Robo de escrituras: cómo proteger el título de tu casa

Esta guía es para dueños de casa o de terreno que quieren proteger su título contra una escritura falsa, y para quienes ya sospechan que algo pasó. Explica qué es el robo de escrituras, quién corre más riesgo, las señales de alerta, las alertas gratis que dan varios condados y qué hacer si alguien registró un documento falso. Hay formas sencillas de vigilar tu casa.

Las alertas de fraude de propiedad de condados como Tarrant, Miami-Dade y Bexar

Gratis⁶

Para que te avise la alerta de Miami-Dade de un documento registrado

24 horas³

Para el correo de aviso en el condado de Los Ángeles, si te inscribes

48 horas⁴

Para el aviso por correo postal en Los Ángeles, según el documento

5 a 30 días⁴

Qué es el robo de escrituras

Cuando compras una casa recibes un documento, por lo general llamado escrituraescrituraLa escritura (deed) es el documento legal con el que el vendedor te pasa la propiedad de la casa. El vendedor la firma en el cierre, lleva los nombres de todos los compradores y recibes una copia. Después, el agente de cierre la registra en la oficina de registros del condado; ese registro avisa al público que ahora tú eres el dueño. Hay varios tipos: la escritura con garantía (warranty deed) da más promesas sobre el título, y la de renuncia (quitclaim deed) no promete nada. No la confundas con el deed of trust, que es el documento de la hipoteca.Ver la definición completaCerrar, que muestra que el vendedor te pasó la propiedad o el título.⁸ Según la oficina del fiscal general de Nueva York, el robo de escrituras ocurre cuando un ladrón se queda con el título de propiedadtítulo de propiedadEl título es tu derecho legal a ser dueño de una propiedad y a tenerla. La escritura (deed) es el documento que muestra que el vendedor te pasó ese derecho, y el título legal es el que se puede comprobar en los registros públicos. Como parte de la compra se hace una búsqueda de título (title search) para ver si alguien más tiene un reclamo sobre la casa; los más comunes vienen de impuestos que no pagó un dueño anterior o de contratistas que dicen que no les pagaron por trabajos en la casa. El seguro de título protege si un reclamo así aparece después.Ver la definición completaCerrar sin que el dueño lo sepa ni lo apruebe. Pasa de dos formas comunes:¹

• Falsificación. El ladrón falsifica tu firma en una escritura y la registra en el condado.
• Fraude. Tú firmas la escritura a favor del ladrón sin darte cuenta de lo que firmas, muchas veces después de promesas falsas de ayuda.

La secretaría del condado de Miami-Dade explica que un documento falsificado puede dar la impresión de que la casa cambió de dueño, y que quitar ese cambio de tu título puede ser un proceso complicado.³ En Arizona, la oficina del fiscal general informó casos en los que alguien falsificó la firma del dueño en una escritura, la registró en el condado, vendió la casa rápido y se fue con el dinero.² El condado de Bexar, en Texas, dice que es un delito que crece rápido y tan dañino como el robo de identidadrobo de identidadEl robo de identidad ocurre cuando alguien usa tu información personal sin tu permiso para cometer fraude: por ejemplo, tu nombre, tu número de Seguro Social o de Medicare, o el número de tu tarjeta de crédito o de tu cuenta de banco. Con esos datos, un ladrón puede rentar una vivienda, sacar tarjetas, recibir beneficios del gobierno o reembolsos de impuestos, o abrir otras cuentas a tu nombre. Muchas veces te enteras al ver en tu informe de crédito o en un estado de cuenta cuentas o cargos que no reconoces, o cuando te llama un cobrador. El sitio federal IdentityTheft.gov recibe los reportes y te da un plan para recuperarte.Ver la definición completaCerrar.⁷

Quién corre más riesgo

Cualquier dueño puede ser víctima. Pero, según la oficina del fiscal general de Nueva York, los ladrones atacan sobre todo:¹

• Propiedades abandonadas o vacías.
• Propiedades en ejecución hipotecariaejecución hipotecaria (foreclosure)La ejecución hipotecaria, casi siempre llamada foreclosure, es el proceso por el cual el prestamista o el administrador del préstamo recupera la propiedad cuando el dueño deja de pagar la hipoteca. Las reglas y los plazos dependen de cada estado; en todos hay avisos previos y, en general, tiempo para ponerse al día o pedir una alternativa, como un plan de pagos o una modificación del préstamo. Si te atrasas, llama pronto a tu administrador y a una agencia de consejería aprobada por HUD: la consejería sobre foreclosure es gratuita y existe para eso.Ver la definición completaCerrar.
• Propiedades con gravámenesgravamen (lien)Un gravamen (lien) es un derecho legal que un acreedor tiene sobre tu propiedad para asegurar que le pagues una deuda. Por lo general impide vender la propiedad hasta que se pague la deuda, y si no pagas, el acreedor podría quedarse con ella. Tu hipoteca es un gravamen sobre tu casa: cuando terminas de pagarla, el gravamen se libera y eso aparece en los registros de propiedad de tu condado. Hay otros tipos, como el gravamen por impuestos federales, que es el derecho del gobierno sobre todos tus bienes cuando no pagas una deuda de impuestos.Ver la definición completaCerrar por impuestos o servicios sin pagar.
• Propiedades cuyo dueño murió y cuyos herederos no transfirieron el título.

La misma oficina dice que los estafadores también atacan a personas mayores, inmigrantes y personas de color.¹ En Arizona, el fiscal general agregó las casas de renta de empresas o de dueños que viven en otro estado, y señaló que los dueños que viven en su casa y tienen hipoteca tienen menos probabilidad de sufrirlo.²

Las señales de alerta

La secretaría del condado de Miami-Dade da estas señales de que alguien pudo registrar un documento falso sobre tu propiedad:³

• Recibes un aviso de fraude del condado.
• Hay un documento registrado sobre tu casa que nunca firmaste.
• Tu casa, o una parte, se transfirió o vendió a otra persona sin que lo supieras.
• Quien firmó el documento ya había muerto.
• Sacaron un préstamo sobre tu casa sin que lo supieras, o te llegan papeles de un préstamo o una transacción que no hiciste.
• Dejas de recibir la factura o los avisos del impuesto a la propiedadimpuesto a la propiedadEl impuesto a la propiedad es el impuesto que el condado, la ciudad, el distrito escolar y otras entidades locales cobran cada año a los dueños de bienes inmuebles para pagar escuelas, policía, bomberos y otros servicios públicos. Se calcula sobre el valor que la oficina de avalúos asigna a tu casa, con la tasa de cada entidad, menos las exenciones que te correspondan, como la de vivienda principal en muchos estados. Si tienes hipoteca, normalmente lo pagas mes a mes dentro de tu cuota, a través de la cuenta escrow. En general es deducible en tu declaración federal si detallas deducciones.Ver la definición completaCerrar.
• Te llega un aviso de incumplimiento o de venta aunque tu casa no tenga hipoteca o estés al día.
• Recibes llamadas, correos o mensajes sospechosos sobre tu propiedad que te mandan a otro sitio web.

En Nueva York, la oficina del fiscal general también menciona dejar de recibir las facturas de impuestos y de agua, o que tus facturas de servicios suban de repente.¹

Las alertas gratis de tu condado

Varios condados tienen un servicio gratis que te avisa cuando se registra un documento con tu nombre. Estas alertas no impiden que alguien registre una escritura falsa, pero te permiten responder rápido.³⁶ Algunos ejemplos, según sus páginas oficiales:

Condado	Cómo avisa
Los Ángeles (California)	Aviso por correo postal dentro de 30 días después de registrarse una escritura, o 5 días si es un aviso de incumplimiento o venta; y correo electrónico dentro de 48 horas si te inscribes en el portal del Tasador
Miami-Dade (Florida)	Alerta gratis por correo electrónico dentro de 24 horas de cualquier documento que afecte tu propiedad
Tarrant (Texas)	Alerta gratis por correo electrónico o llamada cuando tu nombre exacto aparece en más de 90 tipos de documentos
Bexar (Texas)	Alerta gratis por correo electrónico cada vez que se registra un documento con tu nombre; el folleto está en español

En Los Ángeles, si tienes preguntas o crees que un documento es sospechoso, puedes llamar al Departamento de Asuntos del Consumidor y Negocios al (800) 593-8222.⁴ En Miami-Dade, los avisos de cortesía por correo postal existen desde 2005.³ En Bexar, te inscribes en el portal público del condado eligiendo “Property Alert”, y el correo trae un enlace para ver el documento.⁷ En Tarrant, te avisan solo cuando aparece el nombre exacto que diste, así que inscribe el nombre tal como está en tu escritura.⁶

En California, el Departamento de Bienes Raíces (DRE) lista los condados que conoce con avisos electrónicos (Calaveras, Los Ángeles y San Diego) o por carta (Contra Costa, Placer y Riverside), y sugiere revisar el sitio web de tu condado si no aparece.⁵ En la ciudad de Nueva York, el Programa de Notificación de Documentos Registrados envía alertas por correo electrónico o mensaje de texto.¹

Si tu condado no aparece aquí, busca en el sitio web del registrador (recorder) o del secretario del condado (county clerk) un servicio con un nombre como “Property Fraud Alert”.

Cómo vigilar el título de tu casa

1. 1. Busca la alerta de tu condado

   Esta semana

   En el sitio del registrador o secretario del condado; si tu condado no tiene, revisa su sitio de vez en cuando.⁵

2. 2. Inscríbete con tu nombre exacto

   Al registrarte

   Algunas alertas solo avisan cuando aparece el nombre exacto que diste.⁶

3. 3. Revisa tu registro en línea

   De vez en cuando

   Mira los sitios del registrador y del tasador del condado para confirmar que la información es correcta.²

4. 4. Fíjate en tus facturas

   Cada mes

   Si deja de llegar la factura del impuesto a la propiedad, puede ser una señal.³

5. 5. Actúa si algo no cuadra

   El mismo día

   Si ves un documento que no firmaste, denúncialo a la policía de inmediato.³

Cómo protegerte

La oficina del fiscal general de Nueva York da estos consejos para todos los dueños:¹

• Nunca firmes algo que no entiendes, y lee todo antes de firmar.
• Desconfía de quien te pida el título. Las organizaciones legítimas no te piden transferir tus derechos sobre la propiedad ni te prometen que podrás volver a comprarla.
• Desconfía de los cargos por adelantado para una modificación de préstamo.
• Ten un testamento. Los ladrones atacan casas cuyo dueño murió hace años sin que los herederos transfirieran el título.
• No abandones la propiedad, y está al día con la hipoteca, los impuestos y los servicios.
• Revisa tus registros con el secretario del condado.
• Busca ayuda propia. Usa tu propio abogado o servicios gratuitos, y no contrates a un abogado que te recomiende alguien con interés en tu propiedad.

Si te atrasaste en la hipoteca y alguien te ofrece “salvar” tu casa a cambio de firmarle el título, lee la guía de estafas de modificación de préstamo y rescate. Y si un “notario” te ofrece arreglar papeles de tu casa, lee primero notario no es abogado.

Sobre el seguro de títuloseguro de títuloEl título es el derecho legal de propiedad sobre la casa, y el seguro de título te protege si después del cierre alguien reclama un derecho sobre ella: una deuda vieja, un heredero, un error en los registros. Hay dos pólizas. La del prestamista la exigen casi todos los bancos y protege el monto que te prestaron. La del propietario es opcional, se paga una sola vez en el cierre y te protege a ti mientras seas dueño, incluidos los costos legales de defender tu derecho. Puedes comparar compañías de título; el precio varía según el estado.Ver la definición completaCerrar: la CFPB explica que la póliza del dueño te protege si alguien reclama un derecho sobre la casa de antes de que la compraras, y que la mayoría de los prestamistas exige una póliza para el prestamista.⁸ Revisa tu propia póliza para saber qué cubre; la guía del seguro de título explica cómo funciona.

Si alguien ya registró una escritura falsa

Actúa rápido. La secretaría del condado de Miami-Dade sugiere estos pasos, pensados para Florida pero útiles como guía en otros estados:³

1. Denuncia a la policía de inmediato. La falsificación de escrituras es un delito.
2. Pide a la corte que aclare tu título. En Florida se presenta una demanda para aclarar el título (quiet title) por una transferencia fraudulenta, que pide a la corte declarar que la escritura falsa no tiene efecto. Hay costos de presentación, o puedes pedir una exención por falta de recursos. La secretaría da un formulario simplificado.
3. Registra un aviso de litigio pendiente (lis pendens) después de presentar el caso, para alertar al público y ayudar a evitar otras ventas.
4. Avisa al tasador y al recaudador de impuestos. Una escritura registrada puede cambiar tu dirección en sus sistemas, y las facturas pueden llegar a otro lugar. Los impuestos sin pagar pueden terminar en una subasta de la propiedad.

Estos casos pueden ser complicados, y Miami-Dade menciona que puedes considerar un abogado.³ La asistencia legalasistencia legal gratuita (legal aid)La asistencia legal gratuita, conocida como legal aid, son los servicios de abogados y organizaciones sin fines de lucro que representan sin costo a personas de bajos ingresos en asuntos civiles, no penales. En vivienda, eso incluye defender a familias que enfrentan un desalojo o una ejecución hipotecaria, además de temas como custodia, manutención, protección contra la violencia doméstica y acceso a beneficios. En Estados Unidos, la Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia una red de estas organizaciones en todo el país; su buscador te lleva a la de tu zona. Cada una tiene sus propios límites de ingreso.Ver la definición completaCerrar gratuita de tu zona es una opción. En Nueva York, la oficina del fiscal general recibe denuncias al 1-800-771-7755, y el Programa de Protección para Dueños de Casa (HOPP) tiene abogados que dan consejería y asistencia legal gratis al 855-466-3456. Allí, si un estafador te demanda para desalojarte, puedes pedir al juez que suspenda el caso por 90 días.¹ Si vives en otro estado, puedes contactar a la oficina del fiscal general de tu estado y a la asistencia legal de tu zona.

Ejemplo con números reales

Qué pasa cuando llega una alerta del condado

Un ejemplo en palabras de cómo funciona el servicio y qué haces tú.

Alguien registra un documento con tu nombre

El condado lo registra; la alerta no lo impide

Te llega la alerta

En Miami-Dade, por correo electrónico dentro de 24 horas

Revisas el documento

En los registros públicos del condado

Si no lo firmaste

Denuncia a la policía de inmediato y busca ayuda legal

Así lo describen Miami-Dade y Bexar.³⁷ Los pasos para víctimas son los que sugiere Miami-Dade.³

Si este es tu caso

Heredaste una casa

Los ladrones buscan casas cuyo dueño murió sin que los herederos pasaran el título.¹ Pon el título en orden y revisa el registro del condado.

Vives solo o eres mayor

Los estafadores atacan a personas mayores.¹ Nunca firmes algo sobre tu casa que no entiendas.¹

Tienes una casa vacía o vives en otro estado

Es de los casos más comunes, según Arizona.² Inscríbete en la alerta del condado donde está la casa.

Prefieres leer en español

El folleto de la alerta del condado de Bexar está en inglés y español.⁷ Pregunta en tu condado si tienen materiales en español.

Errores que salen caros

• Error: Pensar que una alerta del condado impide el fraude.

  Mejor: No lo impide, pero te avisa a tiempo para actuar rápido.³

• Error: Inscribirte con un nombre distinto al de tu escritura.

  Mejor: Algunas alertas solo avisan con el nombre exacto que diste.⁶

• Error: Dejar sin resolver el título de una casa heredada.

  Mejor: Es uno de los blancos preferidos; ten un testamento y pon el título en orden.¹

• Error: Firmar el título para que alguien «te ayude» con la hipoteca.

  Mejor: Las organizaciones legítimas no te piden transferir tus derechos.¹

• Error: Ignorar que dejaron de llegar tus facturas de impuestos.

  Mejor: Puede ser una señal de fraude; revisa tu registro en el condado.³

• Error: Esperar para denunciar.

  Mejor: La falsificación de escrituras es un delito: denúnciala de inmediato.³

Qué hacer esta semana

1. Busca en el sitio web de tu condado si tiene una alerta gratis de fraude de propiedad e inscríbete con tu nombre exacto.⁵⁶
2. Revisa en los sitios del registrador y del tasador del condado que tu casa siga a tu nombre.²
3. Fíjate si te están llegando la factura del impuesto a la propiedad y tus facturas de servicios.³
4. Si heredaste una casa, averigua si el título ya está a nombre de los herederos.¹
5. Guarda los números de la policía local y del fiscal general de tu estado; si ves algo raro, denúncialo el mismo día.³
6. Lee la guía de estafas de vivienda y la del impuesto a la propiedad para conocer otras señales.