Preaprobación o precalificación: qué es cada carta

Cuando empiezas a buscar casa, oyes hablar de “preaprobación” y de “precalificación”, a veces como si fueran lo mismo. Esta guía es para quien compra por primera vez: qué es cada carta, qué revisa el prestamista, por qué no es un préstamo aprobado, cómo comparar sin dañar tu crédito y qué papeles tener listos.

Plazo en que varias revisiones de crédito de prestamistas hipotecarios cuentan como una sola

45 días⁴

Bastan para que el prestamista tenga que darte una Estimación de Préstamo

6 datos⁵

Para recibir la Estimación de Préstamo después de dar esos datos

3 días hábiles⁵

Lo que suele durar una carta de preaprobación, si tiene vencimiento

30 a 60 días²

Dos nombres para una carta parecida

Una carta de preaprobacióncarta de preaprobaciónUna carta de preaprobación o de precalificación es un documento de un prestamista que dice que, en principio, está dispuesto a prestarte hasta cierto monto. No es una oferta de préstamo garantizada. Los prestamistas usan las dos palabras de forma distinta: algunos dan una precalificación con la información que tú declaras, sin verificarla, y solo emiten una preaprobación después de revisar tus documentos; otros las usan al revés o como sinónimos. Por eso conviene preguntar en qué se basa la carta. Los vendedores suelen pedirla antes de aceptar una oferta.Ver la definición completaCerrar o de precalificación dice cuánto estaría dispuesto a prestarte un prestamista, hasta cierto monto y según ciertos supuestos. Según la CFPB (la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor), las dos te dan una idea de tus posibilidades de conseguir el préstamo hipotecario (mortgage), pero ninguna es una oferta de préstamo garantizada.¹

El lío está en los nombres: cada prestamista los usa a su manera. Algunos dan la precalificación con lo que tú cuentas, sin verificarlo, y la preaprobación solo con datos verificados. Por eso la CFPB dice que no te preocupes por la palabra: no te dice mucho sobre lo que hizo el prestamista.¹

Precalificación, preaprobación y Estimación de Préstamo

En algunos prestamistas

Carta de precalificación

• Se basa en lo que tú cuentas, sin verificarlo.¹
• Dice hasta cuánto podrían prestarte, según ciertos supuestos.¹
• No es una oferta de préstamo garantizada.¹

En algunos prestamistas

Carta de preaprobación

• Se basa en datos que el prestamista verificó.¹
• Los vendedores con frecuencia la piden antes de aceptar tu oferta.²
• Puede vencer, por lo general en 30 a 60 días.²

La oferta para comparar

Estimación de Préstamo

• Te la deben dar cuando das seis datos de tu solicitud.⁵
• Llega dentro de los tres días hábiles.⁵
• Todavía no es un préstamo aprobado ni negado.⁵

Los nombres cambian de un prestamista a otro: pregunta qué revisó, no cómo se llama la carta.¹

Algunos prestamistas también pueden darte una carta de compromiso (commitment letter): un compromiso por escrito, válido por cierto tiempo, de prestarte hasta un monto, sujeto a condiciones limitadas.¹ La Estimación de Préstamo (Loan Estimate)Estimación de Préstamo (Loan Estimate)La Estimación de Préstamo (Loan Estimate) es un formulario de tres páginas que recibes del prestamista a los pocos días de solicitar una hipoteca. Resume, con el mismo formato en todos los bancos, los términos del préstamo que te ofrecen: monto, tasa de interés, si la cuota puede cambiar, el pago mensual estimado con impuestos y seguro, los costos de cierre detallados y cuánto dinero necesitas llevar al cierre. Como todos usan el mismo formulario, sirve para comparar ofertas lado a lado. No te obliga a nada: pedirla no es aceptar el préstamo.Ver la definición completaCerrar es el formulario oficial para comparar ofertas.⁵

Para qué sirve y cuándo pedirla

La carta le da al vendedor confianza de que vas a conseguir el financiamiento,¹ y los vendedores con frecuencia la piden antes de aceptar tu oferta por una casa.²

Los prestamistas normalmente revisan tu crédito antes de darla, y la carta puede vencer, por lo general en 30 a 60 días.² Por eso mucha gente espera a estar lista para buscar casa en serio. Pero pedirla antes te deja ver a tiempo problemas de crédito que todavía puedes corregir.¹

No lo dejes para el final: cuando un vendedor acepta tu oferta, puedes tener apenas un par de días para conseguir el financiamiento.³

Qué revisa el prestamista

Según la CFPB, el prestamista mira tus ingresos, tus bienes (lo que tienes ahorrado), tus deudas y tu historial de crédito. Algunos hacen la carta solo con lo que tú dices; otros revisan tus papeles desde el principio.²

Una de sus medidas es tu relación deuda-ingreso (DTI)relación deuda-ingreso (DTI)La relación deuda-ingreso (DTI, por sus siglas en inglés) es la suma de todos tus pagos mensuales de deudas dividida entre tu ingreso bruto mensual, es decir, antes de impuestos. Si pagas al mes cierta cantidad entre carro, tarjetas, préstamos de estudiante y la hipoteca que pides, y ganas el triple, tu DTI es de un tercio. Los prestamistas la usan para medir si puedes con la cuota; cada tipo de préstamo y cada prestamista fija su propio límite, y los programas de ayuda suelen publicar el suyo. Bajar deudas antes de solicitar mejora tu DTI.Ver la definición completaCerrar: tus pagos mensuales de deudas divididos entre tu ingreso bruto mensual; cada préstamo y cada prestamista pone su propio límite.¹³

Ejemplo con números reales

Lo que pesa un pago típico en un ingreso típico

Con el valor típico de una casa en Estados Unidos, un préstamo FHA con el pago inicial mínimo y el ingreso típico de un hogar del país.

Ingreso mensual típico de un hogar, antes de impuestos

$6,728

Pago mensual estimado de una casa típica (FHA)

$2,759

Parte del ingreso que se iría en la casa

41%

Es un ejemplo con números nacionales. Para tu DTI, el prestamista suma además tus otras deudas,¹³ y solo tú decides cuánto te sientes cómodo pagando.² Haz la cuenta con tus números.

Haz la cuenta con tus números¿Cuánta casa puedo comprar?

El monto de la carta no es tu presupuesto: solo tú decides cuánto te sientes cómodo pagando al principio y cada mes. Si te preaprueban por más, no tienes que cambiar tu precio meta; si es por menos, pregunta qué factor lo limitó.² Para poner tu propio número, usa cuánta casa puedes comprar y la calculadora de hipoteca.

Ninguna de las dos es un préstamo aprobado

Pedir una carta no es solicitar el préstamo: la carta solo dice que el prestamista está dispuesto a prestarte mientras se confirman los detalles. No te compromete con ese prestamista ni te dice quién ofrece el mejor trato; para eso, la CFPB recomienda esperar a tener una oferta por una casa y las Estimaciones de Préstamo de cada prestamista.²

La Estimación de Préstamo es otra cosa. El prestamista está obligado a dártela cuando le das seis datos: tu nombre, tu ingreso, tu número de Seguro Social (para sacar tu informe de crédito), la dirección de la casa, un estimado de su valor y el monto que quieres pedir. No puede exigirte más, ni un contrato de compra ni pruebas de ingreso. Debe mandártela dentro de los tres días hábiles, y al recibirla el préstamo todavía no está aprobado ni negado.⁵

Paso a paso: de la primera llamada a la Estimación

Cómo pedir tu carta y llegar a la Estimación de Préstamo

1. 1. Revisa tu crédito y arma tu paquete

   Antes de llamar

   Saca gratis tu informe en annualcreditreport.com; revisar tu propio crédito no te afecta.⁴

   Pruébalo con tus númerosLista de documentos

2. 2. Haz tu lista de prestamistas

   Antes de llamar

   Al menos tres: tu banco, tu cooperativa de crédito y otros de tu zona. Comprueba sus licencias en NMLS Consumer Access.³³

3. 3. Pide las cartas en un mismo periodo

   Dentro de 45 días

   Varias revisiones de prestamistas hipotecarios en ese plazo cuentan como una sola consulta.⁴

4. 4. Pregunta qué supuestos usó cada uno

   Al recibir cada carta

   Y si algo de tu situación podría hacer que te nieguen el préstamo después o que suba tu tasa o tus costos.²

5. 5. Haz tu oferta con la carta

   Cuando encuentres casa

   La carta no te compromete con ese prestamista; puedes elegir otro después.²

6. 6. Pide la Estimación de Préstamo a cada prestamista

   Llega en 3 días hábiles

   Bastan seis datos; no te pueden exigir un contrato de compra ni pruebas de ingreso para dártela.⁵

   Pruébalo con tus númerosComparar préstamos

7. 7. Compara y avisa a uno que sigues

   Antes de 10 días hábiles

   El prestamista solo tiene que respetar su Estimación por 10 días hábiles. Antes de que avises, solo te pueden cobrar el informe de crédito.⁷⁶

Cada paso tiene más detalle abajo. Si quieres ver el camino completo de la compra, la guía de cómo comprar casa paso a paso lo cuenta en nueve pasos.

Compara varios prestamistas sin dañar tu crédito

La CFPB recomienda hablar con al menos tres prestamistas (tu banco, tu cooperativa de crédito, otros de tu zona): quien compara puede ahorrar miles de dólares. Pide a cada uno la tasa de interéstasa de interésLa tasa de interés de una hipoteca es lo que te cuesta cada año pedir el dinero prestado, expresado como un porcentaje del saldo del préstamo. No incluye las comisiones ni otros cargos; para eso existe la tasa de porcentaje anual (APR). En un préstamo de tasa fija la tasa no cambia en toda la vida del préstamo; en uno de tasa ajustable puede subir o bajar después de un periodo inicial. La tasa que te ofrecen depende de tu puntaje de crédito, de tu pago inicial, del tipo de préstamo y del mercado, y la ves en la primera página de la Estimación de Préstamo.Ver la definición completaCerrar, la APRtasa de porcentaje anual (APR)La tasa de porcentaje anual (APR, por sus siglas en inglés) es una medida más amplia del costo de pedir dinero prestado que la tasa de interés. Además del interés, incluye ciertos cargos del préstamo, como los puntos de descuento y algunas comisiones del prestamista, repartidos a lo largo de la vida del préstamo y expresados como un porcentaje anual. Por eso la APR casi siempre es un poco más alta que la tasa de interés. Sirve para comparar ofertas: si dos préstamos tienen la misma tasa de interés pero distinta APR, el de APR más alta cobra más cargos.Ver la definición completaCerrar, los cargos estimados y el pago mensual de un par de opciones. Aunque tu agente o el constructor tenga un prestamista preferido, puedes y debes comparar.³

¿Y tu crédito? Cada revisión de un prestamista queda como una “consulta” (inquiry), que normalmente baja un poco tu puntaje. Pero, según la CFPB, varias revisiones de prestamistas hipotecarios dentro de 45 días cuentan como una sola, sin importar con cuántos hables. Revisar tu propio crédito no te afecta. La CFPB sugiere no pedir tarjetas u otro crédito justo antes o durante el proceso.⁴

Para comparar, pide Estimaciones de Préstamo a tres o más prestamistas; si no sigues con uno, no tienes que hacer nada. El prestamista solo tiene que respetar su Estimación por 10 días hábiles, y no puede tomar tu silencio como un sí.⁶ La herramienta para comparar préstamos las pone lado a lado.

Hasta ese momento, el Reglamento Z limita lo que te cobran: nadie puede cobrarte un cargo por tu solicitud antes de que recibas la Estimación y digas que quieres seguir, salvo un cargo real y razonable por sacar tu informe de crédito.⁷ Cuando avisas que sigues, normalmente pagas la solicitud o el avalúoavalúoEl avalúo (en algunos países, tasación) es un documento escrito que da la opinión de un valuador profesional sobre cuánto vale una propiedad. El prestamista lo pide antes de aprobar la hipoteca, porque la casa es la garantía del préstamo y no quiere prestar más de lo que vale. Si el avalúo sale por debajo del precio que acordaste, el banco calcula el préstamo sobre el valor menor y tendrás que cubrir la diferencia, renegociar el precio o retirarte si tu contrato lo permite. El avalúo no es lo mismo que la inspección: mide valor, no el estado de la casa.Ver la definición completaCerrar (appraisal) y entregas todos tus papeles.⁶

Qué papeles tener listos

La CFPB sugiere armar un paquete antes de hablar con prestamistas:¹⁰

• Talón de pago (pay stub) de los últimos 30 días y prueba de otros ingresos.
• Formularios W-2 y declaración de impuestos federal firmada de los últimos dos años.
• Los dos estados de cuenta del banco más recientes.
• Prueba de dónde sale tu pago inicial (enganche)pago inicial (enganche)El pago inicial es la parte del precio de la casa que pagas de tu bolsillo al comprar; el préstamo cubre el resto. En muchos países y en el español de Estados Unidos también se le dice enganche, cuota inicial o entrada. Cada tipo de préstamo tiene su propio mínimo: la FHA exige al menos 3.5% del valor, los préstamos VA y USDA pueden no exigir ninguno y los convencionales piden más si quieres evitar el seguro hipotecario privado. Un pago inicial mayor reduce el préstamo, la cuota mensual y el interés total; muchos programas estatales ayudan a reunirlo.Ver la definición completaCerrar, con al menos dos meses de historial; si parte es un regalo, una carta firmada de quien te lo da.
• Papeles de cambio de nombre, si fue reciente.
• Identificación (normalmente licencia de conducir u otra identificación) y número de Seguro Social.
• Certificado de consejería de vivienda o de educación para compradores, si lo tienes.

Incluye todas las páginas de cada documento. Si trabajas por tu cuenta, puede que te pidan más.¹⁰ Para que cuente la manutención de hijos (child support), necesitas pruebas de ese ingreso.¹¹

Si tu caso es distinto

Tienes ITIN

Pregunta desde la primera llamada si el prestamista trabaja con ITIN y qué papeles pide.² Guarda el aviso CP565 con el que el IRS te asignó el número.¹²

Trabajas por tu cuenta o tus ingresos cambian

Vas a necesitar documentar tus ingresos más a fondo; junta los papeles con tiempo.¹¹

Tu crédito tiene problemas

Pedir la carta antes te deja ver a tiempo problemas que puedes corregir.¹ Si te la niegan, pide que te expliquen por qué.²

Prefieres hablar en español

Puedes preguntar al prestamista si hay ayuda en tu idioma.⁹ Un consejero de vivienda aprobado por HUD también puede acompañarte.¹⁴

Si tu caso no está aquí, un consejero de vivienda puede revisarlo contigo, muchas veces gratis o a bajo costo.¹⁴

Señales de alerta

• Te presionan o no te contestan. Si un oficial de préstamos te hace sentir incómodo, no contesta tus preguntas o te presiona, la CFPB dice que busques otro. Revisa que los papeles coincidan con lo que te dice, y comprueba si está autorizado en tu estado: la mayoría aparece en NMLS Consumer Access.³
• Te tratan distinto. Es ilegal discriminar al dar crédito por raza, color, religión, origen nacional, sexo, estado civil, edad o por recibir asistencia pública. Señales: te desaniman de solicitar, te empujan a un préstamo peor o te tratan distinto en persona que por teléfono.⁹ Si crees que te discriminaron, busca ayuda legal gratuitaasistencia legal gratuita (legal aid)La asistencia legal gratuita, conocida como legal aid, son los servicios de abogados y organizaciones sin fines de lucro que representan sin costo a personas de bajos ingresos en asuntos civiles, no penales. En vivienda, eso incluye defender a familias que enfrentan un desalojo o una ejecución hipotecaria, además de temas como custodia, manutención, protección contra la violencia doméstica y acceso a beneficios. En Estados Unidos, la Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia una red de estas organizaciones en todo el país; su buscador te lleva a la de tu zona. Cada una tiene sus propios límites de ingreso.Ver la definición completaCerrar.
• Te llaman empresas que no conoces. Una reforma de 2025 a la ley federal de informes de crédito (FCRA) limita que la agencia de crédito pase a otras empresas el informe que se pidió para tu préstamo hipotecario: solo para una oferta firme, y solo a quien tenga tu autorización, te haya dado o administre tu hipoteca actual, o sea un banco o cooperativa donde tienes cuenta.⁸ Y puedes pedir que no te manden ofertas que no pediste en optoutprescreen.com, el sitio que enlaza la CFPB.³

Errores que salen caros

• Error: Creer que la carta es un préstamo aprobado.

  Mejor: Solo dice que el prestamista está dispuesto a prestarte mientras confirma los detalles.²

• Error: Pedir cartas a distintos prestamistas con meses de diferencia.

  Mejor: Pídelas dentro de 45 días para que cuenten como una sola consulta.⁴

• Error: Usar el monto de la carta como tu presupuesto.

  Mejor: Decide tú cuánto puedes pagar al mes; puedes buscar casa sin cambiar tu precio meta.²

• Error: Pagar cargos antes de recibir la Estimación de Préstamo.

  Mejor: Antes de que digas que sigues, solo te pueden cobrar el informe de crédito.⁷

• Error: Quedarte con el prestamista que te recomendaron sin comparar.

  Mejor: Habla con al menos tres: quien compara puede ahorrar miles de dólares.³

• Error: Abrir tarjetas o préstamos nuevos mientras tramitas la hipoteca.

  Mejor: La CFPB sugiere evitarlo justo antes y durante el proceso.⁴

Qué hacer esta semana

1. Saca gratis tu informe de crédito en AnnualCreditReport.com y busca errores.⁴
2. Arma tu paquete de papeles con la lista de arriba.¹⁰
3. Haz una lista de al menos tres prestamistas y comprueba sus licencias en NMLS Consumer Access.³³
4. Pide las cartas dentro de un mismo periodo de 45 días y pregunta a cada uno qué supuestos usó.⁴²
5. Decide tu presupuesto con la calculadora antes de mirar casas, no con el monto de la carta.²
6. Para una segunda opinión, busca un consejero de vivienda aprobado por HUD con la herramienta de la CFPB o al 1-855-411-2372.¹⁴