Costos de cierre: qué incluyen, quién paga y qué puede subir

Además del pago inicial (enganche)pago inicial (enganche)El pago inicial es la parte del precio de la casa que pagas de tu bolsillo al comprar; el préstamo cubre el resto. En muchos países y en el español de Estados Unidos también se le dice enganche, cuota inicial o entrada. Cada tipo de préstamo tiene su propio mínimo: la FHA exige al menos 3.5% del valor, los préstamos VA y USDA pueden no exigir ninguno y los convencionales piden más si quieres evitar el seguro hipotecario privado. Un pago inicial mayor reduce el préstamo, la cuota mensual y el interés total; muchos programas estatales ayudan a reunirlo.Ver la definición completaCerrar, comprar casa con un préstamo hipotecario trae otra cuenta: los costos de cierre. Esta guía es para quien va a comprar o ya pidió un préstamo: explica qué incluyen esos costos, cómo leerlos en la Estimación de Préstamo, cuáles pueden cambiar antes del cierre y dónde puedes ahorrar.

Para recibir tu Estimación de Préstamo después de solicitar

3 días hábiles⁶

Antes de firmar, como mínimo, debe llegarte la Declaración de Cierre

3 días hábiles⁷

Del precio de la casa, lo que suelen costar según Freddie Mac

2% a 5%¹

Para devolverte lo que te cobraron de más

60 días⁷

Qué son y quién los paga

Según la CFPB, los costos de cierre (closing costs)costos de cierreLos costos de cierre son todos los cargos que pagas el día del cierre, además del pago inicial: las comisiones del prestamista, el avalúo, el informe de crédito, el seguro de título, los honorarios del agente de cierre, los impuestos de transferencia que cobre tu estado o condado y los primeros depósitos de la cuenta escrow. El prestamista debe detallarlos en la Estimación de Préstamo a los pocos días de tu solicitud y confirmarlos en la Declaración de Cierre antes de firmar. Algunos los puede pagar el vendedor y varios programas estatales ayudan a cubrirlos.Ver la definición completaCerrar, también llamados “settlement costs”, son los costos iniciales que te cobran para darte el préstamo y pasar la propiedad a tu nombre. Se pagan en el cierre (closing).²

No son lo mismo que el efectivo para cerrar (“Cash to Close”): ese número suma tu pago inicial y tus costos de cierre, y resta el depósito que ya diste, los créditos del vendedor y otros ajustes. Suele pagarse con cheque de caja o transferencia, y el prestamista te pedirá pruebas de dónde salió el dinero.²

Ejemplo con números reales

El efectivo para cerrar de una casa típica

Con el valor típico de una casa en Estados Unidos, un préstamo FHA con el pago inicial mínimo y el rango de costos de cierre que da Freddie Mac.

Precio de la casa (valor típico en EE. UU.)

$332,700

Pago inicial mínimo FHA (3.5%)

$11,645

Costos de cierre (2% a 5% del precio)

$6,654 a $16,635

Efectivo para cerrar, antes de créditos

$18,299 a $28,280

Es un ejemplo con números nacionales.¹ Tu cifra real sale en tu Estimación de Préstamo; el depósito que ya diste y los créditos del vendedor la bajan.²

Haz la cuenta con tus númerosCostos de cierre

¿Quién paga? Por lo general, el comprador paga todos los costos de la compra, aunque según el contrato o la ley del estado el vendedor puede pagar algunos. Entre los cargos comunes, la CFPB menciona el avalúoavalúoEl avalúo (en algunos países, tasación) es un documento escrito que da la opinión de un valuador profesional sobre cuánto vale una propiedad. El prestamista lo pide antes de aprobar la hipoteca, porque la casa es la garantía del préstamo y no quiere prestar más de lo que vale. Si el avalúo sale por debajo del precio que acordaste, el banco calcula el préstamo sobre el valor menor y tendrás que cubrir la diferencia, renegociar el precio o retirarte si tu contrato lo permite. El avalúo no es lo mismo que la inspección: mide valor, no el estado de la casa.Ver la definición completaCerrar, el seguro de títuloseguro de títuloEl título es el derecho legal de propiedad sobre la casa, y el seguro de título te protege si después del cierre alguien reclama un derecho sobre ella: una deuda vieja, un heredero, un error en los registros. Hay dos pólizas. La del prestamista la exigen casi todos los bancos y protege el monto que te prestaron. La del propietario es opcional, se paga una sola vez en el cierre y te protege a ti mientras seas dueño, incluidos los costos legales de defender tu derecho. Puedes comparar compañías de título; el precio varía según el estado.Ver la definición completaCerrar, los impuestos del gobierno y los prepagos: impuesto a la propiedad, seguro de la casa e intereses hasta tu primer pago.³

Los grupos de costos en tu Estimación de Préstamo

La Estimación de Préstamo (Loan Estimate)Estimación de Préstamo (Loan Estimate)La Estimación de Préstamo (Loan Estimate) es un formulario de tres páginas que recibes del prestamista a los pocos días de solicitar una hipoteca. Resume, con el mismo formato en todos los bancos, los términos del préstamo que te ofrecen: monto, tasa de interés, si la cuota puede cambiar, el pago mensual estimado con impuestos y seguro, los costos de cierre detallados y cuánto dinero necesitas llevar al cierre. Como todos usan el mismo formulario, sirve para comparar ofertas lado a lado. No te obliga a nada: pedirla no es aceptar el préstamo.Ver la definición completaCerrar pone los costos de cierre en su página 2, siempre en los mismos bloques. El reglamento fija los encabezados⁴ y el formulario les pone letras:⁵

Bloque	Qué incluye
A. Origination Charges (cargos de apertura)	Lo que cobra el prestamista por darte el préstamo, incluidos los puntos para bajar la tasa
B. Services You Cannot Shop For (servicios que no puedes elegir)	Servicios de terceros que no puedes buscar por tu cuenta, como el avalúo o el informe de crédito
C. Services You Can Shop For (servicios que puedes elegir)	Servicios de terceros que puedes buscar tú, como el título o el levantamiento del terreno (survey)
E. Taxes and Other Government Fees (impuestos y cargos del gobierno)	Cargos de registro y los impuestos de transferencia que te toque pagar
F. Prepaids (prepagos)	Seguro de la casa, seguro hipotecario, interés e impuesto a la propiedad que pagas por adelantado
G. Initial Escrow Payment at Closing (depósito inicial)	Lo que entra a tu cuenta de depósito (escrow)cuenta de depósito en garantía (escrow)Una cuenta de depósito en garantía, conocida casi siempre por su nombre en inglés, escrow, es una cuenta que abre tu prestamista para pagar ciertos gastos de la propiedad en tu nombre, sobre todo el impuesto a la propiedad y el seguro de la casa. El dinero sale de una parte de tu pago mensual: cada mes aportas una fracción y el administrador del préstamo paga las facturas cuando vencen. Por eso tu cuota es más alta que solo principal e intereses, y puede cambiar cuando suben los impuestos o la prima del seguro. La palabra también se usa para el periodo entre la oferta y el cierre.Ver la definición completaCerrar para pagar después el seguro y los impuestos
H. Other (otros)	Otros pagos del cierre; los productos opcionales dicen “(optional)”

D suma A, B y C (costos del préstamo). I suma E, F, G y H (otros costos). J, el total de costos de cierre, es D + I menos los créditos del prestamista.⁴

Cuándo llega la Estimación y qué te pueden cobrar antes

De la solicitud al cierre, paso a paso

1. 1. Solicitas el préstamo

   Día 1

   Antes de que recibas la Estimación y digas que sigues adelante, solo te pueden cobrar un cargo real y razonable por tu informe de crédito.⁷

2. 2. Recibes la Estimación de Préstamo

   A más tardar 3 días hábiles después

   Es el mismo formulario de tres páginas con todos los prestamistas, para que puedas comparar.⁶

   Pruébalo con tus númerosCostos de cierre

3. 3. Comparas y dices que sigues adelante

   Antes de que venzan los costos estimados

   Mira arriba de la página 1 si tu tasa está asegurada y hasta cuándo.⁴

   Pruébalo con tus númerosComparar préstamos

4. 4. Si algo cambia, recibes una Estimación revisada

   A más tardar 4 días hábiles antes de firmar

   Solo por un cambio de circunstancias, por cambios que pidas o al asegurar la tasa.⁷

5. 5. Recibes la Declaración de Cierre

   A más tardar 3 días hábiles antes de firmar

   Compárala línea por línea con tu última Estimación.⁷

6. 6. Firmas y pagas el efectivo para cerrar

   El día del cierre

   Confirma por teléfono o en persona la cuenta a la que mandas el dinero.¹⁶

7. 7. Si te cobraron de más, te devuelven la diferencia

   Hasta 60 días después

   El reglamento da al prestamista hasta 60 días después del cierre para reembolsar el exceso.⁷

Según la CFPB, el prestamista debe darte la Estimación de Préstamo, un formulario estándar de tres páginas, dentro de los tres días hábiles después de recibir tu solicitud. Como todos usan el mismo formulario, puedes comparar. Recibirla no quiere decir que el préstamo esté aprobado.⁶ El reglamento agrega que debe entregarla o enviarla a más tardar siete días hábiles antes de que firmes.⁷

Pedirla sale barato. Por el Reglamento Z, nadie puede cobrarte por tu solicitud antes de que recibas la Estimación y digas que quieres seguir adelante, salvo un cargo real y razonable por tu informe de crédito. Un cálculo por escrito que te den antes debe advertir arriba: “Your actual rate, payment, and costs could be higher. Get an official Loan Estimate before choosing a loan” (tus costos podrían ser más altos; pide la Estimación oficial).⁷

Arriba de la página 1 dice si tu tasa está asegurada (“Rate Lock”) y hasta cuándo, y la fecha y la hora en que vencen los costos de cierre estimados. Si la tasa no está asegurada, la tasa, los puntos y los créditos del prestamista pueden cambiar.⁴

Qué puede subir y qué no antes del cierre

Es ilegal que un prestamista calcule de menos a propósito los costos de tu Estimación. El Reglamento Z fija cuánto pueden subir,⁷ y la CFPB lo resume en tres grupos:⁸

Grupo	Ejemplos	¿Cuánto puede subir?
No puede subir	Cargos del prestamista, del corredor o de sus afiliadas; servicios requeridos que no te dejaron elegir; impuestos de transferencia	Nada
Hasta 10% en conjunto	Cargos de registro; servicios con un proveedor que elegiste de la lista del prestamista (si es afiliado del prestamista, nada)	El total del grupo, hasta 10%
Sin límite	Interés prepagado, seguro de la casa, depósito del escrow; proveedores que elegiste fuera de la lista; servicios que el prestamista no exige	Cualquier cantidad

Con un “cambio de circunstancias” (changed circumstance), esos límites no aplican. Por ejemplo: cambias de tipo de préstamo o de pago inicial, el avalúo sale distinto de lo esperado, tu crédito cambió por un préstamo nuevo o un pago atrasado, o el prestamista no pudo documentar tus horas extra o bonos.⁸ También si pides cambios, si al asegurar la tasa cambian los puntos o los créditos, o si dices que sigues adelante más de 10 días hábiles después de recibir la Estimación (o el plazo mayor que fije el prestamista). La Estimación revisada debe llegarte a más tardar cuatro días hábiles antes de firmar.⁷

Al final, la Declaración de Cierre (Closing Disclosure)Declaración de Cierre (Closing Disclosure)La Declaración de Cierre (Closing Disclosure) es un formulario obligatorio de cinco páginas con los detalles finales de la hipoteca que elegiste: los términos del préstamo, tu pago mensual, todos los costos de cierre y cuánto dinero tienes que llevar el día de la firma. El prestamista debe entregártela al menos tres días hábiles antes del cierre, para que la compares con tu Estimación de Préstamo y preguntes por cualquier cambio. Si un número importante cambia, el plazo de tres días vuelve a empezar. Guárdala: la vas a necesitar para tus impuestos.Ver la definición completaCerrar debe llegarte a más tardar tres días hábiles antes de firmar.⁷ Si un cargo subió más de lo permitido sin un cambio de circunstancias, pide la corrección por escrito antes de firmar: tienes derecho a que te devuelvan la diferencia,⁸ y el reglamento da al prestamista hasta 60 días después del cierre para hacerlo.⁷ La guía de la Declaración de Cierre te ayuda a revisarla línea por línea.

Estimación de Préstamo y Declaración de Cierre, lado a lado

Al principio

Estimación de Préstamo

• Te llega a más tardar 3 días hábiles después de solicitar.⁶
• Es un estimado con el mismo formulario en todos los prestamistas: sirve para comparar.⁶
• Dice si tu tasa está asegurada y cuándo vencen los costos estimados.⁴

Al final

Declaración de Cierre

• Te llega a más tardar 3 días hábiles antes de firmar.⁷
• Muestra cada costo en su columna: lo pagas tú, el vendedor u otros.¹⁴
• Si un cargo subió más de lo permitido, pide la corrección antes de firmar.⁸

Guarda las dos: lo que puede cambiar de una a otra es justo lo que la ley limita.⁷

Cómo comparar y pagar menos

La CFPB dice que los costos de cierre pueden sumar miles de dólares y que varían mucho entre prestamistas.¹¹

1. Pide varias Estimaciones. La CFPB recomienda al menos tres ofertas por escrito y fijarte sobre todo en los bloques A y B, porque los servicios del bloque C los puedes buscar con cualquier prestamista.⁹ Pídelas para el mismo tipo de préstamo y compara totales, no número de líneas.²
2. Busca tú los servicios del bloque C. Con la Estimación, el prestamista debe darte una lista escrita de proveedores, y puedes usar uno que no esté en ella si el prestamista acepta trabajar con él.¹⁰ La lista misma debe decir que puedes elegir otro proveedor.⁷
3. Compara el título. Suele ser el costo más grande del bloque C: seguro de título, búsqueda del título y, en la mayor parte del país, el cargo del agente de cierre. La mayoría de los prestamistas exige una póliza para el prestamista; la del dueño protege tu inversión. Los proveedores recomendados pueden ser afiliados del prestamista: pide cotizaciones y compara el total.¹¹ El vendedor no puede obligarte a usar una compañía de título en particular.⁹
4. Cotiza el seguro de la casa. El seguro de viviendaseguro de viviendaEl seguro de vivienda paga las pérdidas y los daños de tu propiedad cuando pasa algo inesperado, como un incendio o un robo, y suele incluir responsabilidad civil si alguien se lastima en tu casa. Los prestamistas lo exigen mientras tengas hipoteca, porque la casa es su garantía, y casi siempre lo cobran dentro de tu cuota mensual a través de la cuenta escrow. El precio depende del lugar, del valor de reconstrucción, del deducible y de tu historial. Una póliza normal no cubre inundaciones ni, en muchos estados, terremotos: esos riesgos se aseguran aparte.Ver la definición completaCerrar lo eliges tú, y por lo general pagas los primeros 6 a 12 meses al cierre o antes. El impuesto a la propiedadimpuesto a la propiedadEl impuesto a la propiedad es el impuesto que el condado, la ciudad, el distrito escolar y otras entidades locales cobran cada año a los dueños de bienes inmuebles para pagar escuelas, policía, bomberos y otros servicios públicos. Se calcula sobre el valor que la oficina de avalúos asigna a tu casa, con la tasa de cada entidad, menos las exenciones que te correspondan, como la de vivienda principal en muchos estados. Si tienes hipoteca, normalmente lo pagas mes a mes dentro de tu cuota, a través de la cuenta escrow. En general es deducible en tu declaración federal si detallas deducciones.Ver la definición completaCerrar lo fija el gobierno local o estatal: revisa que esté bien estimado.²
5. Entiende puntos y créditos. Los puntos de descuentopuntos de descuentoLos puntos de descuento son un pago que haces al prestamista en el cierre a cambio de una tasa de interés más baja durante la vida del préstamo. Cada punto cuesta un porcentaje del monto del préstamo. Lo contrario son los créditos del prestamista: el banco te baja los costos de cierre hoy a cambio de una tasa más alta. Comprar puntos solo conviene si vas a quedarte con el préstamo el tiempo suficiente para que el ahorro mensual supere lo que pagaste. Los puntos aparecen en la Estimación de Préstamo, en la sección A de los costos de cierre.Ver la definición completaCerrar bajan tu tasa a cambio de pagar más al cierre; un punto es el 1% del préstamo y va en el bloque A. Los créditos del prestamista bajan tus costos de cierre a cambio de una tasa más alta, y van en el bloque J. Pide a cada prestamista la misma cantidad de puntos o créditos.¹² Un préstamo anunciado “sin costos de cierre” los cubre con una tasa más alta o sumándolos al préstamo.¹³

Ejemplo con números reales

Cuánto cuesta un punto en un préstamo típico

Préstamo FHA de una casa típica, sin la prima inicial

$321,056

Un punto (1% del préstamo)

$3,211

Un punto es el 1% del monto del préstamo y baja tu tasa a cambio de pagar más al cierre.¹² Si te ofrecen puntos, pide la misma cantidad a cada prestamista para comparar.

Haz la cuenta con tus númerosComparar préstamos

La calculadora de costos de cierre usa estos bloques para estimar tu efectivo para cerrar, y la de comparar préstamos muestra lo que cuesta cada oferta al mes y en cinco años. La cifra real es la de tu Estimación.

Créditos del vendedor y ayudas para el cierre

Puedes negociar con el vendedor un crédito para tus costos de cierre. Pero la CFPB advierte que el vendedor por lo general pedirá un precio más alto para cubrirlo, y los sigues pagando a través del préstamo. El crédito del prestamista también suele subir el monto o la tasa.³

En la Estimación, lo que pagará el vendedor va en la línea “Seller Credits”, y lo que pague otra persona (que no seas tú, el vendedor ni el prestamista) va en “Adjustments and Other Credits”.⁴ La Declaración de Cierre muestra cada costo en su columna: “Borrower-Paid” (tú), “Seller-Paid” (el vendedor) o “Paid by Others” (otros).¹⁴

Según la CFPB, muchos estados y organizaciones locales ayudan a quienes compran por primera vez con el pago inicial o los costos de cierre. Para encontrar esos programas, sugiere una agencia de consejería de vivienda aprobada por HUD o la línea HOPE, (888) 995-4673, las 24 horas.¹⁵ La guía de ayuda para el pago inicial explica cómo funcionan, y la herramienta ¿A qué ayudas califico? busca programas que podrían servirte.

Si este es tu caso

Compras por primera vez

Muchos estados y organizaciones locales ayudan con el pago inicial o los costos de cierre.¹⁵ Busca los de tu estado en programas de ayuda.

Te falta dinero para cerrar

Un consejero de vivienda aprobado por HUD revisa tus números contigo, muchas veces gratis o a bajo costo.¹⁷

Tus ingresos cambian de mes a mes

Si el prestamista no pudo documentar tus horas extra o tus bonos, puede darte una Estimación revisada.⁸ Junta tus comprobantes desde el principio.

Compras con ITIN

También recibes la Estimación de Préstamo, y es el mismo formulario: compara igual.⁶ La guía de préstamos con ITIN explica el resto.

La estafa del cierre: el correo que cambia la cuenta

La CFPB advierte que una víctima puede perder los ahorros de toda su vida.¹⁶ Más señales de alerta en la guía de estafas de vivienda.

Errores que salen caros

• Error: Comparar Estimaciones de préstamos distintos.

  Mejor: Pide la Estimación para el mismo tipo de préstamo y compara los totales.²

• Error: Aceptar sin preguntar la compañía de título que te recomiendan.

  Mejor: Pide cotizaciones: el título suele ser el costo más grande del bloque C.¹¹

• Error: Elegir un préstamo «sin costos de cierre» sin mirar la tasa.

  Mejor: Esos costos se cubren con una tasa más alta o se suman al préstamo.¹³

• Error: Firmar sin comparar la Declaración de Cierre con la Estimación.

  Mejor: Revísalas lado a lado y pide por escrito la corrección de lo que subió de más.⁸

• Error: Mandar el dinero del cierre con instrucciones que llegaron por correo.

  Mejor: Confirma la cuenta en persona o por el teléfono que ya conocías.¹⁶

Qué hacer esta semana

1. Pide la Estimación de Préstamo a varios prestamistas, para el mismo tipo de préstamo; antes de recibirla solo te pueden cobrar el informe de crédito.⁷
2. Compara los bloques A y B de cada Estimación, y el total J después de los créditos.⁹
3. Con la lista de proveedores, cotiza los servicios del bloque C, sobre todo el título.¹⁰
4. Cotiza el seguro de la casa y revisa el impuesto a la propiedad estimado.²
5. Anota si tu tasa está asegurada y la fecha en que vencen los costos estimados.⁴
6. Si quieres ayuda con tus números o con programas, un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD da consejo independiente, muchas veces gratis o a bajo costo.¹⁷