Tu contrato de renta explicado: qué revisar antes de firmar

Firmar un contrato de renta es fácil; entenderlo cuesta más. Esta guía es para quien va a rentar en Estados Unidos o ya firmó y quiere saber qué aceptó. Explica qué cláusulas leer, qué dicen algunas leyes federales y estatales, cómo se renueva o se termina un contrato y dónde pedir ayuda gratis.

Si la vivienda es de antes de ese año, por lo general te deben dar el aviso de plomo antes de firmar

1978⁴

Para que en California te den una copia del contrato firmado

15 días¹²

De aviso por escrito para entrar, en la vivienda pública

2 días⁹

Para presentar ante HUD una queja por discriminación

1 año⁸

Qué es un contrato de renta y qué tipos hay

Un contrato de rentacontrato de renta (lease)El contrato de renta, en inglés lease o rental agreement, es el acuerdo en el que el dueño o arrendador (landlord) te da el derecho de vivir en una propiedad y usarla durante un tiempo fijo a cambio de un pago, casi siempre la renta. Mientras dure el contrato, tú tienes la posesión, pero el dueño sigue siendo el propietario. El contrato dice cuánto y cuándo pagas, quién se encarga del mantenimiento y cómo se puede terminar. Por lo general, tus derechos como inquilino (tenant) están en ese contrato y en las leyes de tu estado y de tu ciudad. Antes de reclamarle al dueño, conviene leer el contrato y revisar que tú también cumples lo que aceptaste.Ver la definición completaCerrar (lease o rental agreement) es el acuerdo entre tú, el inquilino (tenant), y el dueño o arrendador (landlord). Según la CFPB (la agencia federal de protección financiera del consumidor), tienes derechos locales, estatales y federales, y tus derechos como inquilino suelen estar escritos en tu contrato y en las leyes de tu estado o de tu localidad.¹

La guía de la Fiscalía General de Nueva York lo explica bien. El contrato tiene los términos y condiciones de la renta, y no se puede cambiar mientras está vigente salvo que los dos estén de acuerdo. Como mínimo, debería decir cuál es la vivienda, los nombres y las direcciones de las partes, la renta y sus fechas de pago, cuánto dura, las condiciones para vivir ahí y los derechos y obligaciones de cada uno. Si cambian algo, los dos ponen sus iniciales. En las viviendas sin renta estabilizada puede ser verbal, pero por escrito ayuda a evitar disputas.¹³

Hay dos tipos comunes. Las reglas de Nueva York sirven de ejemplo; en tu estado pueden ser distintas.

Contrato de plazo fijo o de mes a mes

Con fecha de fin

De plazo fijo (fixed-term lease)

• Firmas por un plazo definido: el contrato dice cuánto dura.¹³
• Si te mudas antes de que termine el plazo, puede haber penalidades económicas.²
• En Nueva York no se puede cambiar mientras está vigente, salvo que los dos estén de acuerdo.¹³

Sin fecha de fin

De mes a mes (month-to-month)

• En Nueva York, quien se queda al terminar el contrato pasa a ser de mes a mes si el dueño acepta su renta.¹³
• Cualquiera de los dos puede terminarlo con aviso; fuera de la Ciudad de Nueva York, el inquilino avisa con un mes.¹³
• En Nueva York, para subir la renta el dueño necesita que aceptes; si no, puede terminar el arrendamiento con aviso.¹³

Busca en tu contrato cuál de los dos es y cómo termina: tus derechos están en el contrato y en la ley de tu estado.¹

En los dos, busca cómo termina: si se renueva solo, si pasa a ser de mes a mes y cuánto aviso hay que dar para irse. La renta también puede subir; la CFPB explica que hace falta un aviso previo y que su plazo varía según las leyes estatales y locales.²

USAGov recomienda leer el contrato antes de reclamar y revisar que tú también cumples sus reglas; la agencia de vivienda de tu estado informa sobre tus derechos.³ Busca tu estado en Lugares.

El dinero: renta, cargos, depósito y servicios

Antes de firmar, busca estas cláusulas:

Cláusula	Qué revisar
Renta y fecha de pago	Cuánto pagas, qué día, a quién y cómo. Pide recibo.
Cargos por pago tardío (late fees)	Cuánto cobran y desde qué día.
Depósito de seguridaddepósito de seguridad (security deposit)El depósito de seguridad es el dinero que le das al dueño al empezar a rentar como garantía de que vas a cumplir el contrato: pagar la renta y cuidar la vivienda. El dinero sigue siendo tuyo. El dueño lo guarda y, cuando te mudas, debe devolvértelo menos los cargos que permite la ley, como renta atrasada o daños que van más allá del desgaste normal. No debe cobrarte por daños que ya estaban cuando llegaste. El monto máximo y el plazo para devolverlo dependen de la ley de tu estado y, a veces, de tu ciudad.Ver la definición completaCerrar	Cuánto es y cuándo te lo devuelven.
Servicios (utilities)	Cuáles pagas tú y cuáles el dueño.
Mascotas	Si se permiten y con qué depósito.
Seguro de inquilinoseguro de inquilino (renters insurance)El seguro de inquilino (renters insurance o tenants insurance) protege tus cosas y te protege a ti cuando rentas. El seguro del dueño cubre el edificio, pero no tus muebles, tu ropa ni tus aparatos. Por lo general incluye tres coberturas: tus pertenencias, incluso si te las roban fuera de casa; los gastos extra de vivienda si un daño cubierto te obliga a mudarte por un tiempo; y responsabilidad civil si alguien se lastima en tu casa. Una póliza común no cubre inundaciones, que se aseguran aparte. Algunos dueños piden tenerlo.Ver la definición completaCerrar	Si el contrato te pide tenerlo.

Según la CFPB, el dueño no puede exigirte cargos, intereses u otros cobros que no aceptaste o que prohíbe la ley estatal o local, ni dejar de pagar los servicios que están bajo su control.¹ Lee qué cubre tu pago mensual: el agua, el drenaje, la basura, el internet, la televisión y el teléfono por lo general no están incluidos.²

Algunos estados ponen límites a los cargos por atraso. En Nueva York, por ejemplo, el pago solo cuenta como tarde si llega más de cinco días después de la fecha, y el cargo máximo es $50 o el 5% de la renta mensual, lo que sea menor.¹³ Allí también, si pagas en efectivo, con giro o con cheque de caja, el dueño debe darte un recibo por escrito con la fecha, el monto, el periodo y el número del apartamento.¹³

Sobre el depósito, la CFPB nota que un puntaje de crédito bajo puede significar un depósito más alto o una solicitud rechazada.² Si hay un tope y en qué plazo te lo devuelven, lo decide la ley de tu estado;¹ la guía del depósito de seguridad lo explica. Con mascotas, el tipo y el número suelen tener límites, y muchas veces se pide un depósito adicional.²

¿La renta que te piden es normal? La renta típica cambia mucho de un estado a otro. Esta tabla muestra la mediana de cada estado según el Censo; la página de tu estado y la de tu condado tienen más detalle.

Renta típica por estado

Estado	Renta típica
Alabama	$1,007
Alaska	$1,419
Arizona	$1,543
Arkansas	$947
California	$2,036
Carolina del Norte	$1,228
Carolina del Sur	$1,180
Colorado	$1,761
Connecticut	$1,488
Dakota del Norte	$954
Dakota del Sur	$946
Delaware	$1,401
Distrito de Columbia	$1,954
Florida	$1,669
Georgia	$1,393
Hawái	$1,971
Idaho	$1,238
Illinois	$1,274
Indiana	$1,062
Iowa	$972
Kansas	$1,060
Kentucky	$967
Luisiana	$1,064
Maine	$1,139
Maryland	$1,705
Massachusetts	$1,762
Míchigan	$1,129
Minnesota	$1,280
Misisipi	$954
Misuri	$1,033
Montana	$1,081
Nebraska	$1,072
Nevada	$1,597
Nueva Jersey	$1,720
Nueva York	$1,621
Nuevo Hampshire	$1,491
Nuevo México	$1,067
Ohio	$1,034
Oklahoma	$1,014
Oregón	$1,525
Pensilvania	$1,209
Puerto Rico	$578
Rhode Island	$1,342
Tennessee	$1,189
Texas	$1,403
Utah	$1,496
Vermont	$1,234
Virginia	$1,579
Virginia Occidental	$872
Washington	$1,760
Wisconsin	$1,087
Wyoming	$992

Es la mediana de la renta bruta (renta más servicios) de cada estado; en tu ciudad puede ser distinta. Fuente: Oficina del Censo (ACS)

La calculadora de cuánta renta puedes pagar te ayuda a ver si todo cabe en tu ingreso.

La vivienda: reparaciones, entrada, ocupantes y subarriendo

• Reparaciones. Quién arregla qué y cómo pedirlo (mejor por escrito). Según la CFPB, el inquilino no paga la mayor parte del mantenimiento y las reparaciones regulares,² y el dueño no puede negarse a hacer reparaciones necesarias ni poner en peligro tu salud y tu seguridad.¹
• Entrada del dueño. Cuándo puede entrar y con cuánto aviso. En la vivienda privada lo dicen tu contrato y la ley de tu estado. En la vivienda pública (public housing), el reglamento federal considera razonable una nota escrita con el motivo, entregada al menos dos días antes, y la agencia puede entrar sin aviso si hay motivo razonable para creer que hay una emergencia.⁹
• Ocupantes e invitados. Quiénes pueden vivir ahí y cuánto puede quedarse una visita. La Ley de Vivienda Justa no impide límites razonables locales, estatales o federales sobre el número máximo de ocupantes,⁷ pero, por lo general, el dueño no puede ponerte reglas distintas porque tienes hijos o estás embarazada.¹
• Subarrendarsubarrendar (sublet)Subarrendar, en inglés sublet o sublease, es rentarle a otra persona toda o parte de la vivienda que tú rentas, por menos tiempo del que dura tu propio contrato. Es un contrato nuevo entre tú y esa persona: tú pasas a ser su arrendador, pero el dueño no tiene contrato con ella. Tú sigues siendo responsable ante el dueño de cumplir tu contrato. El dueño puede prohibir el subarriendo, aunque algunos lugares lo permiten en ciertos casos a pesar de esa prohibición. En la vivienda pública, la regla federal pide que el contrato prohíba subarrendar.Ver la definición completaCerrar (sublet). Si puedes rentarle una parte o toda la vivienda a otra persona. En la vivienda pública, el inquilino se compromete a no subarrendar.⁹ Si tu contrato no lo dice claro, pregunta por escrito.

Revisa la vivienda al entrar. Haz una inspección de entradainspección de entrada (move-in inspection)La inspección de entrada es la revisión de la vivienda que se hace antes de que te mudes para dejar por escrito en qué estado está la unidad y lo que viene con ella. En la vivienda pública, la regla federal obliga a la agencia y al inquilino a inspeccionarla juntos y a firmar una declaración con el estado de la unidad. Al salir se hace otra inspección. La diferencia entre cómo estaba al entrar y al salir es la base de cualquier cargo contra tu depósito, si el daño va más allá del desgaste normal. Ese registro ayuda a que no te cobren daños que ya estaban.Ver la definición completaCerrar: recorre cada cuarto con el dueño, anota lo que ya está roto y toma fotos con fecha. En la vivienda pública es parte del contrato: la agencia y el inquilino inspeccionan la unidad antes de la mudanza y firman una declaración escrita de su estado.⁹

Si HUD administra la propiedad donde vives, USAGov indica la Línea de Quejas sobre Viviendas Multifamiliares de HUD: 1-800-685-8470 (presiona 5 para español).³

Una copia, en un idioma que entiendas

Guarda una copia firmada del contrato, en papel y en foto. Algunos estados tienen reglas sobre la copia y el idioma. California es un ejemplo; otros estados tienen reglas distintas.

• La copia. En California, el dueño (o quien firma por él) debe entregarte una copia dentro de los 15 días después de que firmas, y otra una vez al año si la pides. El contrato debe decir a quién se paga la renta, con nombre, teléfono y dirección.¹²
• El idioma. Si el dueño negocia sobre todo en español, chino, tagalo, vietnamita o coreano, de palabra o por escrito, la ley de California le pide darte antes de firmar una traducción con todos los términos y condiciones. Aplica a contratos de vivienda de más de un mes, y no si negociaste con tu propio intérprete (un adulto que domina los dos idiomas y no trabaja para el dueño). Lo que vale legalmente es el contrato en inglés, pero si el dueño no cumple, puedes rescindir (anular) el contrato. No se puede renunciar a esta protección.¹¹
• Palabras claras. En Nueva York, el contrato debe usar palabras de uso común y ser claro.¹³

Si la vivienda es de antes de 1978, el anexo sobre plomo va en el idioma del contrato, por ejemplo inglés o español.⁵

Si la vivienda es de antes de 1978: el aviso de plomo

El plomo de la pintura, de los pedazos de pintura y del polvo puede ser un peligro para la salud si no se maneja bien, sobre todo para niños pequeños y mujeres embarazadas.⁵ La regla federal de divulgación aplica a la mayoría de las viviendas construidas antes de 1978. Según la EPA, antes de que firmes, el dueño o el administrador debe:⁴

1. Darte el folleto Proteja a su familia contra el plomo en el hogar, que está en varios idiomas.
2. Decirte lo que se sepa sobre pintura con plomo o sus peligros en la vivienda o el edificio.
3. Darte los registros e informes que tenga.
4. Incluir una advertencia sobre el plomo en el idioma del contrato. Ese anexo lleva tu firma: confirmas que recibiste la información y el folleto.⁵

La regla no aplica, por ejemplo, a unidades sin dormitorio separado ni a vivienda solo para personas mayores o con discapacidades (salvo que viva o vaya a vivir ahí un niño menor de 6 años), a rentas de 100 días o menos sin renovación, ni a viviendas donde un inspector certificado no encontró pintura con plomo.⁴

La regla no obliga al dueño a hacer una inspección, pero puedes pedirle que obtenga una de un inspector certificado antes de firmar. Si no recibiste el aviso, la EPA pide reportarlo en epa.gov/lead/violation.⁴

Renovar o terminar el contrato

Cómo se renueva y cómo se termina un contrato lo deciden el contrato y la ley de tu estado.¹ La CFPB advierte que, si te mudas antes de que termine el plazo, puede haber penalidades económicas.² En Nueva York, por ejemplo, el dueño de una vivienda sin regulación de renta no está obligado a renovar, y la Fiscalía explica qué avisos te deben dar:

El final del contrato, paso a paso

1. 1. Busca la fecha de fin y la cláusula de renovación

   Al firmar

   Anota cuándo termina, si se renueva solo y cuánto aviso pide para irte.¹

2. 2. Si se renueva solo, espera el aviso del dueño

   Entre 15 y 30 días antes de tu fecha para avisar (Nueva York)

   En Nueva York, el dueño debe recordarte la cláusula de renovación automática antes de la fecha en que tú tienes que avisar.¹³

3. 3. Si el dueño no renueva o sube más de 5%

   30, 60 o 90 días antes, según cuánto llevas (Nueva York)

   Te debe avisar por escrito: 90 días si llevas dos años o más, 60 si llevas más de uno, 30 si llevas menos.¹³

4. 4. Si te quedas sin contrato nuevo

   Al terminar el plazo

   En Nueva York pasas a ser inquilino de mes a mes si el dueño acepta tu renta; fuera de la Ciudad de Nueva York, para irte avisas con un mes.¹³

5. 5. Si te vas, entrega la vivienda con pruebas

   El día que sales

   Toma fotos con fecha, deja tu nueva dirección por escrito y lee la guía del depósito para recuperarlo.

Un aviso para terminar el arrendamiento no es una orden de desalojo: en Nueva York, la Fiscalía aclara que ese aviso no le permite al dueño desalojar automáticamente.¹³ ¿Ya recibiste un aviso para dejar la vivienda? Lee Qué hacer si recibes un aviso de desalojo y usa la herramienta de plazos de desalojo.

Lo que un contrato no puede quitarte

Firmar no es aceptar cualquier cosa. Según la CFPB, el dueño no puede sacarte cambiando las cerraduras sin una orden de la corte, lo que se conoce como cambio ilegal de cerradurascambio ilegal de cerraduras (lockout)Un cambio ilegal de cerraduras (illegal lockout) ocurre cuando el dueño te deja fuera de tu vivienda cambiando las cerraduras sin una orden de un juez. El dueño no puede obligarte a salir así, ni presionarte cortando los servicios que él controla. Para desalojarte tiene que seguir el proceso legal: aviso por escrito, caso en la corte y orden del juez. La mayoría de los estados prohíbe sacar o dejar fuera a un inquilino sin orden de la corte. Según la ley de tu estado, podrías recuperar la vivienda, terminar el contrato o reclamar daños.Ver la definición completaCerrar (lockout).¹

La Ley de Vivienda JustaLey de Vivienda Justa (Fair Housing Act)La Ley de Vivienda Justa es la ley federal que prohíbe negarse a vender o rentar una vivienda, o discriminar en sus condiciones, por raza, color, religión, sexo, situación familiar (tener hijos), origen nacional o discapacidad. Aplica a dueños, agentes inmobiliarios, administradores y también a bancos y prestamistas cuando sus prácticas hacen que la vivienda o el crédito no estén disponibles por esos motivos. El origen nacional incluye el idioma y el país de donde vienes, sin importar tu estatus migratorio. Si crees que te discriminaron, puedes presentar una queja ante HUD sin costo; muchos estados añaden protecciones.Ver la definición completaCerrar prohíbe discriminar en los términos o las condiciones de una renta por raza, color, religión, sexo, situación familiar, origen nacional o discapacidad, y publicar avisos que muestren preferencia por esos motivos.⁶ Según la CFPB, por lo general el dueño tampoco puede acosarte sexualmente, negarse a rentarte, desalojarte ni ponerte reglas distintas por esos motivos. Origen nacional incluye tu país de origen o tu ascendencia; situación familiar, el embarazo y las familias con niños. Si tú o el dueño reciben ayuda federal para vivienda, también te protege por edad.¹

Si tienes una discapacidad, también es discriminación negarse a hacer ajustes razonables en las reglas (reasonable accommodations) cuando los necesitas para usar la vivienda en igualdad, o a permitir modificaciones razonables que pagas tú.⁶ Según la CFPB, esos ajustes incluyen los animales de servicio y de apoyo emocional.² Una queja ante HUD se presenta a más tardar un año después de que ocurrió o terminó la práctica.⁸

Algunos estados también prohíben ciertas cláusulas. En Nueva York, un contrato no puede liberar al dueño de responsabilidad por daños que cause su negligencia, hacer que renuncies al juicio con jurado en esas demandas, obligarte a dar tus muebles como garantía, hacer que renuncies a la garantía de habitabilidad ni impedirte vivir con tu familia inmediata. Y si el contrato dice que el dueño puede cobrarte honorarios de abogado, tú también tienes ese derecho.¹³

Si este es tu caso

Vives con tus hijos o esperas un bebé

Por lo general, el dueño no puede ponerte reglas distintas por eso.¹ Sí pueden aplicarse límites razonables al número de ocupantes.⁷

Tú o alguien de tu familia tiene una discapacidad

Puedes pedir ajustes razonables en las reglas, incluidos los animales de servicio y de apoyo emocional.²

Negociaste en español

En California, el dueño debe darte la traducción del contrato antes de que firmes.¹¹ En otros estados, pide tiempo para leerlo con alguien de confianza.

Vives en vivienda pública

El reglamento federal prohíbe cláusulas como renunciar al juicio con jurado o pagar los costos legales del dueño aunque ganes.¹⁰

Errores que salen caros

• Error: Firmar el mismo día que te dan el contrato, sin leer los anexos.

  Mejor: Pídelo antes y léelo con calma: tus derechos están en el contrato y en la ley de tu estado.¹

• Error: Aceptar cargos que no están en el contrato.

  Mejor: El dueño no puede exigirte cargos que no aceptaste o que prohíbe la ley.¹

• Error: Firmar sin el aviso de plomo en una vivienda de antes de 1978.

  Mejor: Pide el folleto y el anexo antes de firmar; si no te los dieron, repórtalo a la EPA.⁴

• Error: Pagar la renta en efectivo sin recibo.

  Mejor: Pide recibo de cada pago; en Nueva York, el dueño está obligado a darlo.¹³

• Error: Dejar pasar la fecha para avisar si no vas a renovar.

  Mejor: Lee la cláusula de renovación al firmar y anota la fecha en tu calendario.¹³

• Error: Subarrendar un cuarto sin preguntar.

  Mejor: Revisa qué dice tu contrato y pregunta por escrito; en la vivienda pública, el inquilino se compromete a no subarrendar.⁹

Qué hacer esta semana

1. Pide el contrato completo, con todos sus anexos, antes del día de la firma.¹
2. Marca la renta y la fecha de pago, los cargos, el depósito, los servicios, las reparaciones, la entrada, los ocupantes, el subarriendo y cómo se termina.²
3. Si la vivienda es de antes de 1978, pide el folleto y el anexo de plomo antes de firmar.⁴
4. El día que entras, haz la inspección con fotos y guarda una copia firmada del contrato.⁹
5. Si algo no lo entiendes o te parece injusto, busca ayuda gratis: asistencia legal o un consejero de vivienda aprobado por HUD (enlaces al final).