¿Por qué subió mi pago de escrow? El análisis anual

Pagaste lo mismo todo el año y de pronto llega una carta: tu pago mensual sube. Si tu hipoteca tiene cuenta de escrowcuenta de depósito en garantía (escrow)Una cuenta de depósito en garantía, conocida casi siempre por su nombre en inglés, escrow, es una cuenta que abre tu prestamista para pagar ciertos gastos de la propiedad en tu nombre, sobre todo el impuesto a la propiedad y el seguro de la casa. El dinero sale de una parte de tu pago mensual: cada mes aportas una fracción y el administrador del préstamo paga las facturas cuando vencen. Por eso tu cuota es más alta que solo principal e intereses, y puede cambiar cuando suben los impuestos o la prima del seguro. La palabra también se usa para el periodo entre la oferta y el cierre.Ver la definición completaCerrar, lo más probable es que no cambió tu préstamo, sino lo que se paga desde esa cuenta. Esta guía es para dueños con escrow: explica de qué está hecho tu pago, cómo funciona la cuenta durante el año, cómo leer el análisis anual, qué son el faltante, el déficit, el excedente y el colchón, qué te pueden cobrar y cómo reclamar si hay un error.

Para recibir tu estado de cuenta anual después de cerrar el año de la cuenta

30 días⁴

Lo máximo que puede ser el colchón, de lo que se pagará en el año desde la cuenta

1/6⁴

Para repartir un faltante de un mes de pago o más, si el administrador te lo cobra

12 meses o más⁴

Desde esta cantidad, un excedente se te devuelve dentro de 30 días

$50⁴

De qué está hecho tu pago

Según la CFPB, tu pago mensual total suele tener cuatro partes: principalprincipal (capital)El principal es la cantidad de dinero que te prestaron y que tienes que devolver, sin contar los intereses. En español también se le dice "capital". Cuando empiezas, el principal es el monto del préstamo; con cada cuota una parte se destina a reducirlo, y lo que queda se llama saldo. El interés se calcula sobre ese saldo, así que mientras menos principal debes, menos interés pagas. En tu cuota mensual verás la sigla P&I: principal e intereses, la parte del pago que va al préstamo, separada de los impuestos y el seguro.Ver la definición completaCerrar, interés, seguro hipotecario si tu préstamo lo exige, y escrow para el seguro de la casa y el impuesto a la propiedad. El principal y el interés por lo general se mantienen iguales si pagas a tiempo, pero el escrow puede cambiar: por ejemplo, si tu casa sube de valor, tu impuesto a la propiedad por lo general también sube.¹

Ejemplo con números reales

Las partes del pago de una casa típica

Con el valor típico de una casa en EE. UU., un préstamo FHA con el pago inicial mínimo y la tasa de esta semana.

Principal e interés (no cambia con tasa fija)

$2,213

Seguro hipotecario FHA

$147

Impuesto a la propiedad (va al escrow)

$261

Seguro de la casa, estimado de ejemplo (va al escrow)

$139

Pago mensual total

$2,759

Es un ejemplo con números nacionales. El impuesto y el seguro son las partes que cambian de un año a otro.¹ Pon tus números en la calculadora.

Haz la cuenta con tus númerosCalculadora de hipoteca

La CFPB enumera otras razones comunes por las que cambia el pago: que terminó una reducción temporal de tasa (buydown), que tu tasa ajustablehipoteca de tasa ajustable (ARM)Una hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) es un préstamo cuya tasa de interés puede cambiar, normalmente siguiendo un índice del mercado. Suele empezar con una tasa fija por un periodo inicial (por ejemplo, los primeros años) y después se ajusta cada cierto tiempo, así que tu cuota puede subir o bajar. El contrato fija topes a cuánto puede subir en cada ajuste y en total. Antes de aceptar una, revisa en la Estimación de Préstamo cuánto podría llegar a ser tu pago máximo y si podrías pagarlo.Ver la definición completaCerrar cambió, que empiezas a pagar principal en un préstamo de solo intereses, que cambió o terminó tu seguro hipotecario privado, que te cobraron cargos nuevos, o que el administrador se equivocó.² Tu estado de cuenta mensual separa cada parte: búscalo antes de llamar.

Cómo funciona la cuenta de escrow durante el año

La cuenta la abre tu prestamista para pagar ciertos gastos de la casa con una parte de tu pago mensual. Muchos prestamistas exigen pagar así el impuesto y el seguro, y a veces lo exige la ley. El administrador del préstamoadministrador del préstamoEl administrador del préstamo (loan servicer) es la compañía que te manda los estados de cuenta de tu hipoteca y se encarga del día a día del préstamo: recibe tus pagos, responde tus preguntas, lleva la cuenta del principal y los intereses pagados y maneja tu cuenta de depósito (escrow), si tienes una. También puede ofrecerte opciones si te atrasas y, en ciertos casos, iniciar una ejecución hipotecaria. Puede ser la misma compañía que te prestó el dinero o una distinta, y es común que otra compañía tome el préstamo después del cierre.Ver la definición completaCerrar (servicer) la maneja y paga esas cuentas por ti.³ El Reglamento X, la regla federal para estas cuentas, incluye en el escrow el impuesto, las primas de seguro (también el seguro contra inundaciones) y otros cargos, y le da a la cuenta un año propio de 12 meses que empieza con tu primer pago.⁴

El año de tu cuenta de escrow

1. 1. Recibes el estado inicial

   En el cierre o dentro de 45 días

   Muestra tu pago, la parte que va al escrow, lo que se espera pagar en el año con sus fechas y el colchón elegido.⁴

2. 2. Depositas cada mes

   Cada mes

   Una doceava parte de lo que se espera pagar en el año, más lo necesario para el colchón.⁴

3. 3. El administrador paga las facturas

   Antes de la fecha límite de cada una

   Debe pagarlas a tiempo, aunque tenga que adelantar dinero, mientras no lleves más de 30 días de atraso.⁴

4. 4. Análisis de la cuenta

   Al terminar el año de la cuenta

   Compara lo que entró y lo que salió, estima el año siguiente y ve si hay faltante, déficit o excedente.⁴

5. 5. Estado de cuenta anual

   Dentro de 30 días

   Explica tu pago nuevo y cómo se maneja cualquier faltante o excedente.⁴

6. 6. Tu pago nuevo empieza

   El año siguiente

   Si un faltante es de un mes de pago o más, solo te lo pueden repartir en al menos 12 meses.⁴

Para fijar tu depósito mensual, el administrador puede cobrarte una doceava parte de lo que razonablemente espera pagar en el año, más lo necesario para mantener un colchón. Para estimar, usa la factura del año siguiente si ya la conoce; si no, la del año anterior, que puede ajustar como máximo por el último cambio del índice de precios al consumidor.⁴ Por eso, cuando tu impuesto o tu seguro suben a mitad del año, la cuenta se queda corta: tus depósitos se calcularon con la cifra vieja.

El administrador debe pagar tus facturas a tiempo, antes de la fecha en que habría recargos, mientras tu pago no lleve más de 30 días de atraso. Si la cuenta no alcanza, debe adelantar el dinero, y después puede pedirte que lo repongas.⁴

Cómo leer el estado de cuenta anual

Al terminar cada año de la cuenta, el administrador debe hacer el análisis y mandarte el estado de cuenta anual dentro de los 30 días siguientes, junto con la proyección del año anterior. También debe avisarte al menos una vez al año si hay un faltante o un déficit.⁴

Qué buscar en el estado	Qué te dice
Pago mensual actual y del año pasado, con la parte del escrow	Cuánto sube tu pago y si el aumento viene del escrow
Total que entró a la cuenta en el año	Lo que depositaste con tus pagos
Total que salió, por impuesto, seguro y otros cargos	Qué factura subió y cuánto
Saldo al final del periodo	Si la cuenta quedó corta o con dinero de más
Cómo se maneja un excedente o cómo pagas un faltante o déficit	Si te devuelven dinero o te reparten un cobro
Por qué no se llegó al saldo mínimo estimado, si aplica	La diferencia entre lo que se proyectó y lo que pasó

Esas líneas las exige el Reglamento X.⁴ Compara el total que salió para impuesto y seguro con tu factura del condado y tu póliza: si coinciden, el aumento es real; si no, puede haber un error.

Faltante, déficit y excedente

Tres resultados posibles del análisis

Falta para el saldo objetivo

Faltante (shortage)

• La cuenta tiene menos de lo que necesita, sin estar en negativo.⁴
• Si es de un mes de pago o más: lo dejan así o lo reparten en al menos 12 meses.⁴
• Si es menor: también pueden pedirte pagarlo dentro de 30 días.⁴

Saldo negativo

Déficit (deficiency)

• El administrador tuvo que adelantar dinero y la cuenta quedó en negativo.⁴
• Si es de un mes de pago o más: lo dejan así o lo reparten en dos o más pagos iguales.⁴
• Antes de cobrarte lo que adelantó, debe hacer un análisis.⁴

Sobra dinero

Excedente (surplus)

• La cuenta tiene más de lo que necesita.⁴
• Si son 50 dólares o más, te los devuelven dentro de 30 días.⁴
• Si son menos, te los devuelven o los restan del año siguiente.⁴

Las reglas del excedente y del déficit aplican si estás al día: pagos recibidos dentro de 30 días de su vencimiento.⁴

Aquí está la razón de muchos aumentos grandes. Cuando el impuesto o el seguro subieron, tu pago nuevo sube por dos lados a la vez. Primero, la doceava parte se calcula con las facturas nuevas, que son más altas.⁴ Segundo, si la cuenta quedó corta el año pasado, el administrador puede sumarte el faltante; si es de un mes de pago o más, solo puede repartirlo en pagos mensuales iguales durante al menos 12 meses.⁴ Cuando el faltante termina de pagarse, esa parte del aumento desaparece, aunque la doceava parte nueva se queda mientras las facturas sigan altas.

El colchón es la tercera pieza. Son fondos que el administrador puede pedir para cubrir pagos imprevistos o pagos que salen antes de que tus depósitos estén en la cuenta.⁴ No puede pasar de un sexto de lo que se pagará en el año desde la cuenta, y si los documentos de tu préstamo fijan un colchón más bajo, se aplican esos documentos.⁴

Las reglas del excedente y del déficit aplican si estás al día al momento del análisis, es decir, si el administrador recibió tus pagos dentro de los 30 días de su vencimiento. Si no, el administrador puede quedarse un excedente en la cuenta o cobrar un déficit según los documentos de tu préstamo.^{4 4}

Si crees que hay un error

La CFPB recomienda empezar por el estado de cuenta mensual y llamar al administrador: explica la situación, pide un estado corregido y anota un número de referencia, el nombre de quien te atendió y la fecha. Si no lo corrige por teléfono, manda un aviso de error por escrito.²

Para que tu carta cuente, la CFPB sugiere poner tu nombre, tu dirección y tu número de cuenta, decir exactamente qué error crees que ocurrió, no escribir en el cupón de pago y mandarla a la dirección especial que use el administrador para errores; esa dirección puede ser distinta de la de pago. Mientras esperas, sigue pagando.⁷ Por el Reglamento X, no pagar a tiempo el impuesto o el seguro desde el escrow, o no devolver el saldo cuando corresponde, es un error que puedes reclamar así. El administrador debe confirmar por escrito que recibió tu aviso dentro de cinco días hábiles y, en la mayoría de los casos, responder a más tardar 30 días hábiles después.⁶

Cómo bajar o controlar el aumento

El administrador no fija tu impuesto ni tu prima: solo los cobra y los paga. Para que el escrow baje, hay que bajar lo que paga.

• Impuesto a la propiedad. Revisa si tienes todas tus exenciones; la guía de la exención homestead explica cómo pedir la de vivienda principal. Si el valor que el condado le puso a tu casa es alto, la guía cómo protestar el avalúo explica los plazos. La del impuesto a la propiedad explica cómo se calcula.
• Seguro de la casa. La CFPB dice que conviene investigar tú mismo cuánto cuesta, y que puedes comparar y elegir la compañía y el plan que te convengan.⁸ Si cambias de póliza, avisa al administrador para que pague la correcta.
• Seguro hipotecario privado. Si tu préstamo lo tiene, la CFPB señala que tu pago puede cambiar cuando puedes cancelarlo y decides hacerlo.²

Si este es tu caso

Acabas de comprar

Tu primer documento del escrow es el estado inicial, que debe llegarte en el cierre o dentro de 45 días.⁴ Guárdalo para compararlo con el primer análisis anual.

Cambió la compañía que cobra tu hipoteca

La anterior debe mandarte un estado de año corto dentro de 60 días del traspaso, y la nueva, un estado inicial si cambia tu pago.⁴

Vas a vender o refinanciar

Cuando pagas el préstamo por completo, te deben devolver lo que quede en el escrow dentro de 20 días hábiles.⁵

El pago nuevo no te alcanza

Llama cuanto antes a la línea HOPE, las 24 horas, al (888) 995-4673, o busca un consejero de vivienda aprobado por HUD.⁷

Errores comunes

• Error: Tirar el estado de cuenta anual de escrow sin leerlo.

  Mejor: Explica qué pagó el administrador, tu pago nuevo y cómo se cobra un faltante.⁴

• Error: Creer que tienes que pagar el faltante de golpe.

  Mejor: Si es de un mes de pago o más, solo te lo pueden repartir en al menos 12 meses.⁴

• Error: Escribir tu reclamo en el cupón de pago.

  Mejor: Manda una carta aparte a la dirección especial para errores.⁷

• Error: Dejar de pagar mientras reclamas.

  Mejor: La CFPB recomienda seguir haciendo tus pagos mientras esperas la respuesta.⁷

• Error: Dejar que se venza el seguro de la casa.

  Mejor: El seguro que impone el administrador suele costar más y proteger solo al prestamista.⁹

• Error: Culpar al administrador por un impuesto más alto.

  Mejor: El escrow cambia cuando cambian el impuesto o el seguro; revisa exenciones y el avalúo.³

Qué hacer esta semana

1. Busca tu último estado de cuenta anual de escrow y compara tu pago nuevo con el del año pasado.⁴
2. Compara el total pagado de impuesto y de seguro con tu factura del condado y tu póliza.
3. Si hay un faltante, mira cómo te lo cobran: si es de un mes de pago o más, solo pueden cobrártelo repartido en al menos 12 meses.⁴
4. Si algo no cuadra, llama al administrador y, si no lo corrige, manda un aviso de error a la dirección correcta.²
5. Revisa tus exenciones, el valor de tu casa y el precio de tu seguro para bajar el escrow del año que viene.⁸
6. Si el pago nuevo no te alcanza, un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD da consejo independiente, muchas veces gratis o a bajo costo.¹⁰ Si ya te atrasaste, la guía No puedo pagar la hipoteca explica tus opciones.