HELOC o refinanciamiento con retiro de efectivo

Esta guía es para dueños de casa que necesitan dinero y piensan usar el valor de su casa para conseguirlo. Compara las dos formas más comunes, la línea de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC)línea de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC)Una línea de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC, por sus siglas en inglés) te deja pedir prestado una y otra vez contra el patrimonio de tu casa: lo que vale la casa menos lo que debes de hipoteca. Durante el periodo de uso (draw period) puedes sacar dinero hasta tu límite, por lo general con cheques especiales o una tarjeta. Cuando ese periodo termina ya no puedes sacar más y entras al periodo de pago, donde las cuotas suelen subir bastante; a veces hay que pagar todo de una vez. Normalmente tiene tasa variable. Si no pagas, podrías perder tu casa.Ver la definición completaCerrar y el refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out)refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out)En un refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out refinance) sacas un préstamo hipotecario nuevo por un monto mayor que lo que todavía debes y recibes la diferencia en dinero. Es una forma de pedir prestado contra el patrimonio (equity) de tu casa. En las reglas de Fannie Mae, el préstamo nuevo es una primera hipoteca sobre la misma casa que paga las hipotecas que tenga, o una hipoteca nueva sobre una casa que no debe nada. Según la Oficina del Inspector General de la FHFA, Fannie Mae y Freddie Mac no ponen límites a cómo se usa ese dinero. Tu deuda sube y la casa sigue siendo la garantía.Ver la definición completaCerrar, con sus costos, sus riesgos y lo que la ley te da.

Para cancelar una HELOC o un refinanciamiento de tu casa principal

3 días hábiles⁷

Después de recibir las divulgaciones de la HELOC, antes de que te cobren un cargo no reembolsable

3 días hábiles⁵

Para que te devuelvan el dinero si cancelas a tiempo

20 días⁶

Del valor ajustado, lo máximo de un refinanciamiento FHA con retiro de efectivo

80%⁹

Lo que tienen en común: tu casa es la garantía

Las dos opciones te prestan dinero contra el patrimonio en la vivienda (equity)patrimonio en la viviendaEl patrimonio en la vivienda (home equity o equity) es lo que vale tu casa hoy menos lo que todavía debes en las hipotecas sobre ella. Puedes pedir prestado contra ese patrimonio: con un préstamo sobre el valor de la vivienda (home equity loan), que recibes en una sola suma y normalmente tiene tasa fija; con una línea de crédito HELOC; o con un refinanciamiento con retiro de efectivo. En todos esos casos la casa es la garantía y, si no pagas, el prestamista podría quitártela. Con una hipoteca inversa, el saldo crece cada mes y tu patrimonio baja.Ver la definición completaCerrar: lo que vale tu casa menos lo que debes de hipoteca.¹ Y en las dos tu casa está en riesgo.⁴

La CFPB lo dice sin rodeos: solo considera una HELOC si estás seguro de poder hacer los pagos, porque si te atrasas o no puedes pagar a tiempo, podrías perder tu casa.¹ Las HELOC y los préstamos sobre el valor de la vivienda son segundas hipotecassegunda hipotecaUna segunda hipoteca (second mortgage o junior lien) es un préstamo que sacas usando tu casa como garantía cuando ya tienes otro préstamo garantizado por ella. Los préstamos sobre el valor de la vivienda y las líneas de crédito HELOC son ejemplos comunes. Se llama "segunda" porque, si no pagas y la casa se vende para cubrir las deudas, este préstamo se paga después del primero; si no alcanza el dinero, el segundo prestamista puede no recibir todo. Por eso suele tener una tasa más alta. Aumenta tu deuda total y, si no la pagas, podrías perder tu casa.Ver la definición completaCerrar: si la casa se vende para pagar las deudas, se pagan después de la primera, y por eso suelen tener tasas más altas. Y al sacar una, tu deuda total crece.³

Ejemplo con números reales

Cuánto valor tienes en tu casa

Una cuenta en palabras, con tus propios números: A es lo que vale tu casa y B lo que debes de hipoteca.

A: Valor de tu casa (según un avalúo)

A

B: Lo que debes de hipoteca

B

Tu patrimonio en la vivienda (equity)

A − B

Préstamo máximo FHA con retiro de efectivo (80% del valor ajustado)

80% de A

Efectivo posible con FHA, antes de costos de cierre

80% de A − B

El patrimonio es el valor menos lo que debes.¹ El 80% es el límite de FHA para un retiro de efectivo.⁹ Otros prestamistas y programas usan otros límites, y los costos de cierre se restan de lo que recibes.

Haz la cuenta con tus númerosCostos de cierre

Cómo funciona una HELOC

Una HELOC es una línea de crédito “abierta”: pides prestado una y otra vez contra el valor de tu casa.¹ Funciona en dos etapas.

La vida de una HELOC

1. 1. Pides la HELOC

   Al solicitar

   Te dan las divulgaciones y el folleto de la CFPB; no te pueden cobrar un cargo no reembolsable hasta tres días hábiles después.⁵

2. 2. Se abre la línea

   Tres días hábiles para cancelar

   Puedes cancelarla por escrito, y te devuelven los cargos que pagaste.⁴

3. 3. Periodo de retiro (draw)

   Podría durar 10 años, por ejemplo

   Retiras hasta tu límite con cheques especiales o una tarjeta, y haces pagos mínimos.¹

4. 4. Periodo de pago

   Al terminar el retiro

   Ya no puedes retirar; los pagos muchas veces son bastante más altos, o tienes que pagar todo de una vez.¹

5. 5. Si vendes la casa

   En cualquier momento

   Por lo general tienes que pagar la HELOC completa de inmediato.⁴

El periodo de retiro (draw period). Por lo general puedes gastar hasta tu límite en cualquier momento de este periodo, que podría durar 10 años, por ejemplo. Algunos planes piden retirar un mínimo cada vez o mantener un saldo mínimo, y muchos tienen pagos mínimos según lo que debes.¹ Otros permiten pagar solo intereses durante el periodo de retiro.⁴

El periodo de pago. Cuando termina el retiro, ya no puedes sacar dinero. El prestamista puede fijar un calendario para pagar todo el saldo, y los pagos muchas veces son bastante más altos. En algunos casos tienes que pagar todo lo que debes en cuanto empieza este periodo.¹ Ese pago grande se llama pago global (balloon)pago global (balloon)Un pago global (balloon payment) es un pago grande y único al final del plazo del préstamo, más alto que los pagos de antes y a veces mucho más. En la Estimación de Préstamo, "Balloon Payment" se refiere a cualquier pago de más del doble de un pago regular. Los préstamos con pago global suelen tener plazos más cortos y pagos mensuales más bajos que no alcanzan a pagar toda la deuda. Si no puedes hacer ese pago final, podrías tener que refinanciar o vender la casa, o enfrentar una ejecución hipotecaria. Salvo algunas excepciones, una hipoteca calificada (QM) no puede tener pago global.Ver la definición completaCerrar, y si no puedes pagarlo completo, podrías perder tu casa.⁴

La tasa. Las HELOC por lo general tienen tasa variablehipoteca de tasa ajustable (ARM)Una hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) es un préstamo cuya tasa de interés puede cambiar, normalmente siguiendo un índice del mercado. Suele empezar con una tasa fija por un periodo inicial (por ejemplo, los primeros años) y después se ajusta cada cierto tiempo, así que tu cuota puede subir o bajar. El contrato fija topes a cuánto puede subir en cada ajuste y en total. Antes de aceptar una, revisa en la Estimación de Préstamo cuánto podría llegar a ser tu pago máximo y si podrías pagarlo.Ver la definición completaCerrar, así que tu pago puede cambiar de un mes a otro. Algunas te dejan pasar parte del saldo a tasa fija, que suele ser más alta pero más predecible.¹ La tasa variable tiene dos partes, el índice y el margen, y algunos prestamistas ofrecen una tasa introductoria (“teaser”) muy baja por poco tiempo.⁴

Los costos. Algunos prestamistas no cobran costos iniciales y otros sí: por ejemplo, el avalúoavalúoEl avalúo (en algunos países, tasación) es un documento escrito que da la opinión de un valuador profesional sobre cuánto vale una propiedad. El prestamista lo pide antes de aprobar la hipoteca, porque la casa es la garantía del préstamo y no quiere prestar más de lo que vale. Si el avalúo sale por debajo del precio que acordaste, el banco calcula el préstamo sobre el valor menor y tendrás que cubrir la diferencia, renegociar el precio o retirarte si tu contrato lo permite. El avalúo no es lo mismo que la inspección: mide valor, no el estado de la casa.Ver la definición completaCerrar, un cargo de solicitud que puede no devolverse si te la niegan, y costos de cierre como la búsqueda de título y el registro. Si vendes tu casa, por lo general tienes que pagar la HELOC completa de inmediato. Y las condiciones de la línea pueden prohibirte rentar tu casa.⁴

Cómo funciona el refinanciamiento con retiro de efectivo

Aquí cambias tu hipoteca actual por una más grande y recibes la diferencia en efectivo.⁴ El dinero no está limitado a fines específicos.⁹ Con FHA, el préstamo nuevo no puede pasar del 80 por ciento del valor ajustado de la casa, y la propiedad debe tener al menos seis meses de pagos en el préstamo actual.⁹

La ventaja es que sigues con un solo pago de hipoteca. Las desventajas, según el folleto de la CFPB: los costos de cierre por lo general son más altos, puedes tardar más en terminar de pagar tu hipoteca y la tasa puede quedar más alta que la de tu hipoteca actual.⁴ VA advierte que los costos de cierre pueden sumar miles de dólares y recomienda entender cómo se compara el préstamo nuevo con el valor de tu casa.¹⁰ Si un prestamista te ofrece hacerlo “sin costos”, los cubre con una tasa más alta o los suma al préstamo, y un préstamo más grande sube tus pagos y reduce tu patrimonio.¹¹

Para un retiro de efectivo recibes la Estimación de PréstamoEstimación de Préstamo (Loan Estimate)La Estimación de Préstamo (Loan Estimate) es un formulario de tres páginas que recibes del prestamista a los pocos días de solicitar una hipoteca. Resume, con el mismo formato en todos los bancos, los términos del préstamo que te ofrecen: monto, tasa de interés, si la cuota puede cambiar, el pago mensual estimado con impuestos y seguro, los costos de cierre detallados y cuánto dinero necesitas llevar al cierre. Como todos usan el mismo formulario, sirve para comparar ofertas lado a lado. No te obliga a nada: pedirla no es aceptar el préstamo.Ver la definición completaCerrar, como en cualquier hipoteca; para una HELOC, no: recibes las divulgaciones de Truth-in-Lending.⁸ La guía de refinanciar tu préstamo explica los costos de cierre y cómo calcular en cuántos meses los recuperas.

Lado a lado

HELOC y refinanciamiento con retiro de efectivo

Línea de crédito

HELOC

• Retiras cuando lo necesitas durante el periodo de retiro.¹
• Casi siempre con tasa variable: el pago puede cambiar cada mes.¹
• Es una segunda hipoteca: tu deuda total crece.³
• Si vendes, por lo general la pagas completa de inmediato.⁴

Hipoteca nueva y más grande

Retiro de efectivo

• Recibes la diferencia de una vez y sigues con un solo pago.⁴
• Tasa variable o fija.⁴
• Costos de cierre por lo general más altos.⁴
• Con FHA, hasta el 80% del valor ajustado.⁹

En los dos tu casa es la garantía: pide ofertas por escrito y compara el costo total, no solo el pago del mes.⁴²

Hay una tercera opción parecida a la HELOC: el préstamo sobre el valor de la vivienda (home equity loan). Te da el dinero de una sola vez, por lo general con tasa fija, y también es una segunda hipoteca: si no lo pagas, el prestamista podría ejecutar la hipoteca de tu casa.²

Lo que la ley te da en una HELOC

El Reglamento Z, que aplica la ley federal Truth in Lending, pone reglas claras para las HELOC:⁵

• Información desde el principio. El prestamista debe darte las divulgaciones de la HELOC y el folleto de la CFPB al darte la solicitud.
• Sin cargos no reembolsables al inicio. Nadie puede cobrarte un cargo no reembolsable por la solicitud hasta tres días hábiles después de que recibas esas divulgaciones y el folleto.
• Si cambian los términos. Si un término cambia antes de abrir la línea (salvo por el movimiento del índice) y decides no abrirla, te deben devolver todos los cargos.
• La tasa solo cambia con un índice público. El prestamista no puede cambiar la tasa por su cuenta: debe usar un índice que no controla y que el público puede ver.
• No te pueden exigir todo el saldo por cualquier razón. Solo por fraude o engaño importante, si no cumples los pagos o si algo que haces perjudica la garantía.

Lo que sí puede hacer el prestamista es no darte más crédito o bajar tu límite mientras el valor de tu casa esté muy por debajo del avalúo de la línea, mientras crea razonablemente que no podrás pagar por un cambio importante en tu situación, o si no cumples una obligación importante del contrato.⁵ Si eso pasa, el folleto de la CFPB sugiere hablar con el prestamista para saber la razón.⁴

El prestamista de una HELOC también tiene que darte una lista de consejeros de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobados por HUD en tu zona, que dan ayuda gratis o a bajo costo con el presupuesto y el dinero.⁴

Impuestos: cuándo se puede deducir el interés

Según la Publicación 936 del IRS, ya no puedes deducir el interés de un préstamo garantizado por tu casa en la parte en que el dinero no se usó para comprar, construir o mejorar sustancialmente tu casa. Y para deducir el interés de una hipoteca tienes que detallar tus deducciones en el Anexo A del Formulario 1040.¹⁴ Si quieres que alguien revise tu declaración, un sitio VITAVITA (preparación gratuita de impuestos)VITA (Asistencia Voluntaria al Contribuyente) y TCE (Asesoramiento Tributario para Personas Mayores) son programas del IRS que ofrecen preparación gratuita de declaraciones de impuestos básicas, hecha por voluntarios certificados por el IRS. Están pensados para personas de ingresos moderados, personas con discapacidad y quienes hablan poco inglés; TCE se enfoca en personas de sesenta años o más. El IRS no fija un límite de ingreso general, pero cada sitio puede fijar el suyo. Muchos sitios atienden en español y ayudan con la solicitud o renovación del ITIN. Declarar impuestos cada año construye el historial que piden los prestamistas.Ver la definición completaCerrar del IRS es una opción.

Antes de pedir dinero sobre tu casa

La CFPB pide cuidado al usar el valor de tu casa para pagar deudas con intereses más altos: no las estás pagando de verdad, sino cambiando un préstamo por otro, con tu casa como garantía. Y advierte sobre cambiar deuda de corto plazo por deuda de largo plazo, que te puede hacer pagar intereses por muchos años más.³ Antes de usar un préstamo sobre tu casa para pagar deudas, la CFPB recomienda hablar con un consejero de crédito para ver alternativas que no pongan tu casa en riesgo.²

En su folleto, la CFPB compara la HELOC con otras fuentes de dinero. En una línea de crédito personal o una tarjeta de crédito tu casa no está en riesgo, aunque la tasa es más alta.⁴ Y si piensas refinanciar tu primera hipoteca más adelante, ten en cuenta que con una HELOC puede que necesites el permiso de su prestamista, o pagarla primero.¹³

Si el dinero es para una reparación, revisa también la guía de estafas de contratistas: algunos estafadores ofrecen “arreglar el financiamiento” junto con el trabajo.

Si este es tu caso

Necesitas dinero para una reparación

La HELOC te deja retirar a medida que pagas la obra; el retiro de efectivo te da todo de una vez con un solo pago.¹⁴

Tienes 62 años o más

La hipoteca inversa (HECM) es otra forma de usar el valor de tu casa, con reglas propias. Mira la guía de la hipoteca inversa.⁴

Quieres juntar tus deudas en una

La CFPB advierte que así no las pagas de verdad: las cambias por otra deuda con tu casa como garantía.³

Ya te cuesta pagar la hipoteca

Una deuda más sobre tu casa la pone en más riesgo.³ Mira primero la guía no puedo pagar la hipoteca.

Errores que salen caros

• Error: Fijarte solo en la tasa introductoria de una HELOC.

  Mejor: Pregunta el índice, el margen y cuánto puede subir la tasa variable.⁴

• Error: No planear el periodo de pago.

  Mejor: Calcula el pago cuando termine el retiro: muchas veces es bastante más alto.¹

• Error: Comparar solo el pago mensual.

  Mejor: Compara los cargos y el costo total de cada oferta.²

• Error: Elegir el retiro de efectivo sin mirar los costos de cierre.

  Mejor: Por lo general son más altos que en una HELOC; pide la Estimación de Préstamo.⁴⁸

• Error: Usar el valor de tu casa para pagar tarjetas sin cambiar de hábitos.

  Mejor: Recuerda que cambias una deuda por otra con tu casa como garantía.³

• Error: Pagar un cargo no reembolsable el mismo día de la solicitud.

  Mejor: La ley no lo permite hasta tres días hábiles después de recibir las divulgaciones.⁵

Qué hacer esta semana

1. Calcula tu patrimonio: lo que vale tu casa menos lo que debes de hipoteca.¹
2. Escribe para qué necesitas el dinero y en cuánto tiempo piensas pagarlo; compara con los periodos de retiro y de pago.¹
3. Pide las divulgaciones de al menos una HELOC y la Estimación de Préstamo de un retiro de efectivo, y compara cargos, tasa y costo total.⁵⁸
4. Usa la calculadora de hipoteca para ver tu pago con un préstamo más grande, y la de costos de cierre para estimar lo que pagarías.
5. Antes de firmar, anota la fecha límite para cancelar.⁷
6. Si quieres revisar tus opciones con alguien, un consejero de vivienda aprobado por HUD da consejo independiente, muchas veces gratis o a bajo costo.¹⁵ Búscalo en la guía de consejeros aprobados por HUD.