Regalos de dinero de familiares para comprar casa

Muchas familias se ayudan para comprar casa. Esta guía es para ti si tus papás, tus abuelos u otro familiar te quieren regalar dinero para el pago inicial (enganche)pago inicial (enganche)El pago inicial es la parte del precio de la casa que pagas de tu bolsillo al comprar; el préstamo cubre el resto. En muchos países y en el español de Estados Unidos también se le dice enganche, cuota inicial o entrada. Cada tipo de préstamo tiene su propio mínimo: la FHA exige al menos 3.5% del valor, los préstamos VA y USDA pueden no exigir ninguno y los convencionales piden más si quieres evitar el seguro hipotecario privado. Un pago inicial mayor reduce el préstamo, la cuota mensual y el interés total; muchos programas estatales ayudan a reunirlo.Ver la definición completaCerrar o los costos de cierre. Vas a ver quién puede regalar, qué debe decir la carta de regalocarta de regaloLa carta de regalo es un documento firmado por la persona que te regala dinero para comprar casa, en el que dice que es un regalo y no un préstamo. Para algunos préstamos, un regalo puede pagar el pago inicial (enganche), los costos de cierre o las reservas, siempre que demuestres de dónde vino el dinero. En las reglas de Fannie Mae, la carta indica la cantidad del regalo, dice que no se espera que lo devuelvas, y da el nombre, la dirección, el teléfono y la relación del donante contigo. El prestamista también comprueba que el dinero pasó de la cuenta del donante a la tuya o al agente de cierre.Ver la definición completaCerrar, cómo se mueve el dinero para que el prestamista lo acepte y qué pasa con los impuestos.

Del valor de la casa, tu inversión mínima en un préstamo FHA

3.5%⁵

De dinero propio en una casa de una unidad para vivir con Fannie Mae, si el resto es regalo

Sin mínimo¹

De dinero propio con Fannie Mae en una casa de 2 a 4 unidades con más de 80% de préstamo

5%¹

En regalos de una persona extranjera no residente en un año; si pasa de eso, se reporta al IRS

$100,000⁸

Quién te puede regalar dinero

No cualquiera puede dar un regalo para tu préstamo. Cada programa tiene su lista.

Para Fannie Mae, que respalda muchos préstamos convencionalespréstamo convencionalUn préstamo convencional es cualquier hipoteca que no está asegurada ni garantizada por el gobierno federal: no es FHA, ni VA, ni USDA. El riesgo lo asume el prestamista o las empresas que compran los préstamos (Fannie Mae y Freddie Mac). Cuando el monto está dentro del límite de préstamo conforme se le llama "conforme"; si lo supera, es un préstamo "jumbo". Suele pedir un puntaje de crédito más alto que un préstamo FHA y, si tu pago inicial es menor del 20% del precio, normalmente te exigen un seguro hipotecario privado (PMI) hasta que acumules suficiente valor en la casa.Ver la definición completaCerrar, el regalo lo puede dar un pariente: tu cónyuge, tus hijos u otros dependientes, o cualquier persona emparentada contigo por sangre, matrimonio, adopción o tutela legal. También alguien sin parentesco con una relación de tipo familiar: tu pareja de hecho o un pariente de ella, tu prometido o prometida, un expariente o una persona con una relación larga de tipo familiar o de mentoría contigo. El donante no puede ser, ni estar ligado a, el constructor, el agente de bienes raíces u otra parte interesada en la venta.¹

En un préstamo FHApréstamo FHAUn préstamo FHA es una hipoteca que te da un prestamista privado y que asegura la Administración Federal de Vivienda (FHA), una agencia del gobierno de Estados Unidos. Ese seguro protege al prestamista si dejas de pagar; por eso el prestamista puede aceptar un pago inicial (enganche) más bajo y un historial de crédito menos perfecto que en un préstamo convencional. La ley federal fija el pago inicial mínimo en 3.5% del valor de la propiedad y pone un tope al monto del préstamo, el límite FHA, que cambia según el condado. A cambio del seguro pagas una prima de seguro hipotecario.Ver la definición completaCerrar, un regalo es dinero o capital que no se espera que devuelvas. Lo pueden dar un familiar, tu empleador o sindicato, un amigo cercano con un interés claro y documentado en ti, una organización benéfica o un programa del gobierno que ayude a familias de ingresos bajos o moderados o a quienes compran por primera vez.⁵ FHA define “familiar” con una lista: hijos, padres y abuelos (también de crianza o por matrimonio), cónyuge o pareja de hecho, hijos adoptados o de crianza, hermanos y hermanastros, tíos, y suegros, yernos, nueras y cuñados.⁵

Con Fannie Mae, los regalos sirven para comprar una residencia principal o una segunda casa, no una propiedad de inversión.¹

La carta de regalo: qué debe decir

La carta de regalo es la prueba de que el dinero es un regalo y no un préstamo. La CFPB recomienda pedirle a quien te da el dinero una declaración firmada que diga que fue un regalo.⁶ Fannie Mae y FHA piden casi lo mismo:

Debe incluir	Fannie Mae	FHA
Nombre, dirección y teléfono del donante	Sí	Sí
Relación del donante contigo	Sí	Sí
Monto del regalo	El monto real o el máximo	El monto
Que no hay que devolverlo	Sí	Sí
Quién firma	El donante	El donante y tú, con fecha

Fannie Mae pide que la carta indique el monto real o máximo, que el donante diga que no espera que se lo devuelvas, y su nombre, dirección, teléfono y relación contigo.¹ En FHA, la carta la firman y la fechan el donante y tú, con los mismos datos y una declaración de que no hay que devolver el dinero.⁵

Cómo se mueve el dinero para que cuente

La carta sola no basta. El prestamista también tiene que ver el camino del dinero: de dónde salió y a dónde llegó.

Del donante al cierre, paso a paso

1. 1. Confirma que el donante es aceptable

   Antes de pedir el préstamo

   Pariente o persona con relación de tipo familiar en Fannie Mae; familiar, empleador o amigo cercano en FHA.⁵

2. 2. Firman la carta de regalo

   Cuando el prestamista la pida

   Con los datos del donante, el monto y que no hay que devolverlo.¹

   Pruébalo con tus númerosLista de documentos

3. 3. El donante muestra el dinero en su cuenta

   Antes de transferir

   El prestamista verifica que el dinero está en la cuenta del donante o que ya pasó a la tuya.¹

4. 4. El dinero pasa a tu cuenta con prueba

   Antes del cierre

   Con el cheque del donante y tu comprobante de depósito, o la prueba de la transferencia.⁵

5. 5. O va directo al agente de cierre

   El día del cierre

   Por transferencia electrónica, cheque certificado, cheque de caja u otro cheque oficial.¹

6. 6. Confirma las instrucciones por teléfono

   Antes de transferir

   Nunca sigas instrucciones de transferencia que lleguen por correo.¹⁰

Fannie Mae acepta, por ejemplo, una copia del cheque del donante y tu comprobante de depósito, o la prueba de una transferencia electrónica de la cuenta del donante a la tuya o al agente de cierreagente de cierreEl agente de cierre (en inglés, settlement agent o closing agent) es la persona o empresa que coordina el cierre para que se cumpla todo lo que pide el contrato. Según el lugar, puede ser una compañía de título, una compañía de escrow (en la mayoría de los estados del oeste) o un abogado de cierre (en algunos estados del este). Recibe el dinero del prestamista y el tuyo, le paga al vendedor, reparte los costos de cierre y registra los documentos en el condado. Coordina para todas las partes; no es tu representante personal. Pregúntale cómo pagar el dinero que debes llevar al cierre.Ver la definición completaCerrar. Si el dinero no pasa antes del cierre, el prestamista documenta que el donante se lo dio al agente de cierre por transferencia, cheque certificado o cheque de caja.¹ FHA pide pruebas parecidas: el estado de cuenta del donante con el retiro y tu depósito, el cheque cobrado, o la transferencia. Y, sin importar cuándo llegue el dinero, el prestamista debe poder concluir que no vino de una fuente no aceptable.⁵

Si depositas un regalo grande en tu cuenta, el prestamista te pedirá documentarlo. Fannie Mae menciona incluso una invitación de boda como prueba de que recibiste regalos.³

Cuánto puede ser regalo

Depende del préstamo y de la casa. Con Fannie Mae, en una residencia principal de una unidad no tienes que poner dinero propio: todo lo que necesitas para cerrar puede venir de un regalo. En una casa de dos a cuatro unidades o en una segunda casa, con una relación préstamo-valorrelación préstamo-valor (LTV)La relación préstamo-valor (LTV, por sus siglas en inglés) compara el monto de tu hipoteca con el valor de la propiedad según el avalúo. Se expresa como porcentaje: un préstamo que cubre casi todo el valor tiene un LTV alto; uno con un pago inicial grande, un LTV bajo. Los prestamistas la usan para medir el riesgo: a mayor LTV, más estrictos los requisitos y más probable que te pidan seguro hipotecario. Con el tiempo, al pagar principal o si la casa sube de valor, tu LTV baja, y eso puede permitirte cancelar el PMI en un préstamo convencional.Ver la definición completaCerrar de más de 80%, tienes que poner 5% de tu propio dinero. Si el donante vivió contigo los últimos 12 meses y los dos vivirán en la casa nueva, su regalo cuenta como dinero tuyo.¹

En FHA, tu inversión mínima es por lo menos 3.5% del valor de la casa. Ese dinero puede venir de un familiar como regalo, pero no del vendedor, de otra persona que gane con la venta ni de alguien a quien ellos le devuelvan el dinero.⁵

Ejemplo con números reales

El dinero para cerrar una casa típica con FHA

Con el valor típico de una casa en EE. UU., el pago inicial mínimo FHA y el rango de costos de cierre que da Freddie Mac. Un familiar podría regalar todo o parte.

Precio de la casa (valor típico en EE. UU.)

$332,700

Pago inicial mínimo FHA (3.5%)

$11,645

Costos de cierre (rango de Freddie Mac)

$6,654 a $16,635

Efectivo para cerrar, antes de créditos

$18,299 a $28,280

Es un ejemplo con números nacionales.⁹ En FHA, la inversión mínima puede venir de un familiar como regalo, con su carta y la prueba de la transferencia.⁵

Haz la cuenta con tus númerosPlan de ahorro para el pago inicial

Si tu familia no puede ayudarte con todo, hay más opciones. Según la CFPB, muchos estados y organizaciones locales ayudan a quienes compran por primera vez con el pago inicial o los costos de cierre; para encontrarlos sugiere una agencia de consejería aprobada por HUD o la línea HOPE, (888) 995-4673.¹¹ La guía de ayuda para el pago inicial explica cómo funcionan, y la herramienta ¿A qué ayudas califico? busca programas. La guía de cuánto necesitas para el pago inicial compara los mínimos de cada préstamo.

Si le compras la casa a un familiar: el regalo de capital

Cuando le compras la casa a tu mamá, a tu abuelo o a otro familiar, el vendedor te puede dar un “regalo de capital” (gift of equity). Para Fannie Mae, es una parte del capital del vendedor en la casa que pasa al comprador como crédito en la compra. Sirve para el pago inicial y los costos de cierre, pero no para las reservas. Se aplican las mismas reglas de donantes y de aporte mínimo, y se documenta con la carta de regalo firmada y la hoja de cierre que lo muestra.²

En FHA, solo un familiar puede dar capital como regalo cuando le vende la casa a otro familiar, con la misma carta firmada y fechada por los dos.⁵

Los impuestos y los regalos del extranjero

¿Pagas impuestos por recibir un regalo? Según el IRS, si hay impuesto sobre regalos, en general lo paga quien regala, aunque con acuerdos especiales lo puede pagar quien recibe. Los regalos que no pasan de la exclusión anual del año no son regalos sujetos a impuesto, y esa exclusión se cuenta por cada persona que recibe. El formulario para declarar regalos es el 709.⁷ El IRS publica cada año el monto de la exclusión.

Si el dinero viene de un familiar que vive en otro país, hay dos cosas que revisar. Primero, el prestamista: Fannie Mae pide documentar el origen de todo el dinero, con los documentos extranjeros en inglés o traducidos, y que el dinero de bienes fuera de EE. UU. se cambie a dólares y esté en una institución financiera de EE. UU., verificado antes del cierre.⁴ Segundo, el IRS: si para efectos de impuestos eres una persona de EE. UU. y en un año recibes más de $100,000 de una persona extranjera no residente (sumando lo que te den personas relacionadas con ella), tienes que reportarlo en la Parte IV del Formulario 3520, por lo general a más tardar el 15 de abril. Presentarlo tarde o incompleto puede traer multas.⁸

Si este es tu caso

Tus papás te ayudan con el enganche

Fannie Mae y FHA aceptan regalos de padres y abuelos con carta y prueba de la transferencia.¹

El dinero viene de otro país

Debe llegar en dólares a una institución financiera de EE. UU. antes del cierre, con documentos en inglés o traducidos.⁴ Si recibes remesas, guarda los recibos.

Compras por primera vez

Además del regalo, hay programas estatales y locales para el pago inicial y el cierre.¹¹

Tu familia no puede ayudarte

En FHA, una organización benéfica o un programa del gobierno también puede dar el regalo.⁵

Errores que pueden frenar tu préstamo

• Error: Recibir el regalo en efectivo guardado en casa.

  Mejor: En FHA, ese efectivo no sirve; que salga de la cuenta del donante.⁵

• Error: Depositar el regalo sin carta ni prueba del camino del dinero.

  Mejor: Junta la carta, el cheque o la transferencia y tu depósito.⁵

• Error: Presentar como regalo un dinero que vas a devolver.

  Mejor: La carta dice que no hay que devolverlo; si es préstamo, dilo.¹

• Error: Aceptar ayuda del agente o del constructor como «regalo».

  Mejor: El donante no puede estar ligado a una parte interesada en la venta.¹

• Error: Mandar el dinero al cierre con instrucciones que llegaron por correo.

  Mejor: Confirma la cuenta por teléfono con un número que ya conocías.¹⁰

Si quieres revisar tus números con alguien, un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD da consejo independiente, muchas veces gratis o a bajo costo.¹²

Qué hacer esta semana

1. Habla con tu familiar y confirma que puede ser donante en el préstamo que buscas.¹
2. Pregunta al prestamista si tiene un formulario de carta de regalo y revisa con tu familiar que tenga todos los datos.⁵
3. Decide con tu familiar si el dinero pasará a tu cuenta antes del cierre o irá directo al agente de cierre, y guarda cada comprobante.¹
4. Si el dinero viene de otro país, planea con tiempo el cambio a dólares y la transferencia a una cuenta de EE. UU.⁴
5. Calcula cuánto necesitas con el plan de ahorro para el pago inicial y la calculadora de costos de cierre.
6. Lee la guía de dinero en efectivo y tu hipoteca si parte de tus ahorros está en efectivo.