Seguro de casa: qué cubre, qué no y cuánto asegurar

El seguro de casa es la factura que menos se entiende y más se paga sin mirar. Llega con el cierre, se cobra junto con la hipoteca y solo se vuelve importante el día que pasa algo. Esta guía explica, con lo que publican la CFPB, la NAIC (la asociación de los reguladores de seguros de cada estado), los departamentos de seguros de Texas y California y FEMA, qué compras cuando compras una póliza, cuánto asegurar, cuánto suma a tu pago, qué queda fuera y qué derechos tienes si la póliza se cancela.

De prima que sueles pagar al cierre o antes, cuando compras casa

6 a 12 meses⁹

Lo que tarda en entrar en vigor una póliza de inundación del NFIP, salvo excepciones

30 días¹²

Los dos avisos por escrito que deben llegarte antes de que te cobren un seguro impuesto

45 y 15 días⁶

Lo máximo que cubre el NFIP por daños de inundación a la estructura de una casa

$250,000¹²

Qué es y por qué te lo piden

Según la CFPB, el seguro de viviendaseguro de viviendaEl seguro de vivienda paga las pérdidas y los daños de tu propiedad cuando pasa algo inesperado, como un incendio o un robo, y suele incluir responsabilidad civil si alguien se lastima en tu casa. Los prestamistas lo exigen mientras tengas hipoteca, porque la casa es su garantía, y casi siempre lo cobran dentro de tu cuota mensual a través de la cuenta escrow. El precio depende del lugar, del valor de reconstrucción, del deducible y de tu historial. Una póliza normal no cubre inundaciones ni, en muchos estados, terremotos: esos riesgos se aseguran aparte.Ver la definición completaCerrar paga pérdidas y daños a tu propiedad si pasa algo inesperado, como un incendio o un robo; también se le llama “hazard insurance”. Cuando tienes hipotecahipotecaUna hipoteca es un acuerdo entre tú y un prestamista (un banco, una cooperativa de crédito o una financiera) que le da al prestamista el derecho de quedarse con tu propiedad si no pagas el dinero que te prestó, más los intereses. Se usa para comprar una casa o para pedir dinero prestado contra el valor de una casa que ya es tuya. En Estados Unidos, "hipoteca" y "préstamo hipotecario" se usan como sinónimos. Lo pagas en cuotas mensuales que incluyen el principal (el dinero prestado) y los intereses, y muchas veces también los impuestos y el seguro.Ver la definición completaCerrar, el prestamista quiere que la propiedad esté asegurada y en general pide prueba de cobertura; muchos dueños lo pagan a través de la cuenta de escrow dentro del pago mensual. Y es tuyo: puedes comprarlo por separado y elegir la compañía y el plan que te convengan.¹ En Texas, por ejemplo, el Departamento de Seguros explica que la ley no te obliga a tener seguro de casa, pero que si todavía debes dinero de tu casa, tu prestamista te lo exigirá.¹⁰

La cuenta de escrowcuenta de depósito en garantía (escrow)Una cuenta de depósito en garantía, conocida casi siempre por su nombre en inglés, escrow, es una cuenta que abre tu prestamista para pagar ciertos gastos de la propiedad en tu nombre, sobre todo el impuesto a la propiedad y el seguro de la casa. El dinero sale de una parte de tu pago mensual: cada mes aportas una fracción y el administrador del préstamo paga las facturas cuando vencen. Por eso tu cuota es más alta que solo principal e intereses, y puede cambiar cuando suben los impuestos o la prima del seguro. La palabra también se usa para el periodo entre la oferta y el cierre.Ver la definición completaCerrar la abre tu prestamista para pagar ciertos gastos de la propiedad; muchos prestamistas exigen pagar impuestos y seguro a través de ella, y el administrador del préstamoadministrador del préstamoEl administrador del préstamo (loan servicer) es la compañía que te manda los estados de cuenta de tu hipoteca y se encarga del día a día del préstamo: recibe tus pagos, responde tus preguntas, lleva la cuenta del principal y los intereses pagados y maneja tu cuenta de depósito (escrow), si tienes una. También puede ofrecerte opciones si te atrasas y, en ciertos casos, iniciar una ejecución hipotecaria. Puede ser la misma compañía que te prestó el dinero o una distinta, y es común que otra compañía tome el préstamo después del cierre.Ver la definición completaCerrar paga esas cuentas por ti.⁷ Por eso, cuando sube la primaprima de seguro (premium)La prima de seguro (premium) es lo que pagas a la compañía de seguros a cambio de la protección de tu póliza. Puede pagarse de una vez o, más a menudo, en pagos periódicos mientras dura el contrato. Cada compañía decide si te vende la póliza y cuánto cobrarte. En un seguro de vivienda suele mirar el costo de reconstruir la casa, los materiales, la zona, la cercanía de los bomberos, tus reclamos anteriores y, en algunas compañías, tu puntaje de crédito. Los descuentos pueden bajarla. Si dejas de pagar la prima, la compañía puede cancelar tu póliza.Ver la definición completaCerrar del seguro, sube tu pago mensual aunque tu tasa sea fija. Al comprar, la CFPB dice que por lo general pagas los primeros 6 a 12 meses de prima al cierre o antes.⁹

Qué cubre una póliza típica

La NAIC describe las partes de una póliza de dueño de casa:²

Parte de la póliza	Qué cubre
Daños a la casa	La estructura; la suma asegurada de la póliza es lo máximo que recibirás
Otras estructuras	Un garaje separado, un cobertizo, las cercas
Propiedad personal	Tus cosas: muebles, ropa, aparatos
Gastos adicionales de vivienda	Lo que gastas de más si no puedes habitar la casa mientras la reparan
Responsabilidad personal	Te protege frente a reclamos por accidentes de otras personas en tu propiedad
Gastos médicos	Se pagan sin importar la responsabilidad legal

Cada parte tiene su propio límite. Cuando compares pólizas, compara los límites de las seis, no solo el precio.

Cuánto asegurar: reposición, valor real y deducible

Aquí está la decisión que más cambia el resultado de un reclamo. Según la NAIC, el costo de reposición es lo que costaría reponer o reconstruir tu casa o reparar los daños; el valor real en efectivo es lo que costaría repararla o reponerla después de la depreciación. La NAIC indica que es importante asegurar la casa por al menos el 80 por ciento de su valor de reposición. El deduciblededucible (deductible)El deducible (deductible) es la parte de un reclamo al seguro que te toca pagar a ti. Cuando tienes un daño cubierto, la compañía de seguros le resta el deducible al monto del reclamo y te paga el resto. Puedes tener un deducible distinto para cada tipo de cobertura. Lo encuentras en la primera página de tu póliza, llamada página de declaraciones (declarations page), junto con tus coberturas y límites. En los impuestos, la palabra "deducible" significa otra cosa: un gasto que puede bajar los impuestos que debes.Ver la definición completaCerrar es la cantidad que pagas de tu bolsillo en cada reclamo, y los deducibles más altos pueden conseguirse a un precio menor.²

El Departamento de Seguros de Texas lo explica con un techo. La diferencia sale de tu bolsillo:¹⁰

Costo de reposición o valor real en efectivo, con el ejemplo de Texas

Precios de hoy

Costo de reposición

• Paga reparar o reponer tu casa y tus cosas a precios actuales.¹⁰
• Techo de 10 años que hoy cuesta $10,000, con deducible de $2,000: la compañía paga $8,000.¹⁰
• De tu bolsillo: $2,000, el deducible.¹⁰

Menos la depreciación

Valor real en efectivo

• Paga el costo de reposición menos la depreciación, la pérdida de valor por el uso y la edad.¹⁰
• Si ese techo vale $7,000, después del deducible de $2,000 la compañía paga $5,000.¹⁰
• De tu bolsillo: $5,000.¹⁰

Pregunta qué tipo de cobertura tiene tu póliza, para la casa y para tus cosas, antes de comparar precios.

¿Y la suma asegurada? El Departamento de Seguros de California recuerda que el seguro de casa por lo general no cubre el valor del terreno, así que la cifra debe pensarse con el costo de la mano de obra y los materiales para reconstruir, no con los cambios del mercado de bienes raíces. Cada compañía usa su propia fórmula, así que dos aseguradoras pueden sugerirte límites distintos.¹¹

Cuánto suma a tu pago mensual

La prima la fija la compañía de seguros que elijas, no el prestamista, así que la única cifra real es la de tus cotizaciones.⁹ Para ver cómo encaja el seguro en tu pago, nuestra calculadora de hipoteca usa una tasa de ejemplo. No es un promedio ni una cotización: sirve para ver el orden de las cuentas.

Ejemplo con números reales

El seguro en el pago de una casa típica, según el ejemplo de la calculadora

Con el valor típico de una casa en EE. UU. y una tasa de seguro de ejemplo; tu prima real sale de tus cotizaciones.

Valor típico de una casa en EE. UU. (Censo, ACS)

$332,700

Seguro de casa al mes, con la tasa de ejemplo de la calculadora

$139

Impuesto a la propiedad al mes, con la tasa efectiva típica (Censo)

$261

Con escrow, el seguro y el impuesto se cobran dentro de tu pago mensual y el administrador los paga por ti.⁷ Cambia la cifra del seguro por la de tu cotización para ver tu pago real.⁹

Haz la cuenta con tus númerosCalculadora de hipoteca

Si la prima sube al renovar, sube tu pago de escrow. La guía del impuesto a la propiedad explica cómo el administrador revisa esa cuenta cada año, y la calculadora de hipoteca te deja poner tu prima real.

Lo que no cubre: inundación y terremoto

La NAIC señala que las inundaciones y los terremotos no están cubiertos por una póliza típica de dueño de casa,² y la CFPB añade que a veces esa cobertura se puede agregar.¹ Para la inundación existe un programa federal: el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP) de FEMA. La mayoría de los seguros de vivienda no cubren daños por inundación; las casas y negocios en zonas de alto riesgo con hipotecas con respaldo federal deben tener seguro contra inundacionesseguro contra inundacionesEl seguro contra inundaciones es una póliza aparte que puede cubrir el edificio, lo que hay dentro, o ambos, cuando el agua de una inundación causa daños. La mayoría de las pólizas de seguro de vivienda no cubren ese daño. La mayor parte de estas pólizas las respalda el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP) de FEMA y se compran a través de aseguradoras y agentes. Si tu casa está en una zona de alto riesgo de inundación y tu hipoteca está respaldada por el gobierno federal, el prestamista está obligado a exigirlo; fuera de esas zonas es opcional, pero las inundaciones también ocurren ahí.Ver la definición completaCerrar; normalmente hay un periodo de espera de 30 días para que una póliza del NFIP entre en vigor; y se compra llamando a tu compañía o agente de seguros, el mismo que vende tu seguro de casa o de auto.³

FloodSmart, el sitio del NFIP, da los detalles. Para una casa, la póliza de la estructura cubre hasta $250,000 de daños por inundación y la de contenido hasta $100,000 de daños a tus cosas; las dos se compran por separado y tienen deducibles separados. Todas las compañías que venden pólizas del NFIP cobran las mismas tarifas. La póliza dura un año, y no cubre, entre otras cosas, lo que guardas en el sótano ni la vivienda temporal mientras reparan. La espera de 30 días tiene excepciones: no hay espera si compras el seguro al sacar, aumentar, extender o renovar una hipoteca.¹²

La obligación viene de la ley federal: una institución de préstamo regulada no puede otorgar un préstamo garantizado por un inmueble en una zona especial de riesgo de inundación donde hay seguro disponible, salvo que el edificio esté cubierto por seguro contra inundaciones durante el plazo del préstamo, por al menos el saldo del préstamo o el máximo de cobertura disponible, lo que sea menor. Si el prestamista detecta que falta cobertura, debe avisarte para que la compres a tu costo y, si no la compras dentro de 45 días del aviso, puede comprarla y cobrártela.⁵ Algunos bancos lo piden aunque no vivas en una zona de alto riesgo.¹³

Para saber en qué zona estás, el Centro de Servicio de Mapas de Inundación de FEMA es la fuente pública oficial: se busca por dirección, lugar o coordenadas para ver el mapa oficial, y la información impresa puede quedar superada por mapas nuevos.⁴ Las zonas de alto riesgo son las marcadas con A o V en esos mapas; si no tienes una hipoteca con respaldo del gobierno, FEMA igual recomienda mucho tener el seguro en esas zonas.¹⁴

Cómo comparar y pagar menos

La NAIC es clara: no estás obligado a comprar el seguro de la compañía que recomienda tu prestamista; hay fuentes imparciales para comparar lo que cobran las aseguradoras por la misma cobertura, incluido el departamento de seguros de tu estado; conviene revisar con tu agente al menos una vez al año que la cobertura sea adecuada; y un inventario de tu casa ayuda a decidir cuánta cobertura necesitas y debe guardarse en un lugar seguro y accesible.² El Departamento de Seguros de California pide comparar precios, coberturas, condiciones e información de quejas de cada compañía.¹¹

Para que la comparación sirva, pide las cotizaciones con los mismos números: la misma suma asegurada, el mismo deducible y las mismas coberturas opcionales. Pregunta por descuentos por techo nuevo, alarmas, persianas contra tormentas o por tener el auto en la misma compañía, y pregunta qué pasa con la prima después del primer reclamo. El enlace a los departamentos de seguros de cada estado está al final de la guía.

Si la póliza se cancela: el seguro impuesto

Si dejas de pagar la prima o no mandas la prueba de cobertura, la CFPB advierte que el prestamista puede comprar un seguro y cobrártelo, y que esa póliza puede proteger solo al prestamista y costar más.¹ Pero hay reglas. Por el Reglamento X, el seguro impuesto por el administrador del préstamo es el seguro de riesgo que el administrador compra en nombre del dueño del préstamo sobre tu propiedad; no puede cobrarte por él salvo que tenga una base razonable para creer que no mantuviste el seguro exigido y te haya entregado o enviado un aviso por escrito al menos 45 días antes de cobrar y un recordatorio al menos 15 días antes. Y dentro de los 15 días de recibir prueba de que sí tenías cobertura, debe cancelar esa póliza y reembolsarte las primas y cargos del periodo en que las dos coberturas se superpusieron.⁶

En la práctica: abre las cartas del administrador del préstamo, manda la página de declaraciones de tu nueva póliza cada vez que cambies de aseguradora y guarda el comprobante de envío. Si te cobraron un seguro impuesto y tú tenías el tuyo, reclama el reembolso con esa prueba.

Cuando pasa algo: el reclamo paso a paso

Del daño al pago, según el Departamento de Seguros de Texas

1. 1. Avisa a tu compañía

   Lo antes posible

   La mayoría de las compañías tiene plazos para presentar un reclamo. El teléfono está en la página de declaraciones de tu póliza.¹⁰

2. 2. Documenta el daño

   Antes de reparar

   Haz una lista de lo dañado y, si puedes, toma fotos o videos antes de cualquier reparación.¹⁰

3. 3. Solo reparaciones temporales

   Mientras esperas

   Tapa ventanas o pon una lona en el techo. Si haces reparaciones permanentes antes de que vean el daño, la compañía podría negar el reclamo.¹⁰

4. 4. Guarda los recibos

   Siempre

   De lo que compras para reparar y de lo que reemplazas: los necesitarás para cobrar completo.¹⁰

5. 5. Acompaña al ajustador

   El día de la inspección

   Trata de estar presente cuando el ajustador revise el daño.¹⁰

6. 6. Si no estás de acuerdo

   Después de la oferta

   Dile a la compañía por qué. La tasación (appraisal) sirve para disputas sobre el monto, no sobre si la póliza cubre la pérdida.¹⁰

Pide por escrito qué cubre y qué no, y por qué. En Texas, si no se resuelve, puedes presentar una queja por escrito ante el Departamento de Seguros;¹⁰ la línea del consumidor del departamento de seguros de tu estado te dice cómo se hace donde vives. Y un consejero de vivienda aprobado por HUDconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar te puede orientar si el daño complica tus pagos de la hipoteca: dan consejo independiente sobre atrasos y crédito, muchas veces gratis o a bajo costo.⁸

Según tu caso

Si este es tu caso

Vas a cerrar la compra

El prestamista pide prueba de seguro, pero tú eliges la compañía.¹ Sueles pagar los primeros 6 a 12 meses al cierre o antes.⁹

Rentas tu vivienda

El NFIP también tiene pólizas para inquilinos que protegen tus cosas de las inundaciones.¹² Pregunta además por un seguro de inquilino.

Te llegó una carta de seguro impuesto

Manda tu prueba de cobertura: dentro de 15 días deben cancelar ese seguro y devolverte lo cobrado por el periodo repetido.⁶

Acabas de tener un daño

Avisa a tu compañía cuanto antes, toma fotos y haz solo reparaciones temporales.¹⁰

Si acabas de comprar, la guía de tu primer año como dueño junta el seguro con las demás cuentas y fechas de la casa.

Errores que salen caros

• Error: Asegurar la casa por el precio de compra.

  Mejor: Piensa en el costo de mano de obra y materiales para reconstruir, no en el mercado de bienes raíces.¹¹

• Error: Elegir un deducible que no podrías pagar.

  Mejor: El deducible sale de tu bolsillo en cada reclamo: elige uno que de verdad puedas cubrir.¹⁰

• Error: Comprar el seguro de inundación cuando ya viene la tormenta.

  Mejor: La póliza del NFIP suele entrar en vigor 30 días después de comprarla.¹²

• Error: Hacer reparaciones permanentes antes de que venga el ajustador.

  Mejor: Haz solo reparaciones temporales y documenta el daño con fotos.¹⁰

• Error: Ignorar las cartas del administrador sobre tu seguro.

  Mejor: Responde con tu prueba de cobertura: deben avisarte 45 y 15 días antes de cobrarte un seguro impuesto.⁶

Qué hacer esta semana

1. Busca tu dirección en el Centro de Servicio de Mapas de FEMA y anota tu zona.⁴
2. Pide a tu agente el costo de reconstrucción estimado y compáralo con la suma asegurada de tu póliza.¹¹
3. Pregunta si tu póliza paga costo de reposición o valor real en efectivo, y cuánto es tu deducible.¹⁰
4. Pide dos cotizaciones más con los mismos números y consulta al departamento de seguros de tu estado.²
5. Graba el inventario de tu casa y súbelo a la nube.¹⁰
6. Si vives en zona de inundación o de huracanes, pregunta por la póliza del NFIP hoy: tarda unos 30 días en entrar en vigor.¹²