Inspección de la casa: qué revisa y cuándo pedirla

Esta guía es para ti si vas a hacer una oferta por una casa o ya te la aceptaron. Explica qué es la inspección, en qué se diferencia del avalúo, cuándo pedirla para que tu contrato te proteja, qué pasa con el radón y el plomo, y qué hacer con el informe.

Para una inspección de plomo en casas de antes de 1978, salvo otro plazo acordado por escrito

10 días¹¹

Nivel de radón desde el que la EPA recomienda arreglar la casa

4 pCi/L⁸

Antes del cierre, como tarde, debe llegarte la copia del avalúo

3 días⁷

Casas cubiertas por las reglas federales de divulgación del plomo

Antes de 1978⁹

Qué es una inspección de la casa

La inspección de la casainspección de la casaLa inspección de la casa es una revisión del estado físico de la propiedad que hace un inspector antes de que termines de comprar: techo, cimientos, plomería, electricidad, calefacción y aire, señales de humedad o plagas. Suele ser parte del proceso de compra y la pagas tú, no el prestamista; a diferencia del avalúo, no dice cuánto vale la casa sino qué problemas tiene. Con el informe puedes pedir reparaciones, negociar el precio o retirarte si tu contrato incluye una contingencia de inspección. Algunos programas de ayuda la exigen.Ver la definición completaCerrar (home inspection) es una revisión del estado físico de la vivienda que quieres comprar. Según la FHA, su propósito es informarte sobre la propiedad antes de que te comprometas con tu dinero. A cambio de un pago, un inspector calificado revisa la casa de forma imparcial, estima cuánta vida útil les queda a los sistemas principales, al equipo, a la estructura y a los acabados, y señala lo que hay que reparar o reemplazar.¹

Solo ocurre si tú la pides, porque la FHA no hace inspecciones.¹ Como dice la CFPB, el inspector trabaja para ti y debe decirte si la casa está en buenas condiciones o si estás comprando un “pozo sin fondo” (money pit) de reparaciones caras.⁶

Si pides un préstamo FHApréstamo FHAUn préstamo FHA es una hipoteca que te da un prestamista privado y que asegura la Administración Federal de Vivienda (FHA), una agencia del gobierno de Estados Unidos. Ese seguro protege al prestamista si dejas de pagar; por eso el prestamista puede aceptar un pago inicial (enganche) más bajo y un historial de crédito menos perfecto que en un préstamo convencional. La ley federal fija el pago inicial mínimo en 3.5% del valor de la propiedad y pone un tope al monto del préstamo, el límite FHA, que cambia según el condado. A cambio del seguro pagas una prima de seguro hipotecario.Ver la definición completaCerrar, vas a ver esa explicación por escrito: el prestamista tiene que darte la hoja “For Your Protection: Get a Home Inspection” (formulario HUD-92564-CN) desde el primer contacto, sea para una precalificación, una preaprobación o la solicitud.³ Léela con calma: es corta y dice lo esencial.

Inspección y avalúo no son lo mismo

La hoja de la FHA para compradores lo dice en mayúsculas: los avalúos NO son inspecciones. El avalúo (tasación)avalúoEl avalúo (en algunos países, tasación) es un documento escrito que da la opinión de un valuador profesional sobre cuánto vale una propiedad. El prestamista lo pide antes de aprobar la hipoteca, porque la casa es la garantía del préstamo y no quiere prestar más de lo que vale. Si el avalúo sale por debajo del precio que acordaste, el banco calcula el préstamo sobre el valor menor y tendrás que cubrir la diferencia, renegociar el precio o retirarte si tu contrato lo permite. El avalúo no es lo mismo que la inspección: mide valor, no el estado de la casa.Ver la definición completaCerrar, o appraisal, se exige para estimar el valor de la casa para tu prestamistaprestamistaEl prestamista (lender) es la institución financiera que te presta el dinero de la hipoteca. La hipoteca es el acuerdo que le da al prestamista el derecho de quedarse con tu casa si no pagas lo que te prestó. Después del cierre es común que otra compañía, el administrador del préstamo (servicer), se encargue de cobrarte y llevar la cuenta; puede ser la misma empresa que te prestó o una distinta. En la Estimación de Préstamo, el nombre del prestamista aparece en la primera página, y en la última aparece como "Lender" con su número NMLS o de licencia.Ver la definición completaCerrar y no reemplaza una inspección.¹

Inspección y avalúo, lado a lado

Para ti

Inspección de la casa

• El inspector trabaja para ti.⁶
• Responde en qué estado está la casa y qué hay que reparar o reemplazar.¹
• La pides tú: si no la pides, no ocurre.¹
• Antes de contratarla, puedes pedir un informe de muestra.¹

Para el prestamista

Avalúo

• Le da al prestamista un estimado del valor de mercado de la casa.⁶
• Es un documento escrito con una opinión de cuánto vale la propiedad.⁷
• Lo pide el prestamista, que por lo general lo exige cuando pides prestado para comprar.²
• Recibes una copia a más tardar tres días antes del cierre, y no te pueden cobrar por ella.⁷

Son distintos, pero por lo general necesitas los dos.²

La FHA no garantiza ni el valor ni el estado de tu casa. Si encuentras problemas después del cierrecierreEl cierre, también llamado settlement, es el último paso para comprar y financiar una casa: el momento en que tú y las demás partes firman los documentos necesarios. Al firmar te vuelves responsable de pagar la hipoteca. El prestamista envía el dinero del préstamo al agente de cierre, que le paga al vendedor y reparte los costos de cierre; el vendedor firma la escritura que te hace dueño, y los documentos se registran en el condado. Según el estado, todos firman juntos en una mesa o las firmas se reúnen por separado, a veces en línea. Antes de firmar, lee todo y pregunta lo que no entiendas.Ver la definición completaCerrar, la FHA no puede darte ni prestarte dinero para reparaciones, ni comprarte la casa de vuelta.¹

Si el avalúo sale más bajo que el precio. La CFPB dice que comprar una casa por más de su valor de avalúo es muy riesgoso, y que los prestamistas no pueden interferir con el juicio del tasador. Primero pide tu copia. Con un avalúo bajo, muchas veces puedes negociar que el vendedor baje el precio. Si no acepta, puedes considerar cancelar la compra, aunque según tu contrato podría haber costos.⁴

Cuándo pedirla: la contingencia de inspección

La CFPB pone la inspección en la etapa de cierre: cuando el vendedor ya aceptó tu oferta de compraoferta de compraLa oferta de compra es la propuesta formal que le haces al vendedor para comprar su casa. Tu agente de bienes raíces la prepara por escrito y la envía al agente del vendedor. Incluye el precio que ofreces y las condiciones de la compra: la fecha de cierre que buscas, quién paga ciertos gastos, un plazo para que el vendedor responda y las contingencias, que son condiciones que deben cumplirse antes de comprar. El vendedor puede aceptarla o responder con una contraoferta, y tú puedes aceptar, rechazar o volver a contraofertar. Cuando las dos partes firman la oferta por escrito, se vuelve un contrato.Ver la definición completaCerrar y ya elegiste préstamo y prestamista.⁵ Su consejo es programarla lo antes posible en cuanto elijas la casa: para saber pronto si hay problemas graves y decidir si todavía quieres comprar, y para tener tiempo de hacer otras inspecciones si hacen falta.²

Aquí entra la contingenciacontingenciaUna contingencia es una condición que agregas a tu oferta o contrato de compra para protegerte: si no se cumple, puedes cambiar el contrato o cancelarlo y, en general, recuperar tu depósito de garantía (earnest money). Las más comunes son la de inspección, si la inspección encuentra problemas; la de avalúo, si el avalúo sale por debajo del precio; la de financiamiento o hipoteca, si no consigues el préstamo en el plazo acordado; y la de venta de tu casa actual. Las contingencias son una parte normal de la compra, pero demasiadas pueden hacer tu oferta menos atractiva para el vendedor.Ver la definición completaCerrar, una condición en tu oferta o contrato. Según la FHA, si pides la inspección temprano, puede que logres que tu contrato de compra dependa de sus resultados.¹ La CFPB explica para qué sirve: si tu contrato depende de una inspección satisfactoria y no estás conforme con los resultados, tienes derecho a cancelar la venta sin penalidad.²

Dónde cae la inspección en tu compra

1. 1. Hablas con un prestamista

   Precalificación, preaprobación o solicitud

   Si es un préstamo FHA, te dan la hoja de HUD que explica para qué sirve la inspección.³

2. 2. Haces tu oferta

   Antes de firmar el contrato

   Si pides la inspección temprano, puede que logres que el contrato dependa de sus resultados.¹

3. 3. Programas la inspección

   En cuanto te aceptan la oferta

   Lo antes posible, para tener tiempo de resolver problemas o de hacer otras inspecciones.²

4. 4. Eliges al inspector

   Antes de la cita

   Pide referencias de clientes anteriores y búscalo en el BBB y con la autoridad de licencias.²

5. 5. Vas a la inspección

   El día de la cita

   Estar ahí te ayuda a entender el informe y a hacer preguntas.²

6. 6. Pruebas de plomo en casas de antes de 1978

   10 días, salvo otro plazo acordado por escrito

   El vendedor debe darte ese periodo para una inspección o evaluación de riesgo de plomo.¹¹

7. 7. Lees el informe y decides

   Dentro del plazo de tu contingencia

   Negocia reparaciones o un crédito, o cancela sin penalidad si tu contrato depende de la inspección.²

8. 8. Recibes la copia del avalúo

   A más tardar 3 días antes del cierre

   Tienes derecho a esa copia, y no te pueden cobrar por ella.⁷

Cómo elegir al inspector

Para saber qué incluye su inspección antes de contratarla, la FHA sugiere pedirle al inspector sus normas de práctica (Standards of Practice) o un informe de inspección de muestra.¹ Para encontrar uno:

• Pide referencias. La FHA sugiere preguntar a amigos, a profesionales de bienes raíces, a las autoridades locales de licencias y a organizaciones que califican y examinan a inspectores.¹ La CFPB agrega: pide referencias de clientes anteriores.²
• Revisa su historial. Según la zona, los inspectores pueden no estar obligados a tener licencia: la regla cambia de un lugar a otro. Busca al inspector en el Better Business Bureau (BBB) de tu zona y con la autoridad de licencias de tu estado o condado. La CFPB recomienda uno con fama de honesto y minucioso.²
• Ve a la inspección. Si puedes estar presente, te será más fácil entender el informe y los problemas, y hacer preguntas.²

Radón y plomo: pruebas que van aparte

Además de la inspección general, la FHA sugiere preguntarle al inspector si otras pruebas de salud y seguridad tienen sentido para tu casa: moho, calidad del aire o del agua, asbesto, pintura con plomo, aislamiento de urea-formaldehído o plagas. Para preguntas sobre el radón, la misma hoja da la línea nacional gratuita de información: 1-800-SOS-Radon (1-800-767-7236).¹ Dos de estos temas tienen guías o reglas federales propias.

Radón. No se ve, no huele y no sabe a nada, pero respirarlo aumenta el riesgo de cáncer de pulmón. Cualquier casa puede tenerlo, y la prueba es la única forma de saber el nivel de la tuya: no sirve guiarse por las casas vecinas. La EPA recomienda hacer la prueba si compras o vendes casa, y arreglar la casa si el nivel es de 4 picocuries por litro (pCi/L) o más.⁸

Si la casa no tiene prueba, la EPA recomienda hacerla lo antes posible y considerar poner en el contrato cómo se hará, cómo se reparten resultados y costos, y quién paga si hay que bajar el nivel. Si el vendedor ya tiene una prueba, puedes aceptarla o pedir una nueva. Puedes pedirle a la oficina de radón de tu estado su lista de compañías aprobadas; muchos estados exigen licencia, certificación o registro.⁸

Plomo en casas de antes de 1978. Las reglas federales de pintura con plomo cubren la mayoría de las viviendas construidas antes de 1978.⁹¹³ Antes de que quedes obligado por el contrato, el vendedor debe:

1. Darte un folleto aprobado por la EPA, como “Protect Your Family From Lead in Your Home”.¹⁰
2. Decirte si sabe de pintura con plomo o peligros de plomo en la casa, y darte los registros o informes que tenga.¹⁰
3. Darte 10 días para una inspección o evaluación de riesgo de plomo, salvo que acuerden otro plazo por escrito. Puedes renunciar a esos días, pero solo por escrito.¹¹

El contrato debe llevar un anexo, en el idioma del contrato, con una advertencia que recomienda la evaluación o inspección de plomo antes de comprar y tu declaración de que tuviste la oportunidad o renunciaste a ella.¹² Esta regla no obliga al vendedor a hacer pruebas por su cuenta.¹⁰ La regla no aplica, por ejemplo, a las ventas por ejecución hipotecaria (foreclosure), y la EPA tiene un localizador de inspectores de plomo certificados (Lead-Based Paint Professional Locator).¹³

Qué hacer con el informe

Con el informe en la mano, la CFPB describe varios caminos: negociar con el vendedor, pedir un crédito o, si hay fallas graves, decidir no comprar.² Así se ven con hallazgos de ejemplo:

Ejemplo con números reales

Hallazgos del informe y qué puedes hacer

Un ejemplo en palabras, con los caminos que describen la CFPB y la EPA.

Partes dañadas o gastadas

Pedir que el vendedor las arregle antes de que te mudes, o que te dé un crédito por el costo²

Reparaciones que alguien tiene que pagar

Negociar quién las hace o las paga; según tu contrato y el mercado local, el vendedor puede aceptar o no²

Una falla grave, como un cimiento agrietado

Decidir no comprar; si tu contrato depende de una inspección satisfactoria, cancelar sin penalidad²

Radón de 4 pCi/L o más

La EPA recomienda arreglar la casa y considerar poner en el contrato quién paga esas medidas⁸⁸

Es un ejemplo: lo que encontró tu inspector y lo que dice tu contrato deciden tus opciones.

Haz la cuenta con tus númerosCostos de cierre

Decide antes del cierre: si encuentras problemas después, la FHA no puede darte dinero para reparaciones ni comprarte la casa de vuelta.¹

Un crédito del vendedor cambia tus números: la calculadora de costos de cierre estima el efectivo que necesitas para cerrar, y la guía de costos de cierre explica esos créditos. Para ordenar tus opciones, un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD da consejo independiente, muchas veces gratis o a bajo costo.¹⁴

Si este es tu caso

Compras por primera vez

El inspector trabaja para ti: haz la inspección antes de comprometerte del todo a comprar.⁶ La guía para comprar casa paso a paso muestra dónde cae en el proceso.

Tienes niños pequeños y la casa es de antes de 1978

Tienes 10 días para una inspección de plomo, salvo otro plazo acordado por escrito.¹¹ La EPA tiene un localizador de inspectores de plomo certificados.¹³

Tu contrato está en español

El anexo sobre el plomo debe ir en el idioma del contrato, por ejemplo en español.¹² Si vas a la inspección, puedes hacer tus preguntas en el momento.²

Te preocupa pagar las reparaciones

Puedes negociar que el vendedor las haga o te dé un crédito.² Un consejero de vivienda aprobado por HUD te ayuda con tus números, muchas veces gratis o a bajo costo.¹⁴

Errores y señales de alerta

• Error: Saltarte la inspección porque el avalúo «ya revisó la casa».

  Mejor: El avalúo es para el prestamista y no reemplaza una inspección: pídela tú.¹

• Error: Creer que una casa que se ve bien no necesita inspección.

  Mejor: La CFPB dice que no compres sin una inspección completa: es para tu protección.²

• Error: Contratar al primer inspector que te recomiendan.

  Mejor: Pide referencias y búscalo en el BBB y con la autoridad de licencias de tu estado o condado.²

• Error: Quitar la contingencia de inspección para que tu oferta «gane».

  Mejor: Sin esa condición puedes perder la salida sin penalidad si el informe sale mal.²

• Error: Aceptar la prueba de radón del vendedor sin preguntar nada.

  Mejor: Pregunta quién la hizo, en qué parte de la casa y qué cambió desde entonces, incluido el sistema de calefacción y aire (HVAC).⁸

• Error: Dejar las reparaciones para después del cierre.

  Mejor: Negocia antes: después, la FHA no puede darte dinero para reparaciones ni comprarte la casa de vuelta.¹

Otra señal: una casa de antes de 1978 sin los papeles del plomo. La EPA dice que quien no da esa información puede recibir sanciones, y que puedes reportarlo en epa.gov/lead/violation.¹³

Qué hacer esta semana

1. Si todavía no haces la oferta, pregunta cómo incluir la contingencia de inspección y lee qué condiciones pone.¹
2. Pide a varios inspectores sus normas de práctica o un informe de muestra, y revisa su licencia (si tu zona la exige), sus referencias y el BBB.¹²
3. Programa la inspección en cuanto te acepten la oferta, y ve si puedes.²²
4. Pregunta al vendedor si tiene resultados de radón; si no, pide una prueba y anota en el contrato quién la paga.⁸
5. Si la casa es de antes de 1978, confirma que recibiste el folleto, la divulgación del plomo y tus 10 días para inspeccionar.¹¹
6. Con el informe, decide si negocias reparaciones o un crédito, o si cancelas dentro de la contingencia.²