Comprar casa nueva de constructor: incentivos y garantías

Comprar una casa nueva a un constructor tiene sus propias reglas: depósitos antes de que exista la casa, incentivos atados a su prestamista, inspecciones durante la obra, una garantía y un impuesto a la propiedad que puede cambiar al terminar. Esta guía es para quien está por firmar con un constructor, o ya firmó, y quiere saber qué dicen la ley y los programas de préstamo sobre cada paso.

Del precio, lo más que pueden aportar el constructor y otras partes interesadas en un préstamo FHA

6%⁹

Lo más que dura una reducción temporal de tasa en los préstamos que compra Fannie Mae

3 años¹⁰

Antes del cierre, hasta cuando pueden revisar tu Estimación si la obra tarda

60 días¹¹

De garantía del constructor en préstamos FHA y VA, desde la entrega del título

1 año¹⁶

Antes de firmar: el contrato y el depósito

Si la casa todavía no está construida, el constructor puede pedirte un depósito por adelantado, también llamado depósito de garantíadepósito de garantía (earnest money)El depósito de garantía o de buena fe (earnest money) es el dinero que el comprador entrega al firmar el contrato de compra para demostrar que su oferta va en serio. No se lo queda el vendedor: normalmente lo guarda un tercero neutral (la compañía de título o un agente de cierre) y en el cierre se aplica a tu pago inicial o a los costos de cierre. Si te retiras por una razón que el contrato permite, por ejemplo una contingencia de inspección o de financiamiento, te lo devuelven; si te retiras sin razón válida, puedes perderlo.Ver la definición completaCerrar (earnest money). La CFPB recomienda preguntar, antes de comprometerte, en qué condiciones te lo devuelven.¹ También sugiere que tu contrato dependa de dos cosas: que consigas el préstamo y que la inspección salga bien. Esas contingenciascontingenciaUna contingencia es una condición que agregas a tu oferta o contrato de compra para protegerte: si no se cumple, puedes cambiar el contrato o cancelarlo y, en general, recuperar tu depósito de garantía (earnest money). Las más comunes son la de inspección, si la inspección encuentra problemas; la de avalúo, si el avalúo sale por debajo del precio; la de financiamiento o hipoteca, si no consigues el préstamo en el plazo acordado; y la de venta de tu casa actual. Las contingencias son una parte normal de la compra, pero demasiadas pueden hacer tu oferta menos atractiva para el vendedor.Ver la definición completaCerrar te permiten no comprar si no consigues el préstamo o si la inspección encuentra fallas graves.¹

Antes de firmar, pide un estimado informal del seguro de la casa: en algunas zonas el seguro puede costar más de lo que esperas.¹ Y revisa quién hará el cierre. Si compras con un préstamo hipotecario con respaldo federal, el vendedor no puede exigirte, como condición para vender, que compres el seguro de títuloseguro de títuloEl título es el derecho legal de propiedad sobre la casa, y el seguro de título te protege si después del cierre alguien reclama un derecho sobre ella: una deuda vieja, un heredero, un error en los registros. Hay dos pólizas. La del prestamista la exigen casi todos los bancos y protege el monto que te prestaron. La del propietario es opcional, se paga una sola vez en el cierre y te protege a ti mientras seas dueño, incluidos los costos legales de defender tu derecho. Puedes comparar compañías de título; el precio varía según el estado.Ver la definición completaCerrar con una compañía de títulocompañía de títuloUna compañía de título (title company) es una empresa, o su agente autorizado, que puede emitir seguro de título. Revisa los registros públicos para ver si hay problemas con el título de la casa (búsqueda de título), prepara el compromiso de título y emite las pólizas del prestamista y del propietario. En la mayoría de los estados, el cobro por conducir el cierre también forma parte de sus cargos. Si los servicios de título aparecen en la sección C de tu Estimación de Préstamo, puedes buscarlos por tu cuenta. Según la ley federal RESPA, el vendedor no puede obligarte a comprar el seguro de título con una compañía en particular.Ver la definición completaCerrar en particular. Si lo hace, responde ante ti por tres veces los cargos de ese seguro.⁷ La guía de seguro de título explica cómo compararlo.

Comprar casa nueva, paso a paso

1. 1. Eliges el constructor y la casa

   Antes de firmar

   Pregunta en qué condiciones te devuelven el depósito del constructor.¹

2. 2. Firmas el contrato

   Con contingencias

   Que dependa de conseguir el préstamo y de una inspección satisfactoria.¹

3. 3. Comparas prestamistas

   Antes de elegir

   No tienes que usar el prestamista del constructor; pide Estimaciones a otros.¹

   Pruébalo con tus númerosComparar préstamos

4. 4. Recibes la Estimación de Préstamo

   Si el cierre será en más de 60 días

   Puede revisarse hasta 60 días antes del cierre, solo si la Estimación lo dice.¹¹

5. 5. La obra avanza y la inspeccionan

   Durante la construcción

   Además de las inspecciones de la ciudad, contrata tu propia inspección independiente.¹⁵

6. 6. Bloqueas la tasa

   Cuando sepas la fecha de cierre

   Los bloqueos suelen ser de 30, 45 o 60 días; extenderlos puede salir caro.¹³

7. 7. Cierras y recibes la garantía

   El día del cierre

   Con FHA o VA, te deben dar una copia de la garantía del constructor.¹⁶

8. 8. Primer año en tu casa

   Hasta un año después

   Avisa por escrito de los defectos dentro del año y revisa el impuesto nuevo.¹⁶

El prestamista del constructor: puedes elegir otro

La CFPB explica que los constructores muchas veces trabajan con un prestamista asociado. No tienes que usarlo, y tienes derecho a buscar una mejor oferta.¹ Aunque el constructor tenga un prestamista preferido, conviene comparar.² La guía de cómo elegir un prestamista explica cómo hacerlo.

Cuando el constructor es dueño, en todo o en parte, del prestamista, de la compañía de título u otro servicio del cierre, la ley lo llama un arreglo de negocios afiliadosarreglo de negocios afiliadosUn arreglo de negocios afiliados es cuando alguien que te puede recomendar un servicio del cierre, como tu agente de bienes raíces o tu prestamista, está afiliado a la empresa que te recomienda o es dueño de parte de ella, y te manda a esa empresa. La ley federal (RESPA) lo permite si te dan por escrito, en una hoja aparte, un aviso que explica esa relación y un estimado de lo que cobra la empresa; si no te obligan a usarla, salvo algunas excepciones; y si solo ganan por ser dueños, no por cada cliente que mandan. Según la CFPB, conviene comparar.Ver la definición completaCerrar. La ley RESPA prohíbe dar o recibir pagos por referir negocios del cierre. Estos arreglos se permiten solo si te los divulgan con un estimado del cargo, si no te obligan a usar ese proveedor y si lo único que se recibe es la ganancia de ser dueño.⁶

El Reglamento X agrega cómo debe ser esa divulgación: por escrito, en una hoja aparte y a más tardar cuando te refieren. Debe explicar la relación de propiedad y el interés financiero, y el cargo estimado del proveedor.³

¿Y los incentivos por usar al prestamista del constructor? Según el Reglamento X, ofrecer un paquete o un descuento por usar varios servicios no cuenta como obligarte, siempre que sea opcional, sea un descuento real frente a los precios que se consiguen en general y no se compense con costos más altos en otra parte del cierre.⁴ En la práctica, eso quiere decir comparar la oferta completa. Pide la Estimación de Préstamo del prestamista del constructor, con el incentivo, y las de otros prestamistas para el mismo tipo de préstamo. La guía para comparar Estimaciones de Préstamo explica cómo leerlas lado a lado.

Incentivos y reducciones de tasa: qué cuentan y qué no

Los programas de préstamo ponen límite a lo que el constructor puede pagar por ti. En un préstamo FHA, el constructor, el vendedor y otras partes interesadas pueden aportar hasta 6% del precio de venta a tus costos de cierre, prepagos y puntos de descuento. Ese límite incluye lo que paguen por reducciones de tasa. Lo que pase del límite, y regalos como un crédito para decorar o para la mudanza, se resta dólar por dólar del precio al calcular tu préstamo. Y esos aportes no pueden cubrir la inversión mínima que te toca poner a ti.⁹

En los préstamos que compra Fannie Mae, el constructor también es parte interesada. Sus aportes no pueden usarse para tu pago inicial, y lo que puede aportar a tus costos de cierre depende de cuánto pides prestado frente al valor de la casa: 3% si es más de 90%, 6% entre 75.01% y 90%, y 9% si es 75% o menos. Los muebles, regalos y créditos para decorar se restan del precio de venta.⁸

Tres formas de incentivo, lado a lado

Al cierre

Crédito para costos de cierre

• Paga costos de cierre, prepagos o puntos de descuento.⁹
• Tiene un límite según el programa de préstamo.⁸
• No puede cubrir tu pago inicial.⁸

Primeros años

Reducción temporal de tasa

• Baja tu tasa al principio, como máximo 3 años.¹⁰
• Te califican con la tasa completa del pagaré.¹⁰
• En FHA cuenta dentro del límite de 6%.⁹

No es dinero del préstamo

Muebles, mejoras o regalos

• Créditos para decorar o para la mudanza.⁹
• Se restan del precio al calcular tu préstamo.⁸

Pide cada incentivo por escrito y compáralo con una oferta sin incentivo: si se compensa con una tasa o un precio más alto, no es un descuento real.⁴

Una reducción temporal de tasareducción temporal de tasa (buydown)Una reducción temporal de tasa (temporary buydown) hace que tu pago mensual sea más bajo durante un tiempo limitado al inicio del préstamo, a cambio de un cargo pagado por adelantado o de una tasa más alta después. Según la CFPB, suele durar de uno a tres años y el pago sube cada año hasta que termina. En los préstamos que compra Fannie Mae debe haber un acuerdo por escrito con quien pone el dinero, y el prestamista te califica con la tasa completa del pagaré, no con la tasa reducida. Si ese dinero faltara, igual debes hacer los pagos que dice el pagaré.Ver la definición completaCerrar (buydown) es uno de los incentivos más comunes. En los préstamos que compra Fannie Mae, la reducción no puede pasar de 3%, la tasa no puede subir más de 1% por año y el periodo no puede pasar de 3 años. Debe haber un acuerdo por escrito, y si el dinero de la reducción no está disponible, tú sigues obligado a hacer los pagos completos. El prestamista te califica con la tasa del pagaré, no con la reducida.¹⁰ La guía de tasas de interés explica cómo se compara con los puntos de descuento.

Ejemplo con números reales

Lo que un incentivo puede y no puede cubrir en una casa típica

Con el valor típico de una casa en Estados Unidos y un préstamo FHA con el pago inicial mínimo.

Precio de la casa (valor típico en EE. UU.)

$332,700

Pago inicial mínimo FHA (3.5%): lo pones tú

$11,645

Costos de cierre que un incentivo podría cubrir (2% a 5% del precio)

$6,654 a $16,635

Un punto de descuento (1% del préstamo)

$3,211

Es un ejemplo con números nacionales. En FHA, los aportes del constructor no pueden cubrir tu inversión mínima y tienen un tope de 6% del precio, incluidas las reducciones de tasa.⁹ Calcula tu efectivo para cerrar con tus números.

Haz la cuenta con tus númerosCostos de cierre

Si este es tu caso

Compras por primera vez

Un consejero de vivienda aprobado por HUD puede revisar contigo el contrato del constructor y los incentivos, muchas veces gratis o a bajo costo.²¹

Compras con un préstamo VA

La garantía del constructor es el mismo formulario para FHA y VA (HUD-92544 y VA 26-1859), con un año para avisar de defectos.¹⁶ La guía del préstamo VA explica el resto.

Quieres espacio para tu familia

Si buscas una casa de 2 a 4 unidades o con una unidad accesoria (ADU), lee la guía de dúplex y ADU. Los incentivos tienen los mismos límites.⁹

La Estimación de Préstamo y el bloqueo de tasa cuando la obra tarda

Una casa en construcción puede tardar meses en estar lista, y eso cambia dos cosas. Primero, la Estimación de PréstamoEstimación de Préstamo (Loan Estimate)La Estimación de Préstamo (Loan Estimate) es un formulario de tres páginas que recibes del prestamista a los pocos días de solicitar una hipoteca. Resume, con el mismo formato en todos los bancos, los términos del préstamo que te ofrecen: monto, tasa de interés, si la cuota puede cambiar, el pago mensual estimado con impuestos y seguro, los costos de cierre detallados y cuánto dinero necesitas llevar al cierre. Como todos usan el mismo formulario, sirve para comparar ofertas lado a lado. No te obliga a nada: pedirla no es aceptar el préstamo.Ver la definición completaCerrar. Si el prestamista espera cerrar más de 60 días después de dártela, puede darte una revisada en cualquier momento hasta 60 días antes del cierre, pero solo si la Estimación original lo dice de forma clara. Si no lo dice, no puede revisarla por esa razón.¹¹ Ese aviso aparece en la página 3, bajo “Other Considerations”.¹²

Segundo, el bloqueo de tasa. Con un bloqueo, tu tasa no cambia hasta el cierre si cierras dentro del plazo y no cambia tu solicitud. Los bloqueos suelen ser de 30, 45 o 60 días, a veces más, y extenderlos puede salir caro si la compra tarda.¹³ Si no cierras antes de que venza, aunque el atraso sea del prestamista, quizá tengas que pagar la extensión. Pregunta si puedes elegir un bloqueo más largo, a qué costo y cuál es la política de extensiones.¹⁴

Inspecciones: las de la ciudad y la tuya

Que la casa sea nueva no quiere decir que no tenga fallas. Para un préstamo FHA, una construcción nueva incluye la casa propuesta, la que está en construcción y la terminada hace menos de un año que nunca ha sido ocupada. El expediente del préstamo lleva la certificación del constructor sobre planos y terreno (HUD-92541), su garantía (HUD-92544), el certificado de ocupación y el permiso de construcción o las inspecciones requeridas, y una garantía contra termitas.⁹ Esos papeles los reúne el prestamista para el préstamo.

La CFPB recomienda además una inspección de la casainspección de la casaLa inspección de la casa es una revisión del estado físico de la propiedad que hace un inspector antes de que termines de comprar: techo, cimientos, plomería, electricidad, calefacción y aire, señales de humedad o plagas. Suele ser parte del proceso de compra y la pagas tú, no el prestamista; a diferencia del avalúo, no dice cuánto vale la casa sino qué problemas tiene. Con el informe puedes pedir reparaciones, negociar el precio o retirarte si tu contrato incluye una contingencia de inspección. Algunos programas de ayuda la exigen.Ver la definición completaCerrar independiente, con un inspector que responda a ti. Advierte que si al inspector le paga otra persona, o no le pagan hasta el cierre, podría restarle importancia a los problemas. Si tu contrato depende de una inspección satisfactoria, puedes cancelar sin penalidad si no estás satisfecho. Conviene estar presente, y como en algunas zonas los inspectores no necesitan licencia, pide referencias y búscalo con la autoridad de licencias de tu estado o condado.¹⁵ La guía de inspección de la casa explica qué revisan.

La garantía del constructor

Lo que cubre la garantía de una casa nueva depende de tu contrato y de las leyes de tu estado, así que pídela por escrito. Si compras con FHA o VA, hay una garantía que el constructor firma en el formulario HUD-92544, que también es el formulario 26-1859 de VA.¹⁶

En ese formulario, el constructor garantiza que la casa está construida en conformidad sustancial con los planos y especificaciones. También la garantiza contra defectos de equipo, materiales o mano de obra durante un año desde la entrega del título, y debe arreglarlos a su costo. Para usarla, tienes que avisarle por escrito dentro de un año. Esta garantía se suma a los demás derechos que tengas por otras leyes o documentos, y te deben dar una copia en el cierre.¹⁶

El impuesto a la propiedad sube cuando la casa está terminada

El impuesto a la propiedadimpuesto a la propiedadEl impuesto a la propiedad es el impuesto que el condado, la ciudad, el distrito escolar y otras entidades locales cobran cada año a los dueños de bienes inmuebles para pagar escuelas, policía, bomberos y otros servicios públicos. Se calcula sobre el valor que la oficina de avalúos asigna a tu casa, con la tasa de cada entidad, menos las exenciones que te correspondan, como la de vivienda principal en muchos estados. Si tienes hipoteca, normalmente lo pagas mes a mes dentro de tu cuota, a través de la cuenta escrow. En general es deducible en tu declaración federal si detallas deducciones.Ver la definición completaCerrar lo fija tu gobierno local o estatal, no el prestamista. Para evitar sorpresas, la CFPB recomienda revisar si el prestamista lo estimó bien y consultar a tu autoridad local de impuestos.¹⁷ En una casa nueva esto pesa más, porque el avalúo fiscalavalúo fiscal (assessed value)El avalúo fiscal (assessed value o assessment) es el valor que el tasador del gobierno local le pone a tu propiedad para calcular el impuesto a la propiedad. Es solo para impuestos: no es el avalúo que pide un prestamista para tu hipoteca. Primero el tasador estima el valor de mercado, casi siempre comparando tu casa con otras parecidas que se vendieron hace poco. En algunos lugares el avalúo es el valor de mercado completo y en otros es una fracción de ese valor. El tasador no decide cuánto pagas: eso depende de las tasas que fijan el condado, la ciudad y el distrito escolar.Ver la definición completaCerrar puede cambiar cuando la casa ya está terminada.

Dos ejemplos de cómo lo dicen las leyes. En Florida, los bienes raíces se avalúan el 1 de enero de cada año, y las mejoras que no están sustancialmente terminadas ese día no reciben valor. Así, la factura de un año en que la casa no estaba lista puede reflejar sobre todo el terreno.¹⁸ En California, una construcción nueva terminada se avalúa a su valor de mercado a la fecha en que se terminó, en una lista suplementaria que no espera al siguiente 1 de enero. Si el avalúo sube, te llega una factura de impuesto suplementaria.¹⁹

Tasa efectiva del impuesto a la propiedad y valor típico de una casa

Estado	Impuesto a la propiedad (tasa efectiva)	Valor típico de una casa
Alabama	0.38%	$209,900
Alaska	1.11%	$352,900
Arizona	0.48%	$394,500
Arkansas	0.55%	$188,000
California	0.7%	$734,700
Carolina del Norte	0.66%	$288,900
Carolina del Sur	0.48%	$259,000
Colorado	0.48%	$539,400
Connecticut	1.81%	$366,900
Dakota del Norte	0.99%	$249,900
Dakota del Sur	1.06%	$257,400
Delaware	0.5%	$352,000
Distrito de Columbia	0.58%	$737,100
Florida	0.76%	$359,000
Georgia	0.77%	$303,300
Hawái	0.27%	$839,100
Idaho	0.49%	$418,600
Illinois	2.01%	$263,300
Indiana	0.74%	$218,200
Iowa	1.39%	$208,000
Kansas	1.29%	$217,200
Kentucky	0.75%	$205,600
Luisiana	0.55%	$216,500
Maine	1.02%	$296,600
Maryland	0.97%	$419,900
Massachusetts	1.07%	$562,100
Míchigan	1.25%	$231,600
Minnesota	1.02%	$329,300
Misisipi	0.72%	$169,800
Misuri	0.85%	$230,300
Montana	0.72%	$375,800
Nebraska	1.49%	$238,600
Nevada	0.47%	$435,400
Nueva Jersey	2.11%	$454,400
Nueva York	1.55%	$423,800
Nuevo Hampshire	1.66%	$402,500
Nuevo México	0.7%	$248,100
Ohio	1.31%	$214,800
Oklahoma	0.8%	$199,800
Oregón	0.81%	$477,600
Pensilvania	1.3%	$254,500
Puerto Rico	0.49%	$131,500
Rhode Island	1.21%	$404,200
Tennessee	0.5%	$286,700
Texas	1.49%	$283,800
Utah	0.52%	$489,400
Vermont	1.59%	$316,600
Virginia	0.73%	$383,700
Virginia Occidental	0.53%	$162,600
Washington	0.81%	$564,600
Wisconsin	1.42%	$266,500
Wyoming	0.57%	$309,700

Son promedios de cada estado; en una casa recién terminada, pregunta al condado su estimado. Fuente: Oficina del Censo (ACS)

Si tu préstamo tiene cuenta de depósito (escrowcuenta de depósito en garantía (escrow)Una cuenta de depósito en garantía, conocida casi siempre por su nombre en inglés, escrow, es una cuenta que abre tu prestamista para pagar ciertos gastos de la propiedad en tu nombre, sobre todo el impuesto a la propiedad y el seguro de la casa. El dinero sale de una parte de tu pago mensual: cada mes aportas una fracción y el administrador del préstamo paga las facturas cuando vencen. Por eso tu cuota es más alta que solo principal e intereses, y puede cambiar cuando suben los impuestos o la prima del seguro. La palabra también se usa para el periodo entre la oferta y el cierre.Ver la definición completaCerrar) y el impuesto sube, la cuenta puede quedar corta. Si el faltante del escrowfaltante de escrow (escrow shortage)Un faltante de escrow (escrow shortage) es, según la Regulación X, lo que le falta a tu cuenta de depósito (escrow) para llegar al saldo que debería tener cuando el administrador del préstamo hace el análisis de la cuenta. El administrador revisa la cuenta cada año, y puede quedar corta, por ejemplo, si subieron tus impuestos a la propiedad o tu seguro. Si el faltante es menor que un mes de pagos de escrow, puede dejarlo así, pedirte que lo pagues en un plazo corto o repartirlo en pagos mensuales; si es mayor, puede dejarlo así o repartirlo en pagos mensuales iguales durante por lo menos doce meses.Ver la definición completaCerrar es de un mes de pago al escrow o más, el administrador solo puede dejarlo así o repartirlo en pagos mensuales iguales durante al menos 12 meses.²⁰ La guía de por qué subió mi pago del escrow explica el análisis anual, y la del impuesto a la propiedad, las exenciones que podrían bajarlo.

Errores que salen caros

• Error: Usar el prestamista del constructor sin pedir otras ofertas.

  Mejor: No tienes que usarlo: pide Estimaciones a otros prestamistas y compara.¹

• Error: Firmar sin saber cuándo te devuelven el depósito.

  Mejor: Pregunta las condiciones antes y pide contingencias de préstamo e inspección.¹

• Error: Aceptar la compañía de título del constructor como condición para comprar.

  Mejor: El vendedor no puede exigirte una compañía de título en particular.⁷

• Error: No inspeccionar porque la casa es nueva.

  Mejor: Contrata un inspector independiente que responda a ti.¹⁵

• Error: Dejar pasar el año de garantía sin avisar de los defectos.

  Mejor: Avisa por escrito al constructor dentro del año y guarda copia.¹⁶

• Error: Calcular tu presupuesto con el impuesto de cuando la casa no estaba terminada.

  Mejor: Pregunta al condado el impuesto con la casa terminada.¹⁷

Qué hacer esta semana

1. Pregunta al constructor, por escrito, en qué condiciones te devuelve el depósito, y pide contingencias de préstamo e inspección.¹
2. Si te refieren a un prestamista o una compañía de título afiliados, pide la divulgación de negocios afiliados.³
3. Pide la Estimación de Préstamo al prestamista del constructor, con y sin incentivo, y a otros dos prestamistas.⁴
4. Contrata una inspección independiente y, si puedes, ve con el inspector.¹⁵
5. Pide la garantía por escrito y anota la fecha límite para avisar de defectos.¹⁶
6. Llama a la oficina de impuestos de tu condado para saber el impuesto con la casa terminada.¹⁷
7. Si quieres ayuda para revisar el contrato y los incentivos, un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD da consejo independiente, muchas veces gratis o a bajo costo.²¹