Comprar dúplex o casa con ADU para vivir con tu familia

Muchas familias quieren vivir juntas pero con su propio espacio: los abuelos en una unidad, los hijos en otra, o una parte rentada que ayuda a pagar la hipoteca. Esta guía es para quien piensa comprar un dúplex, una casa de 3 o 4 unidades o una casa con una unidad accesoria (ADU): explica qué dicen FHA y Fannie Mae sobre quién debe vivir ahí, cómo cuentan la renta, los límites del préstamo y lo que cambia cuando te vuelves arrendador.

Lo más que permite FHA en una casa que será tu residencia principal

4 unidades¹

Para que al menos un prestatario FHA se mude a la casa

60 días¹

De la renta, lo que FHA cuenta si no tienes historial de rentas

75%¹

De tu ingreso para calificar, el tope de la renta de una ADU

30%¹

Dúplex, 3 o 4 unidades, o casa con ADU: qué es cada cosa

Para FHA, una casa de una unidad puede tener una sola unidad accesoria (ADU) y sigue contando como una unidad. Una propiedad de dos unidades tiene dos viviendas, y una de tres o cuatro tiene tres o cuatro viviendas, o dos o tres más una ADU.¹ Una ADU es una vivienda completa con entrada y salida propias, más pequeña que la casa principal, que puede estar pegada, dentro o separada de ella, y que forma un solo bien raíz con la casa.¹

Fannie Mae la define parecido: una ADU tiene lugar para vivir, dormir, cocinar y un baño, está en el mismo terreno y es más pequeña que la casa principal. Solo se permite una por terreno, y no con una propiedad de 2 a 4 unidades. Si la propiedad cuenta como una unidad con ADU o como dos unidades depende de cosas como medidores separados, una dirección propia y si la unidad se puede rentar legalmente; eso lo determina el tasador.⁶

Tres formas de vivir cerca, lado a lado

Cuenta como 1 unidad

Casa con ADU

• Una sola ADU, más pequeña que la casa principal.¹
• Su renta no puede pasar de 30% de tu ingreso para calificar.¹
• Con FHA, 2 meses de reservas si usas la renta.¹

2 unidades

Dúplex

• Tú vives en una; la otra puede ser de tu familia o rentada.¹
• FHA cuenta el 75% de la renta de mercado o del contrato.¹
• Firmas el formulario HUD-92561 sobre rentas cortas.²

Más requisitos

3 o 4 unidades

• Con FHA, la renta tiene que alcanzar para el pago.¹
• Con FHA, 3 meses de reservas.¹
• Con Fannie Mae, 6 meses de reservas en Desktop Underwriter.⁹

Los préstamos para casas de más de una unidad pueden costar un poco más: compara Estimaciones de varios prestamistas.¹⁰

¿La ADU es legal? Depende de tu ciudad o condado. Fannie Mae considera legal una ADU si la zonificación actual la permite; si no la permite, la propiedad todavía puede ser elegible con condiciones adicionales.⁶ Antes de ofrecer, pregunta en la oficina de zonificación o de permisos de tu ciudad.

Quién tiene que vivir ahí

La regla de fondo es que la casa sea tu residencia principal. Con un préstamo FHApréstamo FHAUn préstamo FHA es una hipoteca que te da un prestamista privado y que asegura la Administración Federal de Vivienda (FHA), una agencia del gobierno de Estados Unidos. Ese seguro protege al prestamista si dejas de pagar; por eso el prestamista puede aceptar un pago inicial (enganche) más bajo y un historial de crédito menos perfecto que en un préstamo convencional. La ley federal fija el pago inicial mínimo en 3.5% del valor de la propiedad y pone un tope al monto del préstamo, el límite FHA, que cambia según el condado. A cambio del seguro pagas una prima de seguro hipotecario.Ver la definición completaCerrar, al menos uno de los prestatarios debe mudarse dentro de los 60 días después de firmar y tener la intención de vivir ahí al menos un año. Solo puedes tener una residencia principal, y FHA no asegura un préstamo diseñado para conseguir propiedades de inversión.¹

Si alguien de tu familia firma contigo pero no va a vivir ahí, FHA limita el préstamo. Con un co-prestatarioco-prestatario (co-borrower)Un co-prestatario (co-borrower) es una persona que pide la hipoteca contigo, firma el pagaré y responde por la deuda igual que tú. En un préstamo FHA, todos los prestatarios y co-prestatarios, vivan o no en la casa, deben quedar en el título a su nombre o en un fideicomiso en vida, quedar obligados por el pagaré y firmar los documentos de garantía. No es lo mismo que un cosignatario: según Fannie Mae, el cosignatario firma el pagaré y responde por la deuda, pero no tiene parte de la casa en el título. Los co-prestatarios que no van a vivir en la casa tienen reglas propias.Ver la definición completaCerrar que no vive en la casa, el máximo es 75% del valor. Puede llegar a 96.5% si son familiares, pero no en una propiedad de 2 a 4 unidades.¹ La guía de comprar con tu familia como co-prestatarios explica quién puede firmar.

Fannie Mae tiene dos casos que importan a muchas familias. Si hay varios prestatarios, solo uno tiene que vivir en la casa y estar en el título. Y considera dueño-ocupante a un hijo que compra una casa para sus padres, si los padres no pueden trabajar o no tienen ingresos suficientes para calificar solos; lo mismo para padres que compran para un hijo adulto con discapacidad.⁵

Si este es tu caso

Quieres dar casa a tus papás

Fannie Mae te considera dueño-ocupante si tus papás no pueden trabajar o no califican solos.⁵

Compras para un hijo adulto con discapacidad

Fannie Mae considera dueño-ocupante al padre o tutor en esa situación.⁵

Tu familia firma contigo sin vivir ahí

Con FHA, en 2 a 4 unidades el préstamo no puede pasar de 75% del valor.¹ La guía de cómo poner la casa a nombre de la familia explica las formas de ser dueños.

La renta de las otras unidades: cuánto cuenta para calificar

La renta te puede ayudar a calificar, pero el prestamista no la cuenta completa. Con FHA, la renta de la propiedad cuenta como ingreso cuando es una casa con ADU o una de 2 a 4 unidades. Para 2 a 4 unidades, el prestamista la documenta con un avalúo que muestre la renta justa de mercadorenta justa de mercado (FMR)La renta justa de mercado (FMR, por sus siglas en inglés) es la renta que HUD estima cada año para cada área y cada tamaño de vivienda, incluyendo los servicios básicos (menos el teléfono). No es la renta más baja ni la más alta: por regla, se fija en el percentil 40, el monto por debajo del cual renta el 40% de las viviendas de calidad estándar de la zona. HUD la usa para calcular los estándares de pago del programa de vales de elección de vivienda (Sección 8) y para otros programas; en aquitucasa la usamos como punto de referencia de lo que cuesta rentar en tu condado y del salario que hace falta para pagarla.Ver la definición completaCerrar y con los contratos de renta, si los hay. Si no tienes historial como arrendador, usa el 75% de lo menor entre la renta de mercado y la del contrato. La renta de una ADU no puede pasar de 30% de tu ingreso total para calificar. Además, el prestamista no puede restar esa renta de tu pago de la hipoteca: la suma a tu ingreso.¹

Fannie Mae calcula distinto. En una compra, multiplica la renta bruta mensual por 75% y le resta el pago completo de la propiedad. Si tienes menos de 12 meses de experiencia administrando rentas, el resultado positivo solo sirve para cubrir ese pago, no como ingreso extra. En una ADU, solo cuenta la renta de una ADU existente, y hasta 30% de tu ingreso para calificar.⁷ Por lo general, la renta de la unidad donde vives tú no cuenta.⁸

Ejemplo con números reales

Renta de mercado y pago típico, para comparar

Con números nacionales: la renta justa de mercado de 2 recámaras que publica HUD y el pago de una casa típica con FHA.

Renta justa de mercado de 2 recámaras (promedio nacional)

$1,750

Precio de una casa típica en EE. UU.

$332,700

Pago mensual típico con FHA (principal, intereses, impuesto, seguro y seguro hipotecario)

$2,759

Es un ejemplo con números nacionales, no de un dúplex. Si no tienes historial como arrendador, FHA cuenta solo el 75% de lo menor entre la renta de mercado y la del contrato.¹ Prueba tus números en la calculadora.

Haz la cuenta con tus números¿Cuánta casa puedo comprar?

En 3 o 4 unidades, FHA agrega una prueba: la renta tiene que alcanzar para el pago. El pago de principal, intereses, impuestos y seguro, dividido entre la renta neta de todas las unidades, no puede pasar del 100%. Esa renta neta usa la renta de mercado de todas las unidades, incluida la tuya, menos lo mayor entre el estimado del tasador para vacantes y mantenimiento o el 25%.¹ La guía de la relación deuda-ingreso explica cómo se suman tus ingresos y tus deudas.

Límites de préstamo y ahorros que te pedirán

El límite de FHA no es el mismo para una casa que para un dúplex. La ley calcula el monto máximo por separado para casas de 1, 2, 3 y 4 familias.⁴ Según HUD, los límites para varias unidades son múltiplos fijos del límite de una unidad, y puedes buscar el de tu condado en su página de límites de FHA.³ El límite FHAlímite FHAEl límite FHA es el monto máximo de hipoteca que la Administración Federal de Vivienda puede asegurar en un condado o área metropolitana. La ley lo calcula a partir del precio mediano de las casas de la zona: en general es el 115% de ese precio, pero nunca menos de un piso nacional (65% del límite conforme) ni más de un techo nacional (150% de ese límite). Por eso los condados caros tienen límites más altos. Hay un límite distinto para casas de una, dos, tres y cuatro unidades. HUD publica los límites cada año y nosotros los mostramos para cada condado.Ver la definición completaCerrar de una unidad va de $541,287 a $1,299,500 según el condado.

Límites FHA de una unidad por estado

Estado	Límite FHA (1 unidad)	Valor típico de una casa
Alabama	$541,287	$209,900
Alaska	$541,287 – $596,850	$352,900
Arizona	$541,287 – $609,500	$394,500
Arkansas	$541,287	$188,000
California	$541,287 – $1,249,125	$734,700
Carolina del Norte	$541,287 – $805,000	$288,900
Carolina del Sur	$541,287 – $690,000	$259,000
Colorado	$541,287 – $1,249,125	$539,400
Connecticut	$541,287 – $977,500	$366,900
Dakota del Norte	$541,287	$249,900
Dakota del Sur	$541,287 – $541,650	$257,400
Delaware	$541,287 – $630,200	$352,000
Distrito de Columbia	$1,249,125	$737,100
Florida	$541,287 – $990,150	$359,000
Georgia	$541,287 – $718,750	$303,300
Hawái	$586,500 – $1,299,500	$839,100
Idaho	$541,287 – $1,249,125	$418,600
Illinois	$541,287	$263,300
Indiana	$541,287	$218,200
Iowa	$541,287	$208,000
Kansas	$541,287	$217,200
Kentucky	$541,287	$205,600
Luisiana	$541,287	$216,500
Maine	$541,287 – $615,250	$296,600
Maryland	$541,287 – $1,249,125	$419,900
Massachusetts	$541,287 – $1,249,125	$562,100
Míchigan	$541,287	$231,600
Minnesota	$541,287 – $552,000	$329,300
Misisipi	$541,287	$169,800
Misuri	$541,287	$230,300
Montana	$541,287 – $754,400	$375,800
Nebraska	$541,287 – $603,750	$238,600
Nevada	$541,287 – $736,000	$435,400
Nueva Jersey	$541,287 – $1,249,125	$454,400
Nueva York	$541,287 – $1,249,125	$423,800
Nuevo Hampshire	$541,287 – $962,550	$402,500
Nuevo México	$541,287 – $692,300	$248,100
Ohio	$541,287 – $591,100	$214,800
Oklahoma	$541,287	$199,800
Oregón	$541,287 – $762,450	$477,600
Pensilvania	$541,287 – $630,200	$254,500
Puerto Rico	$541,287 – $690,000	$131,500
Rhode Island	$787,750	$404,200
Tennessee	$541,287 – $1,029,250	$286,700
Texas	$541,287 – $813,050	$283,800
Utah	$541,287 – $1,163,800	$489,400
Vermont	$541,287 – $575,000	$316,600
Virginia	$541,287 – $1,249,125	$383,700
Virginia Occidental	$541,287 – $1,249,125	$162,600
Washington	$541,287 – $1,063,750	$564,600
Wisconsin	$541,287 – $552,000	$266,500
Wyoming	$541,287 – $1,249,125	$309,700

Son límites de una unidad; los de 2 a 4 unidades son múltiplos fijos de estos, según HUD. Fuente: HUD · Oficina del Censo (ACS)

También te pedirán más reservasreservasLas reservas son el dinero y otros bienes fáciles de convertir en efectivo que te quedan disponibles después de cerrar la hipoteca. Se miden en meses: cuántos pagos mensuales completos de la casa (principal, intereses, impuestos, seguro y cuotas de asociación) podrías cubrir con ellas. Según las reglas de Fannie Mae, cuentan el dinero en cuentas de cheques o de ahorros, las inversiones, la parte ya adquirida (vested) de una cuenta de retiro y el valor en efectivo de un seguro de vida; no cuentan los préstamos personales ni el dinero que usas para cerrar. Un regalo elegible también puede servir. Cuántos meses piden depende del préstamo y de la propiedad.Ver la definición completaCerrar, es decir, ahorros que te quedan después del cierre. Con FHA, el prestamista debe verificar reservas de tres meses de pago en 3 o 4 unidades, y de dos meses en una casa con ADU si usa la renta para calificarte.¹ En los préstamos de Fannie Mae evaluados con su sistema Desktop Underwriter, se piden seis meses para una residencia principal de 2 a 4 unidades.⁹ Y los préstamos para casas de más de una unidad pueden costar un poco más.¹⁰ La guía de cuánto necesitas para el pago inicial explica los mínimos de cada préstamo.

Cuando te vuelves arrendador: renta, impuestos y vivienda justa

Si tienes un préstamo FHA en una propiedad de 2 a 4 unidades, firmas el formulario HUD-92561. Ahí te comprometes a no rentar ninguna parte para uso transitorio u hotelero mientras el préstamo esté asegurado: HUD define ese uso como cualquier renta por menos de 30 días, o con servicios de hotel como limpieza o ropa de cama.² Para una renta normal, conviene un contrato de rentacontrato de renta (lease)El contrato de renta, en inglés lease o rental agreement, es el acuerdo en el que el dueño o arrendador (landlord) te da el derecho de vivir en una propiedad y usarla durante un tiempo fijo a cambio de un pago, casi siempre la renta. Mientras dure el contrato, tú tienes la posesión, pero el dueño sigue siendo el propietario. El contrato dice cuánto y cuándo pagas, quién se encarga del mantenimiento y cómo se puede terminar. Por lo general, tus derechos como inquilino (tenant) están en ese contrato y en las leyes de tu estado y de tu ciudad. Antes de reclamarle al dueño, conviene leer el contrato y revisar que tú también cumples lo que aceptaste.Ver la definición completaCerrar por escrito; la guía de tu contrato de renta explica qué incluye.

La renta se reporta al IRS. Según la Publicación 527, en la mayoría de los casos incluyes en tu ingreso todo lo que recibes como renta. Si rentas parte de tu propiedad, divides ciertos gastos entre la parte rentada y la tuya, y los gastos de la parte rentada se deducen en el Anexo E (Schedule E). Ojo con la familia: si un familiar vive en la unidad y no paga una renta justa como su vivienda principal, esos días cuentan como uso personal. Una renta justa es la que pagaría alguien que no es tu pariente.¹¹ Un sitio VITAVITA (preparación gratuita de impuestos)VITA (Asistencia Voluntaria al Contribuyente) y TCE (Asesoramiento Tributario para Personas Mayores) son programas del IRS que ofrecen preparación gratuita de declaraciones de impuestos básicas, hecha por voluntarios certificados por el IRS. Están pensados para personas de ingresos moderados, personas con discapacidad y quienes hablan poco inglés; TCE se enfoca en personas de sesenta años o más. El IRS no fija un límite de ingreso general, pero cada sitio puede fijar el suyo. Muchos sitios atienden en español y ayudan con la solicitud o renovación del ITIN. Declarar impuestos cada año construye el historial que piden los prestamistas.Ver la definición completaCerrar prepara declaraciones básicas gratis si calificas; los servicios varían por sitio, así que pregunta si atienden ingresos de renta.¹⁴

Del plan familiar a las llaves, paso a paso

1. 1. Decides con tu familia quién vive en cada unidad

   Antes de buscar

   Al menos un prestatario FHA se muda dentro de 60 días y se queda un año.¹

2. 2. Revisas si la ADU o las unidades son legales

   Antes de ofrecer

   Fannie Mae considera legal una ADU si la zonificación actual la permite.⁶

3. 3. Buscas el límite de tu condado

   Al preaprobarse

   Los límites de varias unidades son múltiplos del límite de una unidad.³

4. 4. El tasador estima la renta

   Durante el préstamo

   Con FHA, para 2 a 4 unidades el avalúo muestra la renta justa de mercado.¹

5. 5. Juntas las reservas

   Antes del cierre

   Con FHA, 3 meses de pago en 3 o 4 unidades.¹

6. 6. Firmas y te mudas

   El día del cierre

   En 2 a 4 unidades con FHA, firmas el compromiso de no rentar por menos de 30 días.²

7. 7. Reportas la renta

   En tu declaración de impuestos

   Incluye la renta en tu ingreso y divide los gastos de la parte rentada.¹¹

Errores que salen caros

• Error: Calcular tu presupuesto con la renta completa de las otras unidades.

  Mejor: El prestamista cuenta por lo general el 75%, y a veces solo para cubrir el pago.⁷

• Error: Contar con un familiar que firma pero no vivirá en un dúplex FHA.

  Mejor: En 2 a 4 unidades, ese préstamo FHA no puede pasar de 75% del valor.¹

• Error: Dar por hecho que la ADU es legal.

  Mejor: Pregunta a tu ciudad; el tasador revisa la zonificación.⁶

• Error: Rentar una unidad por noches con un préstamo FHA.

  Mejor: Con FHA no puedes rentar por menos de 30 días mientras tengas el préstamo.²

• Error: No reportar la renta que te paga tu familia.

  Mejor: Inclúyela en tu ingreso; si no es una renta justa, cambian tus deducciones.¹¹

• Error: Poner en el anuncio a quién prefieres como inquilino.

  Mejor: Los anuncios discriminatorios están prohibidos aunque vivas en la propiedad.¹³

Qué hacer esta semana

1. Habla con tu familia de quién vivirá en cada unidad y quién firmará; con FHA, al menos uno debe mudarse dentro de 60 días.¹
2. Busca en la página de HUD el límite FHA de 2, 3 o 4 unidades de tu condado.³
3. Pregunta en tu ciudad si la ADU o las unidades que te interesan son legales.⁶
4. Pide a varios prestamistas cómo contarían la renta en tu caso y cuántas reservas te pedirían.¹
5. Calcula tus ahorros para el pago inicial, el cierre y las reservas con la herramienta de cuánta casa puedo comprar.¹
6. Si quieres ayuda con tu plan, un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD da consejo independiente, muchas veces gratis o a bajo costo.¹⁵