Certificado de crédito hipotecario (MCC): cómo funciona

Comprar casa trae una cuenta que dura años: los intereses de la hipoteca. Algunos estados y ciudades ofrecen un certificado de crédito hipotecario (MCC)certificado de crédito hipotecario (MCC)Un certificado de crédito hipotecario (MCC, por sus siglas en inglés) es un documento que emite una agencia estatal o local de vivienda y que te da derecho a un crédito en tu declaración federal de impuestos por una parte de los intereses que pagas cada año por tu hipoteca. A diferencia de una deducción, el crédito reduce directamente el impuesto que debes. Lo reclamas con el Formulario 8396 del IRS, y la parte que no puedas usar un año puede pasar al siguiente. Cada agencia fija quién califica, normalmente compradores de primera vivienda dentro de límites de ingreso y de precio; se pide a través de un prestamista participante.Ver la definición completaCerrar que convierte parte de esos intereses en un crédito contra tu impuesto federal, año tras año. Esta guía es para quien va a comprar su primera casa o ya tiene un MCC: explica qué es, cuánto puede valer, quién lo da, cómo se reclama y qué pasa si refinancias o vendes, con la ley y las páginas del IRS.

Tasa de crédito que puede fijar tu certificado, según la ley

10% a 50%¹

Tope del crédito al año cuando la tasa del certificado pasa de 20%

$2,000¹

Para usar el crédito que no te alcanzó a restar en el año

3 años³

Si vendes antes, quizá devuelvas parte del beneficio

9 años³

Qué es un MCC

Un MCC es un certificado que da un estado o una subdivisión del estado (una ciudad o un condado, por ejemplo) con un programa calificado. Se da al comprar, rehabilitar o mejorar tu vivienda principal, y dice dos números: la tasa de crédito y el monto de la deuda certificada.¹ El IRS explica que el crédito busca ayudar a personas de menores ingresos a ser dueñas de casa, y que por lo general el MCC se da solo con una hipoteca nueva para comprar tu vivienda principal.³

Con el certificado, cada año restas de tu impuesto federal un crédito igual a la tasa del certificado multiplicada por los intereses que pagaste ese año sobre la deuda certificada.¹ Un crédito resta directamente del impuesto; el programa de Texas, por ejemplo, lo describe como una reducción dólar por dólar de tu impuesto federal.⁹

Cuánto vale: la tasa, el tope y tu impuesto

Tres reglas deciden cuánto te sirve. Primera, la tasa: la ley dice que la tasa del certificado no puede ser menor de 10% ni mayor de 50%.¹ Segunda, el tope: si la tasa pasa de 20%, el crédito del año no puede pasar de $2,000, y si la casa tiene varios dueños, ese tope se reparte según la parte de cada uno.¹ Tercera, tu impuesto: después del tope, el crédito por lo general no puede pasar de lo que debes de impuesto; lo que no alcanzaste a usar pasa a los 3 años siguientes o hasta que lo uses.³

Solo cuenta el interés sobre la deuda certificada. Si tu préstamo es igual o menor que esa deuda, cuentas todo el interés del año; si es mayor, cuentas solo una parte, según la proporción entre la deuda certificada y el monto original del préstamo, y esa proporción no cambia.³

Ejemplo con números reales

Cómo se arma el crédito con un préstamo típico

Con el préstamo FHA de una casa típica en Estados Unidos y la tasa promedio a 30 años de esta semana. La tasa de tu certificado la fija tu programa.

Préstamo (casa típica, FHA, sin la prima inicial)

$321,056

Tasa de interés promedio a 30 años (5 de noviembre de 2026)

7.18%

Crédito del año

Intereses pagados en el año × tasa de tu certificado

Si tu certificado pasa de 20%

El crédito no pasa de $2,000 al año

Lo que restas de tu impuesto federal

El crédito, hasta lo que debas; el resto pasa a los 3 años siguientes

Es un ejemplo con números nacionales, no una promesa.¹³ Con tu propio préstamo y tu tasa, la calculadora te muestra cuánto pagas de intereses.

Haz la cuenta con tus númerosCalculadora de hipoteca

Quién puede tenerlo

Cada programa publica sus reglas, pero la ley pone una base. La deuda certificada tiene que cumplir requisitos de residencia, de 3 años, de precio de compra y de ingresos.¹ El de 3 años es el de comprador por primera vezcomprador de vivienda por primera vezEn la definición que usa HUD, un comprador de vivienda por primera vez (first-time homebuyer) es una persona, y su cónyuge, que no ha sido dueña de una vivienda durante los tres años antes de comprar. Hay excepciones: no se excluye a un padre o madre soltera, ni a un ama de casa desplazada, solo porque fue dueña de una casa con su cónyuge mientras estaba casada. Tampoco cuenta haber tenido solo una vivienda sin cimiento permanente, o una que no cumplía los códigos de construcción y no se podía arreglar por menos de lo que costaría construir una nueva. Cada programa puede usar su propia definición.Ver la definición completaCerrar: no haber tenido un interés de dueño en tu vivienda principal en los 3 años antes de firmar la hipoteca, con excepciones, como las viviendas en áreas focalizadas y el financiamiento para veteranos que no lo hayan usado antes. El precio no puede pasar de 90% del precio promedio del área, y el ingreso familiar, por lo general, de 115% del ingreso familiar medio aplicable (140% en áreas focalizadas).²

La ley también dice que el programa no puede limitarse a préstamos de ciertos prestamistas, salvo lo que digan los reglamentos; que el certificado no se puede transferir; y que no se da un MCC para una casa financiada con un bono hipotecario calificado.¹ Antes de emitir certificados, la agencia debe publicar los requisitos al menos 90 días antes.¹

Un ejemplo real: el programa de Texas dice que está disponible para veteranos y compradores por primera vez con una primera hipoteca del programa, y también como opción independiente.⁹ Cada estado, ciudad o condado puede tener el suyo, o ninguno: pregunta en tu zona.³

Si este es tu caso

Compras por primera vez

La regla de 3 años sin vivienda propia es la base; revisa los límites de ingreso y precio de tu programa.²

Eres veterano

La ley tiene una excepción a la regla de 3 años para veteranos que no la hayan usado antes.² Texas, por ejemplo, abre su MCC a veteranos.⁹

Compran varias personas

Si la tasa pasa de 20%, el tope de $2,000 se reparte según la parte de cada dueño.¹

Compras con ITIN

De los 134 programas de nuestra base, en 110 la fuente oficial no dice si aceptan ITIN. Pregunta directamente a la agencia de tu estado.³

Cómo se consigue: antes de la hipoteca

El orden importa. El IRS dice que debes comunicarte con la agencia de gobierno que da el MCC antes de sacar la hipoteca y comprar tu casa, por ejemplo con la agencia de financiamiento de viviendaagencia estatal de financiamiento de vivienda (HFA)Una agencia estatal de financiamiento de vivienda (HFA, por sus siglas en inglés) es un organismo público creado por una ley del estado, o por un gobierno local, con poder para financiar vivienda. En esa definición federal, "estado" incluye a Puerto Rico y al Distrito de Columbia. Su misión es aumentar la vivienda accesible para inquilinos y compradores de ingresos bajos y moderados, sobre todo quienes compran casa por primera vez. Casi nunca prestan directamente: trabajan con prestamistas participantes que ofrecen sus préstamos y su ayuda para el pago inicial. Los programas cambian de un estado a otro.Ver la definición completaCerrar de tu estado o tu localidad.³

Del programa a tu declaración

1. 1. Busca el programa de tu estado o ciudad

   Antes de elegir préstamo

   Comunícate con la agencia de financiamiento de vivienda antes de sacar la hipoteca.³

   Pruébalo con tus números¿A qué ayudas califico?

2. 2. Revisa los requisitos

   Antes de hacer una oferta

   Vivienda principal, 3 años sin casa propia (con excepciones), precio e ingreso.²

3. 3. Cierras con una hipoteca nueva

   El día del cierre

   Por lo general el MCC se da solo con una hipoteca nueva para comprar tu vivienda principal.³

4. 4. Reclamas el crédito cada año

   Con tu declaración federal

   Llenas el formulario 8396 y lo adjuntas a tu 1040, 1040-SR o 1040-NR.³

5. 5. Si refinancias, pides un MCC nuevo

   Antes de refinanciar

   Sin un MCC nuevo no puedes reclamar el crédito sobre el préstamo nuevo.³

6. 6. Si vendes, revisas la recaptura

   Dentro de 9 años

   Quizá devuelvas parte del beneficio; se calcula en el formulario 8828.⁶

La CFPB dice que muchos estados y organizaciones locales ofrecen programas para quienes compran por primera vez, y sugiere buscar una agencia de consejería aprobada por HUD o llamar a la línea HOPE, (888) 995-4673, las 24 horas.¹⁰ La herramienta ¿A qué ayudas califico? busca programas en nuestra base, y la guía de ayuda para el pago inicial explica los demás tipos de ayuda.

El MCC y tu préstamo

El MCC también puede pesar cuando el prestamista calcula si calificas. En los préstamos que compra Fannie Mae, los MCC permiten reclamar un crédito por un porcentaje del interés, por lo general de 20% a 25%. Para calcular tu relación deuda-ingresorelación deuda-ingreso (DTI)La relación deuda-ingreso (DTI, por sus siglas en inglés) es la suma de todos tus pagos mensuales de deudas dividida entre tu ingreso bruto mensual, es decir, antes de impuestos. Si pagas al mes cierta cantidad entre carro, tarjetas, préstamos de estudiante y la hipoteca que pides, y ganas el triple, tu DTI es de un tercio. Los prestamistas la usan para medir si puedes con la cuota; cada tipo de préstamo y cada prestamista fija su propio límite, y los programas de ayuda suelen publicar el suyo. Bajar deudas antes de solicitar mejora tu DTI.Ver la definición completaCerrar, el beneficio máximo del MCC se suma a tu ingreso, en lugar de restarse del pago, con esta fórmula: monto del préstamo × tasa del pagaré × porcentaje del MCC ÷ 12. En una compra, el prestamista pide una copia del MCC.⁸ Otros prestamistas pueden tener reglas distintas; pregunta cómo lo cuentan.

Cómo se reclama cada año

Cada año llenas el formulario 8396 y lo adjuntas a tu declaración (1040, 1040-SR o 1040-NR).³ El IRS dice que el formulario sirve para calcular el crédito del año y lo que pasa al año siguiente.⁴ En la línea 2 escribes la tasa de crédito de tu certificado, no la tasa de interés de tu hipoteca, y el formulario pide el nombre de quien emitió el certificado, su número y su fecha.⁵

Si detallas tus deducciones en el anexo A, tienes que bajar tu deducción de intereses hipotecarios por el monto del crédito.³ Si alguien te prepara la declaración de impuestosdeclaración de impuestosLa declaración de impuestos es el formulario anual con el que le informas al IRS tus ingresos y calculas cuánto impuesto te corresponde, para pagar lo que debes o recibir un reembolso. La declaración federal de las personas es el Formulario 1040. En general debe declarar quien tuvo un ingreso bruto mayor que el mínimo que fija el IRS para su estado civil tributario (filing status), o quien tuvo cierta cantidad de ganancias netas trabajando por cuenta propia; aun sin obligación, a veces conviene declarar. Necesitas tu SSN o tu ITIN y los de las demás personas en la declaración, y documentos como tus W-2 y 1099.Ver la definición completaCerrar, lleva tu certificado. Los sitios VITAVITA (preparación gratuita de impuestos)VITA (Asistencia Voluntaria al Contribuyente) y TCE (Asesoramiento Tributario para Personas Mayores) son programas del IRS que ofrecen preparación gratuita de declaraciones de impuestos básicas, hecha por voluntarios certificados por el IRS. Están pensados para personas de ingresos moderados, personas con discapacidad y quienes hablan poco inglés; TCE se enfoca en personas de sesenta años o más. El IRS no fija un límite de ingreso general, pero cada sitio puede fijar el suyo. Muchos sitios atienden en español y ayudan con la solicitud o renovación del ITIN. Declarar impuestos cada año construye el historial que piden los prestamistas.Ver la definición completaCerrar preparan declaraciones básicas gratis a quienes califican, aunque los servicios cambian según el sitio; pregunta si te pueden ayudar con el formulario 8396.¹²

El certificado vale desde que se emite hasta que la agencia lo revoca o la casa deja de ser tu vivienda principal.¹

Si refinancias o vendes

Si refinancias el préstamo que tenía el MCC, necesitas un MCC nuevo para reclamar el crédito sobre el préstamo nuevo, y el crédito puede cambiar.³ Pregunta a la agencia antes de firmar el refinanciamientorefinanciamientoRefinanciar es sacar un préstamo hipotecario nuevo para pagar y reemplazar el que ya tienes. Según la CFPB, las razones comunes son bajar la tasa de interés, bajar el pago mensual o pedir dinero adicional. Al refinanciar normalmente pagas costos de cierre otra vez. Si tu pago baja, la CFPB recomienda entender cuánto se debe a una tasa más baja y cuánto a un plazo más largo. En muchos refinanciamientos tienes derecho a cancelar (right of rescission) hasta la medianoche del tercer día hábil, pero no si refinancias con el mismo prestamista sin pedir dinero adicional.Ver la definición completaCerrar.

Si compraste con MCC y vendes dentro de 9 años, quizá tengas que devolver (recapturar) todo o parte del beneficio.³ La devolución se hace subiendo tu impuesto federal del año de la venta, aunque puedas excluir tu ganancia, y tienes que presentar el formulario 8828 con tu declaración, hayas vendido con pérdida o con ganancia. Si tuviste pérdida, no devuelves nada.⁶ En el formulario, la ganancia se multiplica por 50%, y si tu ingreso no pasa de tu ingreso calificado ajustado, tampoco debes impuesto de recaptura.⁷

Lo que te da, lo que te pide y lo que puede costarte

Cada año

Lo que te da

• Un crédito igual a la tasa del certificado por los intereses del año.¹
• Lo que no usas pasa a los 3 años siguientes.³
• En préstamos de Fannie Mae, su beneficio se suma a tu ingreso.⁸

Antes y después

Lo que te pide

• Pedirlo antes de sacar la hipoteca.³
• Llenar el formulario 8396 cada año.³
• Un MCC nuevo si refinancias.³

Si vendes pronto

Lo que puede costarte

• Devolver parte del beneficio si vendes dentro de 9 años.³
• Nada si vendes con pérdida.⁶

Antes de firmar, pide a la agencia sus reglas de reemisión y de recaptura por escrito.³⁶

Preguntas para hacerle a la agencia

La ley exige que la agencia publique los requisitos para obtener el certificado antes de emitirlo, así que pídelos completos.¹ Estas preguntas te ayudan a comparar y a no llevarte sorpresas:

• ¿Qué tasa de crédito da su certificado y cuál es la deuda certificada máxima?
• ¿Cuáles son los límites de ingreso y de precio para mi condado y el tamaño de mi familia?
• ¿Tengo que ser comprador por primera vez, o hay excepción para veteranos o para mi zona?
• ¿Cómo pido el certificado y en qué momento de la compra?
• ¿Hay algún cargo por el certificado, y quién lo cobra?
• ¿Se puede combinar con la ayuda para el pago inicial de su programa?
• ¿Qué pasa si refinancio? ¿Cómo pido la reemisión?
• ¿Qué me dan por escrito sobre la recaptura si vendo antes de 9 años?
• Si compro con ITIN, ¿lo aceptan?

Anota las respuestas y guárdalas con tus papeles de la compra. Si algo no te queda claro, un consejero de vivienda aprobado por HUD puede revisar las respuestas contigo.¹¹

Errores que salen caros

• Error: Sacar la hipoteca y después preguntar por el MCC.

  Mejor: Comunícate con la agencia antes de sacar la hipoteca y comprar.³

• Error: Poner la tasa de tu hipoteca en el formulario 8396.

  Mejor: En la línea 2 va la tasa de crédito de tu certificado.⁵

• Error: Reclamar el crédito y también toda la deducción de intereses.

  Mejor: Si detallas, baja tu deducción de intereses por el monto del crédito.³

• Error: Refinanciar sin pedir un MCC nuevo.

  Mejor: Sin MCC reemitido no puedes reclamar el crédito sobre el préstamo nuevo.³

• Error: Vender antes de 9 años sin presentar el formulario 8828.

  Mejor: Se presenta con tu declaración, aunque hayas vendido con pérdida.⁶

• Error: Perder el crédito que no alcanzaste a usar.

  Mejor: Lo que sobra pasa a los 3 años siguientes; llévalo en el formulario 8396.³⁴

Qué hacer esta semana

1. Busca la agencia de financiamiento de vivienda de tu estado y tu ciudad y pregunta si tiene MCC.³
2. Revisa sus requisitos de vivienda principal, de compra por primera vez, de precio y de ingreso.²
3. Si ya tienes un préstamo en mente, pregunta al prestamista cómo cuenta el MCC para calificar.⁸
4. Calcula cuánto pagarías de intereses con la calculadora de hipoteca.¹
5. Pide ayuda a un consejero de vivienda aprobado por HUD, muchas veces gratis o a bajo costo.¹¹
6. Si ya tienes MCC, guarda tu certificado con tus papeles de impuestos para el formulario 8396.⁵