Hipoteca inversa (HECM): cómo funciona y qué saber

Esta guía es para dueños de casa de 62 años o más, y para sus familias, que quieren entender la hipoteca inversa antes de decidir. Explica qué es una hipoteca inversahipoteca inversaUna hipoteca inversa (reverse mortgage) es un préstamo con tu casa como garantía para dueños de casa mayores. En la más común, la HECM (Home Equity Conversion Mortgage) del programa de HUD, el prestatario más joven debe tener 62 años o más al cierre. En vez de hacer pagos mensuales, recibes dinero; los intereses y cargos se suman al saldo cada mes, así que la deuda crece y tu patrimonio baja. La casa sigue a tu nombre, pero debes vivir en ella, pagar impuestos y seguro y mantenerla en buen estado. Se paga cuando ya no vives allí, casi siempre vendiendo la casa. Para una HECM debes recibir consejería de una agencia aprobada por HUD.Ver la definición completaCerrar HECM, quién puede tenerla, la consejería que exige el reglamento, lo que tienes que seguir pagando y qué pasa con tu cónyuge y tus herederos. Sin prisa: es una decisión que se toma con calma y con información.

Edad mínima del prestatario más joven al cerrar

62 años¹¹

Para cancelar después del cierre, por escrito

3 días hábiles³

Del avalúo, lo máximo que pagan los herederos si la deuda pasa del valor

95%⁶

Teléfono de HUD para encontrar un consejero de HECM

(800) 569-4287¹

Qué es una hipoteca inversa HECM

Según HUD, la única hipoteca inversa asegurada por el gobierno federal es la Hipoteca de Conversión del Valor Acumulado de la Vivienda, conocida como HECM, y solo se consigue con un prestamista aprobado por la FHA. Te deja retirar una parte del valor de tu casa para mantenimiento, reparaciones o gastos de la vida diaria, y puedes seguir viviendo en tu casa mientras pagues al día los impuestos a la propiedad y el seguro.¹

Se parece a una hipoteca tradicional en que usas tu casa como garantía y el título sigue a tu nombre. La gran diferencia: no haces pagos mensuales de hipoteca. El préstamo se paga cuando ya no vives en la casa.³

Eso tiene un costo. Los intereses y los cargos se suman a tu saldo cada mes, así que lo que debes sube con el tiempo y el patrimonio en la viviendapatrimonio en la viviendaEl patrimonio en la vivienda (home equity o equity) es lo que vale tu casa hoy menos lo que todavía debes en las hipotecas sobre ella. Puedes pedir prestado contra ese patrimonio: con un préstamo sobre el valor de la vivienda (home equity loan), que recibes en una sola suma y normalmente tiene tasa fija; con una línea de crédito HELOC; o con un refinanciamiento con retiro de efectivo. En todos esos casos la casa es la garantía y, si no pagas, el prestamista podría quitártela. Con una hipoteca inversa, el saldo crece cada mes y tu patrimonio baja.Ver la definición completaCerrar que te queda baja. La CFPB lo resume así: no es dinero gratis. Tú o tus herederos tendrán que pagarlo, por lo general vendiendo la casa.³

Ejemplo con números reales

Cómo crece el saldo de una hipoteca inversa

La cuenta que muestra la CFPB, en palabras: no hay pagos mensuales, así que todo se suma.

Dinero que recibes del préstamo

A

Interés de cada mes

+ se suma al saldo

Cargos de cada mes

+ se suman al saldo

Lo que debes

Sube cada mes

Dinero prestado + intereses + cargos cada mes = un saldo que sube.³ Lo que puedes recibir depende de tu edad, la tasa de interés y el valor de tu casa.¹ Para planear los impuestos, el seguro y las reparaciones que seguirás pagando, usa el presupuesto familiar.

Haz la cuenta con tus númerosPresupuesto familiar

Quién puede tener una HECM

El prestatario más joven debe tener 62 años o más al cerrar el préstamo.¹¹ La casa debe ser la residencia principal de cada prestatario, y también la de tu cónyuge si es un cónyuge no prestatario elegible.¹² Según la CFPB, además:⁴

• Vives ahí la mayor parte del año. Es tu residencia principal.
• Eres dueño sin hipoteca, o debes poco. Si todavía debes, tienes que pagar ese saldo al cerrar, con tu dinero o con el de la hipoteca inversa.
• No debes deudas federales, como impuestos federales o préstamos estudiantiles federales, aunque puedes pagarlas con el dinero de la hipoteca inversa.
• Puedes pagar los cargos de la casa. Tienes dinero para los impuestos, el seguro, el mantenimiento y las reparaciones, o apartas parte del préstamo al cerrar para eso.
• Tu casa está en buen estado. Si no cumple los estándares, el prestamista te dice qué reparar antes.
• Recibes consejería de una agencia aprobada por HUD.

También se puede usar una HECM para comprar tu casa principal, si pagas con tu propio dinero la diferencia entre lo que da la HECM y el precio más los costos de cierre.¹ En ese caso, tienes que mudarte a la casa dentro de 60 días después del cierre.¹²

La consejería: un paso que pide el reglamento

La consejería es parte del programa, no un trámite extra. Según el reglamento de HUD, en el primer contacto el prestamista debe darte una lista de consejeros de HECM aprobados, con sus nombres, direcciones y teléfonos. Tú, tu cónyuge aunque no firme el préstamo y cualquier otra persona que sea dueña de la casa deben recibir consejería. Al terminar, el consejero te da un certificado que entregas al prestamista.¹³

Según la CFPB, la consejería sirve para hablar de tu elegibilidad, de lo que el préstamo significa para tus finanzas y de otras opciones.⁴ Si tu cónyuge no va a firmar el préstamo, el consejero también tiene que explicarles qué necesitaría para quedarse en la casa.¹³

Para encontrar un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar que dé consejería de HECM, HUD indica su lista de consejeros o el (800) 569-4287. HUD también advierte sobre estafadores que cobran miles de dólares por información que HUD da gratis.¹

De la primera llamada al dinero

1. 1. Recibes la lista de consejeros

   En el primer contacto con el prestamista

   El prestamista debe darte nombres, direcciones y teléfonos de consejeros de HECM aprobados.¹³

2. 2. Vas a la consejería

   Antes de seguir con el préstamo

   Van tú, tu cónyuge aunque no firme y cualquier otro dueño; te dan un certificado.¹³

3. 3. El prestamista revisa tu caso

   Durante la solicitud

   Según la evaluación financiera, puede pedirte apartar parte del préstamo para impuestos y seguro.¹⁵

4. 4. Cierras el préstamo

   El prestatario más joven ya tiene 62 años

   La casa debe ser tu residencia principal al cerrar.¹²

5. 5. Tres días para cambiar de opinión

   Después del cierre

   Puedes cancelar por escrito, sin penalidad, en la mayoría de las hipotecas inversas.³

6. 6. Recibes el dinero

   Según la opción que elegiste

   Pagos mensuales, línea de crédito, una combinación o, con tasa fija, un solo pago.⁹

Cómo recibes el dinero

Lo que puedes retirar cambia según la persona. Según HUD, depende de la edad del prestatario más joven (o del cónyuge no prestatario elegible), de la tasa de interés y del menor entre el valor del avalúoavalúoEl avalúo (en algunos países, tasación) es un documento escrito que da la opinión de un valuador profesional sobre cuánto vale una propiedad. El prestamista lo pide antes de aprobar la hipoteca, porque la casa es la garantía del préstamo y no quiere prestar más de lo que vale. Si el avalúo sale por debajo del precio que acordaste, el banco calcula el préstamo sobre el valor menor y tendrás que cubrir la diferencia, renegociar el precio o retirarte si tu contrato lo permite. El avalúo no es lo mismo que la inspección: mide valor, no el estado de la casa.Ver la definición completaCerrar, el límite de la FHA para la HECM y el precio de venta.¹

El reglamento ofrece estas formas de recibirlo:⁹

• Pagos mensuales por un número fijo de meses (term).
• Pagos mensuales mientras se cumplan las condiciones del préstamo (tenure).
• Una línea de crédito que usas cuando y como decidas.
• Una combinación de pagos mensuales y línea de crédito.
• Un solo pago (lump sum), que solo existe en las HECM de tasa fija.

Lo que tienes que seguir pagando y haciendo

No hacer pagos mensuales de hipoteca no quiere decir que ya no tengas gastos de la casa. El reglamento dice que el prestatario debe asegurar la casa, mantenerla en buen estado y pagar sus cargos.¹⁰ Esos cargos son el impuesto a la propiedadimpuesto a la propiedadEl impuesto a la propiedad es el impuesto que el condado, la ciudad, el distrito escolar y otras entidades locales cobran cada año a los dueños de bienes inmuebles para pagar escuelas, policía, bomberos y otros servicios públicos. Se calcula sobre el valor que la oficina de avalúos asigna a tu casa, con la tasa de cada entidad, menos las exenciones que te correspondan, como la de vivienda principal en muchos estados. Si tienes hipoteca, normalmente lo pagas mes a mes dentro de tu cuota, a través de la cuenta escrow. En general es deducible en tu declaración federal si detallas deducciones.Ver la definición completaCerrar, el seguro de la casaseguro de viviendaEl seguro de vivienda paga las pérdidas y los daños de tu propiedad cuando pasa algo inesperado, como un incendio o un robo, y suele incluir responsabilidad civil si alguien se lastima en tu casa. Los prestamistas lo exigen mientras tengas hipoteca, porque la casa es su garantía, y casi siempre lo cobran dentro de tu cuota mensual a través de la cuenta escrow. El precio depende del lugar, del valor de reconstrucción, del deducible y de tu historial. Una póliza normal no cubre inundaciones ni, en muchos estados, terremotos: esos riesgos se aseguran aparte.Ver la definición completaCerrar y el seguro contra inundacionesseguro contra inundacionesEl seguro contra inundaciones es una póliza aparte que puede cubrir el edificio, lo que hay dentro, o ambos, cuando el agua de una inundación causa daños. La mayoría de las pólizas de seguro de vivienda no cubren ese daño. La mayor parte de estas pólizas las respalda el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP) de FEMA y se compran a través de aseguradoras y agentes. Si tu casa está en una zona de alto riesgo de inundación y tu hipoteca está respaldada por el gobierno federal, el prestamista está obligado a exigirlo; fuera de esas zonas es opcional, pero las inundaciones también ocurren ahí.Ver la definición completaCerrar cuando aplica, además de las cuotas del condominio o de la asociación de propietarios. Según la evaluación financiera, el prestamista puede exigirte apartar parte del préstamo (una reserva llamada LESA) para pagarlos.¹⁵

El préstamo vence, es decir, hay que pagarlo, si pasa alguna de estas cosas:¹⁰

• Muere el prestatario y la casa no es la residencia principal de otro prestatario (salvo el aplazamiento para un cónyuge no prestatario elegible).
• Pasas todo el título de la casa a otra persona.
• La casa deja de ser tu residencia principal, o no vives en ella por más de 12 meses seguidos por una enfermedad física o mental.
• No pagas los cargos de la propiedad o no cumples otra obligación del préstamo.

Tu cónyuge, si no firma el préstamo

Mientras vivas en la casa, la hipoteca inversa no cambia quién puede vivir contigo. Si tienes un coprestatario, esa persona puede seguir en la casa aunque tú mueras o te mudes.⁵

Si tu cónyuge no firma el préstamo, el reglamento le da una protección, llamada aplazamiento, si es un cónyuge no prestatario elegible. Para eso tiene que haber estado casado contigo al cerrar el préstamo y seguir casado toda tu vida, aparecer nombrado como cónyuge no prestatario elegible en los documentos del préstamo, y vivir en la casa como su residencia principal. Después de tu muerte, tiene 90 días para establecer la propiedad legal u otro derecho legal de quedarse de por vida, y debe seguir cumpliendo las obligaciones del préstamo, como los impuestos y el seguro.¹⁴ Durante el aplazamiento no recibe más pagos del préstamo.¹⁰

Esto se decide al cerrar: un cónyuge que no cumplía las condiciones en ese momento no puede volverse elegible después.¹⁴ Si tu cónyuge no es elegible, el consejero debe explicarles que el préstamo vencerá cuando muera el último prestatario.¹³ Los hijos u otros familiares que no son coprestatarios tienen la opción de pagar el saldo con otro dinero para quedarse en la casa.⁵

Qué pasa con tus herederos

Cuando muere el último prestatario, hay que pagar el préstamo, y la mayoría de los herederos lo paga vendiendo la casa.⁶ La hoja informativa de HUD para herederos explica los plazos: el préstamo se debe saldar dentro de 30 días después de la muerte, y el prestamista puede aprobar prórrogas de 90 días si el patrimonio o los herederos están tratando de vender o pagar. Los impuestos y el seguro siguen a cargo del patrimonio hasta que se transfiere el título de propiedadtítulo de propiedadEl título es tu derecho legal a ser dueño de una propiedad y a tenerla. La escritura (deed) es el documento que muestra que el vendedor te pasó ese derecho, y el título legal es el que se puede comprobar en los registros públicos. Como parte de la compra se hace una búsqueda de título (title search) para ver si alguien más tiene un reclamo sobre la casa; los más comunes vienen de impuestos que no pagó un dueño anterior o de contratistas que dicen que no les pagaron por trabajos en la casa. El seguro de título protege si un reclamo así aparece después.Ver la definición completaCerrar.²

Los herederos tienen dos caminos. Si prefieren quedarse con la casa, tienen que pagar todo el saldo. Si la venden y el saldo es mayor que el valor de la casa, pueden venderla por al menos el 95 por ciento del valor actual del avalúo, y el prestamista acepta lo que quede de la venta como pago.² El resto lo cubre el seguro hipotecario.⁶ Y nadie responde personalmente por la diferencia: el reglamento dice que el prestamista solo puede cobrar la deuda con la venta de la casa.¹⁰

Si este es tu caso

Estás pensando en una hipoteca inversa

La consejería es parte del programa; HUD indica su lista de consejeros o el (800) 569-4287.¹¹³

Heredaste una casa con HECM

Habla con el prestamista cuanto antes: hay 30 días, con prórrogas posibles, y la venta por el 95% del avalúo salda el préstamo.²

Necesitas mudarte a un centro de cuidado

Si no vives en la casa por más de 12 meses seguidos por una enfermedad, el préstamo vence.¹⁰

No te alcanza para los impuestos o el seguro

Busca ayuda de inmediato: programas locales, tu Agencia del Área para Personas Mayores o un consejero de hipotecas inversas.⁷

Antes de decidir: otras opciones y cómo evitar estafas

La CFPB sugiere mirar otras opciones antes de una hipoteca inversa: esperar, porque si la sacas muy joven podrías quedarte sin dinero cuando seas mayor; un préstamo o una línea de crédito sobre el valor de la casa, que podrían costar menos pero tienen sus propios riesgos y por lo general pagos mensuales; refinanciar; mudarte a una casa más económica; o bajar tus gastos con programas estatales y locales.⁴ La guía de HELOC o retiro de efectivo compara dos de esas opciones.

Hipoteca inversa y línea de crédito sobre la casa

62 años o más

Hipoteca inversa (HECM)

• No haces pagos mensuales; el saldo sube cada mes.³
• Sigues pagando impuestos, seguro y mantenimiento.³
• Exige consejería antes del préstamo.¹³

Cualquier edad

HELOC o préstamo sobre la casa

• Podría ser una forma más barata de pedir prestado.⁴
• Por lo general tiene pagos mensuales.⁴
• Depende de tus ingresos y tu crédito.⁴

Las dos usan el valor de tu casa: compara con calma y, si quieres, con un consejero.⁴⁸

Usar una hipoteca inversa para juntar deudas puede ser arriesgado, según la CFPB: cambias una deuda por otra más riesgosa y tal vez más cara, y el valor de tu casa baja cuando más lo podrías necesitar.⁸

Si ya firmaste y cambiaste de opinión, en la mayoría de las hipotecas inversas tienes tres días hábiles después del cierre para cancelar por cualquier motivo y sin penalidad. Avisa por escrito; la CFPB sugiere correo certificado con acuse de recibo. El prestamista tiene 20 días para devolverte lo que pagaste.³ Si crees que te engañaron, la asistencia legalasistencia legal gratuita (legal aid)La asistencia legal gratuita, conocida como legal aid, son los servicios de abogados y organizaciones sin fines de lucro que representan sin costo a personas de bajos ingresos en asuntos civiles, no penales. En vivienda, eso incluye defender a familias que enfrentan un desalojo o una ejecución hipotecaria, además de temas como custodia, manutención, protección contra la violencia doméstica y acceso a beneficios. En Estados Unidos, la Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia una red de estas organizaciones en todo el país; su buscador te lleva a la de tu zona. Cada una tiene sus propios límites de ingreso.Ver la definición completaCerrar gratuita de tu zona puede revisar tu caso, si quieres. Las guías de estafas de contratistas y de robo de escrituras explican otras estafas contra dueños de casa.

Errores que salen caros

• Error: Pensar que, como no hay pagos mensuales, ya no hay gastos de la casa.

  Mejor: Sigues pagando impuestos, seguro y reparaciones; si no, puede haber ejecución.⁷

• Error: No incluir a tu cónyuge en la consejería ni en los documentos.

  Mejor: Su derecho a quedarse se decide al cerrar, y debe aparecer nombrado en los documentos.¹⁴

• Error: Sacar la hipoteca inversa por presión de un contratista.

  Mejor: La CFPB advierte que puede ser una estafa: no te dejes presionar.³

• Error: Pagar a alguien por «información» sobre la hipoteca inversa.

  Mejor: HUD advierte que esa información es gratis; usa su lista de consejeros.¹

• Error: Usarla para juntar deudas sin ver otras opciones.

  Mejor: La CFPB dice que puede ser arriesgado; un consejero puede ayudarte a comparar.⁸

• Error: Que los herederos esperen meses sin hablar con el prestamista.

  Mejor: El préstamo se debe saldar en 30 días, con prórrogas posibles: llamen pronto.²

Qué hacer esta semana

1. Si estás pensando en una hipoteca inversa, busca un consejero de HECM en la lista de HUD o al (800) 569-4287.¹
2. Haz una lista de tus gastos de la casa: impuestos, seguro, inundación si aplica y cuotas; vas a seguir pagándolos.¹⁵ La herramienta de presupuesto familiar te ayuda.
3. Si estás casado y tu cónyuge no firmaría el préstamo, lleven juntos sus preguntas a la consejería.¹³
4. Habla con tu familia sobre lo que pasará con la casa cuando ya no vivas ahí.²
5. Compara con otras opciones: esperar, una línea de crédito sobre la casa, refinanciar o mudarte.⁴
6. Si alguien te presiona o te cobra por información, aléjate y consulta la guía de estafas de vivienda.³