Qué verificamos en «Comprar dúplex o casa con ADU para vivir con tu familia»

Afirmaciones y dónde las comprobamos

Las afirmaciones con reglas, cifras o fechas, con el lugar exacto de la fuente y la fecha en que las comprobamos.

1. Según el Manual 4000.1 de HUD, los programas para una familia de FHA se limitan a propiedades de una a cuatro unidades que sean la residencia principal del dueño; una propiedad de una unidad con una sola unidad accesoria (ADU) sigue siendo de una unidad; una de dos unidades tiene dos viviendas individuales; una de tres a cuatro unidades tiene tres o cuatro viviendas, o dos o tres viviendas y una ADU; y para dos a cuatro unidades el prestamista debe obtener el formulario HUD-92561.

   Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.1.b, Property Types: 'FHA's Single Family programs are limited to one- to four-family Properties that are owner-occupied Principal Residences'; 'A one-unit Property is a Single Family residential Property with a single Dwelling Unit, or with a single Dwelling Unit and a single ADU'; 'A two-unit Property is a Single Family residential Property with two individual Dwelling Units'; 'a Single Family residential Property with two individual Dwelling Units and one ADU or three individual Dwelling Units and one ADU'; 'The Mortgagee must obtain a completed form HUD-92561' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

2. Según el Manual 4000.1 de HUD, una unidad accesoria (ADU) es una sola vivienda habitable con entrada y salida propias, más pequeña que la vivienda principal, que puede estar agregada, dentro o separada de una casa de una unidad, y que junto con ella forma un solo bien raíz; una casa de una unidad con una ADU sigue siendo de una unidad, pero en una propiedad de dos o más unidades una vivienda adicional cuenta como otra unidad.

   Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.1.b, Accessory Dwelling Unit: 'refers to a single habitable living unit with means of separate ingress and egress'; 'An ADU is a private space that is subordinate in size'; 'which together constitute a single interest in real estate'; 'A Single Family residential one-unit Property with a single ADU remains a one-unit Property'; 'a separate additional Dwelling Unit must be considered as an additional unit' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

3. Según el Manual 4000.1 de HUD, la residencia principal es donde vives de forma permanente la mayor parte del año, y solo puedes tener una; en un préstamo FHA, al menos uno de los prestatarios debe mudarse a la propiedad dentro de los 60 días después de firmar y tener la intención de vivir ahí al menos un año; y FHA no asegura un préstamo si la transacción se diseñó para usar el seguro FHA para conseguir propiedades de inversión.

   Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.1.b.iii, Occupancy Types: 'A person may have only one Principal Residence at any one time'; 'At least one Borrower must occupy the Property within 60 Days of signing the security instrument and intend to continue occupancy for at least one year'; 'designed to use FHA mortgage insurance as a vehicle for obtaining Investment Properties' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

4. Según el Manual 4000.1 de HUD, en un préstamo FHA la renta de la propiedad que compras puede contar como ingreso cuando es una casa de una unidad con una ADU o una propiedad de dos a cuatro unidades; para dos a cuatro unidades, el prestamista documenta la renta con un avalúo que muestre la renta justa de mercado y, si los hay, los contratos de renta; si no tienes historial de rentas, usa el 75 por ciento de lo menor entre la renta de mercado del tasador y la renta del contrato; la renta de una ADU que se cuenta como ingreso no puede pasar del 30 por ciento de tu ingreso total para calificar; y el prestamista no puede restar esa renta de tu pago de la hipoteca.

   Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.4, Rental Income Received from the Subject Property: 'Rental Income from the subject Property may be considered Effective Income when the Property is or will be a one-unit dwelling with an ADU, a two- to four-unit dwelling'; 'obtaining an appraisal showing fair market rent'; 'the Mortgagee must use 75 percent of the lesser of'; 'fair market rent reported by the Appraiser'; 'the rent reflected in the lease or other rental agreement'; 'must not exceed 30 percent of the total monthly Effective Income used to qualify the Borrower'; 'The Mortgagee may not reduce the Borrower's total Mortgage Payment by the net subject property Rental Income' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

5. Según el Manual 4000.1 de HUD, en una propiedad de tres o cuatro unidades el pago de principal, intereses, impuestos y seguro dividido entre la renta neta de autosuficiencia no puede pasar del 100 por ciento; esa renta neta se calcula con la renta de mercado que estima el tasador para todas las unidades, incluida la tuya, menos lo mayor entre el estimado del tasador para vacantes y mantenimiento o el 25 por ciento de la renta de mercado.

   Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.1.b, Self-Sufficiency Rental Income Eligibility: 'The PITI divided by the monthly Net Self-Sufficiency Rental Income may not exceed 100 percent for three- to four-unit Properties'; 'using the Appraiser's estimate of fair market rent from all units, including the unit the Borrower chooses for occupancy'; 'or 25 percent of the fair market rent' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

6. Según el Manual 4000.1 de HUD, el prestamista debe verificar reservas equivalentes a tres meses de pago (principal, intereses, impuestos y seguro) después del cierre en propiedades de tres o cuatro unidades, y a dos meses en una casa de una unidad con ADU si usa la renta para calificarte.

   Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.4, Reserves: 'Reserves equivalent to three months' PITI after closing for three- to four-unit Properties'; 'Reserves equivalent to two months' PITI after closing for one-unit with an ADU Properties' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

7. Según el Manual 4000.1 de HUD, cuando uno o más prestatarios no van a vivir en la propiedad, el préstamo máximo es 75 por ciento del valor; puede subir hasta 96.5 por ciento si los prestatarios son familiares, salvo que la transacción sea en una propiedad de dos a cuatro unidades o un familiar le venda a otro que será co-prestatario sin vivir ahí.

   Fuentes 1 · Handbook 4000.1, II.A.2.b, LTV Limitations Based on Non-Occupying Borrower Status: 'For Non-Occupying Borrower Transactions, the maximum LTV is 75 percent'; 'The LTV can be increased to a maximum of 96.5 percent if the Borrowers are Family Members'; 'a transaction on a two- to four-unit Property' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

8. En el formulario HUD-92561, que se firma en propiedades FHA de dos a cuatro unidades, el prestatario se compromete a no rentar ninguna parte de la vivienda para uso transitorio u hotelero mientras tenga el préstamo asegurado por FHA; HUD define ese uso como cualquier renta por menos de 30 días, o cualquier renta con servicios de hotel como servicio de cuarto, limpieza o ropa de cama.

   Fuentes 2 · Form HUD-92561, Borrower's Contract with Respect to Hotel and Transient Use of Property: 'The Secretary has defined the term transient or hotel'; 'any rental for a period less than 30'; 'customary hotel services such'; 'Borrower, his/her successors and assigns, will not rent, offer' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

9. Según la página de límites de FHA de HUD, puedes buscar los límites de FHA por estado, condado o área metropolitana, y los límites para propiedades de varias unidades son múltiplos fijos de los límites de una unidad.

   Fuentes 3 · FHA Mortgage Limits: 'This page allows you to look up the FHA or GSE mortgage limits for one or more areas'; 'Limits for multiple-unit properties are fixed multiples of the 1-unit limits' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

10. Por la Ley Nacional de Vivienda, el monto máximo de un préstamo FHA se calcula por separado para una casa de 1 familia y para una de 2, 3 o 4 familias, según el tamaño de la vivienda.

    Fuentes 4 · 12 U.S.C. §1709(b)(2)(A): 'in the case of a 1-family residence'; 'in the case of a 2-, 3-, or 4-family residence'; 'for a residence of applicable size' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

11. Según la Guía de Venta de Fannie Mae, una residencia principal es la propiedad que el prestatario ocupa como su vivienda principal; si hay varios prestatarios, solo uno tiene que vivir ahí y estar en el título; Fannie Mae considera dueño-ocupante a un hijo que compra para dar vivienda a sus padres, si los padres no pueden trabajar o no tienen ingresos suficientes para calificar solos; y lo mismo a los padres o tutores que compran para un hijo adulto con discapacidad en esa situación.

    Fuentes 5 · Selling Guide B2-1.1-01, Occupancy Types (10/05/2022): 'A principal residence is a property that the borrower occupies as their primary residence'; 'Only one borrower must occupy and take title to the property'; 'Children wanting to provide housing for parents'; 'If the parent is unable to work or does not have sufficient income to qualify for a mortgage on their own, the child is considered the owner/occupant'; 'Parents or legal guardian wanting to provide housing for their handicapped or disabled adult child' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

12. Según la Guía de Venta de Fannie Mae, una ADU es un área de vivienda adicional, independiente de la casa principal, con lugar para vivir, dormir, cocinar y baño, en el mismo terreno; solo se permite una ADU por terreno y no se permite con una propiedad de dos a cuatro unidades; debe ser más pequeña que la casa principal; si es una propiedad de una unidad con ADU o de dos a cuatro unidades depende de sus características, como medidores separados, una dirección postal propia y si la unidad se puede rentar legalmente, y lo determina el tasador; una ADU se considera legal si la zonificación actual la permite; y si la zonificación no la permite, la propiedad puede ser elegible con condiciones adicionales.

    Fuentes 6 · Selling Guide B2-3-04, Special Property Eligibility Considerations (10/08/2025), Accessory Dwelling Units: 'The ADU must provide for living, sleeping, cooking, and bathroom facilities and be on the same parcel'; 'Only one ADU is permitted on the parcel of the primary one-unit dwelling'; 'ADUs are not permitted with a two- to four-unit dwelling'; 'The ADU must be subordinate in size to the primary dwelling'; 'the existence of separate utility meter(s), a unique postal address, and whether the unit can be legally rented'; 'The appraiser must determine compliance with this definition'; 'An ADU should always be considered legal if it is allowed under the current zoning code'; 'the property is eligible under the following additional conditions' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

13. Según la Guía de Venta de Fannie Mae, la renta de la propiedad que compras puede usarse si es de dos a cuatro unidades y será tu residencia principal, o si es una casa de una unidad con una ADU; en una compra, el prestamista multiplica la renta bruta mensual por 75% y le resta el pago completo de la propiedad (principal, intereses, impuestos, seguro y cuotas); si tienes menos de 12 meses de experiencia administrando rentas y el resultado es positivo, solo puede usarse para cubrir ese pago; y en una ADU solo cuenta la renta de una ADU existente, solo en compras o refinanciamientos sin retiro de efectivo, y hasta 30% de tu ingreso total para calificar.

    Fuentes 7 · Selling Guide B3-3.8-02, Rental Income from the Subject Property (09/02/2026): 'two-to four-unit principal residences'; 'one-unit Accessory Dwelling Unit (ADU) allowed with a one-unit primary residence only'; 'the lender must multiply monthly gross rent by 75% for the net rental income amount, then subtract the PITIA of the subject property'; 'When the borrower has less than 12 months of rental property management experience'; 'the lender may use the rental income to offset the PITIA only'; 'Rental income is only allowed from one existing ADU'; 'Purchase or limited cash-out refinance transactions only'; 'The qualifying rental income amount from the ADU is limited to 30% of the total qualifying income' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

14. Según la Guía de Venta de Fannie Mae, por lo general la renta de la unidad donde vive el prestatario en una propiedad de dos a cuatro unidades no puede usarse para calificar; y el prestamista solo puede usar renta positiva como ingreso si el prestatario tiene al menos 12 meses de experiencia administrando propiedades.

    Fuentes 8 · Selling Guide B3-3.8-01, General Rental Income Information (09/02/2026): 'the unit the borrower occupies in a two- to four-unit property'; 'cannot be used to qualify the borrower'; 'Lenders may only use positive rental income for qualifying income if the borrower(s) has at least 12 months of property management experience' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

15. Según la Guía de Venta de Fannie Mae, en los préstamos evaluados con Desktop Underwriter se piden seis meses de reservas para la compra de una residencia principal de dos a cuatro unidades.

    Fuentes 9 · Selling Guide B3-4.1-01, Minimum Reserve Requirements: 'DU will determine the reserve requirements based on the following'; 'Six months' reserves for the following: a two- to four-unit principal residence transaction' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

16. Según la CFPB, los prestamistas pueden cobrar un poco más por préstamos para comprar un condominio, una casa con más de una unidad (por ejemplo, un dúplex) o una casa prefabricada.

    Fuentes 10 · Request and review multiple Loan Estimates (página modificada el 14 de julio de 2025): 'Lenders can charge slightly more for loans to buy a condo, a home with more than one unit (for example, a duplex), or a manufactured home' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

17. Según la Publicación 527 del IRS, en la mayoría de los casos debes incluir en tu ingreso bruto todo lo que recibes como renta; si rentas parte de tu propiedad, debes dividir ciertos gastos entre la parte rentada y la parte de uso personal, como si fueran dos propiedades, y los gastos de la parte rentada, como los intereses de la hipoteca y los impuestos a la propiedad, se deducen como gastos de renta en el Anexo E (Schedule E); una renta justa es por lo general la que pagaría alguien que no es tu pariente; y un día en que vive en la unidad un familiar cuenta como uso personal, salvo que la use como su vivienda principal y pague una renta justa.

    Fuentes 11 · Publication 527 (2025), Residential Rental Property: 'In most cases, you must include in your gross income all amounts you receive as rent'; 'If you rent part of your property, you must divide certain expenses between the part of the property used for rental purposes and the part of the property used for personal purposes'; 'as rental expenses on Schedule E (Form 1040)'; 'A fair rental price for your property is generally the amount of rent that a person who isn't related to you would be willing to pay'; 'unless the family member uses the dwelling unit as their main home and pays a fair rental price' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

18. Por la Ley de Vivienda Justa, la prohibición de discriminar en la renta de vivienda de la sección 3604 no aplica, salvo su inciso (c), a cuartos o unidades en edificios donde viven o vivirán no más de cuatro familias de forma independiente, si el dueño vive en una de esas viviendas.

    Fuentes 12 · 42 U.S.C. §3603(b)(2): 'Nothing in section 3604 of this title (other than subsection (c)) shall apply to'; 'rooms or units in dwellings containing living quarters occupied or intended to be occupied by no more than four families living independently of each other, if the owner actually maintains and occupies one of such living quarters as his residence' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

19. Por la Ley de Vivienda Justa, es ilegal hacer, imprimir o publicar cualquier aviso, declaración o anuncio sobre la renta de una vivienda que indique preferencia, limitación o discriminación por raza, color, religión, sexo, discapacidad, situación familiar u origen nacional.

    Fuentes 13 · 42 U.S.C. §3604(c): 'To make, print, or publish, or cause to be made, printed, or published any notice, statement, or advertisement, with respect to the sale or rental of a dwelling that indicates any preference, limitation, or discrimination based on race, color, religion, sex, handicap, familial status, or national origin' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

20. Según el IRS, los programas VITA y TCE ofrecen preparación básica de declaraciones de impuestos gratis a personas que califican; los servicios pueden variar en cada sitio según los voluntarios certificados que tenga; y muchos sitios ayudan a contribuyentes que hablan poco inglés.

    Fuentes 14 · Free tax return preparation for eligible taxpayers: 'offer free basic tax return preparation to qualified individuals'; 'Available services can vary at each site due to the availability of volunteers certified'; 'Limited English-speaking taxpayers' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

21. Los consejeros de vivienda aprobados por HUD dan consejo independiente sobre comprar, rentar, atrasos y crédito, muchas veces gratis o a bajo costo.

    Fuentes 15 · Find a Housing Counselor: 'Housing counselors throughout the country can provide advice on buying a home, renting, defaults, forbearances, foreclosures, and credit issues'; 'they can offer independent advice, often at little or no cost to you' · Comprobado el 17 de octubre de 2026