Qué verificamos en «Préstamo FHA: pago inicial, seguro, límites y quién califica»

Afirmaciones y dónde las comprobamos

Las afirmaciones con reglas, cifras o fechas, con el lugar exacto de la fuente y la fecha en que las comprobamos.

1. Según la CFPB, los préstamos FHA son préstamos de prestamistas privados que regula y asegura la Administración Federal de Vivienda (FHA), una agencia del gobierno que no presta el dinero directamente; permiten un pago inicial desde 3.5 por ciento, aceptan puntajes más bajos que la mayoría de los préstamos convencionales y tienen un monto máximo que cambia por condado; todos llevan seguro hipotecario; para quien tiene buen crédito y un pago inicial mediano (de 10 a 15 por ciento) suelen costar más que un convencional, y para quien tiene un puntaje más bajo o un pago inicial pequeño muchas veces son la opción más barata; no hay reglas fijas, así que conviene pedir cotizaciones de las dos opciones y comparar el costo total.

   Fuentes 1 · FHA loans (página modificada el 30 de junio de 2025): 'loans from private lenders that are regulated and insured by the Federal Housing Administration (FHA)'; 'The FHA doesn’t lend the money directly'; 'Allow for down payments as low as 3.5 percent'; 'Allow lower credit scores than most conventional loans'; 'Have a maximum loan amount that varies by county'; 'For borrowers with good credit and a medium (10-15 percent) down payment, FHA loans tend to be more expensive than conventional loans'; 'For borrowers with lower credit scores or a smaller down payment, FHA loans can often be the cheapest option'; 'there are no hard-and-fast rules'; 'ask lenders for quotes for both options and compare total costs'; 'Mortgage insurance is required for all FHA loans' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

2. Según la CFPB, la FHA da seguro hipotecario a los prestamistas aprobados por FHA para protegerlos de pérdidas si el dueño deja de pagar; el costo de ese seguro lo paga el dueño; las reglas para calificar suelen ser más flexibles que las de los préstamos convencionales; la FHA es parte de HUD, que atiende en el (800) 225-5342 y publica una lista de prestamistas FHA calificados.

   Fuentes 2 · What is an FHA loan? (revisada el 2 de febrero de 2024): 'FHA provides mortgage insurance to FHA-approved lenders to protect these lenders against losses if the homeowner defaults on the loan'; 'The cost of the mortgage insurance is passed along to the homeowner'; 'The standards for qualifying for these loans are generally more flexible than for conventional loans'; 'The FHA is part of the United States Department of Housing and Urban Development (HUD)'; 'call HUD at (800) 225-5342'; 'HUD also provides a list of qualified FHA lenders' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

3. Según el Manual 4000.1 de HUD, para que FHA asegure el monto máximo el prestatario debe hacer una inversión mínima requerida (MRI) de al menos 3.5 por ciento del valor ajustado; en una compra, el valor ajustado es el menor entre el precio de compra menos los incentivos para comprar y el valor de la propiedad; el máximo préstamo-valor (LTV) en una compra es 96.5 por ciento del valor ajustado; y el monto total del préstamo puede subir por la prima inicial (UFMIP) financiada.

   Fuentes 3 · Handbook 4000.1 (emitido el 12 de agosto de 2026), II.A.2.a, p. 177–178: 'For purchase transactions, the Adjusted Value is the lesser of'; 'purchase price less any inducements to purchase'; 'The total mortgage amount may be increased by the financed UFMIP amount'; 'Minimum Required Investment (MRI) of at least 3.5 percent of the Adjusted Value'; II.A.2.b.ii, p. 180: 'For purchase transactions, the maximum LTV is 96.5 percent of the Adjusted Value' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

4. Según el Manual 4000.1 de HUD, el puntaje mínimo de decisión (MDCS) es el puntaje del informe cuando todos son iguales; si hay tres, cuenta el del medio; si hay dos distintos, el más bajo; con varios prestatarios cuenta el más bajo de todos; con 580 o más el prestatario es elegible para el financiamiento máximo; de 500 a 579 el préstamo está limitado a un LTV máximo de 90%; con menos de 500 no es elegible; y quien no tiene historial de crédito tradicional o lo tiene insuficiente es elegible para el financiamiento máximo, pero su préstamo se revisa con suscripción manual.

   Fuentes 3 · Handbook 4000.1, II.A.1.b.ii(A)(3), p. 151–152: 'Where three scores are reported, the median score is the MDCS'; 'Where two differing scores are reported, the MDCS is the lowest score'; 'select the lowest MDCS for all Borrowers'; 'The Borrower is not eligible for FHA-insured financing if the MDCS is less than 500'; II.A.2.b.i, p. 179: 'at or above 580 eligible for maximum financing'; 'between 500 and 579 limited to a maximum LTV of 90%'; 'Borrowers with non-traditional or insufficient credit histories are eligible for maximum financing but must be underwritten using the procedures in Manual Underwriting' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

5. Según el Manual 4000.1 de HUD, en un préstamo con suscripción manual los topes de la relación entre el pago de la hipoteca y el ingreso efectivo (PTI) y entre los pagos fijos totales y el ingreso (DTI) están en una tabla; quien tiene un puntaje menor de 580 o no tiene puntaje no puede pasar de 31/43.

   Fuentes 3 · Handbook 4000.1, II.A.5, 'viii. Approvable Ratio Requirements (Manual)', p. 359: 'The maximum Total Mortgage Payment to Effective Income Ratio (PTI) and Total Fixed Payments to Effective Income Ratio, or DTI, applicable to manually underwritten'; 'Scores below 580, or with no credit score may not exceed'; '31/43 ratios.' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

6. Según el Manual 4000.1 de HUD, la inversión mínima del prestatario no puede venir del vendedor, de otra persona o entidad que gane con la venta ni de alguien a quien ellos le reembolsen; un regalo es dinero o capital que no se espera devolver, y lo pueden dar un familiar del prestatario, su empleador o sindicato, un amigo cercano con un interés claramente definido y documentado, una organización benéfica o una agencia del gobierno con un programa de ayuda para comprar casa para familias de ingresos bajos o moderados o para quienes compran por primera vez.

   Fuentes 3 · Handbook 4000.1, II.A.4, Underwriting the Borrower Using the TOTAL Mortgage Scorecard, 'Source Requirements for the Borrower’s Minimum Required Investment', p. 254: 'the funds for the Borrower’s MRI must not come from'; 'the seller of the Property'; 'any other person or entity who financially benefits from the transaction'; '(F) Gifts (Personal and Equity)', p. 258–259: 'contributions of cash or equity with no expectation of repayment'; 'the Borrower’s Family Member'; 'the Borrower’s employer or labor union'; 'a close friend with a clearly defined and documented interest in the'; 'a charitable organization'; 'a governmental agency or public entity that has a program providing' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

7. Según el Manual 4000.1 de HUD, las partes interesadas (vendedores, agentes de bienes raíces, constructores, prestamistas y otros con interés en la venta) pueden aportar hasta 6 por ciento del precio de venta para los cargos de originación, otros costos de cierre, prepagos y puntos de descuento del prestatario; lo que pase de 6 por ciento se considera un incentivo para comprar; y esas contribuciones no pueden usarse para la inversión mínima.

   Fuentes 3 · Handbook 4000.1, II.A.4, '(G) Interested Party Contributions (TOTAL)', p. 260–261: 'Interested Parties refer to sellers, real estate agents, builders, developers'; 'Interested Parties may contribute up to 6 percent of the sales price toward the'; 'Interested Party Contributions exceeding 6 percent are considered an'; 'Interested Party Contributions may not be used for the Borrower’s MRI.' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

8. Según la Carta Hipotecaria 2023-05 de HUD, para los préstamos con número de caso asegurado desde el 20 de marzo de 2023 la prima inicial es de 175 puntos básicos (1.75%) del monto base del préstamo; la prima anual de un préstamo de más de 15 años, con monto base en el umbral o por debajo, es de 50 puntos básicos por 11 años con LTV de 90% o menos, de 50 por todo el plazo con LTV de más de 90% hasta 95%, y de 55 por todo el plazo con LTV de más de 95%; por encima del umbral es de 70 y 75; los préstamos de 15 años o menos pagan 15, 40 o 65; y la carta cambió el umbral del monto base al límite de préstamo conforme nacional.

   Fuentes 4 · Mortgagee Letter 2023-05 (22 de febrero de 2023): 'effective for case numbers endorsed on or after March 20, 2023'; 'amends the Base Loan amount threshold used to establish MIP rates to the national conforming loan limit'; Appendix 1.0, p. 2: 'All Mortgages: 175 Basis Points (bps) (1.75%) of the Base Loan Amount'; p. 3, 'Mortgage Term of More Than 15 Years': '≤ 90.00% 50 11 years'; '> 90.00% but ≤ 95.00% 50 Mortgage term'; '> 95.00% 55 Mortgage term'; '> 95.00% 75 Mortgage term'; 'Mortgage Term of Less than or Equal to 15 Years'; '> 90.00% 65 Mortgage term' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

9. Según el Manual 4000.1 de HUD, la prima periódica es una prima anual que se paga mes a mes; su monto se basa en el LTV, el monto base y el plazo del préstamo; y la tasa y la duración de la prima cambian según el plazo, el monto base y el LTV, como muestra la tabla del MIP.

   Fuentes 3 · Handbook 4000.1, II.A.2, 'ii. Annual (or Periodic) Mortgage Insurance Premium', p. 182–183: 'The periodic MIP is an annual MIP that is payable monthly'; 'The amount of the annual MIP is based on the LTV ratio, Base Loan Amount and the term of the Mortgage'; 'The MIP rate and duration of the MIP assessment period vary by mortgage term, Base' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

10. Según la CFPB, el seguro hipotecario, de cualquier tipo, protege al prestamista y no a ti si te atrasas, y sube el costo del préstamo; en un préstamo FHA las primas se pagan a la FHA, se exigen en todos los préstamos FHA y cuestan lo mismo sin importar tu puntaje, con solo un pequeño aumento si el pago inicial es menor de cinco por ciento; incluyen un costo inicial, que se paga con los costos de cierre, y un costo mensual, incluido en tu pago; si no tienes el efectivo para el cargo inicial, puedes sumarlo al préstamo, y entonces suben el monto y el costo total; y el seguro privado (PMI) de un convencional varía con el pago inicial y el puntaje, pero suele ser más barato que el de FHA para quien tiene buen crédito.

    Fuentes 6 · What is mortgage insurance and how does it work? (revisada el 28 de agosto de 2026): 'Mortgage insurance, no matter what kind, protects the lender – not you'; 'it increases the cost of your loan'; 'your mortgage insurance premiums are paid to the FHA'; 'FHA mortgage insurance is required for all FHA loans'; 'It costs the same no matter your credit score, with only a slight increase in price for down payments less than five percent'; 'both an upfront cost, paid as part of your closing costs , and a monthly cost, included in your monthly payment'; 'you are allowed to roll the fee into your mortgage instead of paying it out of pocket'; 'your loan amount and the overall cost of your loan increases'; 'Private mortgage insurance (PMI) rates vary by down payment amount and credit score but are generally cheaper than FHA rates for borrowers with good credit' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

11. Según la CFPB, los préstamos de FHA o VA tienen requisitos distintos a los del PMI para quitar el seguro hipotecario, y para preguntas sobre el seguro de un préstamo FHA o VA hay que contactar al administrador del préstamo.

    Fuentes 7 · When can I remove private mortgage insurance (PMI) from my loan? (revisada el 28 de agosto de 2026): 'Mortgages through the Federal Housing Administration (FHA) or Department of Veterans Affairs (VA) have different requirements'; 'For answers to questions about mortgage insurance on an FHA or VA loan, contact your servicer' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

12. Según el Manual 4000.1 de HUD, un préstamo asegurado por FHA no puede pasar de los límites nacionales; en la mayoría de los programas el máximo es el menor entre el límite del área y un porcentaje del valor ajustado; la Ley Nacional de Vivienda fija los límites; se calculan con los precios medianos de las casas; se fijan por área metropolitana y por condado; FHA publica límites nuevos para cada año calendario; y quedan en el límite de las zonas de bajo costo, en el de alto costo o entre los dos.

    Fuentes 3 · Handbook 4000.1, II.A.2.a, Maximum Mortgage Amounts (01/01/2026), p. 177–178: 'A Mortgage that is to be insured by FHA cannot exceed the Nationwide Mortgage Limits'; 'the maximum Mortgage is the lesser of the Nationwide Mortgage Limit for the area, or a percentage of the Adjusted Value'; 'The National Housing Act establishes the maximum Mortgage limits'; 'Mortgage limits are calculated based on the median house prices in accordance with the'; 'set by Metropolitan Statistical Area'; 'FHA publishes updated limits effective for each calendar year'; 'These limits will be set at or between the low-cost area and high-cost area limits based on the median' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

13. Por la Ley Nacional de Vivienda (12 U.S.C. §1709(b)(2)), el monto de un préstamo FHA para una casa de una unidad no puede pasar del menor entre el 115 por ciento del precio mediano de las casas de una familia del área y el 150 por ciento del límite que fija la sección 1454(a)(2) del mismo título, y ese límite no puede ser menor que el 65 por ciento de esa cifra; además, no puede pasar del 100 por ciento del valor de avalúo.

    Fuentes 8 · 12 U.S.C. §1709(b)(2)(A)–(B): 'in the case of a 1-family residence, 115 percent of the median 1-family house price in the area'; '150 percent of the dollar amount limitation determined under the sixth sentence of such section 1454(a)(2)'; '65 percent of the dollar amount limitation determined under the sixth sentence of such section 1454(a)(2)'; 'not to exceed 100 percent of the appraised value of the property' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

14. Según la CFPB, puedes revisar el límite FHA de tu condado con una herramienta del sitio de HUD (tipo de límite 'FHA Forward', año calendario actual, columna 'One-Family' para una casa de una unidad); si compras una casa de varias unidades, como un dúplex donde vives en una y rentas la otra, los límites son más altos; pero para un préstamo FHA el edificio no puede tener más de cuatro unidades y tienes que comprarlo completo.

    Fuentes 9 · What are the FHA loan limits for my county? (revisada el 2 de enero de 2025): 'You can check the FHA mortgage loan limits in your county by using a tool on the Department of Housing and Urban Development (HUD) website'; 'Be sure the “Limit Type” drop-down is set to “FHA Forward,”'; 'If you are purchasing a home with multiple units'; 'the loan limits are higher'; 'the building must have no more than four units and you must purchase the entire building' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

15. Según el Manual 4000.1 de HUD, el tasador hace una verificación preliminar de que la propiedad cumple los criterios de HUD, que incluyen los Requisitos Mínimos de la Propiedad (MPR: que toda casa asegurada por FHA sea segura, sólida y protegida) y los Estándares Mínimos (MPS: requisitos de seguridad y solidez para construcción nueva); cuando no los cumple, el tasador anota las reparaciones necesarias con su costo estimado; si hay defectos que no se pueden corregir, el prestamista debe rechazar la propiedad, y solo puede aprobarla después de confirmar que se corrigieron todos los defectos.

    Fuentes 3 · Handbook 4000.1, II.A.3.a, Property Acceptability Criteria, p. 184: 'When defective conditions exist and correction is not feasible, the'; 'Mortgagee must reject the Property'; 'The Mortgagee may only approve a Property after'; 'Minimum Property Requirements refer to general requirements that all homes insured by'; 'FHA be safe, sound, and secure'; 'Minimum Property Standards refer to regulatory requirements relating to the safety,'; 'the Appraiser must note all repairs necessary' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

16. Según el Manual 4000.1 de HUD, las condiciones defectuosas son la construcción defectuosa, el hundimiento continuo, la humedad excesiva, las filtraciones, la podredumbre, las termitas, los riesgos ambientales u otras condiciones que afectan la salud y la seguridad de quienes viven ahí o la solidez de la vivienda; y, si el tasador no puede determinar que la casa cumple, puede pedirse una inspección de alguien calificado, por ejemplo por agua estancada contra los cimientos o sótanos muy húmedos, materiales peligrosos, sistemas eléctricos, de plomería o de calefacción defectuosos, señales de falla estructural, señales de plagas o techos con filtraciones o gastados.

    Fuentes 3 · Handbook 4000.1, II.D.3, 'iii. Determination of Defective Conditions' y 'iv. Inspection by a Qualified Individual or Entity', p. 805: 'Defective Conditions refer to defective construction, evidence of continuing'; 'excessive dampness, leakage, decay, termites, environmental hazards'; 'standing water against the foundation and/or excessively damp basements'; 'faulty or defective mechanical systems (electrical, plumbing or heating/cooling)'; 'evidence of possible pest infestation'; 'leaking or worn-out roofs' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

17. Según el Manual 4000.1 de HUD, los prestamistas deben darle el formulario HUD-92564-CN, 'For Your Protection: Get a Home Inspection', a quien quiere comprar desde el primer contacto, sea para una precalificación, una preaprobación o la solicitud inicial.

    Fuentes 3 · Handbook 4000.1, II.A.1, Origination/Processing, 'HUD Required Disclosures', p. 139: 'Mortgagees are required to provide form HUD-92564-CN, For Your Protection:'; 'Get a Home Inspection, to prospective homebuyers at first contact, be it for pre-' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

18. Según el Manual 4000.1 de HUD, la residencia principal es la vivienda donde el prestatario vive o vivirá de forma permanente la mayor parte del año, y una persona solo puede tener una; al menos un prestatario debe ocupar la propiedad dentro de los 60 días después de firmar el documento de garantía y tener la intención de seguir viviendo ahí al menos un año; FHA no asegura más de una propiedad como residencia principal de un prestatario, salvo excepciones, ni un préstamo diseñado para obtener propiedades de inversión.

    Fuentes 3 · Handbook 4000.1, II.A.1, 'iii. Occupancy Types', '(A) Principal Residence', p. 159: 'A person may have only one Principal Residence at any one time'; 'At least one Borrower must occupy the Property within 60 Days of signing the'; 'security instrument and intend to continue occupancy for at least one year'; 'FHA will not insure more than one Property as a Principal Residence for any'; 'as a vehicle for obtaining Investment Properties' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

19. Según la Carta Hipotecaria 2025-09 de HUD, que se debe aplicar a los números de caso FHA asignados desde el 25 de mayo de 2025, HUD eliminó por completo las secciones de residentes no permanentes, con lo que ya no son elegibles; un prestatario con residencia permanente legal puede ser elegible si cumple los mismos requisitos, términos y condiciones que un ciudadano, y el expediente debe incluir evidencia de esa residencia, que da USCIS; también pueden ser elegibles, en las mismas condiciones, los ciudadanos de los Estados Federados de Micronesia, la República de las Islas Marshall o la República de Palaos; y una tarjeta del Seguro Social no basta para probar el estatus migratorio o de trabajo.

    Fuentes 5 · Mortgagee Letter 2025-09, Revisions to Residency Requirements (26 de marzo de 2025): 'must be implemented for FHA case numbers assigned on or after May 25, 2025'; 'removes the Non-permanent Residents sections in its entirety'; 'eliminating eligibility for non-permanent resident Borrowers'; 'A Borrower with lawful permanent resident status may be eligible'; 'the same requirements, terms, and conditions as those for U.S. citizens'; 'The mortgage file must include evidence of lawful permanent residence'; 'Micronesia, the Republic of the Marshall Islands, or the Republic of Palau'; 'A Social Security card is not sufficient to prove immigration' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

20. Según el Manual 4000.1 de HUD, la ciudadanía de EE. UU. no es un requisito; cada prestatario debe darle al prestamista evidencia de su número de Seguro Social (SSN) válido, con excepciones como quienes trabajan para el Banco Mundial o una embajada extranjera; y el prestamista valida el SSN y revisa los talones de pago, los formularios W-2, las declaraciones de impuestos obtenidas del IRS u otros documentos que usó para aprobar el préstamo.

    Fuentes 3 · Handbook 4000.1, II.A.1.b.ii(A)(1) y (8), p. 151–153: 'Each Borrower must provide evidence of their valid SSN to the Mortgagee.'; 'Individuals employed by the World Bank, a foreign embassy or equivalent'; 'examining the Borrower’s original pay stubs; IRS Form W-2s,'; 'U.S. citizenship is not required for Mortgage eligibility.' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

21. Según el Manual 4000.1 de HUD, todos los prestatarios y co-prestatarios, vivan o no en la casa, deben quedar en el título, obligarse en el pagaré y firmar los documentos de garantía; los co-firmantes responden por la deuda y firman el pagaré, pero no son dueños; y los co-prestatarios o co-firmantes que no vivirán en la casa deben ser ciudadanos de EE. UU. o tener su residencia principal en EE. UU.

    Fuentes 3 · Handbook 4000.1, II.A.1.b.ii(A)(4)–(6), p. 152: 'all occupying and non-occupying Borrowers and co-Borrowers'; 'must take title to the Property in their own name or a living trust at settlement'; 'Co-signers are liable for the debt and therefore, must sign the Note'; 'Non-occupying co-Borrowers or Co-signers must either be United States (U.S.)'; 'citizens or have a Principal Residence in the U.S.' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

22. Según la CFPB, la Estimación de Préstamo es un formulario de tres páginas que recibes después de solicitar una hipoteca; el prestamista debe dártelo dentro de los tres días hábiles después de recibir tu solicitud; todos los prestamistas usan el mismo formulario, lo que facilita comparar; y recibirlo no quiere decir que el préstamo esté aprobado.

    Fuentes 10 · What is a Loan Estimate? (revisada el 9 de agosto de 2024): 'a three-page form that you receive after applying for a mortgage'; 'within three business days of receiving your application'; 'All lenders are required to use the same standard Loan Estimate form'; 'the lender has not yet approved or denied your loan application' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

23. Según la CFPB, muchos estados, gobiernos locales y organizaciones sin fines de lucro tienen programas para que comprar casa sea más accesible, muchos enfocados en familias de ingresos bajos y moderados que compran su primera casa, y muchos dan ayuda para el pago inicial que se puede usar con un préstamo FHA o convencional regular.

    Fuentes 11 · Special loan programs, 'State and local programs': 'Many states, local governments, and nonprofits offer programs to make homeownership more affordable'; 'Many of these programs focus on low- and moderate-income families buying their first home'; 'Many programs offer down payment assistance that can be used with a regular FHA or conventional loan' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

24. Según la Oficina Ejecutiva de Revisión de Casos de Inmigración (EOIR) del Departamento de Justicia, solo ciertas personas pueden representarte, entre ellas los abogados con licencia y los representantes acreditados; los notarios, los preparadores de documentos, los consultores de inmigración y los agentes de viajes no pueden ejercer la abogacía, darte asesoría legal ni decirte si eres elegible para un beneficio migratorio.

    Fuentes 12 · Can Someone Represent You Before EOIR?: 'Those include validly licensed attorneys and accredited representatives'; 'Notarios , document preparers, immigration consultants, and travel agents are not allowed to practice law'; 'They cannot give you legal advice'; 'tell you if you are eligible for immigration relief' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

25. Según la CFPB, los consejeros de vivienda aprobados por HUD dan consejo sobre comprar casa, rentar, atrasos y crédito, y pueden dar consejo independiente sobre si unas condiciones de préstamo encajan con tus objetivos, muchas veces gratis o a bajo costo.

    Fuentes 13 · Find a Housing Counselor: 'Housing counselors throughout the country can provide advice on buying a home, renting, defaults, forbearances, foreclosures, and credit issues'; 'whether a particular set of mortgage loan terms is a good fit based on your objectives'; 'often at little or no cost to you' · Comprobado el 17 de octubre de 2026