Terminar el contrato de renta antes de tiempo: tus opciones

La vida cambia: un trabajo nuevo, un familiar que necesita ayuda, un sueldo que ya no alcanza o una situación de peligro. Si firmaste un contrato de rentacontrato de renta (lease)El contrato de renta, en inglés lease o rental agreement, es el acuerdo en el que el dueño o arrendador (landlord) te da el derecho de vivir en una propiedad y usarla durante un tiempo fijo a cambio de un pago, casi siempre la renta. Mientras dure el contrato, tú tienes la posesión, pero el dueño sigue siendo el propietario. El contrato dice cuánto y cuándo pagas, quién se encarga del mantenimiento y cómo se puede terminar. Por lo general, tus derechos como inquilino (tenant) están en ese contrato y en las leyes de tu estado y de tu ciudad. Antes de reclamarle al dueño, conviene leer el contrato y revisar que tú también cumples lo que aceptaste.Ver la definición completaCerrar por un plazo fijo, irte antes tiene reglas. Esta guía explica qué dice en general la ley, cómo negociar tu salida y las protecciones especiales para militares y para víctimas de violencia. Lo primero siempre es lo mismo: USAGov recomienda leer bien tu contrato antes de buscar ayuda de afuera.¹

Después del siguiente pago de renta: ahí surte efecto la terminación de un militar con la SCRA, si paga cada mes

30 días⁴

De renta, como máximo, después del aviso de una víctima de violencia en California

14 días⁹

Que tiene el cónyuge o dependiente para terminar el contrato si el militar muere en servicio

1 año⁴

Qué dice en general la ley si te vas antes

Un contrato de plazo fijo, por ejemplo de un año, te obliga a pagar la renta hasta que termina. Si te vas antes sin un acuerdo ni una protección legal, el dueño puede reclamarte la renta que pierde y los cargos que diga el contrato. Cuánto, depende de tu contrato y de la ley de tu estado.

El deber de mitigar. En algunos estados el dueño no puede quedarse de brazos cruzados cobrándote: tiene que tratar de volver a rentar la vivienda. En Texas, por ejemplo, la ley dice que el dueño tiene el deber de mitigar los daños si abandonas la vivienda en violación del contrato, y una cláusula que quite ese deber no vale.² Pregunta a la asistencia legal de tu estado cómo funciona allí.

Lo que tu contrato puede decir. Busca en tu contrato:

• Una cláusula de terminación anticipada: algunas permiten irte con cierto aviso y un pago fijo.
• El aviso que debes dar y cómo.
• Si permite subarrendar o pasar el contrato a otra persona.
• Qué pasa con tu depósito de seguridaddepósito de seguridad (security deposit)El depósito de seguridad es el dinero que le das al dueño al empezar a rentar como garantía de que vas a cumplir el contrato: pagar la renta y cuidar la vivienda. El dinero sigue siendo tuyo. El dueño lo guarda y, cuando te mudas, debe devolvértelo menos los cargos que permite la ley, como renta atrasada o daños que van más allá del desgaste normal. No debe cobrarte por daños que ya estaban cuando llegaste. El monto máximo y el plazo para devolverlo dependen de la ley de tu estado y, a veces, de tu ciudad.Ver la definición completaCerrar.

Si tienes un arrendamiento de mes a mesarrendamiento de mes a mes (month-to-month)Un arrendamiento de mes a mes es un acuerdo de renta sin fecha de fin: sigue mes tras mes mientras pagas la renta, hasta que tú o el dueño avisan que quieren terminarlo. Puede estar por escrito, pero también puede empezar sin contrato, por ejemplo si te quedas después de que se vence tu contrato de renta y el dueño acepta tu pago. Para terminarlo, hay que dar aviso con el tiempo que pide la ley de tu estado. En Nueva York, por ejemplo, el aviso no basta para sacarte: si no te vas, el dueño tiene que ir a la corte.Ver la definición completaCerrar, por lo general solo necesitas dar el aviso que pide tu estado. La herramienta de derechos del inquilino por estado muestra el aviso para terminar un contrato de mes a mes en tu estado.

Negociar tu salida con el dueño

Muchas salidas se arreglan hablando. A un dueño también le conviene saber con tiempo que te vas y tener la vivienda rentada rápido. Antes de irte:

1. Avisa por escrito y con tiempo. Explica la fecha en que te vas y por qué, si quieres.
2. Propón una solución. Por ejemplo, pagar un mes extra, dejar la vivienda lista para mostrarla, ayudar a encontrar un nuevo inquilino o, si tu contrato lo permite, un subarriendo; en Texas, por ejemplo, no puedes subarrendar sin el permiso previo del dueño.² La guía Subarrendar y sumar un compañero de cuarto explica cómo funciona.
3. Pide el acuerdo por escrito y firmado, con la fecha de salida, lo que pagas y qué pasa con el depósito.

Si te vas sin acuerdo, guarda pruebas: tu aviso, las fechas y fotos de cómo dejaste la vivienda. La guía Recuperar tu depósito al mudarte explica cómo documentar la salida.

Tres formas de irte antes

Lo más seguro

Con un acuerdo

• Lo negocias con el dueño
• Queda por escrito y firmado
• Sabes cuánto pagas y qué pasa con el depósito

Si aplica

Con una protección legal

• La SCRA para militares
• VAWA en vivienda con ayuda federal
• Leyes estatales para víctimas de violencia

Más riesgo

Sin acuerdo ni protección

• Puedes deber renta y cargos del contrato
• Puedes perder parte del depósito
• Puede terminar en una demanda

Si no tienes una protección legal, busca primero un acuerdo por escrito.

Si eres militar: la SCRA

La Ley de Alivio Civil para Militares (SCRA) te deja terminar el contrato de la vivienda donde vives tú o tus dependientes en estos casos:⁴

• Firmaste el contrato antes de entrar al servicio militar y luego entraste.
• Estando en servicio, firmaste el contrato y después recibiste órdenes de cambio permanente de estación (PCS) o de despliegue por al menos 90 días.
• Firmaste el contrato al recibir esas órdenes y después recibiste una orden de no moverte por una emergencia, por al menos 30 días o sin plazo.

Al terminarlo, también termina la obligación de tus dependientes bajo ese contrato.⁴

Cómo se hace. Entregas al dueño o a su agente un aviso por escrito con una copia de tus órdenes. Puedes entregarlo en persona, por mensajería, por correo con acuse de recibo o por medios electrónicos, como el correo electrónico que haya indicado el dueño.⁴

Cuándo termina y qué pagas. Si pagas cada mes, la terminación surte efecto 30 días después de la primera fecha en que vence el siguiente pago de renta después de tu aviso. Pagas la renta hasta esa fecha, prorrateada. El dueño no puede cobrarte un cargo por terminar antes, aunque sí lo que debas según el contrato, como cargos razonables por desgaste excesivo. Si pagaste renta por adelantado para después de esa fecha, te la debe devolver dentro de 30 días.⁴

Si el militar muere o se lesiona. Si el militar muere en servicio, su cónyuge o dependiente puede terminar el contrato durante el año siguiente. Si sufre una lesión o enfermedad catastrófica en servicio, también puede terminarlo durante el año siguiente.⁴

Si no respetan tus derechos. El Departamento de Justicia recomienda contactar tu oficina local de asistencia legal militar. Si no calificas para esa asistencia, puedes presentar una queja ante el Departamento, que no puede investigar todas ni ser tu abogado.⁵

Si sufres violencia: VAWA y las leyes de tu estado

Si eres víctima de violencia doméstica, violencia en el noviazgo, agresión sexual o acecho, tienes protecciones. La guía Protección VAWA para sobrevivientes explica todas en detalle; aquí está lo que importa para irte de tu vivienda.

En vivienda con ayuda federal (VAWA). Si vives en una vivienda cubierta por VAWA, como vivienda pública o con un vale de viviendavale de elección de vivienda (Sección 8)El vale de elección de vivienda, el programa que casi todos llaman Sección 8, es la ayuda federal para la renta más grande del país. HUD paga subsidios de renta para que las familias elegibles puedan pagar una vivienda decente, segura y sanitaria. Lo administran las autoridades de vivienda pública locales con fondos de HUD. La familia busca su propia vivienda en el mercado; si la autoridad aprueba la unidad y el contrato, firma un contrato con el dueño y le paga una parte de la renta, y la familia paga el resto. Las listas de espera suelen ser largas y se abren por periodos.Ver la definición completaCerrar, calificas para un traslado de emergencia si lo pides expresamente y crees razonablemente que corres peligro inminente de más violencia si te quedas en la misma vivienda.⁶ Si tienes un vale de Sección 8, deben dejarte mudar con tu ayuda.⁸ Y VAWA no reemplaza las leyes estatales o locales que te den más protección.⁷

En muchos estados, aunque tu vivienda sea privada. Dos ejemplos:

• Texas. Puedes terminar el contrato, irte y no deber la renta futura si entregas al dueño una copia de una orden de protección o documentación de la violencia familiar de un proveedor de salud, de salud mental o de un defensor de víctimas, das aviso por escrito al menos 30 días antes y te vas. Si la violencia la cometió alguien que vive contigo, no se exige ese aviso. Sigues debiendo la renta atrasada, salvo que tu contrato no incluya el aviso sobre estos derechos especiales. Y nadie puede hacerte renunciar a este derecho.³
• California. Puedes avisar que terminas el contrato si tú, alguien de tu hogar o un familiar cercano fue víctima de violencia doméstica, agresión sexual, acecho, trata, abuso de una persona mayor u otros delitos violentos. El aviso va por escrito con una orden de protección, un informe policial o la documentación de un tercero calificado, dentro de 180 días. Pagas renta por no más de 14 días después del aviso, y el dueño no puede quedarse con tu depósito por esa terminación.⁹

Si vives en otro estado, una organización de asistencia legalasistencia legal gratuita (legal aid)La asistencia legal gratuita, conocida como legal aid, son los servicios de abogados y organizaciones sin fines de lucro que representan sin costo a personas de bajos ingresos en asuntos civiles, no penales. En vivienda, eso incluye defender a familias que enfrentan un desalojo o una ejecución hipotecaria, además de temas como custodia, manutención, protección contra la violencia doméstica y acceso a beneficios. En Estados Unidos, la Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia una red de estas organizaciones en todo el país; su buscador te lleva a la de tu zona. Cada una tiene sus propios límites de ingreso.Ver la definición completaCerrar o la línea nacional pueden decirte qué ley te protege.¹⁰

Antes de irte antes de tiempo

1. 1. Lee tu contrato

   Antes de decidir

   Busca la cláusula de terminación, el aviso y si permite subarrendar.¹

2. 2. Revisa si tienes una protección legal

   Antes de avisar

   Órdenes militares, VAWA o la ley de tu estado para víctimas de violencia.⁴

3. 3. Junta tus documentos

   Antes de avisar

   Tus órdenes, o la orden de protección o documentación que pida tu estado.³

4. 4. Da tu aviso por escrito

   Con el tiempo que pide la ley o el contrato

   Con copia de tus documentos y una forma de entrega que deje prueba.⁴

5. 5. Pide un acuerdo firmado

   Si negocias

   Fecha de salida, lo que pagas y qué pasa con el depósito.¹

6. 6. Documenta tu salida

   El día que te vas

   Fotos con fecha y entrega de llaves con recibo.²

   Pruébalo con tus númerosDerechos del inquilino por estado

Ejemplo con números reales

Una militar con órdenes de traslado

Un ejemplo en palabras, no un caso real, de cómo se aplica la SCRA.

Su situación

Firmó un contrato de un año estando en servicio y luego recibió órdenes de cambio de estación

Lo que entrega

Un aviso por escrito con copia de sus órdenes, por correo con acuse de recibo

Cuándo termina

30 días después del siguiente pago de renta que vence después de entregar el aviso

Lo que paga

La renta prorrateada hasta esa fecha, sin cargo por terminar antes

Lo que recupera

La renta que pagó por adelantado para después de esa fecha, dentro de 30 días

Las reglas de este ejemplo vienen de la SCRA.⁴ Usa la calculadora de dinero para mudarte para preparar la siguiente vivienda.

Haz la cuenta con tus númerosDinero para mudarte

Si este es tu caso

Eres militar y recibiste órdenes

Entrega tu aviso por escrito con copia de tus órdenes; el dueño no puede cobrarte un cargo por terminar antes.⁴

Sufres violencia y necesitas irte

En vivienda con ayuda federal puedes pedir un traslado de emergencia; tu estado puede darte más protección.⁶

Tienes un vale de Sección 8

Si sufres violencia, deben dejarte mudar con tu ayuda.⁸

Te mudas por trabajo o familia

Lee tu contrato y negocia por escrito; en Texas, el dueño debe tratar de volver a rentar.²

Tienes contrato de mes a mes

Da el aviso que pide tu estado; la herramienta de derechos del inquilino lo muestra.¹

Errores que salen caros

• Error: Irte sin leer tu contrato.

  Mejor: Busca la cláusula de terminación, el aviso y si permite subarrendar.¹

• Error: Avisar solo de palabra.

  Mejor: Da tu aviso por escrito y con una forma de entrega que deje prueba.⁴

• Error: Como militar, pagar un cargo por terminar antes.

  Mejor: La SCRA prohíbe ese cargo; pagas la renta prorrateada hasta la fecha efectiva.⁴

• Error: Mandar el aviso militar sin tus órdenes.

  Mejor: La SCRA pide el aviso por escrito con una copia de tus órdenes.⁴

• Error: Pensar que VAWA solo sirve en la corte.

  Mejor: En vivienda cubierta puedes pedir un traslado de emergencia por tu seguridad.⁶

• Error: Firmar una renuncia a tus derechos de víctima.

  Mejor: En Texas, ese derecho no se puede renunciar.³

Ayuda gratuita

La LSC financia la asistencia legal civil para personas de bajos ingresos; en su sitio encuentras la organización más cercana, y en LawHelp.org hay información y formularios gratis.¹¹ La guía Asistencia legal gratuita explica cómo pedirla. Si eres militar, tu oficina de asistencia legal militar te puede ayudar con la SCRA.⁵ Si sufres violencia, la Línea Nacional sobre la Violencia Doméstica, 1-800-799-7233, te conecta con servicios locales, y si estás en peligro inmediato, llama al 911.¹⁰

Si el dueño responde con amenazas o te quiere sacar por ejercer tus derechos, lee la guía Represalias del arrendador.

Qué hacer esta semana

1. Lee tu contrato y marca la cláusula de terminación, el aviso y lo que dice del subarriendo.¹
2. Revisa si tienes una protección legal: órdenes militares, VAWA o la ley de tu estado.⁷
3. Junta tus documentos: tus órdenes o la documentación que pida tu estado.⁴
4. Escribe tu aviso al dueño y decide cómo vas a entregarlo para tener prueba.⁴
5. Si no tienes una protección legal, propón un acuerdo por escrito.²