un límite al monto protegido y otras dependen del tamaño de la propiedad o de la edad del dueño.Ver la definición completaCerrar o exención de vivienda principal. Esta guía es para dueños que viven en su casa, sobre todo si acaban de comprar: explica qué es, quién califica, cuánto baja en tres estados grandes, cómo se pide, qué fechas no debes dejar pasar y cuándo se pierde.

Lo que los distritos escolares de Texas descuentan del valor de tu vivienda principal

$140,000¹

Lo que puede bajar el valor gravable de una vivienda principal en Florida

Hasta $50,000⁷

Lo que baja el valor gravable de una casa ocupada por su dueño en California

$7,000⁹

Lo que paga al año de impuesto a la propiedad el dueño típico en EE. UU. (Censo, ACS)

$3,119

Qué es y qué baja exactamente

El impuesto a la propiedad es local. En Texas, por ejemplo, el Contralor del estado explica que no hay impuesto estatal a la propiedad: lo fijan y lo cobran el condado, la ciudad, el distrito escolar y otros distritos.¹ Cada uno parte del valor que la oficina de tasación le asigna a tu casa, el valor fiscalavalúo fiscal (assessed value)El avalúo fiscal (assessed value o assessment) es el valor que el tasador del gobierno local le pone a tu propiedad para calcular el impuesto a la propiedad. Es solo para impuestos: no es el avalúo que pide un prestamista para tu hipoteca. Primero el tasador estima el valor de mercado, casi siempre comparando tu casa con otras parecidas que se vendieron hace poco. En algunos lugares el avalúo es el valor de mercado completo y en otros es una fracción de ese valor. El tasador no decide cuánto pagas: eso depende de las tasas que fijan el condado, la ciudad y el distrito escolar.Ver la definición completaCerrar, y le aplica su tasa.

La exención homestead actúa antes de ese cálculo: quita una parte del valor de tu vivienda principal de lo que se grava.¹ No baja la tasa ni borra la factura. El Contralor de Texas lo explica con un ejemplo: si tu casa está tasada en $300,000 y calificas para la exención escolar de $140,000, pagas el impuesto escolar como si la casa valiera solo $160,000.¹ Lo que ahorras es ese valor exento multiplicado por las tasas de tu zona.

En algunos estados la exención también trae un límite al aumento del valor. En Florida, la vivienda con exención se vuelve a tasar cada 1 de enero, y el aumento no puede pasar del menor de dos topes: 3% del valor del año anterior o la inflación del índice de precios al consumidor.⁶ Ese límite se llama “Save Our Homes”. Por eso, en Florida, pedir la exención a tiempo protege también las facturas de los años siguientes.

Esta guía usa Texas, Florida y California como ejemplos porque sus agencias publican las reglas con detalle. Las de tu estado pueden ser muy distintas: búscalas en la página de tu estado, en la pestaña de impuesto a la propiedad, donde reunimos exenciones y plazos con su fuente oficial.

Quién califica

Los tres estados piden lo mismo en lo esencial: que seas dueño, que vivas en la casa como tu residencia principal y que solo tengas una vivienda principal con exención. Cambian los detalles y la fecha que cuenta.

Requisito	Texas	Florida	California
Ser dueño	Derecho de propiedad sobre la casa	Título legal o en equidad el 1 de enero, con la escritura registrada	Dueño que ocupa la casa
Vivir ahí	Residencia principal	Residencia permanente tuya o de tus dependientes	Residencia principal el 1 de enero
Una sola casa	No reclamar otra, dentro ni fuera de Texas	No recibir otra exención por residencia en otro estado	Una residencia principal

En Texas, la persona debe tener un derecho de propiedad sobre la casa y usarla como su residencia principal, y declarar que no reclama otra vivienda principal dentro ni fuera del estado. Si compraste después del 1 de enero, puedes recibirla de inmediato por la parte del año que falta, siempre que el dueño anterior no la haya recibido ese año.¹

En Florida tiene derecho quien, el 1 de enero, tiene el título de la casa y de buena fe la hace su residencia permanente o la de quienes dependen de él. La escritura debe estar registrada en el condado. No califica quien recibe en otro estado una exención o un crédito que exige residencia permanente.⁴

En California, la casa debe ser la residencia principal del dueño el 1 de enero, que es la fecha del gravamen (lien date).⁹

Cuánto baja: tres estados, tres reglas

La exención de vivienda principal en tres estados

Valor exento por entidad

Texas

• Los distritos escolares descuentan $140,000; otras entidades pueden sumar hasta 20% del valor, nunca menos de $5,000.¹
• Con 65 años o más o discapacidad, la escuela descuenta $60,000 más.¹
• Se pide en el distrito de tasación del condado, en general antes del 1 de mayo.¹

Hasta $50,000 y tope al aumento

Florida

• Los primeros $25,000 aplican a todos los impuestos; otros $25,000, solo a los no escolares sobre el valor que pasa de $50,000.⁷
• Activa el tope Save Our Homes al aumento anual del valor.⁶
• Se pide al tasador de propiedades a más tardar el 1 de marzo.⁷

Descuento fijo

California

• Baja $7,000 del valor gravable de la casa donde vive el dueño.⁹
• Se presenta una sola vez con el formulario BOE-266.⁹
• Para recibirla completa, a más tardar el 15 de febrero.⁹

El monto y la fecha cambian por estado: revisa los de tu estado antes de dar por hecho que ya la tienes.

En Texas hay más capas. Los condados que cobran impuestos para caminos rurales o control de inundaciones dan otros $3,000.¹ Para personas de 65 años o más o con discapacidad, cada entidad puede sumar una exención local que no puede ser menor de $3,000; para la de discapacidad cuenta la definición del Seguro Social, y los beneficios de otros programas no califican por sí solos.¹

En Florida, la parte adicional de la exención se ajusta cada 1 de enero por la inflación, si el índice sube.⁷ Fuera de estos tres estados también hay ejemplos. En Illinois, la exención homestead general es anual y baja el valor tasado ajustado (EAV) hasta $10,000 en el condado de Cook, $8,000 en sus condados vecinos y $6,000 en el resto.¹¹ En Nueva York, el alivio principal es STAR, para el impuesto escolar: los dueños nuevos se registran para el crédito STAR, que llega por cheque o depósito directo, porque la exención STAR ya no está disponible para ellos.¹²

Cuánto vale la exención en dólares depende también de las tasas de tu zona. La tabla compara la tasa efectiva y el valor típico de una casa en los estados que ya tienen su página en este sitio; toca el nombre de tu estado para ver sus exenciones y plazos.

Tasa efectiva del impuesto y valor típico de la casa por estado

Estado	Impuesto a la propiedad (tasa efectiva)	Valor típico de una casa
Alabama	0.38%	$209,900
Alaska	1.11%	$352,900
Arizona	0.48%	$394,500
Arkansas	0.55%	$188,000
California	0.7%	$734,700
Carolina del Norte	0.66%	$288,900
Carolina del Sur	0.48%	$259,000
Colorado	0.48%	$539,400
Connecticut	1.81%	$366,900
Dakota del Norte	0.99%	$249,900
Dakota del Sur	1.06%	$257,400
Delaware	0.5%	$352,000
Distrito de Columbia	0.58%	$737,100
Florida	0.76%	$359,000
Georgia	0.77%	$303,300
Hawái	0.27%	$839,100
Idaho	0.49%	$418,600
Illinois	2.01%	$263,300
Indiana	0.74%	$218,200
Iowa	1.39%	$208,000
Kansas	1.29%	$217,200
Kentucky	0.75%	$205,600
Luisiana	0.55%	$216,500
Maine	1.02%	$296,600
Maryland	0.97%	$419,900
Massachusetts	1.07%	$562,100
Míchigan	1.25%	$231,600
Minnesota	1.02%	$329,300
Misisipi	0.72%	$169,800
Misuri	0.85%	$230,300
Montana	0.72%	$375,800
Nebraska	1.49%	$238,600
Nevada	0.47%	$435,400
Nueva Jersey	2.11%	$454,400
Nueva York	1.55%	$423,800
Nuevo Hampshire	1.66%	$402,500
Nuevo México	0.7%	$248,100
Ohio	1.31%	$214,800
Oklahoma	0.8%	$199,800
Oregón	0.81%	$477,600
Pensilvania	1.3%	$254,500
Puerto Rico	0.49%	$131,500
Rhode Island	1.21%	$404,200
Tennessee	0.5%	$286,700
Texas	1.49%	$283,800
Utah	0.52%	$489,400
Vermont	1.59%	$316,600
Virginia	0.73%	$383,700
Virginia Occidental	0.53%	$162,600
Washington	0.81%	$564,600
Wisconsin	1.42%	$266,500
Wyoming	0.57%	$309,700

La tasa efectiva divide la mediana de lo que pagan los dueños entre la mediana del valor de la casa. Donde la tasa es más alta, cada dólar exento pesa más. Fuente: Oficina del Censo (ACS)

Cómo pedirla, paso a paso

De la oficina de tasación a tu factura

1. 1. Busca la oficina que tasa tu casa

   En cuanto seas dueño

   En Texas es el distrito de tasación del condado; en Florida, el tasador de propiedades;⁷ en California, el tasador del condado.⁹¹

2. 2. Consigue el formulario de tu estado

   Antes de la fecha límite

   En Texas es el 50-114;² en Florida, el DR-501, y muchas oficinas lo aceptan por internet.⁷

3. 3. Junta tus documentos

   Al llenar la solicitud

   Texas pide copia de tu licencia o identificación del estado con la dirección de la casa; Florida pide el número de Seguro Social.⁵²

4. 4. Preséntala a tiempo

   Texas: 30 de abril · Florida: 1 de marzo · California: 15 de febrero

   Son las fechas generales de Texas, Florida⁷ y California;⁹ si se te pasó, todavía puede haber un plazo tardío.²

5. 5. Revisa tu aviso y tu factura

   Cuando llegue el aviso de tasación

   En Florida, el tasador te manda cada año una renovación a más tardar el 1 de febrero.⁵

6. 6. Si te la niegan, reclama

   En el plazo que diga el aviso

   En Texas puedes protestar ante la junta de revisión, también por exenciones; en Florida, pedir a la junta de ajuste de valor.⁵³

En Texas, la solicitud va al distrito de tasación de cada condado donde está la propiedad, nunca al Contralor. El formulario 50-114 dice que por lo general se entrega a más tardar el 30 de abril del año para el que la pides. Si se te pasó, puedes presentar una solicitud tardía hasta dos años después de la fecha límite. Y una vez concedida, no tienes que pedirla cada año, salvo que el tasador principal lo pida.² El tasador principal es quien decide si calificas.¹

En Florida, la ley dice que si no presentas la solicitud a más tardar el 1 de marzo, renuncias a la exención ese año, salvo excepciones.⁵ Una de ellas: puedes presentarla hasta el día 25 después de que el tasador envíe el aviso de tasación, y el tasador puede concederla si demuestras circunstancias que lo justifiquen. Si no la concede, puedes pedirla a la junta de ajuste de valor en ese mismo plazo, con un cargo no reembolsable de $15.⁵

En California, el dueño presenta el formulario BOE-266 una sola vez ante el tasador del condado. Puedes hacerlo en cuanto calificas, pero para recibir la exención completa de ese año debe llegar a más tardar el 15 de febrero.⁹

Documentos, número de Seguro Social e ITIN

Cada estado decide qué documentos pide. En Texas, debes adjuntar una copia de la licencia de conducir o del certificado de identificación emitido por el estado de cada dueño, y la dirección debe coincidir con la de la casa; hay excepciones solo para algunos casos. El formulario pide además el número de la licencia, de la identificación o del Seguro Social, y aclara que el número de licencia o de identificación es confidencial y no está abierto al público.²

En Florida, la ley exige que el formulario tenga un espacio para el número de Seguro Socialnúmero de Seguro Social (SSN)El número de Seguro Social (SSN) es el número de nueve dígitos que aparece en la tarjeta de Seguro Social. Lo emite la Administración del Seguro Social (SSA), una agencia federal, y lo necesitas para trabajar y para cobrar beneficios del gobierno. El IRS también lo usa como tu número de identificación de contribuyente en las declaraciones de impuestos. Se pide con el Formulario SS-5 y pruebas de identidad, edad y ciudadanía o estatus migratorio legal, y el trámite es gratis. Quien debe declarar impuestos y no puede obtener un SSN usa un ITIN. Los ladrones de identidad buscan este número; el gobierno aconseja guardar la tarjeta en un lugar seguro y no llevarla en la cartera.Ver la definición completaCerrar de quien pide la exención y de su cónyuge. Si la solicitud llega a tiempo pero sin esos números, está incompleta: el tasador se comunica contigo y puedes volver a presentarla completa a más tardar el 1 de abril.⁵ El tasador también puede pedir pruebas de residencia, como el número de tu licencia o identificación de Florida, la dirección de tu última declaración del IRS o los pagos de servicios en la casa.⁷

Si este es tu caso

Acabas de comprar

En Florida, la exención del dueño anterior se queda con la casa el resto del año, y la casa se vuelve a tasar el 1 de enero siguiente.⁸ Pide la tuya a tiempo para ese año.

Tienes 65 años o más o una discapacidad

En Texas, los distritos escolares descuentan $60,000 más a quien califica por edad o discapacidad.¹ Pídela con el mismo formulario.

Eres veterano con discapacidad

En Texas, el monto depende de tu porcentaje de discapacidad, y con 100% la vivienda principal puede quedar exenta del todo.¹

Heredaste la casa de tu familia

En Texas, si tu nombre no está en la escritura, el distrito pide una declaración jurada, el certificado de defunción y un recibo de servicios.¹

Cuándo se pierde y a quién avisar

La exención es para la casa donde vives. Cuando eso cambia, cambia tu derecho, y la responsabilidad de avisar es tuya.

• Texas: debes avisar por escrito al tasador principal antes del 1 de mayo del año siguiente a aquel en que se termina tu derecho a la exención.²
• Florida: dejas de tener derecho si rentas la vivienda, si deja de ser tu casa permanente o si dejas de ser residente permanente del estado.⁷ Si la casa cambia de dueño, se tasa a su valor justo el 1 de enero siguiente.⁶
• California: la exención sigue vigente hasta que, entre otros casos, el dueño deja de vivir en la casa como residencia principal.¹⁰ Quien la recibe debe avisar al tasador cuando ya no califica; el 10 de diciembre es el último día para cancelarla sin multa.⁹

Si compraste en Florida, toma en cuenta el año de la compra. Al cambiar de dueño, la ley exige quitar las exenciones y volver a tasar la casa a su valor justo. La exención y el beneficio Save Our Homes del vendedor se quedan con la casa el resto de ese año. Si eres dueño el 1 de enero y pides la exención a más tardar el 1 de marzo, tu factura de ese año ya refleja la rebaja, pero el tope Save Our Homes empieza el año siguiente.⁸ Por eso la factura del vendedor no te dice cuánto pagarás tú; la guía del impuesto a la propiedad explica cómo se calcula la tuya.

Si tienes hipoteca con escrowcuenta de depósito en garantía (escrow)Una cuenta de depósito en garantía, conocida casi siempre por su nombre en inglés, escrow, es una cuenta que abre tu prestamista para pagar ciertos gastos de la propiedad en tu nombre, sobre todo el impuesto a la propiedad y el seguro de la casa. El dinero sale de una parte de tu pago mensual: cada mes aportas una fracción y el administrador del préstamo paga las facturas cuando vencen. Por eso tu cuota es más alta que solo principal e intereses, y puede cambiar cuando suben los impuestos o la prima del seguro. La palabra también se usa para el periodo entre la oferta y el cierre.Ver la definición completaCerrar, la exención también se nota en tu pago mensual. El administrador del préstamo paga el impuesto desde esa cuenta, y cuando el impuesto cambia, tu pago de escrow y tu pago mensual total cambian con él.¹³ La guía por qué subió mi pago de escrow explica ese análisis.

Errores comunes

• Error: Dar por hecho que la exención del vendedor pasa a tu nombre.

  Mejor: En Florida, al cambiar de dueño se quitan las exenciones y la casa se vuelve a tasar.⁸ Pide la tuya.

• Error: Pensar que la exención es automática.

  Mejor: En Texas, en la mayoría de los casos hay que pedirla en el distrito de tasación del condado.¹

• Error: Dejar pasar la fecha y no hacer nada.

  Mejor: En Texas puedes presentar una solicitud tardía hasta dos años después de la fecha límite.²

• Error: Mandar la solicitud a una oficina del estado.

  Mejor: Va a la oficina de tasación del condado donde está la casa, no al Contralor de Texas.²

• Error: Rentar la casa y seguir con la exención.

  Mejor: En Florida pierdes el derecho si rentas la vivienda.⁷ Avisa a la oficina de tasación.

• Error: Reclamar vivienda principal en dos estados.

  Mejor: Florida no la da a quien recibe una exención por residencia en otro estado.⁴

Qué hacer esta semana

1. Busca tu último aviso de tasación o tu factura y revisa si dice que tienes la exención de vivienda principal.
2. Abre la página de tu estado y busca en la pestaña de impuesto a la propiedad qué exenciones hay y la fecha límite; en Texas, por ejemplo, la general es antes del 1 de mayo.¹
3. Descarga el formulario de tu condado y junta la escritura registrada y tus pruebas de residencia.⁷
4. Si te toca la parte de 65 años, discapacidad o veterano, pregunta si va en el mismo formulario.¹
5. Si tienes dudas con tu presupuesto o tu hipoteca, un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD da consejo independiente, muchas veces gratis o a bajo costo.¹⁴ Encuéntralo con la guía de consejeros aprobados por HUD.