Seguro para inquilinos: qué cubre, qué no y cómo reclamar

Si rentas, el seguro del edificio es del dueño y no protege lo tuyo. Esta guía es para inquilinos que quieren entender el seguro de inquilino (renters insurance)seguro de inquilino (renters insurance)El seguro de inquilino (renters insurance o tenants insurance) protege tus cosas y te protege a ti cuando rentas. El seguro del dueño cubre el edificio, pero no tus muebles, tu ropa ni tus aparatos. Por lo general incluye tres coberturas: tus pertenencias, incluso si te las roban fuera de casa; los gastos extra de vivienda si un daño cubierto te obliga a mudarte por un tiempo; y responsabilidad civil si alguien se lastima en tu casa. Una póliza común no cubre inundaciones, que se aseguran aparte. Algunos dueños piden tenerlo.Ver la definición completaCerrar: qué cubre, qué no cubre (como las inundaciones), la diferencia entre valor real y costo de reposición, la responsabilidad civil y cómo hacer un reclamo. Resumimos lo que publican los departamentos de seguros de Texas y California y el programa federal de seguro contra inundaciones.

Coberturas que suele traer una póliza de inquilino

3¹

Espera usual para que empiece a cubrir un seguro de inundación del NFIP

30 días⁶

Lo máximo que cubre el NFIP por tus cosas en una póliza para inquilinos

$100,000⁶

Qué cubre el seguro para inquilinos

Según el Departamento de Seguros de Texas (TDI), el seguro del dueño no cubre tus cosas personales. Para protegerlas de un robo o de un daño, por ejemplo por una tubería que revienta, necesitas tu propio seguro de inquilino.¹ El Departamento de Seguros de California (CDI) lo dice igual: tu dueño no te da seguro para tus pertenencias.⁵

El TDI explica que una póliza de inquilino suele tener tres coberturas:¹

Cobertura	Qué paga
Bienes personales (personal property)	Tus cosas, incluso lo que te roban del carro o mientras viajas
Gastos adicionales de vivienda (additional living expenses)	Lo extra en comida, renta y otros gastos si tienes que salir de tu casa un tiempo por un daño cubierto
Responsabilidad civil (personal liability)	Te protege si alguien se lastima en tu casa y paga los costos legales si eres responsable y te demandan

En California, el CDI describe la póliza de inquilino con cuatro partes: bienes personales (cobertura C), pérdida de uso (D), responsabilidad civil (E) y pagos médicos a otras personas (F).⁵ La cobertura C protege tus cosas y las de los familiares que viven contigo.⁵

Hay algo que tu póliza no hace: arreglar la casa o el edificio. Eso lo paga la póliza del dueño del edificio.² Qué arreglos le tocan al dueño y cuáles a ti lo dicen tu contrato y las reglas de tu estado; la guía de tu contrato de renta te ayuda a leerlo, y la de reparaciones y condiciones de la vivienda explica qué hacer si algo se descompone.

Lo que no cubre: inundaciones y límites especiales

La mayoría de las pólizas de inquilino cubren pérdidas por fuego, humo, robo o vandalismo y ciertos daños por agua. Pero no cubren pérdidas por inundaciones.¹ FloodSmart, el sitio del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP) de FEMA, dice lo mismo de la mayoría de los seguros de casa y de inquilino.⁶

Para eso existe el seguro contra inundacionesseguro contra inundacionesEl seguro contra inundaciones es una póliza aparte que puede cubrir el edificio, lo que hay dentro, o ambos, cuando el agua de una inundación causa daños. La mayoría de las pólizas de seguro de vivienda no cubren ese daño. La mayor parte de estas pólizas las respalda el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP) de FEMA y se compran a través de aseguradoras y agentes. Si tu casa está en una zona de alto riesgo de inundación y tu hipoteca está respaldada por el gobierno federal, el prestamista está obligado a exigirlo; fuera de esas zonas es opcional, pero las inundaciones también ocurren ahí.Ver la definición completaCerrar. El NFIP vende pólizas para inquilinos que protegen lo que tienes dentro de tu casa: muebles, ropa, televisión, computadoras, alfombras y algunas obras de arte, hasta $100,000 de daño. Se llama cobertura de contenido (“Contents Coverage”).⁶ La puedes comprar si tu ciudad o pueblo participa en el NFIP, y la mayoría de las comunidades del país participa.⁷

Antes de comprarla, ten en cuenta tres cosas:⁶

• Empieza a cubrir 30 días después de la compra, salvo algunas excepciones.
• No cubre el dinero en efectivo, las cosas que guardas en un sótano ni la vivienda temporal mientras reparan.
• Dura un año, y todas las compañías que la venden cobran las mismas tarifas.

Tu póliza de inquilino también tiene un límite en dólares: es lo máximo que paga, aunque reponer tus cosas cueste más. Y algunas pólizas ponen límites más bajos para ciertas cosas. El TDI menciona como límites comunes $100 para efectivo, $2,500 para cosas que usas en un negocio y $500 para joyas y relojes.¹ El CDI aclara que esos límites especiales no se suman al límite general, sino que van dentro de él. Para cubrir algo de más valor, se agrega un endoso, que también llaman “rider” o “floater”.⁵

Valor real en efectivo o costo de reposición

Cuando la compañía te paga por algo que perdiste, lo calcula de una de dos formas. El TDI las explica así:²

• Costo de reposición (replacement cost): paga para reparar o reponer tus cosas a precios de hoy.
• Valor real en efectivo (actual cash value): paga el costo de reposición menos la depreciación, que es lo que una cosa pierde de valor por el uso y los años.

El glosario del CDI lo dice con más detalle: el costo de reposición es lo que cuesta reponer algo con una cosa nueva de tipo y calidad parecidos en el mercado local, y el valor real en efectivo nunca pasa del límite de tu póliza.⁵

El TDI pone este ejemplo: pagaste $1,300 por una laptop hace dos años y hoy una igual se vende en $500. Una póliza básica de inquilino pagaría $500 si la laptop se destruye. Puedes comprar una póliza que cubra el valor de reposición de tus cosas, pero cuesta más.¹ Por eso el TDI recomienda revisar que la póliza que compres pague para reponer tus cosas.¹

Dos formas de pagarte tus cosas

Actual cash value

Valor real en efectivo

• Paga lo que cuesta reponer la cosa menos la depreciación.²
• Es lo que pagaría una póliza básica en el ejemplo del TDI.¹
• Nunca pasa del límite de tu póliza.⁵

Replacement cost

Costo de reposición

• Paga para reponer tus cosas a precios de hoy.²
• La póliza cuesta más.¹
• Te pagan en dos cheques: el valor real primero y el resto cuando repones la cosa.²

Pregunta cuál de las dos tiene tu póliza antes de comprarla; la diferencia se nota justo cuando reclamas.¹

Ejemplo con números reales

Se quema tu sofá: cómo se calcula el pago

Un ejemplo en palabras, sin cifras, para ver de dónde sale cada cheque.

Con valor real en efectivo

El precio de hoy de un sofá parecido, menos la depreciación²

Con costo de reposición, primer cheque

El valor real en efectivo del sofá²

Con costo de reposición, después de reponerlo

El resto de tu reclamo²

En los dos casos

Se descuenta tu deducible y no pasa del límite de la póliza³

Tus cifras están en la página de declaraciones, la primera de tu póliza: coberturas, límites y deducibles.² Para ver cuánto puedes pagar al mes entre renta y seguro, usa la calculadora de renta.

Haz la cuenta con tus números¿Cuánta renta puedo pagar?

Responsabilidad civil: si alguien se lastima en tu casa

La responsabilidad civil (liability) es la parte del seguro que te protege frente a otras personas. Según el TDI, en una póliza de inquilino te protege si alguien se lastima en tu casa y paga los costos legales si eres responsable y te llevan a la corte.¹

El CDI explica dos coberturas que van juntas:⁵

• Responsabilidad civil personal (cobertura E): cubre cuando tú o alguien de tu hogar es legalmente responsable de lastimar a otra persona. Normalmente incluye tu defensa. No te protege en todos los casos; por ejemplo, no cubre un acto intencional.
• Pagos médicos a otras personas (cobertura F): paga gastos médicos razonables de personas que se lastiman por accidente en tu casa, como el hijo de un vecino que se cae jugando. No cubre tus lesiones ni las de quienes viven contigo, y no reemplaza un seguro médico.

En California, el CDI dice que una póliza de inquilino por lo general trae responsabilidad civil con un mínimo de $100,000, pagos médicos con un mínimo de $1,000 y pérdida de uso del 20% de la cobertura de bienes personales.⁵ Son cifras generales de California; las tuyas están en tu póliza.

En las pólizas de casa, el TDI explica que la responsabilidad civil también paga si eres responsable de dañar la propiedad de otra persona, y los costos de la corte si te demandan por un accidente.² Si te preocupa causar un daño al edificio o a un vecino, pregunta a tu agente si tu póliza de inquilino lo incluye.

Cuánto seguro comprar y cómo funciona el deducible

Tu póliza paga hasta un límite en dólares por tus cosas. Para saber cuánto necesitas, el TDI recomienda llenar un inventario de lo que tienes.¹ El CDI dice que la fuente más confiable del valor de tus cosas eres tú, y pide contar lo de todos los días: utensilios de cocina, ropa de cama, cortinas, ropa y zapatos.⁵

Cómo hacer el inventario, según el TDI:²

1. Haz una lista de lo que tienes. Si puedes, anota la fecha de compra, el valor y el número de serie.
2. Toma fotos o video de cada cuarto, con los clósets y los cajones abiertos.
3. Guarda la lista y los recibos de lo más caro en una caja a prueba de fuego o en otro lugar.
4. Actualízala de vez en cuando.

El deduciblededucible (deductible)El deducible (deductible) es la parte de un reclamo al seguro que te toca pagar a ti. Cuando tienes un daño cubierto, la compañía de seguros le resta el deducible al monto del reclamo y te paga el resto. Puedes tener un deducible distinto para cada tipo de cobertura. Lo encuentras en la primera página de tu póliza, llamada página de declaraciones (declarations page), junto con tus coberturas y límites. En los impuestos, la palabra "deducible" significa otra cosa: un gasto que puede bajar los impuestos que debes.Ver la definición completaCerrar es la parte de un reclamo que pagas tú.² Puede ser una cantidad fija o un porcentaje, y en las pólizas de casa se aplica a cada reclamo. En general, cuanto más alto el deducible, más barata la póliza. El TDI sugiere pensar cuánto podrías pagar si tus cosas se dañan, y advierte que presentar reclamos pequeños puede subir lo que pagues después.³

Lo que pagas por el seguro se llama primaprima de seguro (premium)La prima de seguro (premium) es lo que pagas a la compañía de seguros a cambio de la protección de tu póliza. Puede pagarse de una vez o, más a menudo, en pagos periódicos mientras dura el contrato. Cada compañía decide si te vende la póliza y cuánto cobrarte. En un seguro de vivienda suele mirar el costo de reconstruir la casa, los materiales, la zona, la cercanía de los bomberos, tus reclamos anteriores y, en algunas compañías, tu puntaje de crédito. Los descuentos pueden bajarla. Si dejas de pagar la prima, la compañía puede cancelar tu póliza.Ver la definición completaCerrar. Cada compañía tiene sus propias reglas para decidir si te vende una póliza y cuánto cobra, así que los precios cambian de una a otra. Algunas usan tu puntaje de crédito para fijar el precio, pero no pueden rechazarte solo por tu crédito.²

Lo que cambia según tu dueño y tu estado

La ley no te obliga a tener seguro de inquilino, según el TDI, pero algunos dueños lo exigen.¹ Si tu contrato de rentacontrato de renta (lease)El contrato de renta, en inglés lease o rental agreement, es el acuerdo en el que el dueño o arrendador (landlord) te da el derecho de vivir en una propiedad y usarla durante un tiempo fijo a cambio de un pago, casi siempre la renta. Mientras dure el contrato, tú tienes la posesión, pero el dueño sigue siendo el propietario. El contrato dice cuánto y cuándo pagas, quién se encarga del mantenimiento y cómo se puede terminar. Por lo general, tus derechos como inquilino (tenant) están en ese contrato y en las leyes de tu estado y de tu ciudad. Antes de reclamarle al dueño, conviene leer el contrato y revisar que tú también cumples lo que aceptaste.Ver la definición completaCerrar lo pide, léelo antes de firmar para saber qué te piden y desde cuándo.

En Texas, hay una Carta de Derechos del Consumidor para el seguro de casa y de inquilino; tu compañía te da una copia cuando compras o renuevas.² Además, por una ley estatal (House Bill 531), el dueño debe decirte antes de rentar si sabe que la vivienda está en una planicie de inundación de 100 años o si se inundó al menos una vez en los últimos cinco años, y animarte a comprar seguro contra inundaciones. El NFIP atiende en el 877-336-2627.⁴

En California, si ninguna compañía te quiere vender una póliza de casa o de inquilino porque no cumples sus requisitos, el CDI menciona programas especiales. Uno es el California FAIR Plan: una póliza básica contra incendio para la estructura y el contenido, sin responsabilidad civil ni cobertura de robo.⁵

Si vives en otro estado, busca la línea para consumidores del departamento de seguros de tu estado: es el lugar para preguntar por las reglas de allí.

Cómo hacer un reclamo

Del daño al cheque

1. 1. Avisa a tu compañía cuanto antes

   El mismo día, si puedes

   La mayoría de las compañías tiene plazos para presentar un reclamo.²

2. 2. Haz la lista y toma fotos

   Antes de reparar nada

   Anota lo dañado y toma fotos o video. Haz solo arreglos temporales para proteger tus cosas.²

3. 3. La compañía confirma tu reclamo

   En Texas, dentro de 15 días

   Puede pedirte un formulario de prueba de pérdida con la lista de todo lo perdido, hasta los utensilios de cocina.²

4. 4. La compañía acepta o niega

   En Texas, 15 días hábiles después de tener toda tu información

   Si lo niega, debe decirte por qué por escrito. Puede tomar más tiempo si avisa por qué, o después de un desastre grande.²

5. 5. Recibes el pago

   En Texas, 5 días hábiles después de aceptar

   Con costo de reposición, el primer cheque es por el valor real y el resto llega cuando repones lo perdido.² Guarda los recibos.²

6. 6. Si no estás de acuerdo

   Cuando recibas la oferta

   Explica a la compañía por qué. Puedes pedir una tasación si el problema es el monto o presentar una queja por escrito.²

Los plazos del paso 3 al 5 son los que fija la ley de Texas, según el TDI.² Otros estados tienen sus propias reglas: pregunta en el departamento de seguros de tu estado.

Si tuviste que salir de tu casa, la cobertura de gastos adicionales paga solo hasta el límite de tu póliza. El TDI recomienda vigilar lo que gastas para que no se acabe antes de que puedas volver.²

Si no te pones de acuerdo con la compañía, el TDI explica tus opciones. La tasación (appraisal) sirve para desacuerdos sobre el monto, no sobre si la póliza cubre la pérdida. También puedes presentar una queja por escrito ante el TDI o resolverlo en la corte. Su línea de preguntas es el 800-252-3439.² Si el problema con el dueño se complica, la asistencia legal gratuita es una opción.

Cómo comprar tu póliza sin sorpresas

El CDI pide comparar precios, coberturas, condiciones e información de quejas, y no depender solo de lo que te diga otra persona, aunque sea un agente.⁵ Como cada compañía cobra distinto, vale la pena pedir varias cotizaciones.²

Cuando te llegue la póliza, léela: revisa que las coberturas, los límites y la prima sean lo que acordaste.⁵ La póliza de un propietario es otra cosa; la explica la guía del seguro de casa.

Si este es tu caso

Compartes la vivienda con roommates

En California, la cobertura de bienes personales protege tus cosas y las de los familiares que viven contigo.⁵ Si compartes con personas que no son de tu familia, pregunta si cada quien necesita su póliza. Más en la guía para compartir vivienda.

Estudias y dependes de tus padres

La póliza de casa de tus padres puede cubrir tus cosas aunque no vivas con ellos, por lo general hasta el 10% de su cobertura de bienes personales.¹

Tuviste un incendio o un robo

Avisa a tu compañía cuanto antes, toma fotos antes de reparar y guarda los recibos.² Si tienes que salir de tu casa, pregunta por los gastos adicionales de vivienda.¹

Te preocupa el precio

Un deducible más alto suele bajar la prima, pero piensa cuánto podrías pagar tú si algo se daña.³

Errores que salen caros

• Error: Creer que el seguro del dueño cubre tus cosas.

  Mejor: El seguro del dueño no cubre tus cosas personales; para eso es el seguro de inquilino.¹

• Error: Pensar que tu póliza de inquilino cubre una inundación.

  Mejor: Pregunta por la póliza para inquilinos del NFIP; empieza a cubrir 30 días después de comprarla.⁶

• Error: Comprar sin saber si paga valor real o costo de reposición.

  Mejor: Pregunta cuál tiene: el costo de reposición paga a precios de hoy.²

• Error: No tener una lista de tus cosas.

  Mejor: Haz el inventario con fotos y guárdalo en un lugar seguro fuera de casa.⁵

• Error: Hacer arreglos permanentes antes de que la compañía vea el daño.

  Mejor: Haz solo arreglos temporales y toma fotos antes.²

• Error: Pagarle al agente en efectivo.

  Mejor: Paga con cheque a nombre de la compañía o la agencia.⁵

Qué hacer esta semana

1. Revisa tu contrato de renta o pregúntale al dueño si te exige seguro de inquilino.¹
2. Haz tu inventario: lista, fotos de cada cuarto y recibos de lo más caro, guardados fuera de casa.²
3. Pide cotizaciones a varias compañías y compara coberturas, condiciones y quejas, no solo el precio.⁵
4. Pregunta en cada una: ¿valor real o costo de reposición?, ¿qué límites especiales tiene?, ¿cuál es el deducible?¹
5. Si vives donde se inunda, pregunta por la póliza para inquilinos del NFIP.⁶
6. Guarda el teléfono de tu compañía y el del departamento de seguros de tu estado; en Texas es el 800-252-3439.²