Refinanciar de un préstamo con ITIN a uno convencional o FHA

Esta guía es para quien compró su casa con un préstamo con ITINITIN (número de identificación personal del contribuyente)El ITIN es un número de nueve dígitos que emite el IRS, la agencia de impuestos federal, a las personas que necesitan un número de identificación de contribuyente para declarar impuestos y no pueden obtener un número de Seguro Social. Sirve solo para fines tributarios: no autoriza a trabajar en Estados Unidos, no da derecho a beneficios del Seguro Social ni al crédito tributario por ingreso del trabajo, y no define tu estatus migratorio. Se solicita con el Formulario W-7 y caduca si no se usa por varios años. Algunos prestamistas aceptan el ITIN para dar una hipoteca.Ver la definición completaCerrar y ahora tiene otra situación: un número de Seguro Socialnúmero de Seguro Social (SSN)El número de Seguro Social (SSN) es el número de nueve dígitos que aparece en la tarjeta de Seguro Social. Lo emite la Administración del Seguro Social (SSA), una agencia federal, y lo necesitas para trabajar y para cobrar beneficios del gobierno. El IRS también lo usa como tu número de identificación de contribuyente en las declaraciones de impuestos. Se pide con el Formulario SS-5 y pruebas de identidad, edad y ciudadanía o estatus migratorio legal, y el trámite es gratis. Quien debe declarar impuestos y no puede obtener un SSN usa un ITIN. Los ladrones de identidad buscan este número; el gobierno aconseja guardar la tarjeta en un lugar seguro y no llevarla en la cartera.Ver la definición completaCerrar, una residencia permanente o un ingreso distinto. Explica qué piden un préstamo convencional y uno FHA para refinanciarrefinanciamientoRefinanciar es sacar un préstamo hipotecario nuevo para pagar y reemplazar el que ya tienes. Según la CFPB, las razones comunes son bajar la tasa de interés, bajar el pago mensual o pedir dinero adicional. Al refinanciar normalmente pagas costos de cierre otra vez. Si tu pago baja, la CFPB recomienda entender cuánto se debe a una tasa más baja y cuánto a un plazo más largo. En muchos refinanciamientos tienes derecho a cancelar (right of rescission) hasta la medianoche del tercer día hábil, pero no si refinancias con el mismo prestamista sin pedir dinero adicional.Ver la definición completaCerrar, qué revisar en tu préstamo actual y qué derechos tienes. No te dice si calificas: eso depende de tu caso, de tu prestamista y de las reglas vigentes, que pueden cambiar.

Lo que pide Fannie Mae de cada prestatario, más residencia legal

SSN o ITIN¹

Desde esta fecha FHA no acepta residentes no permanentes

25 de mayo de 2025⁶

Para cancelar un refinanciamiento con otro prestamista

3 días hábiles¹⁵

Después de este plazo, el Reglamento Z no permite penalidad por pago anticipado

3 años¹¹

Antes de empezar: lo que cambió y lo que no

Un cambio en tu situación migratoria o en tu número de identificación no cambia solo tu préstamo. Tu hipoteca actual sigue igual hasta que la pagas, por ejemplo con un refinanciamiento. Lo que sí puede cambiar son los programas a los que puedes pedir un préstamo nuevo, porque cada uno tiene su regla:

• Préstamo convencional (Fannie Mae). Cada prestatario necesita un número de Seguro Social válido o un ITIN, además de residencia legal documentada.¹ Fannie Mae acepta residentes permanentes y no permanentes legales, en las mismas condiciones que a los ciudadanos, y el prestamista decide qué documentos acepta según tu caso.²
• Préstamo FHApréstamo FHAUn préstamo FHA es una hipoteca que te da un prestamista privado y que asegura la Administración Federal de Vivienda (FHA), una agencia del gobierno de Estados Unidos. Ese seguro protege al prestamista si dejas de pagar; por eso el prestamista puede aceptar un pago inicial (enganche) más bajo y un historial de crédito menos perfecto que en un préstamo convencional. La ley federal fija el pago inicial mínimo en 3.5% del valor de la propiedad y pone un tope al monto del préstamo, el límite FHA, que cambia según el condado. A cambio del seguro pagas una prima de seguro hipotecario.Ver la definición completaCerrar. Para los números de caso asignados desde el 25 de mayo de 2025, solo acepta ciudadanos, residentes permanentes legales y ciudadanos de Micronesia, las Islas Marshall y Palaos.⁶ Además, cada prestatario debe dar evidencia de un número de Seguro Social válido.⁷

Si recibiste un número de Seguro Social: avísale al IRS

Según el IRS, el ITIN es para quien necesita un número para sus impuestos federales, pero no es elegible para un número de Seguro Social (SSN); por ejemplo, quien tiene una visa de trabajo califica para un SSN. No puedes tener los dos.⁹

Cuando recibes tu SSN, el IRS pide dos cosas:⁹

1. Deja de usar el ITIN y usa tu SSN para tus impuestos.
2. Avísale al IRS, por carta o en una oficina local, para que combine todos tus registros de impuestos bajo tu SSN. La carta dice que te asignaron un SSN y que quieres combinar tus registros, e incluye tu nombre, tu dirección, tu ITIN (con una copia del aviso CP565, si lo tienes) y una copia de tu tarjeta de Seguro Social.

Si no le avisas, puede que no recibas crédito por todos los salarios pagados y los impuestos retenidos. El IRS anula el ITIN y pasa al SSN toda la información que presentaste con el ITIN.⁹ Las guías qué es el ITIN y declarar impuestos con ITIN explican por qué tus declaraciones importan para un préstamo.

Refinanciar a un préstamo convencional

Fannie Mae tiene dos tipos de refinanciamiento. Los dos piden que cumplas sus reglas de número de identificación y de residencia.¹²

Sin retiro de efectivo (limited cash-out). Sacas una primera hipoteca nueva sobre la misma casa para pagar la que tienes. Al menos un prestatario del préstamo nuevo tiene que estar en el título al solicitar. El pago de tu préstamo actual puede incluir montos como una penalidad por pago anticipado, y puedes financiar los costos de cierre, los puntos y los prepagos. El efectivo que recibes no puede pasar del mayor entre el 1% del préstamo nuevo y $2,000. Si el préstamo nuevo pasa del 95% del valor, Fannie Mae pide que el préstamo que pagas sea de Fannie Mae, salvo en HomeReady.³

Con retiro de efectivo (cash-out). Sacas un préstamo mayor que tu saldo y recibes la diferencia. La hipoteca que pagas debe tener al menos 12 meses, y al menos un prestatario debe haber estado en el título seis meses o más, salvo excepciones como una herencia.⁴ La guía HELOC o refinanciamiento con retiro de efectivo compara las dos formas de sacar dinero de tu casa.

HomeReady. Si tu ingreso no pasa del 80% del ingreso medio del área, HomeReady también sirve para refinanciamientos sin retiro de efectivo.⁵ La guía del préstamo convencional explica sus reglas, el puntaje y el seguro privado (PMI).

Un detalle de Fannie Mae: si hay problemas con tu número de Seguro Social que el prestamista no puede resolver, debe validarlo directamente con la Administración del Seguro Social; si no se puede validar, el préstamo no es elegible.¹

Refinanciar a un préstamo FHA

FHA llama “tasa y plazo” (rate and term) a un refinanciamiento sin retiro de efectivo de cualquier hipoteca, en el que todo el dinero paga las hipotecas de la casa y los costos. En uno con retiro de efectivo, el dinero se puede usar para lo que quieras.⁷

Los dos refinanciamientos FHA, lado a lado

Sin retiro de efectivo

Tasa y plazo

• Solo para la casa donde vives (o una segunda residencia aprobada por HUD).⁷
• Hasta 97.75% del valor si viviste ahí los 12 meses anteriores; 85% si fue menos.⁷
• Todo el dinero paga tus hipotecas y los costos.⁷

Cash-out

Con retiro de efectivo

• La casa fue tuya y tu residencia principal los 12 meses anteriores.⁷
• Todos tus pagos de hipoteca a tiempo en los últimos 12 meses, y al menos seis pagos en tu préstamo actual.⁷
• Hasta 80% del valor.⁷

En los dos aplican las reglas de residencia y de número de Seguro Social de FHA.⁶⁷

Con FHA pagas otra vez el seguro hipotecario: una prima inicial de 1.75% del monto base del préstamo, salvo excepciones, y una prima anual.⁸ La guía del préstamo FHA explica cuánto dura esa prima según tu préstamo-valor.

Tu préstamo actual: la penalidad por pago anticipado

Antes de pedir un préstamo nuevo, revisa el que tienes. Según la CFPB, algunos prestamistas cobran una penalidad por pago anticipadopenalidad por pago anticipadoUna penalidad por pago anticipado (prepayment penalty) es un cargo que algunos prestamistas cobran si pagas todo o parte de tu hipoteca antes de tiempo. No todas las hipotecas la tienen; si la tuya la tiene, la aceptaste al cerrar. Según la CFPB, normalmente aplica si pagas todo el saldo dentro de cierto número de años, por ejemplo al vender o refinanciar, y a veces si pagas una suma grande de una vez; por lo general no aplica a pagos extra pequeños al principal. Muchos estados la limitan. La Estimación de Préstamo dice si el préstamo la tiene, y los detalles pueden estar en el pagaré o en un anexo (addendum).Ver la definición completaCerrar si pagas tu hipoteca antes de tiempo, por ejemplo al vender o al refinanciar, dentro de cierto número de años (por lo general tres o cinco). Si la tienes, la aceptaste al cerrar; no todas las hipotecas la tienen. La CFPB recomienda leer la letra pequeña para saber cuándo y cuánto pagarías.¹⁰

El Reglamento Z pone límites. En los préstamos de consumo garantizados por una vivienda que cubre esa regla, solo se permite una penalidad si el préstamo tiene una tasa que no puede subir, es una hipoteca calificadahipoteca calificada (QM)Una hipoteca calificada (Qualified Mortgage o QM) es, según la CFPB, un préstamo con funciones menos riesgosas y protecciones que hacen más probable que puedas pagarlo. Por la regla de capacidad de pago, el prestamista debe hacer un esfuerzo de buena fe para ver si puedes pagar; si el préstamo es QM, se supone que cumplió esa regla. En general, una QM no puede tener periodo de solo intereses, amortización negativa ni, salvo excepciones, pago global; no puede pasar del plazo máximo de la regla; tiene límites de puntos y cargos iniciales, y el prestamista debe verificar tu ingreso y tus deudas. Los préstamos FHA, VA y USDA son préstamos calificados.Ver la definición completaCerrar (qualified mortgage) y no es de precio alto. Aun así, no puede aplicarse después de tres años del cierre, ni pasar del 2% del saldo que pagues en los dos primeros años ni del 1% en el tercero. Y el prestamista que te ofrece un préstamo con penalidad también debe ofrecerte uno sin ella.¹¹

Cuánto cuesta y cómo comparar

Refinanciar trae costos de cierre otra vez. Según la CFPB, todos los préstamos tienen costos de originación; un préstamo anunciado “sin costos” los cubre con una tasa más alta o sumándolos al monto, y eso significa pagar más con el tiempo o tener menos capital en tu casa.¹⁴

La CFPB recomienda pedir Estimaciones de PréstamoEstimación de Préstamo (Loan Estimate)La Estimación de Préstamo (Loan Estimate) es un formulario de tres páginas que recibes del prestamista a los pocos días de solicitar una hipoteca. Resume, con el mismo formato en todos los bancos, los términos del préstamo que te ofrecen: monto, tasa de interés, si la cuota puede cambiar, el pago mensual estimado con impuestos y seguro, los costos de cierre detallados y cuánto dinero necesitas llevar al cierre. Como todos usan el mismo formulario, sirve para comparar ofertas lado a lado. No te obliga a nada: pedirla no es aceptar el préstamo.Ver la definición completaCerrar a por lo menos tres prestamistas, comparar el APRtasa de porcentaje anual (APR)La tasa de porcentaje anual (APR, por sus siglas en inglés) es una medida más amplia del costo de pedir dinero prestado que la tasa de interés. Además del interés, incluye ciertos cargos del préstamo, como los puntos de descuento y algunas comisiones del prestamista, repartidos a lo largo de la vida del préstamo y expresados como un porcentaje anual. Por eso la APR casi siempre es un poco más alta que la tasa de interés. Sirve para comparar ofertas: si dos préstamos tienen la misma tasa de interés pero distinta APR, el de APR más alta cobra más cargos.Ver la definición completaCerrar, que suma la tasa, los puntos y otros cargos, y preguntar si puedes pagar el préstamo nuevo antes sin penalidad.¹³ El prestamista debe darte la Estimación dentro de los tres días hábiles después de tu solicitud, y recibirla no quiere decir que estés aprobado.¹² La guía refinanciar tu préstamo explica cómo calcular en cuántos meses recuperas lo que pagas, y la herramienta refinanciar hace la cuenta con tus números.

Del número nuevo al préstamo nuevo

1. 1. Ordena tus números

   En cuanto recibas tu SSN

   Deja de usar el ITIN y pídele al IRS que combine tus registros de impuestos.⁹

2. 2. Revisa tu préstamo actual

   Antes de pedir ofertas

   Busca en tu pagaré si hay penalidad por pago anticipado y hasta cuándo aplica.¹⁰

3. 3. Pide al menos tres Estimaciones de Préstamo

   Llegan a más tardar 3 días hábiles después de solicitar

   Compara el APR, los costos de cierre y si el préstamo nuevo tiene penalidad.¹³

   Pruébalo con tus númerosComparar préstamos

4. 4. Pregunta qué documentos aceptan

   En la primera llamada

   En un convencional, el prestamista decide qué documentos de residencia acepta.²

5. 5. Firma y cuenta tres días hábiles

   Después del cierre

   Si refinancias con otro prestamista, puedes cancelar por escrito en ese plazo.¹⁵

   Pruébalo con tus números¿Me conviene refinanciar?

Tu derecho a cancelar después de firmar

En la mayoría de los refinanciamientos tienes el derecho de rescisiónderecho de rescisión (right of rescission)El derecho de rescisión (right of rescission) te permite cancelar ciertos préstamos que usan tu casa como garantía, como un refinanciamiento o un préstamo sobre el valor de tu casa, después de firmar. Según la CFPB, tienes hasta la medianoche del tercer día hábil (los sábados cuentan), y ese plazo empieza cuando pasan tres cosas: firmas el pagaré, recibes la divulgación de la Ley de Veracidad en los Préstamos (casi siempre la Declaración de Cierre) y recibes dos copias del aviso de tu derecho a cancelar. Tienes que avisar por escrito. No aplica a un préstamo para comprar o construir tu casa principal.Ver la definición completaCerrar: tres días hábiles para cancelar después de firmar, contando los sábados pero no los domingos ni los feriados. El plazo empieza cuando firmaste el pagaré, recibiste la Declaración de Cierre y recibiste dos copias del aviso de tu derecho a cancelar. Tienes que avisar por escrito; no basta con llamar o ir en persona. Te deben devolver lo que pagaste dentro de los 20 días calendario, y sigues debiendo tu préstamo original.¹⁵

No tienes ese derecho si refinancias con el mismo prestamista sin pedir dinero adicional, ni si el prestamista es una agencia estatal.¹⁶

Si este es tu caso

Todavía solo tienes ITIN

Fannie Mae acepta un ITIN con residencia legal documentada,¹ pero cada prestamista decide qué documentos acepta.² La guía de préstamos con ITIN explica cómo preguntar.

Quieres sacar dinero de tu casa

Con Fannie Mae, tu hipoteca debe tener al menos 12 meses;⁴ con FHA, el máximo es 80% del valor.⁷

Tu ingreso es bajo o moderado

HomeReady sirve para refinanciar sin retiro de efectivo si tu ingreso no pasa del 80% del ingreso medio del área.⁵

Un familiar firma contigo

En un refinanciamiento sin retiro de efectivo de Fannie Mae, al menos un prestatario debe estar en el título.³ Cada prestatario cumple las reglas de número y residencia.¹

Si quieres revisar los números con alguien, un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD puede decirte si las condiciones de una oferta encajan con tus objetivos, muchas veces gratis o a bajo costo.¹⁸

Errores comunes

• Error: Seguir usando el ITIN después de recibir tu número de Seguro Social.

  Mejor: Usa tu SSN y pídele al IRS que combine tus registros.⁹

• Error: Refinanciar sin revisar si tu préstamo tiene penalidad.

  Mejor: Búscala en tu pagaré; el Reglamento Z la limita y la prohíbe después de tres años.¹¹

• Error: Mostrar tu tarjeta del Seguro Social como prueba de estatus para FHA.

  Mejor: No basta: FHA pide la evidencia de residencia permanente que da USCIS.⁶

• Error: Aceptar un refinanciamiento «sin costos» sin mirar la tasa.

  Mejor: Esos costos se cubren con una tasa más alta o se suman al préstamo.¹⁴

• Error: Pedirle a un notario que te diga si tu estatus sirve para un préstamo.

  Mejor: Solo un abogado o un representante acreditado puede darte asesoría legal.¹⁷

• Error: Cancelar el refinanciamiento por teléfono.

  Mejor: La cancelación tiene que ser por escrito, dentro de los tres días hábiles.¹⁵

Qué hacer esta semana

1. Si ya tienes número de Seguro Social, manda la carta al IRS para combinar tus registros y guarda una copia.⁹
2. Busca en tu pagaré y en tu Declaración de Cierre si tu préstamo tiene penalidad por pago anticipado.¹⁰
3. Pide tu saldo actual a tu administrador del préstamo; lo necesitas para comparar ofertas.
4. Pide Estimaciones de Préstamo a por lo menos tres prestamistas y compáralas en comparar préstamos.¹³
5. Si tienes dudas sobre tu estatus, habla con un abogado o un representante acreditado, no con un notario.¹⁷
6. Si quieres revisar tus números con alguien, un consejero de vivienda aprobado por HUD da consejo independiente, muchas veces gratis o a bajo costo.¹⁸