Qué verificamos en «Costos de cierre: qué incluyen, quién paga y qué puede subir»

Afirmaciones y dónde las comprobamos

Las afirmaciones con reglas, cifras o fechas, con el lugar exacto de la fuente y la fecha en que las comprobamos.

1. Según la CFPB, los costos de cierre, también llamados 'settlement costs', son los costos iniciales que te cobran para obtener tu préstamo y transferirte la propiedad, y forman parte de lo que pagas al cierre; el efectivo estimado para cerrar incluye tu pago inicial y tus costos de cierre, menos el depósito que ya le pagaste al vendedor, lo que el vendedor aceptó pagar de tus costos de cierre (créditos del vendedor) y otros ajustes; por lo general se paga con cheque de caja o transferencia, y el prestamista te pedirá pruebas de dónde sale ese dinero.

   Fuentes 2 · Loan Estimate Explainer (página modificada el 29 de octubre de 2025), 'What are your estimated closing costs?': 'the upfront costs you will be charged to get your loan and transfer ownership of the property'; 'Is the Estimated Cash to Close what you were expecting?': 'includes your down payment and closing costs, minus any deposit you have already paid to the seller, any amount the seller has agreed to pay toward your closing costs (seller credits), and other adjustments'; 'This payment is usually made by cashier’s check or wire transfer'; 'proof of the source of these funds' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

2. Según la CFPB, al comprar una casa por lo general pagas todos los costos de esa transacción, aunque según el contrato o la ley estatal el vendedor puede terminar pagando algunos; puedes negociar con el vendedor un crédito para tus costos de cierre, pero el vendedor por lo general pedirá un precio más alto para cubrirlo, y los sigues pagando a través del préstamo; el crédito del prestamista tampoco es gratis: normalmente sube el monto del préstamo o la tasa de interés; entre los cargos comunes están el avalúo, los cargos del servicio de impuestos, el seguro de título, los impuestos del gobierno y los prepagos como impuestos a la propiedad, seguro de la casa e intereses hasta tu primer pago.

   Fuentes 3 · What fees or charges are paid when closing on a mortgage and who pays them? (revisada el 11 de septiembre de 2024): 'you generally pay all of the costs associated with that transaction'; 'depending on the contract or state law, the seller may end up paying for some of these costs'; 'the seller will usually require you to pay a higher price for the home in order to cover the costs of this credit'; 'This credit isn’t free either'; 'increase your loan amount to cover these costs, or charge you a higher interest rate'; 'Appraisal fees'; 'Tax service provider fees'; 'Title insurance'; 'Government taxes'; 'Prepaid expenses such as property taxes, homeowners insurance, and interest until your first payment is due' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

3. Por el Reglamento Z, la Estimación de Préstamo muestra bajo 'Closing Cost Details' una tabla 'Loan Costs' con 'Origination Charges' (lo que pagas al prestamista y al originador por darte el crédito, incluidos los puntos para bajar la tasa), 'Services You Cannot Shop For', 'Services You Can Shop For' y 'Total Loan Costs'; y una tabla 'Other Costs' con 'Taxes and Other Government Fees' (cargos de registro y otros cargos e impuestos del gobierno, e impuestos de transferencia que paga el consumidor), 'Prepaids' (prima del seguro de la casa, prima del seguro hipotecario, interés prepagado e impuestos a la propiedad que se pagan antes del primer pago), 'Initial Escrow Payment at Closing', 'Other' (donde los productos opcionales llevan '(optional)') y 'Total Closing Costs', que suma 'D + I' y resta los créditos del prestamista.

   Fuentes 4 · 12 CFR §1026.37(f)(1)–(4) ('for originating and extending the credit'; 'The points paid to the creditor to reduce the interest rate'; 'Services You Cannot Shop For'; 'Services You Can Shop For'), (g)(1)–(4) ('Recording Fees and Other Taxes'; 'Transfer Taxes'; 'in advance of the first scheduled payment'; 'Initial Escrow Payment at Closing'; '(optional)') y (g)(6) ('D + I'; 'Lender Credits') · Comprobado el 17 de octubre de 2026

4. En la muestra de Estimación de Préstamo de la CFPB, la página 2 identifica los bloques con letras: A. Origination Charges; B. Services You Cannot Shop For (con cargos como el avalúo y el informe de crédito); C. Services You Can Shop For (con cargos como la inspección de plagas, el levantamiento del terreno y los servicios de título); D. Total Loan Costs (A + B + C); E. Taxes and Other Government Fees; F. Prepaids; G. Initial Escrow Payment at Closing; H. Other; I. Total Other Costs (E + F + G + H); y J. Total Closing Costs.

   Fuentes 5 · Sample Loan Estimate (adjustable-rate loan), página 2: 'A. Origination Charges'; 'B. Services You Cannot Shop For' ('Appraisal Fee', 'Credit Report Fee'); 'C. Services You Can Shop For' ('Pest Inspection Fee', 'Survey Fee', 'Title – Lender’s Title Policy'); 'D. TOTAL LOAN COSTS (A + B + C)'; 'E. Taxes and Other Government Fees'; 'F. Prepaids'; 'G. Initial Escrow Payment at Closing'; 'H. Other'; 'I. TOTAL OTHER COSTS (E + F + G + H)'; 'J. TOTAL CLOSING COSTS' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

5. Según la CFPB, la Estimación de Préstamo es un formulario de tres páginas que recibes después de solicitar una hipoteca; el prestamista debe entregártelo dentro de los tres días hábiles después de recibir tu solicitud; todos los prestamistas deben usar el mismo formulario estándar, lo que facilita comparar; cuando lo recibes, el prestamista todavía no ha aprobado ni negado tu solicitud; y no recibes Estimación de Préstamo ni Declaración de Cierre en una hipoteca inversa, una línea de crédito sobre la casa (HELOC), un préstamo para casa prefabricada o móvil que no está garantizado por bienes raíces, ni un préstamo subordinado de ciertos tipos de programas de ayuda para compradores; en esos casos recibes las divulgaciones de Truth-in-Lending.

   Fuentes 6 · What is a Loan Estimate? (revisada el 9 de agosto de 2024): 'a three-page form that you receive after applying for a mortgage'; 'within three business days of receiving your application'; 'All lenders are required to use the same standard Loan Estimate form'; 'the lender has not yet approved or denied your loan application'; 'A home equity line of credit (HELOC)'; 'A manufactured housing or mobile home loan not secured by real estate'; 'A subordinate loan through certain types of homebuyer assistance programs'; 'you should receive Truth-in-Lending disclosures' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

6. Por el Reglamento Z, el prestamista debe entregar o enviar por correo la Estimación de Préstamo a más tardar el tercer día hábil después de recibir la solicitud, y a más tardar el séptimo día hábil antes de la consumación del préstamo.

   Fuentes 7 · 12 CFR §1026.19(e)(1)(iii)(A) ('not later than the third business day after the creditor receives the consumer's application') y (B) ('not later than the seventh business day before consummation of the transaction') · Comprobado el 17 de octubre de 2026

7. Por el Reglamento Z, ni el prestamista ni otra persona pueden cobrarte un cargo relacionado con tu solicitud antes de que recibas la Estimación de Préstamo y le indiques al prestamista que quieres seguir adelante, salvo un cargo real y razonable por obtener tu informe de crédito; y un estimado escrito de términos o costos que te den antes de la Estimación debe decir arriba de la primera página: 'Your actual rate, payment, and costs could be higher. Get an official Loan Estimate before choosing a loan.'

   Fuentes 7 · 12 CFR §1026.19(e)(2)(i)(A) ('neither a creditor nor any other person may impose a fee on a consumer in connection with the consumer's application'; 'indicated to the creditor an intent to proceed'), (e)(2)(i)(B) ('a bona fide and reasonable fee for obtaining the consumer's credit report') y (e)(2)(ii) ('Your actual rate, payment, and costs could be higher. Get an official Loan Estimate before choosing a loan.') · Comprobado el 17 de octubre de 2026

8. Por el Reglamento Z, la Estimación de Préstamo indica si la tasa de interés está asegurada ('Rate Lock') y, si lo está, la fecha y la hora en que termina ese periodo; y dice que la tasa, los puntos y los créditos del prestamista pueden cambiar si la tasa no está asegurada, junto con la fecha y la hora en que vencen los costos de cierre estimados.

   Fuentes 4 · 12 CFR §1026.37(a)(13): 'whether the interest rate … is locked for a specific period of time'; 'the date and time (including the applicable time zone) when that period ends'; 'the interest rate, any points, and any lender credits may change unless the interest rate has been locked'; 'at which estimated closing costs expire' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

9. Según la CFPB, es ilegal que el prestamista calcule de menos a propósito los costos de la Estimación de Préstamo; hay tres categorías de costos de cierre: los que pueden subir en cualquier cantidad (interés prepagado, primas del seguro de la propiedad, depósitos iniciales del escrow, servicios requeridos que buscaste por tu cuenta con un proveedor fuera de la lista escrita del prestamista y servicios de terceros que el prestamista no exige), los que no pueden subir (cargos pagados al prestamista, al corredor hipotecario o a una afiliada de cualquiera de los dos por un servicio requerido; servicios requeridos que no te dejaron buscar, cuando el proveedor no es afiliado; e impuestos de transferencia) y los que en total no pueden subir más de 10 por ciento (cargos de registro y servicios requeridos con un proveedor de la lista escrita del prestamista; si ese proveedor es afiliado del prestamista, no puede subir nada). Con un 'cambio de circunstancias' (por ejemplo, si cambias de tipo de préstamo o de pago inicial, si el avalúo sale más alto o más bajo de lo esperado, si sacaste un préstamo nuevo o te atrasaste en un pago y eso cambió tu crédito, o si el prestamista no pudo documentar tus horas extra, bonos u otros ingresos) estas reglas no aplican y probablemente recibas una Estimación revisada; si los costos subieron más de lo permitido sin un cambio de circunstancias, tienes derecho a que te devuelvan lo que pase del límite.

   Fuentes 8 · Can my final mortgage costs increase from what was on my Loan Estimate? (revisada el 11 de septiembre de 2024): 'It is illegal for lenders to deliberately underestimate the costs on your Loan Estimate'; 'under certain circumstances these rules do not apply'; 'Some closing costs the lender can increase by any amount, some the lender can increase by up to 10 percent, and some the lender can’t increase at all'; 'Transfer taxes'; 'Recording fees'; 'if the provider is an affiliate of the lender, the cost cannot change at all'; 'The appraisal on the home you want to buy came in higher or lower than expected'; 'These types of situations are called a “change in circumstances”'; 'you are entitled to a refund of the amount above the allowable limits' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

10. Por el Reglamento Z, un costo de cierre estimado es de buena fe si lo que pagas no supera lo que se divulgó originalmente, salvo excepciones; los cargos por servicios de terceros y de registro son de buena fe si su total no supera el total divulgado en más de 10 por ciento, el servicio no se paga al prestamista ni a una afiliada y el prestamista te permitió buscar el proveedor; y el interés prepagado, las primas del seguro de la propiedad, los montos del escrow, los servicios con proveedores que elegiste fuera de la lista, los impuestos a la propiedad y los servicios que el prestamista no exige son de buena fe si se basan en la mejor información razonablemente disponible para el prestamista, aunque lo que pagues sea más.

    Fuentes 7 · 12 CFR §1026.19(e)(3)(i) ('does not exceed the amount originally disclosed'), (e)(3)(ii)(A)–(C) ('by more than 10 percent'; 'not paid to the creditor or an affiliate of the creditor'; 'permits the consumer to shop') y (e)(3)(iii) ('consistent with the best information reasonably available to the creditor') · Comprobado el 17 de octubre de 2026

11. Por el Reglamento Z, el prestamista puede usar un estimado revisado por un cambio de circunstancias, un cambio que afecte tu elegibilidad, cambios que tú pidas, cambios en los puntos o créditos porque la tasa no estaba asegurada, o si indicas que quieres seguir adelante más de 10 días hábiles después de recibir la Estimación (o el plazo mayor que fije el prestamista); y debes recibir la Estimación revisada a más tardar cuatro días hábiles antes de la consumación.

    Fuentes 7 · 12 CFR §1026.19(e)(3)(iv)(A)–(E) ('Changed circumstance affecting settlement charges'; 'Changed circumstance affecting eligibility'; 'Revisions requested by the consumer'; 'because the interest rate was not locked'; 'more than 10 business days, or more than any additional number of days specified by the creditor') y (e)(4)(ii) ('The consumer must receive any revised version … not later than four business days prior to consummation') · Comprobado el 17 de octubre de 2026

12. Por el Reglamento Z, el prestamista debe asegurarse de que recibas la Declaración de Cierre a más tardar tres días hábiles antes de la consumación.

    Fuentes 7 · 12 CFR §1026.19(f)(1)(ii)(A): 'the creditor shall ensure that the consumer receives the disclosures … no later than three business days before consummation' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

13. Por el Reglamento Z, si lo que pagaste supera los límites de buena fe, el prestamista cumple si te reembolsa el exceso a más tardar 60 días después de la consumación.

    Fuentes 7 · 12 CFR §1026.19(f)(2)(v): 'refunds the excess to the consumer no later than 60 days after consummation' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

14. La guía 'Your home loan toolkit' de la CFPB recomienda pedir al menos tres ofertas por escrito; dice que los prestamistas solo pueden cobrarte un cargo pequeño por el informe de crédito para darte la Estimación de Préstamo, y que algunos ni eso cobran; que el total de costos del préstamo está en la sección D; que conviene concentrarse en los costos de las secciones A y B porque los servicios de la sección C los puedes buscar sin importar el prestamista; que la sección J muestra los créditos del prestamista; y que el vendedor no puede obligarte a comprar el seguro de título con una compañía en particular.

    Fuentes 9 · Your home loan toolkit (actualizada en julio de 2026), sección 1, p. 9: 'Get at least three offers—in writing'; 'Lenders can charge you only a small fee for getting your credit report—and some lenders provide the Loan Estimate without that fee'; 'Total Loan Costs are shown in Section D'; 'Concentrate on the costs in Sections A and B, because you can shop for the services in Section C, no matter what lender you choose. Section J shows lender credits.'; sección 2, p. 15: 'The seller cannot require you to buy a title insurance policy from a particular title company' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

15. El explicador de la Estimación de Préstamo de la CFPB recomienda comparar los cargos de apertura con las Estimaciones de otros prestamistas porque lo que importa es el total; dice que los servicios que no puedes buscar los exige y los elige el prestamista, así que conviene comparar su costo total con otras Estimaciones; que en préstamos FHA, VA o USDA la prima inicial del seguro hipotecario o el cargo de financiamiento aparece en esa sección; que es importante pedir Estimaciones del mismo tipo de préstamo a distintos prestamistas; que la prima del seguro de la casa la fija la aseguradora, que tú eliges, y que por lo general pagas los primeros 6 a 12 meses al cierre o antes; y que los impuestos a la propiedad los fija el gobierno local o estatal, así que conviene comprobar que el prestamista los estimó bien.

    Fuentes 2 · Loan Estimate Explainer, página 2 y página 3: 'It’s the total that matters'; 'required and chosen by the lender'; 'compare the overall cost of the items in this section to the Loan Estimates from other lenders'; 'the upfront mortgage insurance premium or funding fee will appear in this section'; 'request Loan Estimates for the same kind of loan from different lenders'; 'You get to choose your homeowner’s insurance company'; 'Usually you’ll pay the first 6 to 12 months of homeowner’s insurance premiums at or before closing'; 'Property taxes are set by your local or state government, not by the lender' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

16. Según la CFPB, puedes buscar todos los servicios de la sección C de la página 2 de la Estimación de Préstamo; el prestamista debe darte una lista escrita de proveedores de servicios de cierre cuando te da la Estimación; y puedes usar un proveedor que no esté en la lista si el prestamista acepta trabajar con él.

    Fuentes 10 · What required mortgage closing services can I shop for? (revisada el 8 de agosto de 2024): 'You can shop for all of the services listed in section C of page 2 of your Loan Estimate'; 'The lender must provide you with a written list of closing service providers when they give you the Loan Estimate'; 'as long as the lender agrees to work with that service provider' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

17. Por el Reglamento Z, si te permiten buscar un servicio de cierre, el prestamista debe darte una lista escrita de proveedores disponibles que diga que puedes elegir un proveedor distinto, con al menos un proveedor por cada servicio que puedes buscar.

    Fuentes 7 · 12 CFR §1026.19(e)(1)(vi)(C): 'a written list identifying available providers of that settlement service and stating that the consumer may choose a different provider for that service'; 'at least one available provider for each settlement service' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

18. Según la CFPB, los costos de cierre pueden sumar miles de dólares y los estimados varían mucho entre prestamistas; los prestamistas o agentes pueden recomendar proveedores con los que tienen una relación, y los proveedores por defecto muchas veces son afiliados del prestamista; los servicios de título suelen ser el costo más grande de este grupo y en la mayoría de los casos los puedes buscar; incluyen el seguro de título, la búsqueda del título y, en la mayor parte del país, el cargo del agente que hace el cierre; recomienda pedir cotizaciones y referencias de clientes recientes; la mayoría de los prestamistas exige una póliza de título para el prestamista, y puedes querer comprar una póliza para el dueño, que protege tu inversión; y al comparar el título hay que mirar el total.

    Fuentes 11 · Shop for title insurance and other closing services (modificada el 12 de diciembre de 2024): 'Closing costs can add up to be thousands of dollars'; 'vary widely among lenders'; 'Lenders or real estate agents might recommend providers they have a relationship with'; 'Title services are the largest costs in this category'; 'In most parts of the country, title services also include the fee for the closing agent'; 'Ask for a price quote and references from recent customers'; 'Most lenders require you to buy a lender’s title insurance policy'; 'protects your financial investment in the home'; 'often may be affiliates (related companies) of the lenders'; 'compare the bottom-line total' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

19. Según la CFPB, los puntos (puntos de descuento) bajan tu tasa de interés a cambio de pagar más al cierre, y un punto equivale al uno por ciento del monto del préstamo; aparecen en la página 2, sección A, de la Estimación de Préstamo y de la Declaración de Cierre; los créditos del prestamista bajan tus costos de cierre a cambio de una tasa más alta y aparecen como número negativo en la página 2, sección J; y al comparar ofertas recomienda pedir la misma cantidad de puntos o créditos a cada prestamista.

    Fuentes 12 · How should I use lender credits and points (also called discount points)? (revisada el 19 de octubre de 2023): 'Points lower your interest rate, in exchange for paying more at closing. Lender credits lower your closing costs up front, in exchange for a higher interest rate.'; 'One point equals one percent of the loan amount'; 'page 2, Section A'; 'page 2, Section J'; 'ask for the same amount of points or credits from each lender' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

20. Según la CFPB, todos los préstamos hipotecarios tienen servicios y costos de originación, aunque algunos se anuncien sin cargos del prestamista o sin costos de cierre; el prestamista lo hace cobrando una tasa más alta a cambio de un crédito, o sumando los costos de cierre al monto del préstamo; una tasa más alta significa pagar más con el tiempo, y un monto mayor sube tus pagos y reduce tu capital en la casa.

    Fuentes 13 · Is there such a thing as a no-cost or no-closing cost loan or refinancing? (revisada el 3 de abril de 2024): 'There are services rendered and costs related to originate all mortgages'; 'charging you a higher interest rate and giving you a credit'; 'adding the closing costs to your loan amount'; 'increase your payments and reduce your equity' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

21. Por el Reglamento Z, en el cálculo del efectivo para cerrar de la Estimación de Préstamo, lo que el vendedor pagará de los costos del préstamo y de los otros costos aparece como número negativo en la línea 'Seller Credits', y los costos que pagan personas que no son el originador, el prestamista, el consumidor ni el vendedor van en 'Adjustments and Other Credits'.

    Fuentes 4 · 12 CFR §1026.37(h)(1)(vi) ('The total amount that the seller will pay for total loan costs'; 'disclosed as a negative number'; 'Seller Credits') y (h)(1)(vii) ('paid by persons other than the loan originator, creditor, consumer, or seller'; 'Adjustments and Other Credits') · Comprobado el 17 de octubre de 2026

22. Por el Reglamento Z, la Declaración de Cierre muestra los costos del préstamo y los otros costos en columnas que indican si cada cargo lo pagó el prestatario, el vendedor u otros, al cierre o antes.

    Fuentes 14 · 12 CFR §1026.38(f) y (g): 'with columns stating whether the charge was borrower-paid at or before closing, seller-paid at or before closing, or paid by others' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

23. Según la CFPB, muchos estados y organizaciones locales ofrecen programas para ayudar a quienes compran por primera vez con el pago inicial o los costos de cierre; para encontrarlos sugiere buscar una agencia de consejería de vivienda aprobada por HUD en tu zona o llamar a la línea HOPE, las 24 horas, los siete días de la semana, al (888) 995-4673.

    Fuentes 15 · Where can I find information on programs for first-time home buyers? (revisada el 13 de septiembre de 2024): 'Many states and local organizations offer programs to help first-time buyers with a down payment or closing costs'; 'look up a HUD-approved housing counseling agency in your area'; 'HOPE™ Hotline, 24 hours a day, seven days a week, at (888) 995-HOPE (4673)' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

24. La CFPB advierte que, durante el cierre, los estafadores mandan correos falsificados que se hacen pasar por el agente de bienes raíces, el agente de cierre, un representante legal u otra persona de confianza, con instrucciones falsas para transferir el dinero del cierre, y que intentan desviar tus costos de cierre y tu pago inicial confirmando o sugiriendo cambios de último momento en las instrucciones de transferencia. Recomienda identificar dos personas de confianza para confirmar el proceso y las instrucciones de pago; antes de transferir, confirmar las instrucciones, incluidos el nombre y el número de la cuenta, en persona o por el teléfono acordado antes; nunca seguir instrucciones contenidas en un correo; evitar los teléfonos y enlaces de un correo; no enviar información financiera por correo; y, si ocurre, contactar de inmediato a tu banco o empresa de transferencias para pedir que reviertan la transferencia y presentar una queja en el Centro de Quejas de Delitos en Internet del FBI (ic3.gov); y que el costo para las víctimas puede ser la pérdida de los ahorros de toda su vida.

    Fuentes 16 · Mortgage closing scams: How to protect yourself and your closing funds (3 de junio de 2019): 'divert your closing costs and down payment into a fraudulent account by confirming or suggesting last-minute changes to your wiring instructions'; 'posing as the real estate agent, settlement agent, legal representative or another trusted individuals'; 'Identify two trusted individuals'; 'Never follow instructions contained in an email'; 'including the account name and number'; 'Avoid using phone numbers or links in an email'; 'Do NOT email financial information'; 'Ask for a wire recall'; 'www.ic3.gov'; 'The ultimate cost to victims could be the loss of their life savings' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

25. Freddie Mac dice que, por lo general, conviene prepararse para pagar entre 2% y 5% del precio de compra de la casa en costos de cierre.

    Fuentes 1 · What Are Closing Costs and How Much Will I Pay?: 'Typically, you should be prepared to pay between 2% and 5% of the home purchase price in closing fees.' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

26. Los consejeros de vivienda aprobados por HUD dan consejo independiente sobre comprar, rentar, atrasos y crédito, muchas veces gratis o a bajo costo.

    Fuentes 17 · Find a Housing Counselor: 'Housing counselors throughout the country can provide advice on buying a home, renting, defaults, forbearances, foreclosures, and credit issues'; 'they can offer independent advice, often at little or no cost to you' · Comprobado el 17 de octubre de 2026