Recuperar tu depósito al mudarte: inspección, fotos y carta

Tu depósito de seguridaddepósito de seguridad (security deposit)El depósito de seguridad es el dinero que le das al dueño al empezar a rentar como garantía de que vas a cumplir el contrato: pagar la renta y cuidar la vivienda. El dinero sigue siendo tuyo. El dueño lo guarda y, cuando te mudas, debe devolvértelo menos los cargos que permite la ley, como renta atrasada o daños que van más allá del desgaste normal. No debe cobrarte por daños que ya estaban cuando llegaste. El monto máximo y el plazo para devolverlo dependen de la ley de tu estado y, a veces, de tu ciudad.Ver la definición completaCerrar es tu dinero. Muchas familias lo pierden, en parte o completo, no por un daño grande, sino por falta de pruebas: no hay fotos, no hay aviso por escrito, no hay recibo de las llaves. Esta guía es un plan para las semanas de la mudanza, desde que decides irte hasta que tienes el dinero en la mano. La guía Depósito de seguridad explica cuánto pueden cobrarte y las reglas de algunos estados.³

El plazo máximo para devolver el depósito o mandar la lista de descuentos en vivienda multifamiliar con ayuda de HUD

30 días²

Después del aviso escrito: antes no te pueden cobrar los cargos en vivienda pública

2 semanas¹

Lo máximo de depósito en vivienda pública, o una cantidad fija razonable

1 mes de renta¹

Un mes antes: lee tu contrato y da tu aviso

Antes de buscar ayuda de afuera en cualquier desacuerdo, USAGov recomienda leer bien tu contrato y cumplir las reglas que aceptaste.³ Para la mudanza, busca en tu contrato de rentacontrato de renta (lease)El contrato de renta, en inglés lease o rental agreement, es el acuerdo en el que el dueño o arrendador (landlord) te da el derecho de vivir en una propiedad y usarla durante un tiempo fijo a cambio de un pago, casi siempre la renta. Mientras dure el contrato, tú tienes la posesión, pero el dueño sigue siendo el propietario. El contrato dice cuánto y cuándo pagas, quién se encarga del mantenimiento y cómo se puede terminar. Por lo general, tus derechos como inquilino (tenant) están en ese contrato y en las leyes de tu estado y de tu ciudad. Antes de reclamarle al dueño, conviene leer el contrato y revisar que tú también cumples lo que aceptaste.Ver la definición completaCerrar:

• El aviso. Cuántos días antes debes avisar que te vas y cómo (por carta, por correo electrónico, en un formulario). Si tienes un arrendamiento de mes a mesarrendamiento de mes a mes (month-to-month)Un arrendamiento de mes a mes es un acuerdo de renta sin fecha de fin: sigue mes tras mes mientras pagas la renta, hasta que tú o el dueño avisan que quieren terminarlo. Puede estar por escrito, pero también puede empezar sin contrato, por ejemplo si te quedas después de que se vence tu contrato de renta y el dueño acepta tu pago. Para terminarlo, hay que dar aviso con el tiempo que pide la ley de tu estado. En Nueva York, por ejemplo, el aviso no basta para sacarte: si no te vas, el dueño tiene que ir a la corte.Ver la definición completaCerrar, el aviso también cuenta.
• Las condiciones para devolver el depósito. Por ejemplo, limpieza profesional de alfombras o entregar las llaves en la oficina.
• La lista de cargos. En vivienda pública, el contrato debe decir cómo se calculan los cargos por reparaciones, por ejemplo con una lista publicada.¹ Pide esa lista.

Da tu aviso por escrito y guarda una copia con la fecha. Si te vas antes de que termine el contrato, lee primero la guía Terminar el contrato de renta antes de tiempo.

Busca también lo que tienes de cuando entraste: las fotos, el video o el formulario de inspección de entradainspección de entrada (move-in inspection)La inspección de entrada es la revisión de la vivienda que se hace antes de que te mudes para dejar por escrito en qué estado está la unidad y lo que viene con ella. En la vivienda pública, la regla federal obliga a la agencia y al inquilino a inspeccionarla juntos y a firmar una declaración con el estado de la unidad. Al salir se hace otra inspección. La diferencia entre cómo estaba al entrar y al salir es la base de cualquier cargo contra tu depósito, si el daño va más allá del desgaste normal. Ese registro ayuda a que no te cobren daños que ya estaban.Ver la definición completaCerrar. En vivienda pública, la regla de HUD exige que la autoridad y tú inspeccionen la vivienda antes de que entres y firmen una declaración de su estado.¹ Pide una copia si no la tienes: es lo que se va a comparar al salir.

Desgaste normal o daño: qué se puede cobrar

La pregunta clave es si algo es desgaste normal o daño. El desgaste normal es lo que pasa con el uso de todos los días. El daño es lo que pasa por abuso o descuido.

Las reglas de HUD lo dicen así:

• En vivienda pública, el contrato prevé cargos por mantenimiento y reparaciones más allá del desgaste normal.¹
• En vivienda multifamiliar con ayuda de HUD, el dueño anota los daños en el formulario de salida y lo compara con el de entrada para decidir si es desgaste razonable o daño excesivo por abuso o descuido.²

En vivienda privada, la ley de tu estado decide qué se puede descontar; muchas siguen la misma idea. Con eso en mente, haz una lista honesta de lo que tú dañaste y arréglalo antes de irte, si puedes y si tu contrato lo permite: un hoyo en la pared, una puerta rota, una mancha que no sale. Lo que es simple uso, como pintura un poco gastada, documéntalo con fotos.

Lo que se ve en la inspección de salida

Uso de todos los días

Por lo general, desgaste normal

• Pintura un poco gastada con los años
• Alfombra con el uso normal de caminar
• Pequeñas marcas de colgar cuadros, según tu contrato
• Aparatos viejos que dejaron de funcionar solos

Abuso o descuido

Por lo general, daño

• Hoyos grandes en las paredes
• Manchas o quemaduras en la alfombra
• Puertas, ventanas o mallas rotas
• Basura o cosas dejadas en la vivienda

Los ejemplos son orientativos: la regla de tu contrato y de tu estado decide en cada caso.

Las dos últimas semanas: inspección de salida, limpieza y fotos

Pide estar en la inspección de salida. Es tu oportunidad de ver lo que el dueño piensa cobrar y de hablarlo en el momento:

• En vivienda pública, la regla de HUD dice que la autoridad inspecciona la vivienda cuando te vas, te da una declaración de los cargos, y que tienes derecho a participar en esa inspección, salvo que te vayas sin avisar.¹
• En vivienda multifamiliar con ayuda de HUD, debes recibir aviso previo de la inspección y puedes acompañar al dueño. HUD dice que lo ideal es que vayas, para hablar de cualquier diferencia y decidir quién paga qué.²
• En vivienda privada, las reglas cambian de un estado a otro. Pide la inspección por escrito y pregunta si puedes estar presente. La herramienta de derechos del inquilino por estado resume las reglas de tu estado.

Limpia y repara. Deja la vivienda como la recibiste, menos el desgaste normal. Saca todas tus cosas y la basura. Revisa la estufa, el refrigerador, los baños y los clósets.

Toma fotos y video con fecha de cada cuarto, de las paredes, los pisos, los aparatos por dentro y los baños. Toma también las lecturas de los medidores si los servicios están a tu nombre. Compara con tus fotos de entrada y guarda todo en dos lugares, por ejemplo tu teléfono y tu correo.

El día que sales: llaves, recibo y nueva dirección

• Entrega todas las llaves (y controles, tarjetas o calcomanías de estacionamiento) y pide un recibo con la fecha. Si las dejas en un buzón, toma una foto y manda un mensaje escrito avisando.
• Deja tu nueva dirección por escrito. En vivienda multifamiliar con ayuda de HUD, para recibir el depósito debes dar una dirección o acordar recogerlo.² En vivienda privada, dejarla por escrito evita retrasos y excusas.
• Cambia o cancela los servicios a tu nombre con la fecha de salida.

Del aviso a la devolución

1. 1. Lee tu contrato

   Un mes antes

   Busca el aviso que pide, las condiciones de salida y la lista de cargos.³

2. 2. Da tu aviso por escrito

   Con el tiempo que pide tu contrato

   Guarda una copia con la fecha.³

3. 3. Pide estar en la inspección de salida

   Dos semanas antes

   En vivienda de HUD tienes derecho a participar o acompañar al dueño.²

4. 4. Limpia, repara y toma fotos

   Los últimos días

   Fotos y video con fecha de cada cuarto, para comparar con tu entrada.¹

5. 5. Entrega llaves y deja tu dirección

   El día que sales

   Pide un recibo y deja tu nueva dirección por escrito.²

6. 6. Cuenta los días

   Después de salir

   Revisa el plazo de tu estado; en vivienda de HUD son 30 días o menos.²

   Pruébalo con tus númerosDerechos del inquilino por estado

Después de salir: el plazo y la lista de descuentos

El plazo para que el dueño te devuelva el depósito, o te mande la lista detallada de lo que descontó, lo pone tu estado. Esta tabla muestra lo que dicen las leyes estatales que tenemos registradas:

Plazo para devolver el depósito, por estado

Estado	Plazo para devolver el depósito
Alabama	60 días calendario
Arizona	14 días hábiles
Arkansas	60 días
California	21 días
Carolina del Norte	30 días
Carolina del Sur	30 días
Colorado	1 día
Dakota del Norte	30 días
Dakota del Sur	21 días
Florida	15 días
Georgia	30 días
Hawái	14 días
Idaho	21 días
Illinois	45 días
Indiana	45 días
Iowa	30 días
Kansas	30 días
Luisiana	1 día
Maryland	45 días
Massachusetts	30 días
Míchigan	30 días
Minnesota	21 días
Misisipi	45 días
Misuri	30 días
Nebraska	14 días
Nevada	30 días
Nueva Jersey	30 días
Nueva York	14 días
Nuevo Hampshire	30 días
Ohio	30 días
Oklahoma	45 días
Oregón	31 días
Pensilvania	30 días
Rhode Island	20 días
Texas	30 días
Utah	30 días
Vermont	14 días
Virginia	45 días
Washington	30 días
Wisconsin	21 días
Wyoming	30 días

Toca tu estado para ver la regla completa, su cita y lo que la ley pide en la lista de descuentos. Fuente: leyes de cada estado

En vivienda multifamiliar con ayuda de HUD, dentro de 30 días después de la mudanza (o menos, si la ley de tu estado o tu ciudad lo exige), el dueño debe devolverte todo el depósito con sus intereses, o darte una lista detallada de la renta que debes, los daños y el costo estimado de reparación, con una declaración de tus derechos. Si no te da esa lista, tienes derecho a todo el depósito con intereses.²

En vivienda pública, los cargos por reparaciones no se pueden cobrar hasta dos semanas después de que la autoridad te da aviso por escrito, y ese aviso cuenta como un aviso de acción adversa.¹ Si no estás de acuerdo, pregunta a la autoridad cómo pedir una reunión o una audiencia.

Ejemplo con números reales

Una familia que se muda de un apartamento

Un ejemplo en palabras, no un caso real, de cómo se usan las pruebas.

Antes de salir

Da su aviso por escrito y pide estar en la inspección de salida

El día de la mudanza

Toma fotos y video de cada cuarto y entrega las llaves con recibo

La lista que recibe

Le cobran por pintar todo el apartamento

Lo que responde

Una carta con sus fotos: la pintura solo tiene desgaste normal de los años que vivió ahí

El resultado

Tiene pruebas para negociar, quejarse ante su estado o reclamar en la corte

La diferencia entre desgaste normal y daño viene de las reglas de HUD.¹² Usa la herramienta de tu estado para ver el plazo.

Haz la cuenta con tus númerosDerechos del inquilino por estado

Si no llega: la carta para pedir tu depósito

Si el plazo pasó y no llegó ni el dinero ni la lista, o si no estás de acuerdo con los descuentos, el primer paso es una carta. No necesitas un formulario especial. Incluye:

1. Tu nombre y la dirección de la vivienda que dejaste.
2. La fecha en que te mudaste y entregaste las llaves.
3. Tu nueva dirección.
4. La cantidad del depósito que pagaste.
5. Lo que pides: la devolución completa, o una explicación por escrito de cada descuento con sus recibos.
6. Una fecha razonable para responder.
7. Copias, no originales, de tus fotos, tu aviso y el recibo de las llaves.

Mándala de una forma que deje prueba, como correo certificado o un correo electrónico que puedas guardar, y quédate con una copia. Escribe con calma y con hechos: la carta puede terminar en manos de un juez.

Si no responde: USAGov recomienda buscar la agencia de tu estado que atiende los derechos de los inquilinos, como el fiscal general o la agencia de vivienda. Si HUD asegura o administra tu edificio, también puedes reportar al dueño a la línea de quejas de vivienda multifamiliar de HUD.³ Para reclamar el dinero, muchas personas usan la corte de reclamos menorescorte de reclamos menores (small claims)La corte de reclamos menores (small claims court) es una corte estatal para casos de dinero que no pasan de un límite que fija cada estado. Las reglas son más sencillas que en otras cortes y muchas personas se representan a sí mismas. En California, por ejemplo, no puedes llevar abogado a la audiencia, aunque sí puedes pedirle consejo antes. Lo que decide el juez tiene el mismo peso que la sentencia de cualquier otra corte. Pero si ganas, normalmente te toca a ti cobrar el dinero: la corte no lo cobra por ti.Ver la definición completaCerrar de su condado. Pedir tu depósito es tu derecho; la guía Represalias del arrendador explica qué hacer si el dueño responde con amenazas.

Si este es tu caso

Rentas en una vivienda privada

Revisa el plazo de tu estado en la herramienta de derechos del inquilino y deja tu dirección por escrito.³

Vives en vivienda pública

Tienes derecho a participar en la inspección de salida, salvo que te vayas sin avisar.¹

Vives en un edificio con ayuda de HUD

El dueño tiene 30 días, o menos si tu estado lo exige, para devolver el depósito o darte la lista.²

Te tienes que ir de prisa

Aun así, avisa por escrito y toma fotos; irte sin avisar puede quitarte el derecho a la inspección en vivienda pública.¹

Prefieres escribir en español

Puedes escribir tu carta en español; guarda una copia y pide ayuda legal gratuita si necesitas traducirla.⁴

Errores que salen caros

• Error: Avisar que te vas solo de palabra.

  Mejor: Da tu aviso por escrito, con la forma y el tiempo que pide tu contrato, y guarda copia.³

• Error: No ir a la inspección de salida.

  Mejor: En vivienda de HUD puedes participar o acompañar al dueño; es tu oportunidad de hablar de cada cargo.²

• Error: Irte sin tomar fotos.

  Mejor: Toma fotos y video con fecha de cada cuarto y compáralos con tu entrada.¹

• Error: Dejar las llaves sin recibo.

  Mejor: Pide un recibo con fecha o deja prueba escrita de la entrega.

• Error: No dejar tu nueva dirección.

  Mejor: En vivienda de HUD es necesaria para recibir el depósito; déjala por escrito.²

• Error: Aceptar un cargo por el desgaste normal.

  Mejor: Los cargos son por daños más allá del desgaste normal; pide que te expliquen cada uno.¹

Ayuda gratuita

No tienes que hacerlo solo. La LSC financia la asistencia legalasistencia legal gratuita (legal aid)La asistencia legal gratuita, conocida como legal aid, son los servicios de abogados y organizaciones sin fines de lucro que representan sin costo a personas de bajos ingresos en asuntos civiles, no penales. En vivienda, eso incluye defender a familias que enfrentan un desalojo o una ejecución hipotecaria, además de temas como custodia, manutención, protección contra la violencia doméstica y acceso a beneficios. En Estados Unidos, la Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia una red de estas organizaciones en todo el país; su buscador te lleva a la de tu zona. Cada una tiene sus propios límites de ingreso.Ver la definición completaCerrar civil para personas de bajos ingresos; en su sitio encuentras la organización más cercana, y en LawHelp.org hay información y formularios gratis.⁴ La guía Asistencia legal gratuita explica cómo pedirla. Un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD también orienta sobre renta, a menudo gratis o a bajo costo.⁵ Y si te mudas a otro estado, la guía Mudarte a otro estado te ayuda con el resto.

Qué hacer esta semana

1. Busca tu contrato y tus fotos o el formulario de la inspección de entrada.¹
2. Revisa en tu contrato el aviso que pide y las condiciones para devolver el depósito.³
3. Mira el plazo de tu estado en la herramienta de derechos del inquilino.³
4. Escribe tu aviso de mudanza y pide por escrito estar en la inspección de salida.²
5. Haz una lista de lo que tienes que limpiar o reparar antes de irte.¹