Refinanciar tu hipoteca: tipos, costos y cuándo se recupera

Esta guía es para quien ya tiene una hipoteca y piensa cambiarla por otra. Explica los dos tipos principales de refinanciamientorefinanciamientoRefinanciar es sacar un préstamo hipotecario nuevo para pagar y reemplazar el que ya tienes. Según la CFPB, las razones comunes son bajar la tasa de interés, bajar el pago mensual o pedir dinero adicional. Al refinanciar normalmente pagas costos de cierre otra vez. Si tu pago baja, la CFPB recomienda entender cuánto se debe a una tasa más baja y cuánto a un plazo más largo. En muchos refinanciamientos tienes derecho a cancelar (right of rescission) hasta la medianoche del tercer día hábil, pero no si refinancias con el mismo prestamista sin pedir dinero adicional.Ver la definición completaCerrar, los costos que vuelves a pagar, cómo calcular en cuántos meses los recuperas, cómo funcionan los refinanciamientos streamline de FHA y VA, y tu derecho a cancelar después de firmar.

Tasa promedio a 30 años, semana del 5 de noviembre de 2026 (encuesta de Freddie Mac)

7.18%

Para cancelar la mayoría de los refinanciamientos después de firmar

3 días hábiles¹³

Plazo máximo para recuperar los costos de un IRRRL de VA con pagos más bajos

36 meses³

Del valor ajustado, lo máximo de un refinanciamiento FHA con retiro de efectivo

80%²

Qué es refinanciar y cuáles son los tipos

Refinanciar es cambiar tu préstamo actual por uno nuevo con otras condiciones.¹ El dinero del préstamo nuevo paga la deuda que ya tienes y, en algunos casos, te deja sacar dinero del valor de tu casa.²

El Manual 4000.1 de HUD, que tiene las reglas de los préstamos FHA, separa dos grandes tipos:²

• Sin retiro de efectivo (no cash-out). El dinero solo paga la deuda existente y los costos de la transacción. El más común es el de tasa y plazo (rate and term): todo el dinero paga las hipotecas de la casa y los costos. Sirve para cambiar la tasa, pasar de tasa ajustablehipoteca de tasa ajustable (ARM)Una hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) es un préstamo cuya tasa de interés puede cambiar, normalmente siguiendo un índice del mercado. Suele empezar con una tasa fija por un periodo inicial (por ejemplo, los primeros años) y después se ajusta cada cierto tiempo, así que tu cuota puede subir o bajar. El contrato fija topes a cuánto puede subir en cada ajuste y en total. Antes de aceptar una, revisa en la Estimación de Préstamo cuánto podría llegar a ser tu pago máximo y si podrías pagarlo.Ver la definición completaCerrar a tasa fijahipoteca de tasa fijaUna hipoteca de tasa fija es un préstamo de vivienda cuya tasa de interés se fija cuando lo tomas y no cambia en toda la vida del préstamo. Por eso la parte de tu cuota que paga principal e intereses es la misma cada mes, desde el primer pago hasta el último; lo que sí puede cambiar es lo que pagas por impuestos y seguro si van en la misma cuota. Es la opción más común en Estados Unidos y la que usan casi todos los programas de ayuda estatales. Los plazos más frecuentes son treinta y quince años.Ver la definición completaCerrar o cambiar el plazo.
• Con retiro de efectivo (cash-out). Sacas dinero del valor de tu casa, y el uso de ese dinero no está limitado a fines específicos. Tu deuda queda más grande.

Tasa y plazo o retiro de efectivo, lado a lado

Sin retiro de efectivo

Tasa y plazo

• El préstamo nuevo solo paga el anterior y los costos.²
• FHA y VA tienen versiones streamline con menos papeleo.²¹
• En un IRRRL de VA, la ley pide recuperar los costos en 36 meses o menos.³

Cash-out

Retiro de efectivo

• Sacas dinero del valor de tu casa y su uso no está limitado.²
• Con FHA, hasta el 80% del valor ajustado de la casa.²
• Tu deuda crece: compara el préstamo nuevo con el valor de tu casa.⁵

En los dos vuelves a pagar costos de cierre: haz la cuenta antes de firmar.¹

Si lo que buscas es dinero para una reparación o para pagar deudas, el retiro de efectivo no es la única opción: la guía HELOC o refinanciamiento con retiro de efectivo compara las dos.

Los costos de cierre vuelven a aparecer

Un refinanciamiento es un préstamo nuevo, con sus propios costos de cierrecostos de cierreLos costos de cierre son todos los cargos que pagas el día del cierre, además del pago inicial: las comisiones del prestamista, el avalúo, el informe de crédito, el seguro de título, los honorarios del agente de cierre, los impuestos de transferencia que cobre tu estado o condado y los primeros depósitos de la cuenta escrow. El prestamista debe detallarlos en la Estimación de Préstamo a los pocos días de tu solicitud y confirmarlos en la Declaración de Cierre antes de firmar. Algunos los puede pagar el vendedor y varios programas estatales ayudan a cubrirlos.Ver la definición completaCerrar. VA advierte que pueden sumar miles de dólares.¹ Los ves en la Estimación de PréstamoEstimación de Préstamo (Loan Estimate)La Estimación de Préstamo (Loan Estimate) es un formulario de tres páginas que recibes del prestamista a los pocos días de solicitar una hipoteca. Resume, con el mismo formato en todos los bancos, los términos del préstamo que te ofrecen: monto, tasa de interés, si la cuota puede cambiar, el pago mensual estimado con impuestos y seguro, los costos de cierre detallados y cuánto dinero necesitas llevar al cierre. Como todos usan el mismo formulario, sirve para comparar ofertas lado a lado. No te obliga a nada: pedirla no es aceptar el préstamo.Ver la definición completaCerrar, que el prestamista debe darte dentro de los tres días hábiles después de tu solicitud. Ese formulario muestra la tasa estimada, el pago mensual y los costos de cierre totales, y todos los prestamistas usan el mismo, así que puedes comparar.⁹ La guía de costos de cierre explica cómo leerlo.

Algunos prestamistas anuncian refinanciamientos “sin costos de cierre”. Según la CFPB, todos los préstamos tienen costos: el prestamista los cubre con una tasa más alta a cambio de un crédito, o los suma al monto del préstamo. Una tasa más alta te hace pagar más con el tiempo, y un préstamo más grande sube tus pagos y reduce tu patrimonio en la viviendapatrimonio en la viviendaEl patrimonio en la vivienda (home equity o equity) es lo que vale tu casa hoy menos lo que todavía debes en las hipotecas sobre ella. Puedes pedir prestado contra ese patrimonio: con un préstamo sobre el valor de la vivienda (home equity loan), que recibes en una sola suma y normalmente tiene tasa fija; con una línea de crédito HELOC; o con un refinanciamiento con retiro de efectivo. En todos esos casos la casa es la garantía y, si no pagas, el prestamista podría quitártela. Con una hipoteca inversa, el saldo crece cada mes y tu patrimonio baja.Ver la definición completaCerrar.⁷

Revisa también tu préstamo actual. Algunos tienen una penalidad por pago anticipadopenalidad por pago anticipadoUna penalidad por pago anticipado (prepayment penalty) es un cargo que algunos prestamistas cobran si pagas todo o parte de tu hipoteca antes de tiempo. No todas las hipotecas la tienen; si la tuya la tiene, la aceptaste al cerrar. Según la CFPB, normalmente aplica si pagas todo el saldo dentro de cierto número de años, por ejemplo al vender o refinanciar, y a veces si pagas una suma grande de una vez; por lo general no aplica a pagos extra pequeños al principal. Muchos estados la limitan. La Estimación de Préstamo dice si el préstamo la tiene, y los detalles pueden estar en el pagaré o en un anexo (addendum).Ver la definición completaCerrar: un cargo si pagas todo el saldo antes de tiempo, por ejemplo al refinanciar, dentro de cierto número de años. No todas las hipotecas la tienen, y si la tuya la tiene, la aceptaste al cerrar.⁸

El punto de equilibrio: en cuántos meses recuperas lo que pagas

Refinanciar a una tasa más baja te puede bajar el pago mensual, pero primero pagas los costos de cierre. VA recomienda una cuenta sencilla: dividir tus costos de cierre entre lo que esperas ahorrar cada mes, para ver si vale la pena.¹ El resultado es el número de meses que tardas en recuperar lo que pagaste.

Ejemplo con números reales

Cómo calcular tu punto de equilibrio

Sin números inventados, con los datos de tu propia Estimación de Préstamo.

A: Costos de cierre del préstamo nuevo (de tu Estimación de Préstamo)

A

B: Cuánto baja tu pago mensual con el préstamo nuevo

B

Meses para recuperar los costos

A ÷ B

Es la cuenta que recomienda VA.¹ En un IRRRL de VA, la ley pide que ese resultado no pase de 36 meses.³ Calcula tu pago nuevo con tu tasa y tu saldo.

Haz la cuenta con tus númerosCalculadora de hipoteca

Para un IRRRL de VA, esta idea es ley: VA solo garantiza el préstamo si los cargos y costos (sin contar impuestos, montos del escrow ni el cargo de financiamiento de VA) se recuperan con pagos mensuales más bajos a más tardar 36 meses después de emitido.³ Para cualquier otro refinanciamiento, compara ese número de meses con el tiempo que piensas quedarte en la casa y con el préstamo.

La tasa que te ofrezcan depende de tu caso. Según la CFPB, las tasas pueden cambiar a diario, y asegurar la tasabloqueo de tasaUn bloqueo de tasa (rate lock o lock-in) significa que tu tasa de interés no cambiará entre la oferta y el cierre, siempre que cierres dentro del plazo acordado y no cambie tu solicitud. Las tasas pueden cambiar a diario; si la tuya no está bloqueada, puede cambiar en cualquier momento. Aun bloqueada, puede cambiar si cambian el monto del préstamo, tu puntaje de crédito, tus ingresos verificados o el avalúo. Extender el bloqueo puede costar dinero, y si las tasas bajan podrías quedarte con la más alta. La primera página de la Estimación de Préstamo dice si tu tasa está bloqueada y hasta cuándo.Ver la definición completaCerrar (rate lock) quiere decir que no cambia entre la oferta y el cierre si cierras dentro del plazo y tu solicitud no cambia. Los plazos suelen ser de 30, 45 o 60 días; extenderlos puede salir caro, y si las tasas bajan después, la tasa asegurada no baja contigo. La página 1 de la Estimación dice si tu tasa está asegurada y hasta cuándo.¹¹

Refinanciamientos streamline de FHA y VA

Si ya tienes un préstamo FHA o VA, hay versiones con menos papeleo. Según la CFPB, los préstamos VA muchas veces ofrecen refinanciamientos simplificados de bajo costo.¹⁶

Streamline FHA. Es el refinanciamiento de un préstamo que ya está asegurado por FHA, con poca documentación de crédito; su dinero tiene que pagar tu primera hipoteca FHA. Hay dos opciones: con calificación de crédito, en la que el prestamista revisa tu crédito y tu capacidad de pago pero no pide avalúoavalúoEl avalúo (en algunos países, tasación) es un documento escrito que da la opinión de un valuador profesional sobre cuánto vale una propiedad. El prestamista lo pide antes de aprobar la hipoteca, porque la casa es la garantía del préstamo y no quiere prestar más de lo que vale. Si el avalúo sale por debajo del precio que acordaste, el banco calcula el préstamo sobre el valor menor y tendrás que cubrir la diferencia, renegociar el precio o retirarte si tu contrato lo permite. El avalúo no es lo mismo que la inspección: mide valor, no el estado de la casa.Ver la definición completaCerrar; y sin calificación de crédito, en la que no revisa tu crédito ni tu capacidad ni pide avalúo.² Para pedirlo, deben haber pasado al menos seis meses completos desde la fecha del primer pago del préstamo actual y al menos 210 días desde su cierre, y debes haber hecho al menos seis pagos.² Además, el prestamista tiene que confirmar un beneficio neto para ti: una tasa combinada más baja (la tasa de interés más la tasa del MIPprima de seguro hipotecario de la FHA (MIP)La prima de seguro hipotecario de la FHA (MIP, por sus siglas en inglés) es lo que pagas por el seguro que la FHA exige en todos sus préstamos. Ese seguro protege al prestamista, no a ti, si te atrasas. Tiene dos partes: una prima inicial (upfront MIP o UFMIP), que pagas con los costos de cierre o puedes sumar al préstamo, y una prima anual que se cobra dentro de tu pago mensual. La ley federal autoriza a HUD a cobrar las dos y les pone un tope. Según la CFPB, cuesta lo mismo sin importar tu puntaje de crédito. Si sumas la prima inicial al préstamo, el monto y el costo total suben.Ver la definición completaCerrar), pasar de tasa ajustable a fija o un plazo más corto. De tasa fija a tasa fija, sin acortar el plazo, la tasa combinada nueva debe ser al menos 0.5 puntos porcentuales más baja.²

IRRRL de VA. El refinanciamiento para reducir la tasa de interés (IRRRL) es para quien ya tiene un préstamo VA y lo refinancia en otro préstamo VA. Tienes que poder certificar que vives o viviste en la casa. Sirve para bajar tu pago con una tasa más baja o para pasar de una tasa ajustable a una fija. Lo pides a un banco, una compañía hipotecaria o una cooperativa de crédito, no a VA, y los términos cambian de uno a otro. Puedes sumar los costos al préstamo nuevo o aceptar una tasa más alta para que el prestamista los pague, y puede que pagues el cargo de financiamiento de VA.¹ La ley también pide que, de tasa fija a tasa fija, la tasa nueva sea al menos 50 puntos básicos más baja, y que hayas hecho seis pagos mensuales seguidos y pasado 210 días desde el primer pago del préstamo actual.³

	Streamline FHA	IRRRL de VA
Para quién	Quien ya tiene un préstamo FHA	Quien ya tiene un préstamo VA
Tiempo mínimo	Seis meses desde el primer pago y 210 días desde el cierre	Seis pagos seguidos y 210 días desde el primer pago
Beneficio neto	Tasa combinada más baja, tasa fija o plazo más corto	Tasa más baja y costos recuperados en 36 meses

Hay una protección más en el reglamento de VA: el prestamista solo puede saltarse la verificación de tus ingresos en un streamline si no tienes 30 días o más de atraso, si el saldo no sube (salvo cargos permitidos), si los puntos y cargos no pasan de 3 por ciento del préstamo y si la tasa baja, salvo que pases de ajustable a fija.⁴ La guía del préstamo VA explica el cargo de financiamiento y sus exenciones.

Sacar efectivo: el refinanciamiento con retiro de efectivo

Un refinanciamiento con retiro de efectivorefinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out)En un refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out refinance) sacas un préstamo hipotecario nuevo por un monto mayor que lo que todavía debes y recibes la diferencia en dinero. Es una forma de pedir prestado contra el patrimonio (equity) de tu casa. En las reglas de Fannie Mae, el préstamo nuevo es una primera hipoteca sobre la misma casa que paga las hipotecas que tenga, o una hipoteca nueva sobre una casa que no debe nada. Según la Oficina del Inspector General de la FHFA, Fannie Mae y Freddie Mac no ponen límites a cómo se usa ese dinero. Tu deuda sube y la casa sigue siendo la garantía.Ver la definición completaCerrar te presta más de lo que debes y te da la diferencia. Con FHA, el préstamo no puede pasar del 80 por ciento del valor ajustado de la casa, la propiedad debe tener al menos seis meses de pagos en el préstamo actual, y una casa sin hipoteca también puede refinanciarse así.²

VA también tiene un refinanciamiento con retiro de efectivo, para sacar dinero del valor de tu casa (para pagar deudas, estudios o mejoras) o para pasar un préstamo que no es VA a uno VA. Necesitas el COE, cumplir los requisitos de crédito e ingresos y vivir en la casa. El prestamista te pide talones de pago recientes y formularios W-2, muchos también tus declaraciones de impuestos, y pide un avalúo.⁵

Tu derecho a cancelar después de firmar

En la mayoría de los refinanciamientos tienes el derecho de rescisión: tres días hábiles para cancelar después de firmar. Los sábados cuentan; los domingos y los feriados, no. El plazo empieza cuando ya pasaron tres cosas: firmaste el pagarépagaréEl pagaré (promissory note, o simplemente note) es el documento que firmas en el cierre para prometer que le pagarás el préstamo al prestamista. Describe lo que aceptas: cuánto debes, la tasa de interés, las fechas de pago, el total que pagarás, el plazo, si los pagos pueden cambiar y a dónde enviarlos. Es distinto de la hipoteca o escritura de fideicomiso, el documento que le da al prestamista el derecho de quitarte la casa si no pagas. Algunas condiciones, como una penalidad por pago anticipado, pueden estar en un anexo del pagaré (addendum). Puedes pedir una copia de los documentos antes del cierre para revisarlos.Ver la definición completaCerrar, recibiste la divulgación de Truth in Lending (por lo general, la Declaración de Cierre) y recibiste dos copias del aviso de tu derecho a cancelar.¹³ Tienes hasta la medianoche del tercer día hábil después de lo último que pase.¹⁵

Para cancelar, avisa por escrito: no basta con llamar o ir en persona. Puedes usar el formulario del prestamista o una carta. Te deben devolver lo que pagaste dentro de 20 días calendario después de recibir tu aviso. Si cancelas, sigues debiendo tu préstamo original.¹³ Mientras corre el plazo, el prestamista no puede entregar el dinero del préstamo, salvo en una cuenta de depósito (escrow).¹⁵

No tienes este derecho si refinancias con el mismo prestamista sin pedir dinero adicional, ni cuando el prestamista es una agencia estatal.¹⁴ Si refinancias con el mismo prestamista y sí sacas dinero, el derecho aplica a la parte nueva.¹⁵ Si nunca recibiste esos documentos o tenían ciertos errores, puede que tengas hasta tres años para cancelar.¹³ En ese caso, la asistencia legalasistencia legal gratuita (legal aid)La asistencia legal gratuita, conocida como legal aid, son los servicios de abogados y organizaciones sin fines de lucro que representan sin costo a personas de bajos ingresos en asuntos civiles, no penales. En vivienda, eso incluye defender a familias que enfrentan un desalojo o una ejecución hipotecaria, además de temas como custodia, manutención, protección contra la violencia doméstica y acceso a beneficios. En Estados Unidos, la Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia una red de estas organizaciones en todo el país; su buscador te lleva a la de tu zona. Cada una tiene sus propios límites de ingreso.Ver la definición completaCerrar gratuita de tu zona puede revisar tus papeles, si quieres.

Ofertas que suenan demasiado buenas

VA y la CFPB advirtieron a militares y veteranos sobre ofertas de refinanciamiento no solicitadas que parecen oficiales. Prometen tasas muy bajas, miles de dólares en efectivo, saltarte pagos o ningún costo de tu bolsillo. Según esa advertencia, la tasa anunciada puede ser de un préstamo a 15 años o de tasa ajustable, o exigir puntos; VA prohíbe anunciar saltarse pagos como forma de obtener efectivo en un IRRRL; y esos “beneficios” por lo general se suman a tu préstamo y suben el saldo.⁶

Para recibir menos ofertas por correo, la advertencia menciona el 888-5-OPTOUT (888-567-8688), y para las llamadas, el Registro Nacional No Llame en donotcall.gov.⁶ Si tienes un préstamo VA y dudas de una oferta, puedes llamar a VA al (877) 827-3702, de lunes a viernes de 8 a.m. a 6 p.m., hora del Este.⁶ La guía de estafas de vivienda tiene más señales de alerta.

Si este es tu caso

Tienes un préstamo VA

El IRRRL refinancia tu préstamo VA con menos papeleo, y la ley pide recuperar sus costos en 36 meses o menos.¹³

Tienes un préstamo FHA

El streamline FHA sin calificación de crédito no pide avalúo, pero exige un beneficio neto y un tiempo mínimo.²²

Necesitas dinero para reparar la casa

El retiro de efectivo es una opción; la guía HELOC o cash-out compara las dos. Con FHA, hasta el 80% del valor ajustado.²

Estás atrasado en tus pagos

En un streamline VA, la exención de verificar ingresos pide no tener 30 días o más de atraso.⁴ Mira primero la guía no puedo pagar la hipoteca.

Errores que salen caros

• Error: Responder a una carta o llamada que «parece oficial» y promete efectivo o saltarte pagos.

  Mejor: Esos beneficios por lo general se suman a tu préstamo: pide la Estimación por escrito y compara.⁶

• Error: Mirar solo la tasa anunciada.

  Mejor: Compara la APR de al menos tres Estimaciones de Préstamo.¹⁰

• Error: Pagar puntos sin comprobar que la tasa baja.

  Mejor: Asegúrate de que de verdad recibes una tasa más baja a cambio de los puntos.¹⁰

• Error: Olvidar la penalidad por pago anticipado del préstamo actual.

  Mejor: Revisa si tu hipoteca la tiene antes de refinanciar.⁸

• Error: Refinanciar sin calcular en cuántos meses recuperas los costos.

  Mejor: Divide los costos de cierre entre lo que ahorras al mes.¹

• Error: Llamar al prestamista para cancelar dentro de los tres días.

  Mejor: La cancelación tiene que ser por escrito; guarda una copia.¹³

Qué hacer esta semana

1. Busca tu último estado de cuenta de la hipoteca y revisa tu tasa, tu saldo y si tienes penalidad por pago anticipado.⁸
2. Pide la Estimación de Préstamo a por lo menos tres prestamistas, para el mismo tipo de refinanciamiento, y compara la APR.¹⁰
3. Haz la cuenta del punto de equilibrio: costos de cierre divididos entre lo que ahorras al mes.¹ La herramienta comparar préstamos y la calculadora de hipoteca te ayudan con los pagos.
4. Si tienes préstamo FHA o VA, pregunta por el streamline y revisa si ya pasó el tiempo mínimo.²³
5. Antes de firmar, anota la fecha límite para cancelar y ten lista una carta por si cambias de opinión.¹³
6. Si quieres revisar tus opciones con alguien, un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD da consejo independiente, muchas veces gratis o a bajo costo.¹⁷ Busca uno en la guía de consejeros aprobados por HUD.