Cómo poner la casa a nombre de la familia

Cuando una familia compra casa junta, hay que decidir algo más que el préstamo: a nombre de quién queda la casa y de qué forma. Esta guía es para ti si vas a comprar con tu pareja, tus hijos, tus papás o tus hermanos. Explica lo que dicen las fuentes oficiales y las leyes de algunos estados; no es asesoría legal, y al final te dice dónde pedir ayuda legal gratuita.

De bienes gananciales (community property) en la lista del IRS

9 estados⁷

Dueños en Florida quedan en tenencia en común si la escritura no dice otra cosa, salvo esposos por entero

2 o más³

Los prestatarios de un préstamo FHA reciben el título a su nombre

Todos⁹

Surte efecto una escritura de beneficiario en Arizona

Al morir⁸

Qué es el título y qué es la escritura

Según la CFPB, cuando compras tu casa recibes un documento que por lo general se llama escrituraescrituraLa escritura (deed) es el documento legal con el que el vendedor te pasa la propiedad de la casa. El vendedor la firma en el cierre, lleva los nombres de todos los compradores y recibes una copia. Después, el agente de cierre la registra en la oficina de registros del condado; ese registro avisa al público que ahora tú eres el dueño. Hay varios tipos: la escritura con garantía (warranty deed) da más promesas sobre el título, y la de renuncia (quitclaim deed) no promete nada. No la confundas con el deed of trust, que es el documento de la hipoteca.Ver la definición completaCerrar (deed). Ese documento muestra que el vendedor te pasó la propiedad legal de la casa, que se llama títulotítulo de propiedadEl título es tu derecho legal a ser dueño de una propiedad y a tenerla. La escritura (deed) es el documento que muestra que el vendedor te pasó ese derecho, y el título legal es el que se puede comprobar en los registros públicos. Como parte de la compra se hace una búsqueda de título (title search) para ver si alguien más tiene un reclamo sobre la casa; los más comunes vienen de impuestos que no pagó un dueño anterior o de contratistas que dicen que no les pagaron por trabajos en la casa. El seguro de título protege si un reclamo así aparece después.Ver la definición completaCerrar. El seguro de títuloseguro de títuloEl título es el derecho legal de propiedad sobre la casa, y el seguro de título te protege si después del cierre alguien reclama un derecho sobre ella: una deuda vieja, un heredero, un error en los registros. Hay dos pólizas. La del prestamista la exigen casi todos los bancos y protege el monto que te prestaron. La del propietario es opcional, se paga una sola vez en el cierre y te protege a ti mientras seas dueño, incluidos los costos legales de defender tu derecho. Puedes comparar compañías de título; el precio varía según el estado.Ver la definición completaCerrar te puede proteger si alguien después reclama derechos sobre la casa. La mayoría de los prestamistas exige una póliza para el prestamista; la del dueño no es obligatoria, pero protege tu inversión.¹

La escritura dice quiénes son los dueños y de qué forma lo son. Esa forma decide, por ejemplo, qué pasa con la parte de cada uno si alguien muere. Las reglas vienen de la ley de cada estado, por eso aquí verás ejemplos de tres estados con leyes publicadas en sus sitios oficiales: Arizona, Florida y Washington. Si vives en otro estado, sus reglas pueden ser distintas.

Las formas de ser dueños juntos

En los documentos en inglés vas a ver joint tenancy with right of survivorship (tenencia conjunta con derecho de supervivencia) y tenancy in common (tenencia en común). Así se comparan:

Tres formas de que la casa quede a nombre de la familia

Una persona

Dueño único

• La escritura muestra a una sola persona como dueña.¹
• En FHA, si hay más prestatarios, todos deben recibir título.⁹

La parte pasa a los demás

Tenencia conjunta con derecho de supervivencia

• Si un dueño muere, su parte pasa a los sobrevivientes.²
• En Washington se crea solo por escrito y de forma expresa.⁴
• Cada dueño puede romperla por su cuenta en Washington.⁴

Cada uno con su parte

Tenencia en común

• No hay derecho de supervivencia.³
• En Arizona, Florida y Washington es la forma que aplica si la escritura no dice otra cosa, con reglas especiales para esposos.²³⁵

Lo que decide la forma es lo que dice la escritura y la ley de tu estado.²

Arizona. Por ley, cuando una propiedad se da a dos o más personas, se crea una propiedad en común y no una tenencia conjunta, salvo excepciones como los esposos. Para que la parte de uno pase a los demás cuando muere, la escritura debe declarar de forma expresa una tenencia conjunta con derecho de supervivencia. Los esposos también pueden declarar bienes gananciales con derecho de supervivencia.²

Florida. La ley dice que el derecho de supervivencia no se aplica solo. Salvo en la propiedad de los esposos por entero (estates by entirety), una transferencia a dos o más personas crea una tenencia en común, a menos que el documento diga de forma expresa que hay derecho de supervivencia. Si el matrimonio se disuelve, los esposos pasan a ser copropietarios en común.³

Washington. La tenencia conjunta permite que la propiedad pase al sobreviviente sin el costo ni la demora de un proceso de sucesión (probate). Solo se crea con un documento escrito que lo declare de forma expresa, y cada dueño tiene derecho a romperla por su cuenta.⁴ Si no se declara, la propiedad de dos o más personas es en común.⁵

Los bienes gananciales (community property)

En algunos estados, lo que compran los esposos durante el matrimonio es de los dos. Según el IRS, esos estados de bienes gananciales son Arizona, California, Idaho, Luisiana, Nevada, Nuevo México, Texas, Washington y Wisconsin. Las leyes del estado donde vives deciden si tienes bienes gananciales. En general, son bienes gananciales los que tú, tu cónyuge o los dos adquieren durante el matrimonio mientras viven en uno de esos estados. Son bienes separados, por ejemplo, los que cada uno tenía antes de casarse o recibió por separado como regalo o herencia. El IRS menciona además que Alaska, Tennessee y Dakota del Sur tienen leyes con una elección de bienes gananciales.⁷

Washington es un ejemplo de cómo lo dice una ley estatal: lo que adquieren uno o los dos esposos después del matrimonio es, en general, bien ganancial.⁶ Y si la propiedad en común está a nombre de los dos esposos, se presume que es bien ganancial.⁵

¿Tu cónyuge tiene que firmar? Según la CFPB, si calificas solo, en general el prestamista no puede exigir su firma para el crédito. Pero en una hipoteca puede pedirla si la ley del estado lo exige para usar la casa como garantía, por ejemplo para crear un gravamengravamen (lien)Un gravamen (lien) es un derecho legal que un acreedor tiene sobre tu propiedad para asegurar que le pagues una deuda. Por lo general impide vender la propiedad hasta que se pague la deuda, y si no pagas, el acreedor podría quedarse con ella. Tu hipoteca es un gravamen sobre tu casa: cuando terminas de pagarla, el gravamen se libera y eso aparece en los registros de propiedad de tu condado. Hay otros tipos, como el gravamen por impuestos federales, que es el derecho del gobierno sobre todos tus bienes cuando no pagas una deuda de impuestos.Ver la definición completaCerrar válido o un título limpio.¹² En los estados de bienes gananciales, FHA no exige que tu cónyuge sea prestatario ni cosignatario, aunque la hipoteca la debe firmar quien la ley del estado exija.⁹

Lo que piden los préstamos

El préstamo también pone reglas sobre quién queda en el título. En FHA, todos los prestatarios y coprestatarios, vivan o no en la casa, deben recibir el título a su nombre o en un fideicomiso en vida al cierre. El cosignatariocosignatarioUn cosignatario (co-signer) es una persona que firma el préstamo o la cuenta de crédito de otra para respaldarla, y con eso queda responsable de la deuda. Si quien pidió el préstamo no paga, el acreedor puede cobrarle al cosignatario hasta la deuda completa, más cargos por atraso o de cobranza, sin intentar cobrarle primero al deudor, y el atraso puede aparecer en su historial de crédito. Una regla federal de la FTC pide que, antes de firmar, reciba un aviso por escrito que explica estos riesgos. En una hipoteca, según Fannie Mae, el cosignatario firma el pagaré y responde por la deuda junto con quien pide el préstamo, pero no es dueño de la casa según el título.Ver la definición completaCerrar firma el pagarépagaréEl pagaré (promissory note, o simplemente note) es el documento que firmas en el cierre para prometer que le pagarás el préstamo al prestamista. Describe lo que aceptas: cuánto debes, la tasa de interés, las fechas de pago, el total que pagarás, el plazo, si los pagos pueden cambiar y a dónde enviarlos. Es distinto de la hipoteca o escritura de fideicomiso, el documento que le da al prestamista el derecho de quitarte la casa si no pagas. Algunas condiciones, como una penalidad por pago anticipado, pueden estar en un anexo del pagaré (addendum). Puedes pedir una copia de los documentos antes del cierre para revisarlos.Ver la definición completaCerrar y responde por la deuda, pero no es dueño ni firma la hipoteca.⁹ Además, todos los compradores que aparecen en el contrato de compraventa deben ser prestatarios, aunque un familiar de un comprador puede aparecer en el contrato.⁹

Para Fannie Mae, el prestatario se vuelve dueño y queda obligado al firmar el instrumento de garantía (la hipoteca o escritura de fideicomisoescritura de fideicomisoLa escritura de fideicomiso (deed of trust) es, junto con la "hipoteca" (mortgage), uno de los nombres más comunes del documento de garantía (security instrument) que firmas en el cierre. Con él, la casa queda como garantía del préstamo: si no haces los pagos o rompes el acuerdo, el prestamista puede quitarte la casa y venderla para cobrar. Tu firma en este documento debe notarizarse. Es distinto del pagaré, que es tu promesa de pagar. En algunos estados, el prestamista puede hacer la ejecución hipotecaria sin ir a la corte, siguiendo los avisos de una cláusula de "poder de venta" (power of sale) de este documento.Ver la definición completaCerrar), firmar el pagaré y recibir el título a su nombre.¹⁰ Los prestatarios que no viven en la casa pueden estar o no en el título, y los cosignatarios no tienen interés de propiedad según el título.¹¹

Cómo decidir y dejarlo por escrito

1. 1. Decide con tu familia quiénes serán dueños

   Antes de hacer la oferta

   En FHA, todos los compradores del contrato deben ser prestatarios.⁹

2. 2. Revisa quiénes firman el préstamo

   Al solicitar

   En FHA, todos los prestatarios reciben título; los cosignatarios no.⁹

3. 3. Conoce la regla de tu estado

   Antes del cierre

   En Arizona, Florida y Washington, sin palabras expresas, la propiedad de varios es en común.²

4. 4. Pregunta si tu cónyuge debe firmar

   Antes del cierre

   La ley del estado puede exigirlo para que el gravamen sea válido.¹²

5. 5. Lee la escritura antes de firmar

   El día del cierre

   No firmes nada hasta que los documentos digan lo que esperabas.¹³

   Pruébalo con tus númerosLista de documentos

Qué pasa si muere uno de los dueños

Esto depende de cómo está escrito el título y de la ley del estado. En una tenencia conjunta con derecho de supervivencia, la parte del que muere pasa a los dueños que sobreviven.² En Washington, la ley dice que así la propiedad pasa sin el costo ni la demora de un proceso de sucesión.⁴ En una tenencia en común no existe ese derecho de supervivencia.³

Ejemplo con números reales

Dos hermanos compran una casa típica

Un ejemplo con el valor típico de una casa en EE. UU. y la ley de Washington. Las reglas de tu estado pueden ser distintas.

Precio de la casa (valor típico en EE. UU.)

$332,700

Si la escritura no dice nada especial

Son copropietarios en común

Si la escritura declara tenencia conjunta

La parte del que muere pasa al otro hermano

Para que sea tenencia conjunta

Debe declararse por escrito y de forma expresa

Es un ejemplo. En Washington, sin una declaración expresa, la propiedad de dos o más personas es en común,⁵ y la tenencia conjunta permite que la propiedad pase al sobreviviente sin un proceso de sucesión.⁴

Haz la cuenta con tus números¿Cuánta casa puedo comprar?

Algunos estados permiten además una escritura que solo surte efecto cuando el dueño muere. En Arizona se llama escritura de beneficiario (beneficiary deed): pasa la propiedad a quien el dueño eligió cuando el dueño muere, con las hipotecas y gravámenes que tenga. Puede nombrar a varios beneficiarios, que reciben el título como tenencia conjunta, tenencia en común u otra forma válida en el estado.⁸ Las reglas de herencia y de este tipo de escrituras cambian de un estado a otro; puedes ver más guías del tema en ser dueño.

Si este es tu caso

Compras con tus hermanos o tus hijos

Revisa si la escritura dirá tenencia conjunta o en común; sin palabras expresas, en varios estados es en común.³

Tus papás quieren dejarte la casa

Algunos estados, como Arizona, tienen una escritura que pasa la casa a quien eligen cuando mueren.⁸

Estás casado en un estado de bienes gananciales

Lo que adquieren durante el matrimonio en general es de los dos.⁷

Quieres orientación legal y no puedes pagarla

Las oficinas de ayuda legal financiadas por LSC atienden a personas de bajos ingresos.¹⁴

Errores que pueden causar problemas después

• Error: Suponer que los dueños heredan automáticamente uno del otro.

  Mejor: En Arizona, Florida y Washington eso requiere palabras expresas en la escritura.²³⁴

• Error: Firmar la escritura sin leer cómo dice que son dueños.

  Mejor: Tómate tu tiempo y no firmes hasta que diga lo que esperabas.¹³

• Error: Pensar que el cosignatario es dueño de la casa.

  Mejor: Firma la deuda, pero no es dueño ni firma la hipoteca.⁹

• Error: Olvidar la firma del cónyuge que la ley del estado exige.

  Mejor: Pregunta antes del cierre si tu cónyuge debe firmar.¹²

• Error: Poner en el contrato a alguien que no va a pedir el préstamo FHA.

  Mejor: En FHA, los compradores del contrato deben ser prestatarios, salvo un familiar.⁹

Dónde pedir ayuda legal gratuita

Elegir la forma de título para tu familia es una decisión legal. Si quieres orientación, la asistencia legalasistencia legal gratuita (legal aid)La asistencia legal gratuita, conocida como legal aid, son los servicios de abogados y organizaciones sin fines de lucro que representan sin costo a personas de bajos ingresos en asuntos civiles, no penales. En vivienda, eso incluye defender a familias que enfrentan un desalojo o una ejecución hipotecaria, además de temas como custodia, manutención, protección contra la violencia doméstica y acceso a beneficios. En Estados Unidos, la Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia una red de estas organizaciones en todo el país; su buscador te lleva a la de tu zona. Cada una tiene sus propios límites de ingreso.Ver la definición completaCerrar gratuita es una opción, no un requisito. La Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia asistencia legal civil para personas de bajos ingresos; en su sitio buscas la oficina más cercana escribiendo tu dirección o tu ciudad. LawHelp.org también tiene información y formularios legales gratuitos.¹⁴

En el cierre, si algo de la venta no te queda claro, la CFPB recomienda preguntar a tu agente de bienes raíces o al agente de cierreagente de cierreEl agente de cierre (en inglés, settlement agent o closing agent) es la persona o empresa que coordina el cierre para que se cumpla todo lo que pide el contrato. Según el lugar, puede ser una compañía de título, una compañía de escrow (en la mayoría de los estados del oeste) o un abogado de cierre (en algunos estados del este). Recibe el dinero del prestamista y el tuyo, le paga al vendedor, reparte los costos de cierre y registra los documentos en el condado. Coordina para todas las partes; no es tu representante personal. Pregúntale cómo pagar el dinero que debes llevar al cierre.Ver la definición completaCerrar: la compañía de títulocompañía de títuloUna compañía de título (title company) es una empresa, o su agente autorizado, que puede emitir seguro de título. Revisa los registros públicos para ver si hay problemas con el título de la casa (búsqueda de título), prepara el compromiso de título y emite las pólizas del prestamista y del propietario. En la mayoría de los estados, el cobro por conducir el cierre también forma parte de sus cargos. Si los servicios de título aparecen en la sección C de tu Estimación de Préstamo, puedes buscarlos por tu cuenta. Según la ley federal RESPA, el vendedor no puede obligarte a comprar el seguro de título con una compañía en particular.Ver la definición completaCerrar, el oficial de depósito o el abogado.¹³ Para tus números de compra, un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD da consejo independiente, muchas veces gratis o a bajo costo.¹⁵ Las guías de comprar con tu familia como coprestatarios y de la Declaración de Cierre te ayudan con los pasos que siguen.

Qué hacer esta semana

1. Haz una lista de quiénes serán dueños y quiénes firmarán el préstamo.⁹
2. Busca la ley de tu estado sobre tenencia conjunta y tenencia en común en el sitio oficial de la legislatura.²
3. Si estás casado o casada, revisa si tu estado es de bienes gananciales.⁷
4. Pregunta a la compañía de título cómo dirá la escritura que son dueños, y lee el borrador antes del cierre.¹³
5. Si quieres orientación, busca una oficina de ayuda legal gratuita en el sitio de la LSC o en LawHelp.org.¹⁴
6. Revisa con la lista de documentos lo que cada persona necesita llevar al cierre, y lee la guía de cómo comprar casa paso a paso.