Rentar un cuarto o una unidad de tu casa: lo básico

Rentar un cuarto, la otra mitad de un dúplex o una unidad aparte puede ayudarte a pagar la casa. Pero desde el primer anuncio te vuelves arrendador (landlord), con deberes. Esta guía es para la familia que renta una parte de su casa por primera vez: explica qué dice la ley de vivienda justa, cómo anunciar y elegir inquilino, qué poner en el contrato, cómo se declara la renta al IRS y qué preguntarle a tu aseguradora.

Máximo del edificio donde vives para la excepción federal (no cubre los anuncios)

4 familias³

Si rentas tu casa menos que eso en el año, no declaras esa renta

15 días¹¹

Renta bruta típica al mes en EE. UU. (mediana del Censo)

$1,413

Viviendas que llevan el aviso federal sobre la pintura con plomo

Antes de 1978⁸

Cuarto, unidad o casa completa: qué cambia

No es lo mismo rentar un cuarto dentro de tu casa que la otra mitad de un dúplex o una casa entera. Cambian las reglas de vivienda justa, la forma de declarar los gastos y el aviso sobre el plomo.

Tres formas de rentar

Vives ahí

Un cuarto en tu casa

• La ley federal lo exceptúa si el edificio es de hasta cuatro familias y vives en él, salvo la regla de anuncios.³
• Divides los gastos de la casa por cuartos o por pies cuadrados.¹¹
• Un cuarto no lleva el aviso del plomo, salvo que viva ahí un niño menor de 6 años.⁸

Vives al lado

Una unidad aparte o un dúplex

• La misma excepción federal aplica si el edificio tiene hasta cuatro unidades y vives en una.³
• Divides los gastos que son de toda la propiedad, como los intereses y los impuestos.¹¹
• Si la construyeron antes de 1978, das el folleto y el aviso del plomo.⁹

No vives ahí

Toda la casa

• Solo hay excepción federal si tienes hasta tres casas y no usas agente ni anuncios discriminatorios.³
• Declaras la renta y los gastos, en general en el Anexo E.¹²
• Pregunta por un seguro de arrendador: es sobre todo para contratos largos.¹³

En los tres casos, ningún anuncio puede mostrar preferencias prohibidas.²

La Ley de Vivienda Justa también es para ti

HUD explica que la discriminación en la vivienda es ilegal en casi todas las viviendas, incluida la privada. La Ley de Vivienda JustaLey de Vivienda Justa (Fair Housing Act)La Ley de Vivienda Justa es la ley federal que prohíbe negarse a vender o rentar una vivienda, o discriminar en sus condiciones, por raza, color, religión, sexo, situación familiar (tener hijos), origen nacional o discapacidad. Aplica a dueños, agentes inmobiliarios, administradores y también a bancos y prestamistas cuando sus prácticas hacen que la vivienda o el crédito no estén disponibles por esos motivos. El origen nacional incluye el idioma y el país de donde vienes, sin importar tu estatus migratorio. Si crees que te discriminaron, puedes presentar una queja ante HUD sin costo; muchos estados añaden protecciones.Ver la definición completaCerrar prohíbe discriminar por raza, color, origen nacionalorigen nacional (national origin)El origen nacional (national origin) es una de las características que protege la Ley de Vivienda Justa. Según el Departamento de Justicia, la discriminación por origen nacional puede basarse en el país donde naciste o en el lugar de donde vienen tus antepasados. La ley prohíbe negarse a venderte o rentarte una vivienda, ponerte condiciones distintas o publicar anuncios con preferencias por tu origen nacional. Según la CFPB, la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito también prohíbe que un prestamista te discrimine por tu origen nacional cuando pides crédito, como una hipoteca.Ver la definición completaCerrar, religión, sexo, situación familiarsituación familiar (familial status)La situación familiar (familial status) es una de las características que protege la Ley de Vivienda Justa. La ley la define como tener uno o más menores de 18 años que viven con su madre o padre, con otra persona que tiene su custodia legal o con alguien que esa persona designe por escrito. También protege a las personas embarazadas y a quien está tramitando la custodia de un menor. Por eso, con algunas excepciones, como cierta vivienda para personas mayores, nadie puede negarse a rentarte o venderte una vivienda, ni ponerte condiciones especiales, porque vives con niños.Ver la definición completaCerrar (tener hijos o estar embarazada) y discapacidad.¹

En la práctica, la ley hace ilegal negarte a rentar o a negociar por una de esas razones, poner condiciones distintas o decir que la vivienda ya no está disponible cuando sí lo está. Con una persona con discapacidad, también cuenta como discriminación negarte a hacer una acomodación razonable en tus reglas o servicios.²

La ley federal tiene excepciones para dueños pequeños. No aplican estas reglas (salvo la de anuncios) a los cuartos o unidades de un edificio donde viven hasta cuatro familias si el dueño vive en una de ellas, ni a una casa unifamiliar que renta un dueño con hasta tres casas, si no usa agente de bienes raíces ni publica anuncios discriminatorios.³

Tu anuncio y la selección del inquilino

La regla de anuncios aplica siempre, aunque tengas una excepción.³ Ningún aviso, declaración o anuncio puede indicar preferencia, limitación o discriminación por raza, color, religión, sexo, discapacidad, situación familiar u origen nacional.² La regla de HUD incluye lo que dices de palabra, y también las solicitudes, los volantes y los letreros; y prohíbe usar palabras, fotos o símbolos que den a entender para quién es o no es la vivienda.⁴

La forma más segura de anunciar es describir la vivienda, no a la persona: el tamaño del cuarto, si se comparte la cocina, la renta, el depósito y la fecha. En California, quien busca compañero de cuarto en su casa puede indicar una preferencia por sexo si van a compartir cocina, sala o baño; pero ninguna ley permite anunciar preferencias sobre religión o sobre si la persona tiene hijos.⁵

Para la selección de inquilinosreporte de selección de inquilinosUn reporte de selección de inquilinos (tenant screening report) es un informe que muchos dueños usan para decidir si te rentan y cuánto pedirte de depósito. Lo preparan empresas especializadas y puede incluir tu reporte de crédito, tu historial de renta con casos de desalojo y demandas, tu empleo, antecedentes penales y una calificación o recomendación. No es lo mismo que un reporte de crédito. Si el dueño te niega la vivienda, o te pide más depósito o más renta, por algo del reporte, la ley federal le obliga a avisarte, decirte qué empresa lo hizo y explicarte tu derecho a una copia gratis y a disputar errores.Ver la definición completaCerrar, usa los mismos requisitos con todos. Si niegas una solicitud por algo que salió en un reporte de inquilino o de crédito, la ley federal te exige darle a esa persona un aviso de acción adversaaviso de acción adversaUn aviso de acción adversa es la notificación que recibes cuando una empresa te niega crédito o toma otra decisión en tu contra sobre tu solicitud o tu cuenta. Según la ley federal, el prestamista debe darte las razones principales o decirte cómo pedirlas. Si la decisión se basó en un reporte de crédito u otro reporte del consumidor, la empresa también debe darte el puntaje que se usó, el nombre y los datos de contacto de la agencia que dio el reporte, y explicarte tu derecho a una copia gratis de ese reporte y a disputar errores. La agencia no tomó la decisión y no puede decirte por qué se tomó.Ver la definición completaCerrar: por escrito, de palabra o por medios electrónicos, con el nombre, la dirección y el teléfono de la compañía que dio el reporte, y con su derecho a pedir una copia gratis dentro de 60 días y a disputar errores. Pedirle un codeudor o un depósito más alto que a otros por ese reporte también cuenta como acción adversa.⁶

¿Cuántas personas pueden vivir en el cuarto? Las reglas de ocupación las explica la guía de compartir vivienda y límites de ocupación.

El contrato y el depósito

La Fiscalía General de Texas dice que la fuente más importante de la relación entre arrendador e inquilino es el contrato de rentacontrato de renta (lease)El contrato de renta, en inglés lease o rental agreement, es el acuerdo en el que el dueño o arrendador (landlord) te da el derecho de vivir en una propiedad y usarla durante un tiempo fijo a cambio de un pago, casi siempre la renta. Mientras dure el contrato, tú tienes la posesión, pero el dueño sigue siendo el propietario. El contrato dice cuánto y cuándo pagas, quién se encarga del mantenimiento y cómo se puede terminar. Por lo general, tus derechos como inquilino (tenant) están en ese contrato y en las leyes de tu estado y de tu ciudad. Antes de reclamarle al dueño, conviene leer el contrato y revisar que tú también cumples lo que aceptaste.Ver la definición completaCerrar, sea escrito o de palabra; que hay que leerlo antes de firmar y que, si acuerdan un cambio, lo escriban en el contrato y ambos pongan sus iniciales.⁷ La guía de California recomienda tenerlo por escrito y exige que un contrato por más de un año sea escrito. Allí, el arrendador debe entregar una copia firmada dentro de 15 días, poner en el contrato su nombre, dirección y teléfono para los avisos legales y, en los contratos que empiezan desde el 1 de julio de 2025, tomar fotos de la vivienda al inicio.⁵

Esas fotos de la inspección de entradainspección de entrada (move-in inspection)La inspección de entrada es la revisión de la vivienda que se hace antes de que te mudes para dejar por escrito en qué estado está la unidad y lo que viene con ella. En la vivienda pública, la regla federal obliga a la agencia y al inquilino a inspeccionarla juntos y a firmar una declaración con el estado de la unidad. Al salir se hace otra inspección. La diferencia entre cómo estaba al entrar y al salir es la base de cualquier cargo contra tu depósito, si el daño va más allá del desgaste normal. Ese registro ayuda a que no te cobren daños que ya estaban.Ver la definición completaCerrar dejan constancia de cómo estaba la vivienda al empezar.⁵ En Texas, la Fiscalía explica que el inquilino debe darle su nueva dirección y el arrendador debe devolver el depósito de seguridaddepósito de seguridad (security deposit)El depósito de seguridad es el dinero que le das al dueño al empezar a rentar como garantía de que vas a cumplir el contrato: pagar la renta y cuidar la vivienda. El dinero sigue siendo tuyo. El dueño lo guarda y, cuando te mudas, debe devolvértelo menos los cargos que permite la ley, como renta atrasada o daños que van más allá del desgaste normal. No debe cobrarte por daños que ya estaban cuando llegaste. El monto máximo y el plazo para devolverlo dependen de la ley de tu estado y, a veces, de tu ciudad.Ver la definición completaCerrar, menos los daños, dentro de 30 días después de la mudanza, con una lista detallada de los descuentos, y que no puede cobrar el desgaste normal.⁷ El tope y el plazo cambian por estado:

Tope del depósito y plazo para devolverlo, por estado

Estado	Depósito máximo	Plazo para devolver el depósito
Alabama	Hasta 1 mes de renta	60 días calendario
Arizona	Hasta 1.5 meses de renta	14 días hábiles
Arkansas	Hasta 2 meses de renta	60 días
California	Hasta 1 mes de renta	21 días
Carolina del Norte	—	30 días
Carolina del Sur	—	30 días
Colorado	Hasta 2 meses de renta	1 día
Connecticut	Hasta 2 meses de renta	—
Dakota del Norte	Hasta 1 mes de renta	30 días
Dakota del Sur	Hasta 1 mes de renta	21 días
Delaware	Hasta 1 mes de renta	—
Distrito de Columbia	Hasta 1 mes de renta	—
Florida	—	15 días
Georgia	Hasta 2 meses de renta	30 días
Hawái	Hasta 1 mes de renta	14 días
Idaho	—	21 días
Illinois	—	45 días
Indiana	—	45 días
Iowa	Hasta 2 meses de renta	30 días
Kansas	Hasta 1 mes de renta	30 días
Luisiana	—	1 día
Maine	Hasta 2 meses de renta	—
Maryland	Hasta 1 mes de renta	45 días
Massachusetts	Hasta 1 mes de renta	30 días
Míchigan	Hasta 1.5 meses de renta	30 días
Minnesota	—	21 días
Misisipi	—	45 días
Misuri	Hasta 2 meses de renta	30 días
Nebraska	Hasta 1 mes de renta	14 días
Nevada	Hasta 3 meses de renta	30 días
Nueva Jersey	Hasta 1.5 meses de renta	30 días
Nueva York	Hasta 1 mes de renta	14 días
Nuevo Hampshire	Hasta 1 mes de renta	30 días
Ohio	—	30 días
Oklahoma	—	45 días
Oregón	—	31 días
Pensilvania	Hasta 2 meses de renta	30 días
Rhode Island	Hasta 1 mes de renta	20 días
Texas	—	30 días
Utah	—	30 días
Vermont	—	14 días
Virginia	Hasta 2 meses de renta	45 días
Washington	—	30 días
Wisconsin	—	21 días
Wyoming	—	30 días

Son las reglas generales de cada estado; tu ciudad puede tener otras.⁷ Toca tu estado para ver las excepciones. Fuente: leyes de cada estado

La guía del depósito de seguridad explica las reglas de cada estado desde el lado del inquilino, y la de tu contrato de renta repasa cada cláusula.

Si rentas un cuarto en California, la guía oficial explica que un huésped (lodger) es quien vive en un cuarto de una casa donde vive el dueño, y que la mayoría tienen los mismos derechos que un inquilino. Si es el único huésped, el dueño puede terminar el arreglo con un aviso por escrito del mismo plazo que cualquier contrato periódico, sin juicio; pero si el huésped discute que lo sea, el caso puede terminar en la corte.⁵

La renta y tus impuestos

El IRS dice que, en la mayoría de los casos, debes incluir en tu ingreso todo lo que recibes como renta. También cuenta la renta adelantada (el año en que la recibes), los gastos tuyos que pague el inquilino y el valor de un trabajo o un bien que aceptes en vez de dinero.¹¹ En general se declara en el Anexo E (Schedule E) del Formulario 1040; si das servicios importantes para comodidad del inquilino, el IRS indica el Anexo C.¹² Es parte de tu declaración de impuestosdeclaración de impuestosLa declaración de impuestos es el formulario anual con el que le informas al IRS tus ingresos y calculas cuánto impuesto te corresponde, para pagar lo que debes o recibir un reembolso. La declaración federal de las personas es el Formulario 1040. En general debe declarar quien tuvo un ingreso bruto mayor que el mínimo que fija el IRS para su estado civil tributario (filing status), o quien tuvo cierta cantidad de ganancias netas trabajando por cuenta propia; aun sin obligación, a veces conviene declarar. Necesitas tu SSN o tu ITIN y los de las demás personas en la declaración, y documentos como tus W-2 y 1099.Ver la definición completaCerrar de cada año.

El depósito no es ingreso cuando lo recibes, si piensas devolverlo. Si te quedas con una parte porque el inquilino no cumplió el contrato, eso sí es ingreso ese año. Y si el “depósito” es en realidad el último mes de renta, es renta adelantada.¹¹

También puedes deducir gastos. El IRS menciona los gastos ordinarios y necesarios para administrar y mantener la propiedad desde que la ofreces en renta, y pide separar las reparaciones de las mejoras y llevar registros exactos.¹¹ Entre los gastos están la depreciación (el desgaste de la propiedad) y las reparaciones que la mantienen en buen estado.¹²

Si rentas una parte de tu casa, divides los gastos de toda la casa entre la parte rentada y la tuya, como si fueran dos propiedades. Los métodos más comunes son por número de cuartos o por pies cuadrados. Lo que es solo del cuarto rentado, como pintarlo o el seguro de responsabilidad por rentarlo, es gasto de renta completo. En un dúplex donde vives en una mitad, divides los intereses y los impuestos de toda la propiedad.¹¹

¿Cuánto cobrar? Para el IRS, una renta justa es la que pagaría alguien que no es tu pariente, y no lo es si es mucho menor que la de propiedades parecidas en tu zona.¹¹ La renta típica cambia mucho de un estado a otro:

La página de tu estado en Lugares muestra la renta típica de tu condado. Si tienes dudas sobre tu caso, el IRS tiene una herramienta interactiva gratuita, “Is my residential rental income taxable and/or are my expenses deductible?”, para saber si tu renta es tributable y tus gastos deducibles.¹²

El seguro cuando rentas

Este es el paso que más se olvida. El Departamento de Seguros de Texas advierte que el seguro de viviendaseguro de viviendaEl seguro de vivienda paga las pérdidas y los daños de tu propiedad cuando pasa algo inesperado, como un incendio o un robo, y suele incluir responsabilidad civil si alguien se lastima en tu casa. Los prestamistas lo exigen mientras tengas hipoteca, porque la casa es su garantía, y casi siempre lo cobran dentro de tu cuota mensual a través de la cuenta escrow. El precio depende del lugar, del valor de reconstrucción, del deducible y de tu historial. Una póliza normal no cubre inundaciones ni, en muchos estados, terremotos: esos riesgos se aseguran aparte.Ver la definición completaCerrar probablemente no cubre los costos si alguien se lastima o causa daños cuando rentas tu casa o cuartos por poco tiempo, y que la mayoría de los seguros de casa no cubren daños a una propiedad rentada o limitan lo que pagan. El seguro de arrendador (landlord insurance) da protección adicional y es sobre todo para contratos de largo plazo: pregunta si conviene agregarlo a tu póliza o comprar uno aparte.¹³

La cobertura de responsabilidad paga gastos médicos, salarios perdidos y otros costos de las personas que lesionas si eres legalmente responsable.¹⁴ Tu póliza tampoco protege las cosas del inquilino: el seguro de inquilinoseguro de inquilino (renters insurance)El seguro de inquilino (renters insurance o tenants insurance) protege tus cosas y te protege a ti cuando rentas. El seguro del dueño cubre el edificio, pero no tus muebles, tu ropa ni tus aparatos. Por lo general incluye tres coberturas: tus pertenencias, incluso si te las roban fuera de casa; los gastos extra de vivienda si un daño cubierto te obliga a mudarte por un tiempo; y responsabilidad civil si alguien se lastima en tu casa. Una póliza común no cubre inundaciones, que se aseguran aparte. Algunos dueños piden tenerlo.Ver la definición completaCerrar cubre sus bienes, y no paga para arreglar la casa, que es trabajo de la póliza del dueño.¹⁴¹⁵

La guía de California dice que muchos arrendadores exigen al inquilino tener seguro de inquilino, sobre todo de responsabilidad, y que cada compañero de cuarto necesita su propia póliza.⁵ La guía del seguro de casa explica cómo comparar pólizas, y la del seguro para inquilinos sirve para explicárselo a tu inquilino.

Para preguntas sobre tu póliza, el Departamento de Seguros de Texas atiende al 800-252-3439¹³ y el de California al 800-927-4357.¹⁵ En otros estados, busca el departamento de seguros de tu estado.

Antes de rentar, paso a paso

Del primer anuncio a la entrega de llaves

1. 1. Llama a tu aseguradora

   Antes de anunciar

   Pregunta si tu póliza cubre una propiedad rentada o si necesitas un seguro de arrendador.¹³

2. 2. Escribe el anuncio

   Antes de publicar

   Describe la vivienda y las condiciones, no a la persona. La regla de anuncios aplica siempre.²

3. 3. Elige con los mismos requisitos para todos

   Al recibir solicitudes

   Si niegas una solicitud por un reporte, da el aviso de acción adversa.⁶

4. 4. Firma el contrato por escrito

   Antes de la mudanza

   Escribe los cambios que acuerden y pongan los dos sus iniciales.⁷

5. 5. Da el aviso del plomo si aplica

   Antes de firmar

   Si la vivienda es de antes de 1978 y no es un cuarto individual, entrega el folleto de la EPA.⁹

6. 6. Recibe el depósito y toma fotos

   El día de la entrada

   Guarda el comprobante del depósito y fotos fechadas de cómo está la vivienda.⁵

7. 7. Abre tu carpeta de impuestos

   Desde el primer mes

   Guarda recibos de renta y gastos, y separa reparaciones de mejoras.¹¹

Si este es tu caso

Situaciones comunes

Quieres rentar un cuarto para ayudarte con los gastos

La renta es ingreso, pero divides los gastos de la casa por cuartos o por pies cuadrados, y el seguro de responsabilidad del cuarto es gasto completo.¹¹

Compraste un dúplex y vives en una mitad

La excepción federal aplica a edificios de hasta cuatro unidades donde vives, pero no a los anuncios.³ Divides intereses e impuestos de toda la propiedad.¹¹

Le rentas a un familiar

Si no es su casa principal o no paga una renta justa, para el IRS cuenta como uso personal tuyo.¹¹

Un solicitante pide un ajuste a tus reglas

Donde aplica la ley, negarte a una acomodación razonable por discapacidad cuenta como discriminación.²

Errores que salen caros

• Error: Poner en el anuncio «solo adultos» o «sin niños».

  Mejor: Describe la vivienda, no a la persona: la regla de anuncios aplica aunque tengas una excepción.²

• Error: Rentar sin decirle nada a tu aseguradora.

  Mejor: Pregunta antes: la mayoría de los seguros de casa no cubren bien una propiedad rentada.¹³

• Error: Gastar el depósito como si fuera renta.

  Mejor: Guárdalo aparte: no es ingreso mientras pienses devolverlo.¹¹

• Error: Deducir todos los gastos de la casa cuando solo rentas un cuarto.

  Mejor: Divide los gastos compartidos por cuartos o por pies cuadrados.¹¹

• Error: Negar una solicitud por un reporte sin decir por qué.

  Mejor: Da el aviso de acción adversa con los datos de la compañía del reporte.⁶

• Error: Hacer el trato de palabra y sin fotos.

  Mejor: Firma un contrato escrito y toma fotos fechadas al inicio.⁵

Qué hacer esta semana

1. Llama a tu aseguradora y pregunta, por escrito, qué cubre tu póliza si rentas un cuarto o una unidad.¹³
2. Revisa en la tabla de esta guía el tope del depósito y el plazo para devolverlo en tu estado.⁷
3. Escribe un anuncio que describa la vivienda, sin preferencias sobre las personas.²
4. Si la vivienda es de antes de 1978, busca el folleto de la EPA sobre el plomo.⁹
5. Abre una carpeta para tus recibos y gastos de renta, y lee la Publicación 527 del IRS o usa su herramienta interactiva.¹²
6. Si tienes dudas sobre tus derechos y deberes de vivienda justa, revisa la guía de discriminación en la vivienda o habla con un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD.¹