Impuesto a la propiedad: pagarlo por escrow o por tu cuenta

El impuesto a la propiedadimpuesto a la propiedadEl impuesto a la propiedad es el impuesto que el condado, la ciudad, el distrito escolar y otras entidades locales cobran cada año a los dueños de bienes inmuebles para pagar escuelas, policía, bomberos y otros servicios públicos. Se calcula sobre el valor que la oficina de avalúos asigna a tu casa, con la tasa de cada entidad, menos las exenciones que te correspondan, como la de vivienda principal en muchos estados. Si tienes hipoteca, normalmente lo pagas mes a mes dentro de tu cuota, a través de la cuenta escrow. En general es deducible en tu declaración federal si detallas deducciones.Ver la definición completaCerrar y el seguro de la casa son dos cuentas grandes que llegan una o dos veces al año. Hay dos formas de pagarlas: poco a poco, cada mes, por una cuenta de escrowcuenta de depósito en garantía (escrow)Una cuenta de depósito en garantía, conocida casi siempre por su nombre en inglés, escrow, es una cuenta que abre tu prestamista para pagar ciertos gastos de la propiedad en tu nombre, sobre todo el impuesto a la propiedad y el seguro de la casa. El dinero sale de una parte de tu pago mensual: cada mes aportas una fracción y el administrador del préstamo paga las facturas cuando vencen. Por eso tu cuota es más alta que solo principal e intereses, y puede cambiar cuando suben los impuestos o la prima del seguro. La palabra también se usa para el periodo entre la oferta y el cierre.Ver la definición completaCerrar que maneja tu administrador, o directamente tú, cuando vencen. Esta guía explica cuándo puedes elegir, cómo se renuncia o se cancela el escrow y cómo organizarte si pagas por tu cuenta. La guía ¿Por qué subió mi pago de escrow? explica el análisis anual, los faltantes y los excedentes.⁴

Lo mínimo que dura el escrow obligatorio de un préstamo de precio más alto, salvo que pagues el préstamo

5 años¹

Del valor original: tu saldo debe estar por debajo para cancelar ese escrow

80%¹

De aviso, como mínimo, si cancelan tu escrow sin que lo pidas

30 días hábiles⁵

Cuándo te exigen escrow

Muchas veces la decisión no es tuya:

• Préstamo FHA. El administrador debe exigir que tu pago mensual incluya escrow para el impuesto a la propiedad, las cuotas especialescuota especial (special assessment)Una cuota especial (special assessment) es un cobro aparte de las cuotas regulares que te puede imponer una asociación de propietarios, un municipio, un condado o un distrito especial, por lo general para pagar obras, reparaciones grandes o el mantenimiento de instalaciones. En Florida, el resumen que recibes antes de comprar en una comunidad con asociación obligatoria advierte que deberás pagar las cuotas especiales que imponga la asociación, que puedes deber otras al gobierno local o a un distrito especial y que no pagarlas podría resultar en un gravamen sobre tu propiedad. En Arizona, al comprar te deben informar las cuotas especiales ya aprobadas que todavía no se cobran.Ver la definición completaCerrar, el seguro de la casa, el seguro contra inundaciones si aplica, la prima de FHA y otros cargos que puedan tener prioridad sobre la hipoteca. Las cuotas del condominio o de la HOA no van ahí.² La guía del préstamo FHA explica el programa.
• Préstamo de precio más alto. Si tu APRtasa de porcentaje anual (APR)La tasa de porcentaje anual (APR, por sus siglas en inglés) es una medida más amplia del costo de pedir dinero prestado que la tasa de interés. Además del interés, incluye ciertos cargos del préstamo, como los puntos de descuento y algunas comisiones del prestamista, repartidos a lo largo de la vida del préstamo y expresados como un porcentaje anual. Por eso la APR casi siempre es un poco más alta que la tasa de interés. Sirve para comparar ofertas: si dos préstamos tienen la misma tasa de interés pero distinta APR, el de APR más alta cobra más cargos.Ver la definición completaCerrar pasa por 1.5 puntos porcentuales o más la tasa promedio de ofertatasa promedio de oferta preferencial (APOR)La tasa promedio de oferta preferencial (APOR) es una tasa de porcentaje anual (APR) de referencia. Sale de las tasas de interés, los puntos y otras condiciones que un grupo representativo de prestamistas ofrece en ese momento en préstamos hipotecarios de bajo riesgo. La CFPB la explica como un estimado de la tasa que suelen pagar las personas con buen crédito por una hipoteca parecida, y la publica en una tabla que se actualiza por lo menos cada semana. Las reglas federales comparan la APR de tu préstamo con la APOR para saber si es un préstamo de precio alto o una hipoteca de alto costo.Ver la definición completaCerrar para un préstamo comparable (2.5 puntos si el préstamo pasa el límite de Freddie Mac), es un préstamo de precio más alto.¹ En ese caso, el prestamista no puede darte el préstamo para tu vivienda principal sin abrir antes del cierre una cuenta de escrow para el impuesto y los seguros que exige.¹
• Préstamo convencional. Por lo general debe tener escrow para el impuesto y los seguros. Fannie Mae recomienda tenerlo, sobre todo si tienes un historial de crédito con problemas o compras casa por primera vez. Salvo que la ley lo exija, el prestamista puede renunciar al escrow en tu préstamo, según una política escrita que no se base solo en cuánto debes frente al valor de la casa, sino también en si puedes pagar las sumas grandes del impuesto y el seguro.³

Ojo con la renuncia. Aunque el prestamista renuncie al escrow, tu documento del préstamo conserva la cláusula de escrow, y el derecho de exigirlo cuando corresponda.³ Si no pagas a tiempo, te lo pueden volver a poner.

Dónde lo ves antes de firmar

Tu Declaración de CierreDeclaración de Cierre (Closing Disclosure)La Declaración de Cierre (Closing Disclosure) es un formulario obligatorio de cinco páginas con los detalles finales de la hipoteca que elegiste: los términos del préstamo, tu pago mensual, todos los costos de cierre y cuánto dinero tienes que llevar el día de la firma. El prestamista debe entregártela al menos tres días hábiles antes del cierre, para que la compares con tu Estimación de Préstamo y preguntes por cualquier cambio. Si un número importante cambia, el plazo de tres días vuelve a empezar. Guárdala: la vas a necesitar para tus impuestos.Ver la definición completaCerrar tiene una parte sobre la cuenta de escrow, también llamada impound o trust. Ahí dice si tendrás escrow o no:⁴

• Si tendrás escrow, muestra cuánto pagarás al escrow en el primer año, lo que no se paga por escrow, el pago inicial que funciona como colchóncolchón de escrow (escrow cushion)El colchón de escrow (escrow cushion) es, según la Regulación X, dinero extra que el administrador del préstamo te puede pedir que tengas en tu cuenta de depósito (escrow) para cubrir pagos que no esperaba, o pagos que vencen antes de que tus depósitos lleguen a la cuenta. La regla federal le pone un tope a ese colchón, y la ley de tu estado o tu hipoteca pueden fijar uno menor. Se toma en cuenta al abrir la cuenta y en cada análisis anual, cuando el administrador calcula tus pagos de escrow para el año siguiente.Ver la definición completaCerrar y tu pago mensual al escrow.
• Si no tendrás escrow, dice por qué, que debes pagar tú directamente el impuesto y el seguro, posiblemente en uno o dos pagos grandes al año, cuánto calculan que pagarás en el primer año y cualquier cargo por no tener escrow (Escrow Waiver Fee).

Si te ofrecen renunciar al escrow, compara ese cargo con lo que te cuesta tener el dinero listo cada vez que vence el impuesto. La guía Closing Disclosure en español explica las otras páginas.

Con escrow o por tu cuenta

Poco a poco

Con cuenta de escrow

• Pagas cada mes una parte del impuesto y del seguro
• El administrador paga las cuentas cuando vencen
• Hay un colchón y un análisis cada año
• Obligatoria en FHA y en préstamos de precio más alto

Sumas grandes

Sin escrow, pagas tú

• Pagas directamente, quizá en uno o dos pagos al año
• Tú vigilas las fechas y guardas el dinero
• Puede haber un cargo por renunciar al escrow
• Si te atrasas, te pueden volver a poner escrow

Lo que importa es que el dinero esté listo cuando vence la cuenta; elige el camino que te ayude a lograrlo.

Si pagas el impuesto por tu cuenta

Si no tienes escrow, el calendario es tuyo. Cada condado tiene sus fechas; algunos ofrecen pagar en plazos, y algunos dan descuento por pagar todo junto.⁶ Organízate así:

1. Busca tu factura y las fechas de vencimiento en la oficina de impuestos de tu condado. La guía Impuesto a la propiedad explicado explica cómo se calcula.
2. Divide el total entre 12 y aparta esa cantidad cada mes en una cuenta aparte. Haz lo mismo con el seguro de la casa.
3. Pon recordatorios antes de cada fecha.
4. Guarda tus recibos de pago.
5. Revisa si calificas para una exención, como la exención homesteadexención homesteadLa exención homestead es una protección legal para la casa donde vives con tu familia. Puede impedir que ciertos acreedores cobren tus deudas con tu vivienda principal, y también puede bajar el impuesto a la propiedad de esa casa. Por ejemplo, en Texas la exención de residencia homestead quita una parte del valor de tu casa del cálculo del impuesto; para recibirla debes ser dueño, vivir ahí como residencia principal y solicitarla. Las leyes cambian mucho de un estado a otro: algunas ponen un límite al monto protegido y otras dependen del tamaño de la propiedad o de la edad del dueño.Ver la definición completaCerrar, que puede bajar el impuesto. La guía Exención homestead lo explica.

La calculadora del impuesto a la propiedad te ayuda a estimar cuánto apartar cada mes. Esta tabla muestra la tasa efectiva típica del impuesto en cada estado, para que veas el tamaño de la cuenta:

Tasa efectiva del impuesto a la propiedad, por estado

Estado	Impuesto a la propiedad (tasa efectiva)
Alabama	0.38%
Alaska	1.11%
Arizona	0.48%
Arkansas	0.55%
California	0.7%
Carolina del Norte	0.66%
Carolina del Sur	0.48%
Colorado	0.48%
Connecticut	1.81%
Dakota del Norte	0.99%
Dakota del Sur	1.06%
Delaware	0.5%
Distrito de Columbia	0.58%
Florida	0.76%
Georgia	0.77%
Hawái	0.27%
Idaho	0.49%
Illinois	2.01%
Indiana	0.74%
Iowa	1.39%
Kansas	1.29%
Kentucky	0.75%
Luisiana	0.55%
Maine	1.02%
Maryland	0.97%
Massachusetts	1.07%
Míchigan	1.25%
Minnesota	1.02%
Misisipi	0.72%
Misuri	0.85%
Montana	0.72%
Nebraska	1.49%
Nevada	0.47%
Nueva Jersey	2.11%
Nueva York	1.55%
Nuevo Hampshire	1.66%
Nuevo México	0.7%
Ohio	1.31%
Oklahoma	0.8%
Oregón	0.81%
Pensilvania	1.3%
Puerto Rico	0.49%
Rhode Island	1.21%
Tennessee	0.5%
Texas	1.49%
Utah	0.52%
Vermont	1.59%
Virginia	0.73%
Virginia Occidental	0.53%
Washington	0.81%
Wisconsin	1.42%
Wyoming	0.57%

La tasa efectiva es el impuesto típico como parte del valor de la casa; la de tu condado y tu casa puede ser distinta. Fuente: Oficina del Censo (ACS)

Si tienes escrow: lo que debe hacer el administrador

Con escrow, el trabajo de pagar es del administrador. En un préstamo FHA, debe pagar las cuentas cuando vencen. Si paga tarde, no puede pasarte las multas, salvo que el atraso fuera por tu error u omisión y haya intentado conseguir la información de la factura.² Por eso, si te llega a ti la factura del impuesto, mándale una copia a tu administrador del préstamoadministrador del préstamoEl administrador del préstamo (loan servicer) es la compañía que te manda los estados de cuenta de tu hipoteca y se encarga del día a día del préstamo: recibe tus pagos, responde tus preguntas, lleva la cuenta del principal y los intereses pagados y maneja tu cuenta de depósito (escrow), si tienes una. También puede ofrecerte opciones si te atrasas y, en ciertos casos, iniciar una ejecución hipotecaria. Puede ser la misma compañía que te prestó el dinero o una distinta, y es común que otra compañía tome el préstamo después del cierre.Ver la definición completaCerrar.

¿Plazos o todo junto? Si tu condado ofrece pagar en una sola suma o en plazos, y no da descuento por pagar todo junto ni cobra más por los plazos, el administrador debe pagar en plazos. Si hay descuento por pagar todo junto, puede pagar todo junto para aprovecharlo. La CFPB lo anima a seguir tu preferencia, y tú y el administrador pueden acordar otra forma o fecha de pago si tú lo aceptas de forma voluntaria.⁶

En tus impuestos federales. Si pagas por escrow, quizá no puedas deducir todo lo que pagaste al escrow. El IRS dice que solo puedes deducir el impuesto que el prestamista realmente pagó desde el escrow a la autoridad de impuestos, y tu factura muestra esa cantidad.⁷ El formulario 1098Formulario 1098El Formulario 1098 (Mortgage Interest Statement) es la declaración del IRS en la que quien cobra los intereses de tu hipoteca, por lo general tu prestamista o tu administrador del préstamo, reporta cuánto interés pagaste en el año. También puede mostrar los puntos que pagaste al comprar tu vivienda principal, las primas de seguro hipotecario, el saldo que debes y otros datos, como el impuesto a la propiedad pagado desde la cuenta escrow. Por lo general recibes una copia. Si detallas deducciones, lo usas para deducir los intereses hipotecarios en el Anexo A, solo en la parte que la ley permite.Ver la definición completaCerrar que te manda tu administrador también te ayuda. Los programas VITA y TCE del IRS preparan declaraciones básicas gratis a quienes califican.⁸

Si quieres cancelar tu escrow

1. 1. Revisa qué tipo de préstamo tienes

   Antes de pedirlo

   En FHA el escrow es obligatorio; en un préstamo de precio más alto, al menos cinco años.²

2. 2. Revisa tu saldo y tus pagos

   Antes de pedirlo

   Para un préstamo de precio más alto: saldo menor que el 80% del valor original y estar al día.¹

   Pruébalo con tus númerosTabla de amortización

3. 3. Pregunta la política del administrador

   Al llamar

   En un convencional, la renuncia depende de una política escrita y de si puedes pagar las sumas grandes.³

4. 4. Lee el aviso de cierre

   Antes de que se cierre

   Debe llegarte al menos tres días hábiles antes si tú lo pediste.⁵

5. 5. Abre tu cuenta de ahorro aparte

   El mismo mes

   Aparta cada mes la doceava parte del impuesto y del seguro.⁴

Si te cancelan el escrow: el aviso de cierre

Si se va a cancelar la cuenta de escrow de tu préstamo, lo pidas tú o no, el prestamista o el administrador debe darte un Aviso de cierre de escrow (Escrow Closing Notice). Debe decirte la fecha en que ya no tendrás escrow y la razón, que debes pagar directamente el impuesto y el seguro, posiblemente en uno o dos pagos grandes al año, cualquier cargo por cerrarla, y un teléfono para preguntar. También explica las consecuencias si no pagas: lo que puede hacer tu gobierno local si no pagas el impuesto, y lo que puede hacer el administrador, como sumar montos a tu préstamo, volver a abrir el escrow o comprarte un seguro que puede costar más y cubrir menos. Si lo pediste tú, el aviso debe llegarte al menos tres días hábiles antes del cierre; si no lo pediste, al menos 30 días hábiles antes.⁵

Si te llega un aviso así y no lo pediste, llama al teléfono del aviso y pregunta por qué. Si el seguro se vence sin que lo pagues, la guía Seguro de casa explicado explica el seguro impuesto por el prestamistaseguro impuesto por el prestamista (force-placed)El seguro impuesto por el prestamista (force-placed insurance) es un seguro contra daños que tu administrador del préstamo compra para tu casa cuando no tienes el seguro de vivienda que exige tu hipoteca, cuando se te venció o cuando no cubre lo suficiente. Te lo cobra a ti, suele costar mucho más que uno que compras tú y muchas veces solo protege al prestamista. Antes de cobrarte, la ley federal le exige mandarte avisos por escrito. Si le muestras que sí tenías seguro, debe cancelarlo y devolverte lo que pagaste por el tiempo en que tuviste los dos.Ver la definición completaCerrar.

Ejemplo con números reales

Una pareja que paga el impuesto por su cuenta

Un ejemplo en palabras, no un caso real, de cómo se organizan sin escrow.

Su préstamo

Convencional, y el prestamista aceptó renunciar al escrow

Lo que vieron al cerrar

La Declaración de Cierre mostró lo que pagarían el primer año y el cargo por no tener escrow

Cada mes

Apartan en una cuenta de ahorro la doceava parte del impuesto y del seguro

Antes de cada fecha

Pagan al condado y a la aseguradora y guardan los recibos

Lo que evitan

Multas por atraso y que el administrador vuelva a abrir el escrow

Lo que muestra la Declaración de Cierre viene del Reglamento Z.⁴ Usa la calculadora del impuesto a la propiedad para estimar cuánto apartar.

Haz la cuenta con tus númerosImpuesto a la propiedad

Si este es tu caso

Es tu primera casa

Fannie Mae recomienda tener escrow, sobre todo a quienes compran por primera vez.³

Tu préstamo es FHA

El escrow es obligatorio: el impuesto, el seguro y la prima de FHA van en tu pago.²

Tus ingresos cambian de un mes a otro

Si pagas por tu cuenta, aparta la doceava parte cada mes en una cuenta aparte.⁴

Quieres cancelar tu escrow

En un préstamo de precio más alto, no antes de cinco años, con saldo menor al 80% y al día.¹

Calificas para una exención del impuesto

Pide la exención en tu condado y, si tienes escrow, manda la factura nueva a tu administrador.

Errores que salen caros

• Error: Renunciar al escrow sin tener el dinero apartado.

  Mejor: Sin escrow pagas directamente, quizá en uno o dos pagos grandes al año.⁴

• Error: Pensar que la renuncia al escrow es para siempre.

  Mejor: El préstamo conserva la cláusula de escrow y el derecho de exigirla.³

• Error: Pedir cancelar el escrow de un préstamo de precio más alto antes de tiempo.

  Mejor: No se puede antes de cinco años, y solo con saldo menor al 80% y al día.¹

• Error: Ignorar un aviso de cierre de escrow.

  Mejor: Léelo: dice la fecha, la razón y las consecuencias de no pagar.⁵

• Error: Deducir todo lo que pagaste al escrow.

  Mejor: Solo se deduce lo que el prestamista pagó a la autoridad de impuestos.⁷

• Error: Guardar la factura del impuesto sin avisar al administrador.

  Mejor: Mándale una copia; debe pagar a tiempo desde el escrow.²

Ayuda gratuita

Si no sabes si te conviene tener escrow o te cuesta pagar el impuesto, un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD te puede ayudar gratis o a bajo costo; búscalo por código postal en el sitio de la CFPB.⁹ Si ya estás atrasado, la guía Atrasado en el impuesto a la propiedad explica tus opciones, y la guía Cómo protestar el avalúo explica cómo pedir que revisen el valor de tu casa.

Qué hacer esta semana

1. Busca en tu Declaración de Cierre si tienes cuenta de escrow y cuánto pagas al mes.⁴
2. Revisa qué tipo de préstamo tienes: FHA, convencional o de precio más alto.¹
3. Busca tu última factura del impuesto y anota las fechas de vencimiento.⁶
4. Si pagas por tu cuenta, abre una cuenta de ahorro aparte para el impuesto y el seguro.⁴
5. Si quieres cancelar tu escrow, llama a tu administrador y pregunta qué condiciones pide.³