Atrasado en el impuesto a la propiedad: qué pasa y qué hacer

Atrasarse en el impuesto a la propiedad es más común de lo que parece, sobre todo si lo pagas por tu cuenta y no dentro de la hipoteca. El problema es que la deuda crece rápido y queda pegada a tu casa. Esta guía explica qué pasa cuando no pagas, con ejemplos de las leyes y páginas oficiales de Texas y Florida, y qué puedes hacer hoy para ponerte al día. Las reglas cambian por estado y por condado: la oficina de impuestos de tu condado es la que tiene la última palabra sobre tu cuenta.

La multa en Texas el 1 de julio, más 1% de interés al mes sin máximo

12%¹

El interés máximo al año de un certificado de impuestos en Florida

18%³

El plazo que pueden dar en Texas para pagar impuestos atrasados en plazos

36 meses¹

Qué pasa cuando no pagas a tiempo

El impuesto a la propiedadimpuesto a la propiedadEl impuesto a la propiedad es el impuesto que el condado, la ciudad, el distrito escolar y otras entidades locales cobran cada año a los dueños de bienes inmuebles para pagar escuelas, policía, bomberos y otros servicios públicos. Se calcula sobre el valor que la oficina de avalúos asigna a tu casa, con la tasa de cada entidad, menos las exenciones que te correspondan, como la de vivienda principal en muchos estados. Si tienes hipoteca, normalmente lo pagas mes a mes dentro de tu cuota, a través de la cuenta escrow. En general es deducible en tu declaración federal si detallas deducciones.Ver la definición completaCerrar tiene una fecha de atraso. Pasada esa fecha, empiezan las multas y los intereses. En Texas, por ejemplo, en la mayoría de los casos se paga a más tardar el 31 de enero, y lo que no se paga el 1 de febrero ya está atrasado. La entidad debe darte al menos 21 días después de mandarte la factura, y la fecha de atraso aparece en tu factura.¹

Ojo: no recibir la factura no te salva. En Texas, no recibirla no cambia lo que debes, la fecha de atraso ni el gravamen sobre tu casa.¹ Si te mudaste o no te llegó la factura, llama a tu condado antes de la fecha.

Así crece la deuda en Texas:¹

• El 1 de febrero se suma una multa de 6% y un interés de 1%.
• La multa sube 1% cada mes hasta llegar a 12% el 1 de julio.
• El interés sigue a 1% al mes, sin máximo.
• Si la entidad contrata a un abogado privado para cobrar, ese abogado puede sumar otra multa de hasta 20%.

En Florida, el impuesto atrasado sobre la casa lleva un interés de 18% al año desde la fecha de atraso hasta que se vende un certificado, con un cargo mínimo de 3% si pagas antes de la venta.³ Otros estados tienen sus propios números. Revisa tu factura o pregunta en tu condado.

El gravamen: la deuda se pega a tu casa

El impuesto atrasado no es una deuda cualquiera. Queda como un gravamengravamen (lien)Un gravamen (lien) es un derecho legal que un acreedor tiene sobre tu propiedad para asegurar que le pagues una deuda. Por lo general impide vender la propiedad hasta que se pague la deuda, y si no pagas, el acreedor podría quedarse con ella. Tu hipoteca es un gravamen sobre tu casa: cuando terminas de pagarla, el gravamen se libera y eso aparece en los registros de propiedad de tu condado. Hay otros tipos, como el gravamen por impuestos federales, que es el derecho del gobierno sobre todos tus bienes cuando no pagas una deuda de impuestos.Ver la definición completaCerrar (lien) sobre tu propiedad. En Texas, cada entidad que cobra impuestos tiene un gravamen sobre cada propiedad, que se pone solo cada 1 de enero. Ese gravamen le da a la corte el poder de ejecutarlo y embargar la casa, aunque haya cambiado de dueño. La casa se subasta y con lo que se saca se pagan los impuestos. Y nadie puede comprar tu casa con un título limpio hasta que se pague todo lo atrasado.¹

Si tienes hipoteca, el impuesto atrasado también es un problema con tu préstamo. En el modelo de hipoteca uniforme de Fannie Mae y Freddie Mac, te comprometes a pagar los impuestos que tienen o pueden tener prioridad sobre la hipoteca. Si pagas esos impuestos por tu cuenta y no los pagas a tiempo, el prestamista puede pagarlos y tú quedas obligado a devolverle ese dinero; también puede quitarte el permiso de pagar por tu cuenta y pasarte al escrow.⁸ La guía ¿Por qué subió mi pago de escrow? explica qué pasa después con tu pago mensual.

Dos formas de cobrar: subasta o certificados

Cada estado cobra los impuestos atrasados a su manera. Estos dos ejemplos oficiales muestran las dos formas más comunes:

Dos caminos según tu estado

Ejemplo de Texas

Demanda y subasta

• Te mandan al menos un aviso de atraso
• El recaudador puede ofrecer un plan de pagos; en la vivienda principal debe ofrecerlo
• El último recurso es una demanda; los costos de la corte se suman a tu deuda
• La corte puede ordenar la subasta de la casa

Ejemplo de Florida

Venta de certificados

• El recaudador vende un certificado sobre tu deuda a un inversionista
• Gana quien pide la tasa de interés más baja, hasta 18% al año
• Pagas la deuda redimiendo el certificado, con su interés
• Después de 2 años, quien tiene el certificado puede pedir una escritura fiscal

En los dos casos, pagar o hacer un plan antes de la venta es lo que protege tu casa.

En Texas: demanda y subasta. El recaudador te manda al menos un aviso de atraso, y muchas veces más. Algunos recaudadores dejan pagar en plazos de hasta 36 meses; no están obligados a ofrecerlo, salvo en una vivienda principal (homestead). Antes de firmar, debes saber que la ley toma tu firma como una admisión irrevocable de que debes esos impuestos. El último recurso del recaudador es demandarte, y los costos de la corte se suman a tu deuda.¹

En Florida: certificados. El recaudador del condado vende certificados de impuestos sobre las propiedades con impuestos sin pagar. Cada certificado se da a quien pague la deuda y pida la tasa de interés más baja, sin pasar del máximo; si nadie lo compra, queda a nombre del condado. Si pagas todo antes de que se dé el certificado, no se emite. Después, la deuda se paga “redimiendo” el certificado.⁴ Quien tiene el certificado puede pedir una escritura fiscal (tax deed) después de que pasen 2 años desde el 1 de abril del año en que se emitió. Si la casa tiene la exención homestead, la oferta inicial de esa subasta incluye además la mitad del último valor tasado.⁵

Cómo puede avanzar una deuda de impuestos, con el ejemplo de Florida

1. 1. Fecha de atraso

   La que dice tu factura

   Empieza a correr el interés de 18% al año, con un mínimo de 3% si pagas antes de la venta.³

2. 2. Venta del certificado

   Según el calendario de tu condado

   Un inversionista paga tu deuda y tú ahora le debes a él, con el interés que ganó en la venta.⁴

3. 3. Puedes redimir

   Después de la venta del certificado

   Pagas la deuda, el interés y los costos al recaudador para cancelar el certificado.⁴

4. 4. Solicitud de escritura fiscal

   Después de 2 años desde el 1 de abril del año del certificado

   Quien tiene el certificado puede pedir que la casa salga a subasta.⁵

5. 5. La subasta

   Después de la solicitud

   En una vivienda con homestead, la oferta inicial incluye la mitad del último valor tasado.⁵

Si tienes escrow, el administrador debe pagar

Si pagas el impuesto dentro de tu hipoteca, por una cuenta de escrowcuenta de depósito en garantía (escrow)Una cuenta de depósito en garantía, conocida casi siempre por su nombre en inglés, escrow, es una cuenta que abre tu prestamista para pagar ciertos gastos de la propiedad en tu nombre, sobre todo el impuesto a la propiedad y el seguro de la casa. El dinero sale de una parte de tu pago mensual: cada mes aportas una fracción y el administrador del préstamo paga las facturas cuando vencen. Por eso tu cuota es más alta que solo principal e intereses, y puede cambiar cuando suben los impuestos o la prima del seguro. La palabra también se usa para el periodo entre la oferta y el cierre.Ver la definición completaCerrar (cuenta de depósito), el pago le toca al administrador del préstamoadministrador del préstamoEl administrador del préstamo (loan servicer) es la compañía que te manda los estados de cuenta de tu hipoteca y se encarga del día a día del préstamo: recibe tus pagos, responde tus preguntas, lleva la cuenta del principal y los intereses pagados y maneja tu cuenta de depósito (escrow), si tienes una. También puede ofrecerte opciones si te atrasas y, en ciertos casos, iniciar una ejecución hipotecaria. Puede ser la misma compañía que te prestó el dinero o una distinta, y es común que otra compañía tome el préstamo después del cierre.Ver la definición completaCerrar. Por el Reglamento X, el administrador debe pagar los impuestos a tiempo, antes de la fecha para evitar una multa, y debe adelantar el dinero si en tu cuenta no alcanza, siempre que tu pago de la hipoteca no tenga más de 30 días de atraso. Después puede cobrarte el faltantefaltante de escrow (escrow shortage)Un faltante de escrow (escrow shortage) es, según la Regulación X, lo que le falta a tu cuenta de depósito (escrow) para llegar al saldo que debería tener cuando el administrador del préstamo hace el análisis de la cuenta. El administrador revisa la cuenta cada año, y puede quedar corta, por ejemplo, si subieron tus impuestos a la propiedad o tu seguro. Si el faltante es menor que un mes de pagos de escrow, puede dejarlo así, pedirte que lo pagues en un plazo corto o repartirlo en pagos mensuales; si es mayor, puede dejarlo así o repartirlo en pagos mensuales iguales durante por lo menos doce meses.Ver la definición completaCerrar.⁷

Si tienes escrow y te llega un aviso de impuesto atrasado:

1. Llama a la oficina de impuestos y pregunta si recibió el pago y en qué fecha.
2. Llama al administrador y pregunta cuándo pagó.
3. Si el atraso fue culpa del administrador, pide por escrito que pague la multa y lo corrija.

Guarda el recibo de cada pago. En Texas, el recaudador debe darte un recibo si lo pides, y sirve para comprobar que tu compañía hipotecaria pagó.¹

Formas de ponerte al día

Pregunta en tu condado por todas estas opciones. Estos ejemplos de Texas muestran lo que puede existir:

• Un plan de pagos. Algunos recaudadores dan hasta 36 meses, y en Texas deben ofrecerlo en la vivienda principal.¹
• El perdón de la multa. En ciertos casos la ley obliga o permite perdonar la multa o el interés, por ejemplo si el error fue de la entidad o del distrito de tasación. Pero en la mayoría de los casos tienes que pagar el impuesto a más tardar el día 21 después de saber del atraso y pedir el perdón por escrito antes del día 181 después de la fecha de atraso.¹
• Un aplazamiento si tienes 65 años o más o una discapacidad. Puedes aplazar el impuesto de tu vivienda principal; lo aplazado lleva un interés de 5% al año y no corren multas mientras dure el acuerdo. También puedes pagar en cuatro pagos iguales sin multa, si haces el primero y pides el acuerdo antes de la fecha de atraso.² La guía Alivio del impuesto a la propiedad para personas mayores tiene los programas de otros estados.
• Si eres militar en servicio activo. En Texas puedes pagar los impuestos atrasados sin multa ni interés; el pago vence 60 días después de tu baja, de tu regreso al estado por más de 10 días o de tu regreso a la reserva no activa.¹

Y para no atrasarte otra vez, revisa si te falta alguna exención. La exención homesteadexención homesteadLa exención homestead es una protección legal para la casa donde vives con tu familia. Puede impedir que ciertos acreedores cobren tus deudas con tu vivienda principal, y también puede bajar el impuesto a la propiedad de esa casa. Por ejemplo, en Texas la exención de residencia homestead quita una parte del valor de tu casa del cálculo del impuesto; para recibirla debes ser dueño, vivir ahí como residencia principal y solicitarla. Las leyes cambian mucho de un estado a otro: algunas ponen un límite al monto protegido y otras dependen del tamaño de la propiedad o de la edad del dueño.Ver la definición completaCerrar de tu vivienda principal puede bajar tu impuesto, y si el avalúo fiscalavalúo fiscal (assessed value)El avalúo fiscal (assessed value o assessment) es el valor que el tasador del gobierno local le pone a tu propiedad para calcular el impuesto a la propiedad. Es solo para impuestos: no es el avalúo que pide un prestamista para tu hipoteca. Primero el tasador estima el valor de mercado, casi siempre comparando tu casa con otras parecidas que se vendieron hace poco. En algunos lugares el avalúo es el valor de mercado completo y en otros es una fracción de ese valor. El tasador no decide cuánto pagas: eso depende de las tasas que fijan el condado, la ciudad y el distrito escolar.Ver la definición completaCerrar está muy alto, puedes protestarlo. Las guías de la exención homestead y de cómo protestar el avalúo explican los pasos.

Si venden tu casa: lo que sobra es tuyo

Si la casa se vende por impuestos y se saca más de lo que debías, ese sobrante te pertenece. La Corte Suprema lo dijo el 25 de mayo de 2023, en el caso Tyler contra el condado de Hennepin: un condado había vendido el condominio de una señora por unos impuestos atrasados y se quedó con todo lo que sobró. La Corte dijo que quien debe impuestos tiene derecho a lo que sobra por encima de su deuda, y que el gobierno no puede tomar más de lo que se le debe.⁶

Cada estado tiene su forma de reclamar ese dinero, y suele haber plazos. Si tu casa se vendió por impuestos o está por venderse, busca asistencia legalasistencia legal gratuita (legal aid)La asistencia legal gratuita, conocida como legal aid, son los servicios de abogados y organizaciones sin fines de lucro que representan sin costo a personas de bajos ingresos en asuntos civiles, no penales. En vivienda, eso incluye defender a familias que enfrentan un desalojo o una ejecución hipotecaria, además de temas como custodia, manutención, protección contra la violencia doméstica y acceso a beneficios. En Estados Unidos, la Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia una red de estas organizaciones en todo el país; su buscador te lleva a la de tu zona. Cada una tiene sus propios límites de ingreso.Ver la definición completaCerrar gratuita lo antes posible: la guía Asistencia legal gratuita explica cómo.

Ejemplo con números reales

Una dueña en Texas que pagó tarde

Un ejemplo en palabras, no un caso real, de cómo crece la deuda con las reglas de Texas.

No paga antes del 1 de febrero

Se suman una multa de 6% y un interés de 1%

Sigue sin pagar en julio

La multa llega a 12% y el interés sigue a 1% al mes

La entidad contrata a un abogado para cobrar

Puede sumarse otra multa de hasta 20%

Llama al recaudador

Como es su vivienda principal, le deben ofrecer un plan de pagos

Lo que decide

Firmar un plan que sí pueda pagar y apuntar cada fecha de pago

Las reglas vienen del Contralor de Texas.¹¹ Usa la calculadora del impuesto a la propiedad para ver cuánto pagas en tu condado.

Haz la cuenta con tus númerosImpuesto a la propiedad

Si este es tu caso

Pagas el impuesto por tu cuenta y no te alcanzó

Llama hoy al condado y pregunta por un plan de pagos antes de que suba la multa.¹

Tienes 65 años o más

Pregunta por el aplazamiento o los pagos en plazos sin multa; en Texas se piden antes de la fecha de atraso.²

Heredaste una casa con impuestos atrasados

El gravamen sigue con la casa aunque cambie de dueño; habla pronto con el condado.¹

Estás en servicio activo

En Texas puedes pagar los impuestos atrasados sin multa ni interés después de tu servicio.¹

Te avisaron de una venta por impuestos

Busca asistencia legal hoy y pregunta cuánto necesitas para pagar o redimir antes de la venta.⁴

Te llegó una multa por un error del condado

Pide por escrito que la perdonen; en Texas, antes del día 181 después de la fecha de atraso.¹

Errores que salen caros

• Error: Pensar que si no te llegó la factura no debes nada.

  Mejor: En Texas, no recibir la factura no cambia lo que debes ni la fecha de atraso.¹

• Error: Esperar a juntar todo el dinero para llamar.

  Mejor: Pregunta ya por un plan de pagos; en Texas deben ofrecerlo en la vivienda principal.¹

• Error: Firmar un plan que no vas a poder pagar.

  Mejor: En Texas, la firma cuenta como admisión de la deuda; firma solo lo que puedas cumplir.¹

• Error: Dejar pasar la fecha para pedir el perdón de la multa.

  Mejor: En Texas, pídelo por escrito antes del día 181 después de la fecha de atraso.¹

• Error: Creer que la multa de tu escrow es culpa tuya.

  Mejor: Si no tienes más de 30 días de atraso en la hipoteca, el administrador debe pagar a tiempo.⁷

• Error: Dar por perdido lo que sobra si venden la casa.

  Mejor: Ese sobrante es tuyo; busca asistencia legal para reclamarlo.⁶

Qué hacer esta semana

1. Busca tu factura y tus avisos, y anota la fecha de atraso y cuánto debes hoy.¹
2. Llama a la oficina de impuestos de tu condado y pregunta por planes de pago, aplazamientos y el perdón de multas.¹
3. Si tienes escrow, llama también al administrador y pregunta cuándo pagó.⁷
4. Si tienes 65 años o más, una discapacidad o estás en el servicio militar, pregunta por las opciones especiales.²
5. Si te avisaron de una venta, busca asistencia legal gratuita hoy mismo.⁶
6. Arma tu presupuesto familiar con el pago del plan incluido, y lee la guía Impuesto a la propiedad explicado para entender tu factura.