Compartir vivienda: cuántos pueden vivir y quién firma

Compartir casa con familiares o roommates ayuda a que la renta alcance, pero trae preguntas: cuántas personas pueden vivir ahí, si un dueño puede rechazarte por tus hijos y qué pasa con quien no está en el contrato. Esta guía es para inquilinos que comparten o piensan compartir. Explica la regla de ocupación de HUD, lo que protege la Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Act)Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Act)La Ley de Vivienda Justa es la ley federal que prohíbe negarse a vender o rentar una vivienda, o discriminar en sus condiciones, por raza, color, religión, sexo, situación familiar (tener hijos), origen nacional o discapacidad. Aplica a dueños, agentes inmobiliarios, administradores y también a bancos y prestamistas cuando sus prácticas hacen que la vivienda o el crédito no estén disponibles por esos motivos. El origen nacional incluye el idioma y el país de donde vienes, sin importar tu estatus migratorio. Si crees que te discriminaron, puedes presentar una queja ante HUD sin costo; muchos estados añaden protecciones.Ver la definición completaCerrar y qué saber antes de subarrendar.

Lo que HUD considera razonable como regla general, con excepciones

2 por recámara¹

Hijos que la ley protege dentro del estatus familiar, junto con el embarazo

Menores de 18²

Para presentar una queja de discriminación ante HUD

1 año⁶

Por qué compartir vivienda tiene reglas

Muchas familias comparten para pagar menos. Según la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense del Censo, 51% de los hogares que rentan pagan el 30% o más de su ingreso en renta. La página de carga de renta tiene los números de tu zona.

Cuando compartes, entran en juego tres tipos de reglas. Primero, la ley federal contra la discriminación: un dueño no puede rechazar a tu familia por tener hijos.⁴ Segundo, los límites de ocupación: la misma ley permite límites razonables del gobierno local, estatal o federal sobre cuántas personas pueden vivir en una vivienda.⁵ Tercero, tu contrato de rentacontrato de renta (lease)El contrato de renta, en inglés lease o rental agreement, es el acuerdo en el que el dueño o arrendador (landlord) te da el derecho de vivir en una propiedad y usarla durante un tiempo fijo a cambio de un pago, casi siempre la renta. Mientras dure el contrato, tú tienes la posesión, pero el dueño sigue siendo el propietario. El contrato dice cuánto y cuándo pagas, quién se encarga del mantenimiento y cómo se puede terminar. Por lo general, tus derechos como inquilino (tenant) están en ese contrato y en las leyes de tu estado y de tu ciudad. Antes de reclamarle al dueño, conviene leer el contrato y revisar que tú también cumples lo que aceptaste.Ver la definición completaCerrar y la ley de tu estado, que dicen quién puede vivir contigo y si puedes subarrendar.

Cuántas personas pueden vivir en una vivienda

No hay un código nacional de ocupación. En 1998, HUD adoptó como política oficial un memorando de 1991 de su consejero general, Frank Keating, que explica cómo revisa las reglas de ocupación de los dueños cuando alguien se queja de discriminación contra familias con niños.¹

La idea central: HUD considera razonable, como regla general, una regla de dos personas por recámara. Pero esa regla se puede refutar, y HUD no decide un caso solo por el número de personas por recámara. Los dueños pueden fijar requisitos razonables según el número y el tamaño de las recámaras y el tamaño total de la vivienda.¹

HUD mira estos factores:¹

Factor	Qué revisa HUD
Tamaño de las recámaras y de la vivienda	Si las recámaras son grandes y hay áreas amplias, o si la vivienda es muy pequeña
Edad de los niños	No es lo mismo un bebé que un adolescente en la misma recámara
Distribución	Si hay un estudio u otro cuarto además de las recámaras
Otros límites físicos	La capacidad del sistema séptico, del drenaje u otros sistemas del edificio
Leyes estatales y locales	Si la regla del dueño sigue los requisitos de ocupación del gobierno, HUD la ve más razonable

La política da ejemplos. A una familia de cinco le niegan un apartamento de dos recámaras grandes con áreas amplias; a otra familia de cinco, una casa móvil pequeña de dos recámaras. Según los demás hechos, en el primer caso podría haber discriminación y en el segundo no. Lo mismo con la edad: dos padres con un bebé en un apartamento grande de una recámara no son igual que dos padres con un adolescente.¹

Las leyes de tu estado y de tu ciudad también pueden fijar cuántas personas caben en una vivienda, y la ley federal no las anula si son razonables.⁵ Como cambian de un lugar a otro, pregunta en la oficina de vivienda o de códigos de tu ciudad o condado. Los derechos del inquilino en tu estado te dan un punto de partida.

Familias con niños: lo que protege la ley

La Ley de Vivienda Justa protege el “estatus familiar” (familial status): tener hijos menores de 18 años que viven contigo, o con otra persona que tiene su custodia legal. La protección también cubre a quien está embarazada o en proceso de obtener la custodia de un menor.²

Por esa ley, un dueño no puede negarse a rentarte, negarse a negociar contigo ni ponerte condiciones distintas por tener hijos. Tampoco puede publicar un anuncio que diga, por ejemplo, que no acepta niños.⁴

Un límite de ocupación razonable sí está permitido.⁵ La política de HUD explica cómo distinguirlo de un pretexto para excluir a familias. Son señales de alerta que el dueño haga comentarios contra los niños, tenga reglas discriminatorias para las áreas comunes, desanime a las familias o aplique su regla solo a familias con niños. Además, una regla que limita el número de niños por vivienda es menos probable que sea razonable que una que limita el total de personas.¹

Quién va en el contrato y quién no

Cuando varias personas comparten, importa quién firmó el contrato. Las reglas cambian según el estado. Nueva York tiene una ley detallada, que la Fiscalía General del estado explica así:⁸

• El dueño no puede limitar la ocupación solo a quien firmó el contrato o a esa persona y su familia inmediata.
• Si el contrato nombra a un solo inquilino, puede compartir con su familia inmediata, un ocupante adicional y los hijos dependientes de ese ocupante, si el inquilino o su cónyuge vive ahí.
• El inquilino debe informar al dueño el nombre del ocupante dentro de los 30 días después de que se muda, o de que el dueño lo pide.
• Si el inquilino del contrato se va, el ocupante que queda no tiene derecho a seguir ahí sin el consentimiento expreso del dueño.
• El dueño puede limitar el total de personas para cumplir las normas contra el hacinamiento.

Tres formas de vivir en una vivienda rentada (ejemplo de Nueva York)

Firmó

Inquilino en el contrato

• Puede compartir con su familia inmediata y, si es el único inquilino, con un ocupante adicional.⁸
• Debe informar al dueño el nombre del ocupante.⁸

No firmó

Ocupante o roommate

• No firmó el contrato; en Nueva York, el único inquilino puede compartir con un ocupante adicional y sus hijos dependientes.⁸
• Si el inquilino se va, no tiene derecho a quedarse sin el consentimiento expreso del dueño.⁸

Temporal

Subarrendatario

• Ocupa la vivienda mientras el inquilino se va por un tiempo.⁸
• El inquilino sigue siendo responsable de la renta ante el dueño.⁸

Antes de mudarse, todos deben saber en cuál de los tres lugares están; en otros estados, las reglas las fijan tu contrato y la ley estatal.⁹

Si no estás en el contrato, pregunta si te pueden agregar. Si alguien te pide ser su aval o cosignatario del contrato, esa guía explica los riesgos. Y si compartes con personas que no son tu familia, revisa si tu seguro de inquilino cubre sus cosas o si cada quien necesita el suyo.

Subarrendar un cuarto o la vivienda

Subarrendarsubarrendar (sublet)Subarrendar, en inglés sublet o sublease, es rentarle a otra persona toda o parte de la vivienda que tú rentas, por menos tiempo del que dura tu propio contrato. Es un contrato nuevo entre tú y esa persona: tú pasas a ser su arrendador, pero el dueño no tiene contrato con ella. Tú sigues siendo responsable ante el dueño de cumplir tu contrato. El dueño puede prohibir el subarriendo, aunque algunos lugares lo permiten en ciertos casos a pesar de esa prohibición. En la vivienda pública, la regla federal pide que el contrato prohíba subarrendar.Ver la definición completaCerrar es rentar a otra persona la vivienda que tú rentas. Casi siempre necesitas permiso.

En Texas, el Código de Propiedad dice que, durante el contrato, no puedes rentar la vivienda a otra persona sin el consentimiento previo del dueño.⁹

En Nueva York, la Fiscalía General explica que subarrendar es dejar el apartamento de forma temporal. En edificios de cuatro o más apartamentos tienes derecho a subarrendar con el consentimiento previo del dueño; en edificios de tres o menos, no tienes ese derecho. Si el dueño acepta, sigues siendo responsable de las obligaciones del contrato, incluida la renta futura. Y un subarriendo que no cumple la ley puede ser motivo de desalojo.⁸

Antes de subarrendar o sumar a alguien

1. 1. Lee tu contrato

   Antes de decir que sí

   Busca lo que dice sobre ocupantes y subarriendo. En Texas, subarrendar sin permiso previo del dueño no está permitido.⁹

2. 2. Pide permiso por escrito

   Antes de que la persona se mude

   En Nueva York, la solicitud para subarrendar va por correo certificado con acuse de recibo, con los datos del subarriendo.⁸

3. 3. Espera la respuesta

   En Nueva York, hasta 30 días

   Si el dueño no responde por escrito en ese plazo, la ley de Nueva York lo cuenta como aceptado.⁸

4. 4. Avisa quién vive contigo

   En Nueva York, dentro de 30 días

   Informa al dueño el nombre del ocupante después de que se muda, o cuando el dueño lo pida.⁸

5. 5. Guarda copias de todo

   Siempre

   Un subarriendo que no cumple la ley puede ser motivo de desalojo; tus copias muestran lo que pediste y lo que te respondieron.⁸

Las reglas de otros estados están en tu ley estatal; los derechos del inquilino de Texas, por ejemplo, reúnen lo que dice ese estado. Si el dueño te amenaza con sacarte por tener a alguien más, la guía sobre avisos de desalojo explica los primeros pasos.

Si tienes vale de vivienda (Sección 8)

Con un vale de elección de viviendavale de elección de vivienda (Sección 8)El vale de elección de vivienda, el programa que casi todos llaman Sección 8, es la ayuda federal para la renta más grande del país. HUD paga subsidios de renta para que las familias elegibles puedan pagar una vivienda decente, segura y sanitaria. Lo administran las autoridades de vivienda pública locales con fondos de HUD. La familia busca su propia vivienda en el mercado; si la autoridad aprueba la unidad y el contrato, firma un contrato con el dueño y le paga una parte de la renta, y la familia paga el resto. Las listas de espera suelen ser largas y se abren por periodos.Ver la definición completaCerrar, las reglas sobre quién vive contigo son del programa. HUD dice que debes seguir sus reglas sobre quién vive contigo y permitir que vivan en la casa solo los familiares que aparecen en tu vale. Si alguien llega por nacimiento, adopción o custodia otorgada por un juez, basta con avisar. Para sumar a cualquier otra persona necesitas la aprobación de la autoridad de vivienda públicaautoridad de vivienda pública (PHA)Una autoridad de vivienda pública (PHA, por sus siglas en inglés) es una entidad del estado, el condado, la ciudad u otro organismo público autorizado a operar vivienda pública o programas de ayuda para la renta. Son las agencias que administran localmente los vales de elección de vivienda (Sección 8) y las viviendas públicas con fondos de HUD: abren y manejan las listas de espera, revisan la elegibilidad y los ingresos, inspeccionan las unidades y pagan al dueño su parte de la renta. Cada condado suele tener una o varias; en tu página mostramos las que sirven tu zona con su teléfono.Ver la definición completaCerrar.¹⁰

Meter a alguien sin permiso puede poner en riesgo tu ayuda. Antes de compartir, pregunta en tu autoridad de vivienda. La guía de Sección 8 y familias de estatus mixto explica cómo funciona el programa.

Si este es tu caso

Tienes hijos o estás embarazada

La ley prohíbe negarte la renta por tu estatus familiar.² Un límite de niños por vivienda es menos probable que sea razonable.¹

Compartes con roommates

Sepan quién firmó el contrato. En Nueva York, si el inquilino del contrato se va, el ocupante no tiene derecho a quedarse sin el consentimiento del dueño.⁸

Tienes vale de vivienda

Solo pueden vivir contigo los familiares del vale; para sumar a otra persona necesitas aprobación.¹⁰

Vives en vivienda para personas mayores

Las reglas de estatus familiar de la ley federal no se aplican a la vivienda para personas mayores.⁵

Si crees que te discriminaron

Si un dueño rechazó a tu familia por tener hijos, o usó un límite de ocupación como pretexto, puedes reportarlo a HUD. La ley da un año desde que ocurrió o terminó la práctica para presentar la queja.⁶ HUD pide hacerlo lo antes posible y dar el nombre y la dirección del dueño o la empresa, la dirección de la vivienda y una descripción corta de lo que pasó. Puedes reportarlo en línea o hablar con un especialista al 1-800-669-9777. Es ilegal tomar represalias contra ti por denunciar.⁷

Guarda pruebas: anuncios, mensajes, correos y los nombres de las personas con quienes hablaste. La guía Discriminación en la vivienda: cómo denunciar explica el proceso paso a paso. Si quieres orientación sobre tu caso, la guía de asistencia legal gratuita explica cómo encontrarla.

Errores comunes al compartir

• Error: Creer que hay un número nacional fijo de personas por recámara.

  Mejor: HUD ve razonable dos por recámara como regla general, pero revisa el tamaño, la edad de los niños y las leyes locales.¹

• Error: Aceptar sin preguntar un «aquí no aceptamos niños».

  Mejor: Negarte la renta por tener hijos está prohibido; guarda pruebas y considera reportarlo.⁴

• Error: Subarrendar un cuarto sin pedir permiso.

  Mejor: En Texas necesitas el consentimiento previo del dueño; lee tu contrato antes.⁹

• Error: Que el único que firmó el contrato se vaya sin avisar.

  Mejor: Hablen antes con el dueño: el ocupante que queda puede no tener derecho a quedarse.⁸

• Error: Sumar a un pariente a tu casa de Sección 8 sin aprobación.

  Mejor: Pide la aprobación de tu autoridad de vivienda antes de que se mude.¹⁰

Qué hacer esta semana

1. Lee tu contrato de renta: qué dice sobre ocupantes, huéspedes y subarriendo.⁹
2. Haz la lista de quién vive o va a vivir en la vivienda, con edades, y compárala con el número y el tamaño de las recámaras.¹
3. Pregunta en la oficina de vivienda o de códigos de tu ciudad o condado si hay un límite local de ocupación.⁵
4. Si vas a subarrendar o sumar a alguien, pide el permiso por escrito y guarda la respuesta.⁸
5. Si tienes vale de vivienda, pide la aprobación de tu autoridad de vivienda antes de sumar a alguien.¹⁰
6. Si te rechazaron por tus hijos, guarda las pruebas y repórtalo a HUD antes de que pase un año.⁶