Qué verificamos en «Comprar casa nueva de constructor: incentivos y garantías»

Afirmaciones y dónde las comprobamos

Las afirmaciones con reglas, cifras o fechas, con el lugar exacto de la fuente y la fecha en que las comprobamos.

1. Según la CFPB, si consideras comprar una casa que todavía no está construida, el constructor puede pedirte un depósito por adelantado, también llamado depósito de garantía (earnest money), y antes de comprometerte conviene preguntarle en qué condiciones te lo devuelve; también recomienda pedir un estimado informal del seguro antes de comprometerte con una casa, porque en una zona de alto riesgo el seguro podría ser difícil de conseguir o costar más de lo que esperas.

   Fuentes 1 · Find the right home, 'Additional considerations for a new construction home': 'your builder could ask for an upfront builder deposit, also called earnest money'; 'ask the homebuilder under what conditions the builder deposit can be returned'; 'Consider getting an informal insurance estimate before committing to a house'; 'it might cost more than you expect' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

2. Según la CFPB, los constructores muchas veces tienen un prestamista asociado con el que trabajan, pero no tienes que usar ese prestamista y tienes derecho a buscar una mejor oferta.

   Fuentes 1 · Find the right home: 'Homebuilders often have an associated mortgage lender they work with'; 'You don't have to use that lender, and you have the right to shop around for a better deal' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

3. La CFPB dice que conviene que tu oferta y tu contrato de compraventa dependan de que consigas el préstamo y de que la inspección salga satisfactoria, para que, si no consigues el préstamo o la inspección encuentra fallas graves, no estés obligado por contrato a comprar.

   Fuentes 1 · Find the right home, 'You can make a plan for contingencies': 'contingent on obtaining financing and contingent on a satisfactory inspection'; 'if the inspection turns up serious flaws in the home'; 'you're not contractually required to buy the home' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

4. Según la CFPB, aunque un agente o un constructor tenga un prestamista preferido, conviene buscar una mejor oferta: los constructores conocen a ciertos prestamistas, pero puedes y debes comparar.

   Fuentes 2 · Contact multiple lenders: 'Even if a real estate agent or homebuilder has a preferred lender, still look for a better deal'; 'you can and should shop around to make sure you're getting the best deal' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

5. Por el Reglamento X, hay una relación de afiliadas cuando una empresa tiene control efectivo sobre otra o ambas están bajo control común; un arreglo de negocios afiliados no viola la ley contra comisiones por referidos si quien te refiere te da por escrito, en una hoja aparte y a más tardar al referirte, una divulgación con el formato del Apéndice D que explique la relación (la propiedad y el interés financiero) y el cargo estimado del proveedor; si nadie te obliga a usar un proveedor en particular, salvo que un prestamista exija su propio abogado, agencia de informes de crédito o tasador para representar sus intereses; y si lo único de valor que recibe es el rendimiento de su participación como dueño.

   Fuentes 3 · 12 CFR §1024.15(b)(1) ('in the format of the Affiliated Business Arrangement Disclosure Statement set forth in appendix D of this part'; 'explaining the ownership and financial interest'; 'an estimated charge or range of charges generally made by such provider'; 'The disclosures must be provided on a separate piece of paper no later than the time of each referral'), (b)(2) ('No person making a referral has required'; 'an attorney, credit reporting agency, or real estate appraiser chosen by the lender to represent the lender's interest') (b)(3) ('is a return on an ownership interest or franchise relationship') y (c) ('Affiliate relationship means the relationship among business entities where one entity has effective control over the other') · Comprobado el 17 de octubre de 2026

6. Por el Reglamento X, hay 'uso obligatorio' cuando una persona tiene que usar un proveedor en particular para tener acceso a otro servicio o propiedad; pero ofrecer un paquete o descuentos por comprar varios servicios no es uso obligatorio, siempre que el paquete o el descuento sea opcional, sea un descuento real por debajo de los precios que se consiguen en general y no se compense con costos más altos en otra parte del cierre.

   Fuentes 4 · 12 CFR §1024.2(b), 'Required use': 'must use a particular provider of a settlement service in order to have access to some distinct service or property'; 'the offering of discounts or rebates to consumers for the purchase of multiple settlement services does not constitute a required use'; 'Any package or discount must be optional to the purchaser'; 'The discount must be a true discount below the prices that are otherwise generally available, and must not be made up by higher costs elsewhere in the settlement process' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

7. El formato del Apéndice D del Reglamento X avisa que quien te refiere tiene una relación de negocios con el proveedor y que el referido puede darle un beneficio financiero; dice que no estás obligado a usar ese proveedor como condición para tu préstamo o tu compra; que con frecuencia hay otros proveedores con servicios parecidos; y que eres libre de comparar para recibir el mejor servicio y el mejor precio.

   Fuentes 5 · 12 CFR Appendix D to Part 1024: 'This is to give you notice that'; 'Because of this relationship, this referral may provide'; 'a financial or other benefit'; 'You are NOT required to use the listed provider(s) as a condition for'; 'THERE ARE FREQUENTLY OTHER SETTLEMENT SERVICE PROVIDERS AVAILABLE WITH SIMILAR SERVICES'; 'YOU ARE FREE TO SHOP AROUND TO DETERMINE THAT YOU ARE RECEIVING THE BEST SERVICES AND THE BEST RATE FOR THESE SERVICES' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

8. Por la ley RESPA, nadie puede dar ni aceptar un pago, comisión o cosa de valor por referir negocios de servicios de cierre en un préstamo hipotecario con respaldo federal; los arreglos de negocios afiliados se permiten si se divulgan con un estimado del cargo, si a la persona referida no se le obliga a usar un proveedor en particular y si lo único que se recibe es el rendimiento de la participación como dueño.

   Fuentes 6 · 12 U.S.C. §2607(a) ('No person shall give and no person shall accept any fee, kickback, or thing of value pursuant to any agreement or understanding'; 'shall be referred to any person') y (c)(4) ('affiliated business arrangements so long as'; 'such person is not required to use any particular provider of settlement services'; 'is a return on the ownership interest or franchise relationship') · Comprobado el 17 de octubre de 2026

9. Por la ley RESPA, un vendedor de una propiedad que se comprará con un préstamo hipotecario con respaldo federal no puede exigir, directa ni indirectamente, como condición para vender, que el comprador compre el seguro de título con una compañía de título en particular; el vendedor que lo haga responde ante el comprador por tres veces todos los cargos de ese seguro.

   Fuentes 7 · 12 U.S.C. §2608(a) ('No seller of property that will be purchased with the assistance of a federally related mortgage loan shall require directly or indirectly, as a condition to selling the property, that title insurance covering the property be purchased by the buyer from any particular title company') y (b) ('three times all charges made for such title insurance') · Comprobado el 17 de octubre de 2026

10. Según la Guía de Venta de Fannie Mae, las contribuciones de partes interesadas son aportes de terceros con interés en la transacción, entre ellos el vendedor y el constructor o desarrollador, para cubrir costos que normalmente paga el comprador; no se pueden usar para el pago inicial; las concesiones de financiamiento (costos de cierre y prepagos) tienen un máximo según la relación préstamo-valor: 3% si es mayor de 90%, 6% entre 75.01% y 90% y 9% si es de 75% o menos, para vivienda principal o segunda vivienda; y las concesiones de venta, como muebles, regalos o un crédito para decorar, se restan del precio de venta.

    Fuentes 8 · Selling Guide B3-4.1-02, Interested Party Contributions (IPCs) (05/07/2025): 'contributions made by third parties with a vested interest in the transaction'; 'the property seller, the builder or developer'; 'Fannie Mae does not permit IPCs to be used to make the borrower's down payment'; 'Greater than 90% 3%'; '75.01% - 90% 6%'; '75% or less 9%'; 'furniture, automobiles, decorator allowances, moving costs, and other giveaways'; 'Sales concessions must be deducted from the property's sales price' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

11. Según el Manual 4000.1 de HUD, en un préstamo FHA las partes interesadas incluyen a vendedores, constructores y desarrolladores; pueden contribuir hasta 6 por ciento del precio de venta a los cargos de originación, otros costos de cierre, prepagos y puntos de descuento del comprador; ese límite incluye lo que paguen por reducciones de tasa permanentes y temporales; lo que pase del 6 por ciento o de los costos reales se considera un incentivo para comprar, que, igual que los créditos para decorar o los gastos de mudanza, se resta dólar por dólar del precio al calcular el préstamo; y estas contribuciones no se pueden usar para la inversión mínima requerida del comprador.

    Fuentes 9 · Handbook 4000.1, II.A.4 y II.A.5, Interested Party Contributions e Inducements to Purchase: 'Interested Parties refer to sellers, real estate agents, builders, developers'; 'Interested Parties may contribute up to 6 percent of the sales price toward the Borrower's origination fees, other closing costs, prepaid items, and Discount Points'; 'Interested Party payment for permanent and temporary interest rate buydowns'; 'Interested Party Contributions exceeding 6 percent are considered an inducement to purchase'; 'Interested Party Contributions may not be used for the Borrower's MRI'; 'result in a dollar-for-dollar reduction to the purchase price'; 'decorating allowances'; 'moving costs' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

12. Según la Guía de Venta de Fannie Mae, las reducciones temporales de tasa se permiten si la reducción no pasa de 3% y la tasa no sube más de 1% por año; el periodo no puede pasar de 3 años; debe haber un acuerdo por escrito; el prestatario sigue obligado a hacer los pagos del pagaré si el dinero de la reducción no está disponible; el prestamista debe calificar al prestatario con la tasa del pagaré, sin tomar en cuenta la tasa reducida; y si el dinero viene de una parte interesada en la venta, aplican los límites de contribuciones de partes interesadas.

    Fuentes 10 · Selling Guide B2-1.4-04, Temporary Interest Rate Buydowns (08/07/2024): 'provided the rate reduction does not exceed 3%, and the rate increase will not exceed 1% per year'; 'a buydown period not greater than 3 years'; 'The buydown plan must be a written agreement between the party providing the buydown funds and the borrower'; 'the borrower is not relieved of the obligation to make the mortgage payments required by the terms of the mortgage note'; 'the lender must qualify the borrower based on the note rate without consideration of the bought-down rate'; 'Fannie Mae's interested-party contribution limits apply' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

13. Por el Reglamento Z, en una construcción nueva en la que el prestamista espera razonablemente que el cierre ocurra más de 60 días después de darte la Estimación de Préstamo, puede darte una Estimación revisada si la original dice de forma clara que puede hacerlo en cualquier momento hasta 60 días antes de la consumación; si la original no lo dice, no puede revisarla por esa razón.

    Fuentes 11 · 12 CFR §1026.19(e)(3)(iv)(F): 'In transactions involving new construction, where the creditor reasonably expects that settlement will occur more than 60 days after the disclosures'; 'state clearly and conspicuously that at any time prior to 60 days before consummation, the creditor may issue revised disclosures'; 'If no such statement is provided, the creditor may not issue revised disclosures' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

14. Por el Reglamento Z, en una construcción nueva en la que se espera cerrar más de 60 días después de la Estimación de Préstamo, el prestamista puede incluir en la página 3, bajo 'Other Considerations', una declaración clara de que puede darte una Estimación revisada en cualquier momento hasta 60 días antes de la consumación.

    Fuentes 12 · 12 CFR §1026.37(m)(8): 'In transactions involving new construction, where the creditor reasonably expects that settlement will occur more than 60 days after the provision of the loan estimate'; 'a clear and conspicuous statement that the creditor may issue a revised disclosure any time prior to 60 days before consummation' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

15. Según la CFPB, con un bloqueo de tasa tu tasa no cambia entre la oferta y el cierre si cierras dentro del plazo y no hay cambios en tu solicitud; los bloqueos suelen estar disponibles por 30, 45 o 60 días, y a veces más; y extender un bloqueo puede salir caro si la compra necesita más tiempo.

    Fuentes 13 · What's a lock-in or a rate lock on a mortgage? (revisada el 2 de mayo de 2023): 'as long as you close within the specified time frame and there are no changes to your application'; 'Rate locks are typically available for 30, 45, or 60 days, and sometimes longer'; 'It may be expensive to extend if your transaction needs more time' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

16. Según la CFPB, si no cierras antes de que venza tu bloqueo de tasa, aunque sea por el tiempo que tardó el prestamista, quizá tengas que pagar para extenderlo; conviene preguntar si puedes cambiar ahora a un bloqueo más largo, a qué costo y cuál es la política del prestamista sobre extensiones.

    Fuentes 14 · Choose a loan offer (página modificada el 12 de diciembre de 2024): 'you might have to pay a fee to extend your rate lock'; 'Can you change to a longer rate lock now? At what cost?'; 'What is the lender's policy on extensions?' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

17. Según la CFPB, conviene programar una inspección independiente lo antes posible, con un inspector que responda a ti; si al inspector le paga otra persona o no le pagan hasta el cierre, podría restarle importancia a los problemas; si tu contrato depende de una inspección satisfactoria, puedes cancelar la compra sin penalidad si no estás satisfecho con el resultado; conviene estar presente en la inspección; y como en algunas zonas los inspectores no necesitan licencia, conviene pedir referencias y buscarlo con la autoridad de licencias de tu estado o condado.

    Fuentes 15 · Schedule a home inspection (página modificada el 12 de diciembre de 2024): 'You want an independent home inspector who is accountable to you'; 'If the home inspector is being paid by someone else or not paid until closing, the inspector might underemphasize problems with the home'; 'you have the right to cancel the sale without penalty if you are not satisfied with the results of the inspection'; 'Attend the home inspection if you can'; 'home inspectors may not be required to be licensed' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

18. Según el Manual 4000.1 de HUD, para FHA una construcción nueva incluye la casa propuesta, la casa en construcción y la casa terminada hace menos de un año desde su certificado de ocupación que nunca ha sido ocupada; y para las propiedades construidas o propuestas en los últimos 12 meses el expediente del préstamo lleva la certificación del constructor sobre planos, especificaciones y terreno (HUD-92541), la garantía de terminación de la construcción (HUD-92544), el certificado de ocupación y el permiso de construcción o las inspecciones, y la garantía del constructor contra termitas subterráneas.

    Fuentes 9 · Handbook 4000.1, II.D.3.a.ii, New Construction (02/16/2021): 'Proposed Construction refers to a Property where no concrete or permanent material has been placed'; 'Existing Less than One Year refers to a Property that is 100 percent complete and has been completed less than one year from the date of the issuance of the CO or equivalent'; 'The Property must have never been occupied'; II.A.7, tabla del expediente: 'New Construction Exhibits (for all Properties built or proposed in the last 12 months)'; 'Warranty of Completion of Construction HUD-92544'; 'Certificate of Occupancy (CO) and Building Permit'; '3 FHA Inspections'; 'Subterranean Termite Protection Builder's Guarantee' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

19. En el formulario HUD-92544 (que también es el formulario 26-1859 de VA), el constructor garantiza al comprador y a sus sucesores que la casa está construida en conformidad sustancial con los planos y especificaciones, siempre que el comprador le avise por escrito dentro de un año desde la entrega del título o desde que se mudó, lo que ocurra primero; también garantiza la propiedad contra defectos de equipo, materiales o mano de obra durante un año desde la entrega del título, y debe arreglarlos a su costo; esta garantía se suma a los demás derechos que tenga el comprador bajo otras leyes o documentos; y se deben dar copias al comprador y al constructor en el cierre.

    Fuentes 16 · Form HUD-92544, Warranty of Completion of Construction (4/2023): 'is constructed in substantial conformity with the plans and specifications'; 'shall have given written notice to the Warrantor at any time or times within one year from the date of original conveyance of title'; 'the property against defects in equipment, material, or workmanship'; 'This warranty shall continue for a period of one year from the date of original conveyance of title'; 'The Warrantor shall remedy, at the Warrantor's expense'; 'This warranty shall be in addition to, and not in derogation of, all other rights and privileges'; 'Provide completed copies of this warranty to both the homebuyer and the builder, at closing'; 'VA form 26-1859' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

20. Según la CFPB, el impuesto a la propiedad lo fija tu gobierno local o estatal, no el prestamista; para evitar sorpresas después, conviene comprobar ahora si el prestamista lo estimó bien y consultar a tu autoridad local de impuestos.

    Fuentes 17 · Loan Estimate Explainer (página modificada el 29 de octubre de 2025), 'Are the property taxes accurate?': 'Property taxes are set by your local or state government, not by the lender'; 'To avoid surprises later, check now to find out whether the lender has estimated these costs accurately'; 'Contact your local tax authority' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

21. Por la ley de Florida, los bienes raíces se avalúan por su valor justo el 1 de enero de cada año, y las mejoras o partes que no estén sustancialmente terminadas el 1 de enero no reciben valor; 'sustancialmente terminada' quiere decir que la mejora se puede usar para lo que se construyó.

    Fuentes 18 · Florida Statutes §192.042(1) (2026): 'Real property, on January 1 of each year'; 'Improvements or portions not substantially completed on January 1 shall have no value placed thereon'; 'can be used for the purpose for which it was constructed' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

22. Según la Junta Estatal de Igualación de California, si hubo un cambio de dueño o una construcción nueva terminada, el nuevo valor fiscal es el valor de mercado a la fecha del cambio o de la construcción; la propiedad también se avalúa en la lista suplementaria, que pone en efecto el nuevo avalúo de inmediato en vez de esperar al siguiente 1 de enero; y un aumento del avalúo produce una factura de impuesto suplementaria.

    Fuentes 19 · California Property Tax: An Overview, Publication 29 (marzo de 2025), 'Supplemental Assessments': 'if there has been a change in ownership or completed new construction, the new assessed value will be the market value of the property as of the date that it changed ownership or was newly constructed'; 'That property will also be assessed on the supplemental roll'; 'rather than waiting for the next January 1 lien date'; 'An increase in assessment will result in a supplemental tax bill' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

23. Por el Reglamento X, si el análisis anual de la cuenta de escrow muestra un faltante igual o mayor que un mes de pago al escrow, el administrador solo puede dejarlo así o pedirte que lo pagues en pagos mensuales iguales durante al menos 12 meses.

    Fuentes 20 · 12 CFR §1024.17(f)(3)(ii): 'a shortage that is greater than or equal to one month's escrow account payment, then the servicer has two possible courses of action'; 'repay the shortage in equal monthly payments over at least a 12-month period' · Comprobado el 17 de octubre de 2026

24. Los consejeros de vivienda aprobados por HUD dan consejo independiente sobre comprar, rentar, atrasos y crédito, muchas veces gratis o a bajo costo.

    Fuentes 21 · Find a Housing Counselor: 'Housing counselors throughout the country can provide advice on buying a home, renting, defaults, forbearances, foreclosures, and credit issues'; 'they can offer independent advice, often at little or no cost to you' · Comprobado el 17 de octubre de 2026