Reparaciones en tu vivienda: cómo pedirlas y qué hacer

Una gotera que no paran, el calentador que no prende en invierno, cucarachas que vuelven, una cerradura rota. Muchas familias aguantan meses porque no saben qué pueden pedir ni cómo pedirlo sin arriesgar la vivienda. Esta guía explica qué reparaciones le tocan al arrendador (landlord), cómo pedirlas para que quede constancia, a quién llamar si no reparan y qué riesgos tienen los atajos con la renta. Las reglas cambian mucho entre estados: usamos la CFPB y HUD para lo federal, y las leyes y fiscalías de varios estados como ejemplos, nunca como regla nacional.

Para reparar un defecto que pone en peligro la vida, con vale de Sección 8, desde el aviso de la autoridad de vivienda

24 horas¹³

Para las demás reparaciones que confirme la autoridad de vivienda, con vale

30 días¹³

El tiempo que la ley de Texas presume razonable para reparar

7 días⁵

Viviendas donde el arrendador debe revelar el plomo que conozca y darte un folleto

Antes de 1978¹⁵

Qué debe mantener el arrendador

Empieza por lo federal. Según la CFPB, tu arrendador no puede negarse a hacer las reparaciones necesarias, dejar de pagar los servicios que están bajo su control ni poner en peligro la salud y la seguridad de los inquilinos. Tus derechos concretos suelen estar en tu contrato de rentacontrato de renta (lease)El contrato de renta, en inglés lease o rental agreement, es el acuerdo en el que el dueño o arrendador (landlord) te da el derecho de vivir en una propiedad y usarla durante un tiempo fijo a cambio de un pago, casi siempre la renta. Mientras dure el contrato, tú tienes la posesión, pero el dueño sigue siendo el propietario. El contrato dice cuánto y cuándo pagas, quién se encarga del mantenimiento y cómo se puede terminar. Por lo general, tus derechos como inquilino (tenant) están en ese contrato y en las leyes de tu estado y de tu ciudad. Antes de reclamarle al dueño, conviene leer el contrato y revisar que tú también cumples lo que aceptaste.Ver la definición completaCerrar y en las leyes de tu estado o tu ciudad.¹

Muchos estados llaman a esto “habitabilidad”. La Fiscalía de California lo explica así: el arrendador debe mantener la vivienda segura y en buen estado, con plomería, calefacción, electricidad, pisos y escaleras que funcionen; un techo y paredes que no dejen pasar el agua; ventanas y puertas con cerraduras que sirvan; y sin cucarachas, ratas ni otras plagas. Y aunque supieras al mudarte que la vivienda no cumplía, sigue siendo su responsabilidad arreglarla.²

En Nueva York, la Fiscalía explica la “garantía de habitabilidad” (warranty of habitability): tienes derecho a una vivienda habitable, segura y sanitaria, aunque tu contrato sea solo de palabra, y una cláusula que te haga renunciar a ese derecho no vale. Da como ejemplos la falta regular de calefacción o agua caliente y una plaga de insectos que no eliminan.⁴ Otros estados lo escriben en su ley:

Estado	Lo que dice la ley (ejemplos)
Arizona	Hacer lo necesario para mantener la vivienda apta y habitable; agua corriente y caliente, calefacción y aire acondicionado razonables donde estén instalados
Carolina del Norte	Mantener la vivienda apta y habitable; reparar pronto electricidad, plomería y calefacción si le avisas por escrito, salvo emergencias
Florida	Cumplir los códigos de construcción, vivienda y salud; fuera de casas unifamiliares y dúplex, salvo acuerdo escrito, control de plagas, cerraduras y llaves, calefacción en invierno, agua corriente y caliente
Texas	Hacer un esfuerzo diligente por reparar lo que afecte materialmente la salud o la seguridad, si avisas y estás al día con la renta

Así lo dicen las leyes de Arizona,⁷ Carolina del Norte,¹⁰ Florida⁶ y Texas.⁵ Las páginas de derechos del inquilino de Texas, California y otros estados reúnen las reglas que tenemos verificadas.

La responsabilidad tiene dos lados. En California, el inquilino debe mantener la vivienda limpia, usar bien los aparatos y no dañarla; si causa un daño, puede tener que pagarlo.² En Nueva York, un problema causado por el inquilino no cuenta como incumplimiento del arrendador.⁴ Por eso ayuda tanto la inspección de entradainspección de entrada (move-in inspection)La inspección de entrada es la revisión de la vivienda que se hace antes de que te mudes para dejar por escrito en qué estado está la unidad y lo que viene con ella. En la vivienda pública, la regla federal obliga a la agencia y al inquilino a inspeccionarla juntos y a firmar una declaración con el estado de la unidad. Al salir se hace otra inspección. La diferencia entre cómo estaba al entrar y al salir es la base de cualquier cargo contra tu depósito, si el daño va más allá del desgaste normal. Ese registro ayuda a que no te cobren daños que ya estaban.Ver la definición completaCerrar: las fotos del día que llegaste muestran qué ya estaba mal.

Cómo pedir una reparación, paso a paso

Pedirla bien es la mitad del camino. La Fiscalía de California dice que tienes derecho a pedir reparaciones cuando hay problemas de salud o seguridad, y recomienda hacerlo siempre por escrito, documentar con mensajes, correos, cartas, correo certificado, fotos y videos, y guardar copia de todo.²

De la gotera a la constancia

1. 1. Documenta el problema

   El día que lo ves

   Toma fotos y video con fecha. Anota desde cuándo pasa y qué daño causa.²

2. 2. Avisa por escrito al arrendador

   Enseguida

   Mándalo a la persona o al lugar donde pagas la renta. Describe el problema y pide la reparación.⁵

3. 3. Usa un envío que deje rastro

   Al mandar el aviso

   Correo certificado con acuse, un correo electrónico o un mensaje que puedas guardar. En Texas, el correo con rastreo cuenta.⁵

4. 4. Dale un tiempo razonable

   Según tu estado

   Texas presume siete días;⁵ Florida y Arizona usan plazos de 7 y 10 días después del aviso escrito para ciertos remedios.⁶⁸

5. 5. Si no repara, llama a la inspección

   Después del plazo

   La oficina de inspección de código o el departamento de salud de tu ciudad puede revisar la vivienda.²

6. 6. Pregunta antes de tocar la renta

   Antes de descontar o retener

   Cada estado tiene reglas estrictas. Una oficina de ayuda legal te dice cuál aplica.³

¿Por qué tanto papel? Porque varias reglas dependen del aviso. En Texas, el arrendador debe reparar si avisas a la persona o al lugar donde pagas la renta, si estás al día con la renta y si el problema afecta la salud o la seguridad; para que responda ante ti, necesitas un segundo aviso escrito o un primer aviso por correo con rastreo.⁵ En Carolina del Norte, la obligación de reparar la electricidad, la plomería y la calefacción depende de que avises por escrito, salvo emergencias.¹⁰ En Nueva York, para una rebaja de renta el arrendador debe haber sabido del defecto.⁴

Si no repara: la inspección de la ciudad

Según la Fiscalía de California, si el arrendador se niega a reparar, los inquilinos deben comunicarse con la oficina local de inspección de código (code enforcement) o el departamento de salud local. Algunas ciudades o condados también tienen una junta de rentas que atiende la salud y la seguridad de los edificios.² Busca esa oficina en el sitio web de tu ciudad o de tu condado.

Quejarte ante el gobierno está protegido en varios estados: Florida, Texas y Arizona mencionan expresamente la queja ante la agencia de códigos de construcción, vivienda o salud entre lo que no puede castigarse con represalias.⁶⁵⁹ Más abajo están los detalles.

Tres caminos cuando no reparan, y sus riesgos

Inspección de código o de salud

• La Fiscalía de California indica llamar a la oficina local de código o de salud.²
• En varios estados, quejarte ante esa oficina está protegido contra represalias.⁶

Reparar y descontar

• Solo en algunos estados y con límites: en California, hasta un mes de renta y dos veces en 12 meses.³
• En Texas, hasta un mes de renta o 500 dólares, lo que sea mayor.⁵

Retener la renta o pedir una rebaja

• En Nueva York puedes demandar una rebaja; si retienes la renta, el arrendador puede demandarte por falta de pago.⁴
• En Florida necesitas un aviso escrito de 7 días, y en un desalojo puedes tener que depositar la renta en la corte.⁶

Antes de tocar la renta, pregunta a una oficina de ayuda legal cuál de estos caminos da tu estado.¹

Antes de descontar o dejar de pagar la renta

Es la pregunta más común y la más riesgosa. La guía del Departamento de Bienes Raíces de California lo resume bien: cada remedio tiene sus propios riesgos y requisitos, así que hay que usarlos con cuidado. En ese estado, reparar y descontar sirve para defectos serios de salud y seguridad, la reparación no puede costar más de un mes de renta y no se puede usar más de dos veces en 12 meses. Si los defectos no eran lo bastante serios, el arrendador puede demandarte para recuperar lo descontado o entregarte un aviso de 3 días para pagar la renta o irte.³

Otros estados ponen otras condiciones. En Arizona, para defectos menores, el costo debe ser menor de 300 dólares o de media renta, lo que sea mayor; hay que avisar por escrito, esperar diez días, usar un contratista con licencia y entregar una cuenta detallada.⁸ En Texas, el descuento no pasa de un mes de renta o 500 dólares, lo que sea mayor, y si retienes la renta o descuentas sin cumplir la ley, el arrendador puede cobrarte los daños.⁵ En Nueva York puedes retener la renta, pero el arrendador puede demandarte por falta de pago y tú contrademandar.⁴ En Florida, si en un desalojo te defiendes con algo distinto al pago, debes depositar la renta en la corte durante el caso.⁶

Si dejas de pagar sin seguir las reglas de tu estado, puede llegarte el aviso por renta atrasada. Esta tabla muestra ese aviso en los estados que tenemos verificados:

Aviso por renta atrasada, por estado

Estado	Aviso por renta atrasada
Alabama	7 días hábiles
Alaska	7 días
Arizona	5 días calendario
Arkansas	3 días
California	3 días hábiles de la corte
Carolina del Norte	10 días
Carolina del Sur	5 días
Colorado	10 días
Dakota del Norte	3 días
Distrito de Columbia	10 días
Florida	3 días
Georgia	3 días hábiles
Hawái	10 días calendario
Idaho	3 días
Illinois	5 días
Indiana	10 días
Iowa	3 días
Kansas	3 días calendario
Kentucky	7 días
Luisiana	5 días
Maryland	10 días
Massachusetts	14 días
Míchigan	7 días
Minnesota	14 días
Misisipi	3 días
Montana	3 días
Nebraska	7 días calendario
Nevada	7 días judiciales
Nueva York	14 días
Nuevo Hampshire	7 días
Nuevo México	3 días
Ohio	3 días
Oklahoma	5 días
Oregón	10 días
Pensilvania	10 días
Rhode Island	5 días
Tennessee	14 días
Texas	3 días
Utah	3 días hábiles
Vermont	14 días
Virginia	14 días
Washington	14 días
Wisconsin	5 días
Wyoming	3 días

Es el aviso que puede llegarte si dejas de pagar sin seguir las reglas de tu estado.³ Toca tu estado para ver los detalles. Fuente: leyes de cada estado

La guía Qué hacer si recibes un aviso de desalojo explica cada paso, y la herramienta de plazos de desalojo los ordena por fechas. Si te llega un aviso y la vivienda tiene problemas de salud o seguridad, la Fiscalía de California dice que es muy importante contárselo a un abogado o a la corte.²

Represalias: no te pueden castigar por quejarte

Pedir una reparación no debería costarte la vivienda. En California, la Fiscalía dice que es ilegal tratar de desalojar a un inquilino que pidió reparaciones o quitarle servicios que ya tenía, como la bodega o el estacionamiento.² Otros estados ponen plazos a la represalia del arrendadorrepresalia del arrendador (retaliation)La represalia del arrendador ocurre cuando el dueño te castiga por usar un derecho legal. Por ejemplo, trata de desalojarte porque te quejaste de buena fe ante una oficina del gobierno por problemas de salud o seguridad en la vivienda, o porque te organizaste con otros inquilinos. No todos los estados la reconocen, y cada uno la define y la prueba de forma distinta. Además, la Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Act) prohíbe tomar represalias contra una persona por presentar una queja de discriminación en la vivienda o participar en ese proceso.Ver la definición completaCerrar:

• Texas: durante seis meses después de pedir una reparación o quejarte ante la oficina de códigos, el arrendador no puede desalojarte, subirte la renta ni terminar tu contrato como represalia.⁵
• Arizona: una queja en los seis meses anteriores hace presumir que la acción del arrendador es represalia.⁹
• Nueva York: si el arrendador te demanda dentro del año siguiente a una queja de buena fe, la ley le exige demostrar que no es represalia.⁴
• Carolina del Norte: puedes defenderte en un desalojo mostrando que responde a una queja de buena fe hecha en los 12 meses anteriores.¹¹
• Florida: la protección exige que hayas actuado de buena fe.⁶

Hay un límite importante: en Texas, Arizona, Carolina del Norte y Florida, la ley aclara que un desalojo porque debes renta no cuenta como represalia.⁵⁹¹¹⁶ Sigue pagando mientras reclamas, salvo que la ayuda legal te diga otra cosa.

Si el arrendador no repara por tu origen, tu familia o una discapacidad, puede ser discriminación: la regla federal de vivienda justa prohíbe no hacer o retrasar reparaciones por raza, color, religión, sexo, discapacidad, situación familiar u origen nacional.¹⁶ La guía de discriminación en la vivienda explica cómo denunciarla.

Si tienes vale de Sección 8 o vives en vivienda de HUD

Tienes una vía más. HUD indica que siempre le informes al arrendador o al administrador del problema, y que si tienes un vale de elección de viviendavale de elección de vivienda (Sección 8)El vale de elección de vivienda, el programa que casi todos llaman Sección 8, es la ayuda federal para la renta más grande del país. HUD paga subsidios de renta para que las familias elegibles puedan pagar una vivienda decente, segura y sanitaria. Lo administran las autoridades de vivienda pública locales con fondos de HUD. La familia busca su propia vivienda en el mercado; si la autoridad aprueba la unidad y el contrato, firma un contrato con el dueño y le paga una parte de la renta, y la familia paga el resto. Las listas de espera suelen ser largas y se abren por periodos.Ver la definición completaCerrar o vives en vivienda pública te comuniques con tu autoridad de vivienda públicaautoridad de vivienda pública (PHA)Una autoridad de vivienda pública (PHA, por sus siglas en inglés) es una entidad del estado, el condado, la ciudad u otro organismo público autorizado a operar vivienda pública o programas de ayuda para la renta. Son las agencias que administran localmente los vales de elección de vivienda (Sección 8) y las viviendas públicas con fondos de HUD: abren y manejan las listas de espera, revisan la elegibilidad y los ingresos, inspeccionan las unidades y pagan al dueño su parte de la renta. Cada condado suele tener una o varias; en tu página mostramos las que sirven tu zona con su teléfono.Ver la definición completaCerrar; si vives en un edificio con asistencia de HUD, la línea de quejas de Vivienda Multifamiliar es el (800) 685-8470. HUD agrega que todas sus propiedades con asistencia se inspeccionan para asegurar que sean decentes, seguras y sanitarias.¹² La CFPB también indica que, si vives en vivienda subsidiada, puedes reportar a un mal arrendador ante HUD.¹

Con vale, la regla federal pone plazos. Si avisas a la autoridad de vivienda de un defecto que pone en peligro la vida, debe inspeccionar y avisar al dueño en 24 horas, y el dueño tiene 24 horas más para repararlo. Si no pone en peligro la vida, la autoridad tiene 15 días para inspeccionar y el dueño 30 días para reparar, o la prórroga que apruebe la autoridad. La inspección no te cuesta.¹³

Plomo en viviendas antiguas

Si tu vivienda se construyó antes de 1978, la regla federal pide al arrendador, antes de que firmes, darte un folleto aprobado por la EPA sobre el plomo y decirte qué pintura con plomo o peligros de plomo conoce. La regla no lo obliga a hacer pruebas ni a quitar el plomo.¹⁴ Hay excepciones, como las viviendas para adultos mayores o personas con discapacidad y los estudios sin dormitorio separado, salvo que viva o vaya a vivir ahí un niño menor de 6 años.¹⁵ Si la pintura se descascara y tienes niños pequeños, avísalo por escrito como cualquier otra reparación y pregunta en la oficina de salud de tu ciudad.

Si este es tu caso

Tienes vale de Sección 8

Avisa también a tu autoridad de vivienda: un defecto que pone en peligro la vida se inspecciona en 24 horas, sin costo para ti.¹³

Tienes niños pequeños y la casa es antigua

En viviendas de antes de 1978, el arrendador debe darte el folleto del plomo y decirte lo que sabe.¹⁴

Te da miedo quejarte por tu estatus

En California, el arrendador nunca puede amenazar con revelar tu estatus migratorio para presionarte ni para tomar represalias.² En otros estados, pregunta a la ayuda legal.

No tienes agua, calefacción o luz

Si el arrendador corta servicios a propósito, no es una reparación pendiente: lee la guía de cambio ilegal de cerraduras. Si es una falla, avisa por escrito y llama a la inspección.²

Errores que salen caros

• Error: Avisar de la reparación solo de palabra.

  Mejor: Pídela por escrito y guarda copia; en varios estados, las reglas dependen del aviso.²

• Error: Dejar de pagar la renta para presionar.

  Mejor: Retener la renta tiene reglas estrictas; mal hecho, el arrendador puede demandarte por falta de pago.⁴

• Error: Descontar una reparación grande sin revisar el límite.

  Mejor: Los límites cambian: en California, hasta un mes de renta; en Texas, un mes o 500 dólares, lo que sea mayor.⁵

• Error: No llamar a la inspección por miedo a represalias.

  Mejor: Varios estados protegen la queja ante la oficina de códigos o de salud.⁵

• Error: Mudarte sin documentar cómo dejaste la vivienda.

  Mejor: Fotos y avisos escritos protegen también tu depósito; los daños que causes pueden correr por tu cuenta.²

La guía del depósito de seguridad explica cómo recuperarlo; la de tu contrato de renta, qué cláusulas revisar sobre reparaciones; y la de seguro para inquilinos, qué cubre y qué no si un daño afecta tus cosas.

Qué hacer esta semana

1. Toma fotos y video del problema, con fecha.²
2. Manda tu solicitud por escrito a la persona o al lugar donde pagas la renta, y guarda el comprobante.⁵
3. Si tienes vale, avisa también a tu autoridad de vivienda pública.¹²
4. Si pasa un tiempo razonable sin respuesta, llama a la oficina de inspección de código o de salud.²
5. Antes de descontar o retener la renta, llama a una oficina de ayuda legal gratuita o a un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar.¹