Recorrido final y día del cierre: qué llevar y qué revisar

Llegaste al último paso. El día del cierrecierreEl cierre, también llamado settlement, es el último paso para comprar y financiar una casa: el momento en que tú y las demás partes firman los documentos necesarios. Al firmar te vuelves responsable de pagar la hipoteca. El prestamista envía el dinero del préstamo al agente de cierre, que le paga al vendedor y reparte los costos de cierre; el vendedor firma la escritura que te hace dueño, y los documentos se registran en el condado. Según el estado, todos firman juntos en una mesa o las firmas se reúnen por separado, a veces en línea. Antes de firmar, lee todo y pregunta lo que no entiendas.Ver la definición completaCerrar firmas los documentos que te obligan a pagar el préstamo y que le dan al prestamista el derecho de quedarse con la casa si no haces los pagos.¹ Por eso vale la pena llegar preparado: revisar la casa una última vez, leer los papeles con tiempo y saber qué hacer si algo no cuadra. Esta guía te lleva desde la semana antes hasta el día después.

Antes del cierre: tu Declaración de Cierre debe llegarte con ese tiempo

3 días hábiles²

De confianza, para confirmar por teléfono las instrucciones de pago

2 personas⁶

Clave que debes guardar después de cerrar

4 documentos⁴

La semana antes: pide tus papeles y confirma los detalles

Por ley, tu Declaración de CierreDeclaración de Cierre (Closing Disclosure)La Declaración de Cierre (Closing Disclosure) es un formulario obligatorio de cinco páginas con los detalles finales de la hipoteca que elegiste: los términos del préstamo, tu pago mensual, todos los costos de cierre y cuánto dinero tienes que llevar el día de la firma. El prestamista debe entregártela al menos tres días hábiles antes del cierre, para que la compares con tu Estimación de Préstamo y preguntes por cualquier cambio. Si un número importante cambia, el plazo de tres días vuelve a empezar. Guárdala: la vas a necesitar para tus impuestos.Ver la definición completaCerrar debe llegarte tres días hábiles antes del cierre. La CFPB recomienda llamar al prestamista o al agente de cierreagente de cierreEl agente de cierre (en inglés, settlement agent o closing agent) es la persona o empresa que coordina el cierre para que se cumpla todo lo que pide el contrato. Según el lugar, puede ser una compañía de título, una compañía de escrow (en la mayoría de los estados del oeste) o un abogado de cierre (en algunos estados del este). Recibe el dinero del prestamista y el tuyo, le paga al vendedor, reparte los costos de cierre y registra los documentos en el condado. Coordina para todas las partes; no es tu representante personal. Pregúntale cómo pagar el dinero que debes llevar al cierre.Ver la definición completaCerrar al menos una semana antes para saber quién te la manda y cómo: por correo electrónico, por correo postal o en un sitio web. Pide también que te manden al mismo tiempo los otros documentos clave: el pagarépagaréEl pagaré (promissory note, o simplemente note) es el documento que firmas en el cierre para prometer que le pagarás el préstamo al prestamista. Describe lo que aceptas: cuánto debes, la tasa de interés, las fechas de pago, el total que pagarás, el plazo, si los pagos pueden cambiar y a dónde enviarlos. Es distinto de la hipoteca o escritura de fideicomiso, el documento que le da al prestamista el derecho de quitarte la casa si no pagas. Algunas condiciones, como una penalidad por pago anticipado, pueden estar en un anexo del pagaré (addendum). Puedes pedir una copia de los documentos antes del cierre para revisarlos.Ver la definición completaCerrar, la hipoteca o escritura de fideicomisoescritura de fideicomisoLa escritura de fideicomiso (deed of trust) es, junto con la "hipoteca" (mortgage), uno de los nombres más comunes del documento de garantía (security instrument) que firmas en el cierre. Con él, la casa queda como garantía del préstamo: si no haces los pagos o rompes el acuerdo, el prestamista puede quitarte la casa y venderla para cobrar. Tu firma en este documento debe notarizarse. Es distinto del pagaré, que es tu promesa de pagar. En algunos estados, el prestamista puede hacer la ejecución hipotecaria sin ir a la corte, siguiendo los avisos de una cláusula de "poder de venta" (power of sale) de este documento.Ver la definición completaCerrar y la escrituraescrituraLa escritura (deed) es el documento legal con el que el vendedor te pasa la propiedad de la casa. El vendedor la firma en el cierre, lleva los nombres de todos los compradores y recibes una copia. Después, el agente de cierre la registra en la oficina de registros del condado; ese registro avisa al público que ahora tú eres el dueño. Hay varios tipos: la escritura con garantía (warranty deed) da más promesas sobre el título, y la de renuncia (quitclaim deed) no promete nada. No la confundas con el deed of trust, que es el documento de la hipoteca.Ver la definición completaCerrar.²

Ten a la mano tu última Estimación de PréstamoEstimación de Préstamo (Loan Estimate)La Estimación de Préstamo (Loan Estimate) es un formulario de tres páginas que recibes del prestamista a los pocos días de solicitar una hipoteca. Resume, con el mismo formato en todos los bancos, los términos del préstamo que te ofrecen: monto, tasa de interés, si la cuota puede cambiar, el pago mensual estimado con impuestos y seguro, los costos de cierre detallados y cuánto dinero necesitas llevar al cierre. Como todos usan el mismo formulario, sirve para comparar ofertas lado a lado. No te obliga a nada: pedirla no es aceptar el préstamo.Ver la definición completaCerrar para compararla. La guía Closing Disclosure en español explica página por página qué revisar en esos tres días.

Antes del cierre, pregúntale a la persona que lo dirige:³

• ¿Qué tengo que llevar?
• ¿Cuánto voy a pagar y cómo? Con cheque de caja o por transferencia.
• ¿Le debo algo al vendedor si decido no cerrar?

Escoge también dos personas de confianza, como tu agente y el agente de cierre. Habla con ellas en persona o por teléfono sobre cómo vas a pagar, y guarda sus números.⁶ Así, si te llega un correo con un cambio de cuenta, sabes a quién llamar.

El recorrido final: lo que vas a revisar

El recorrido finalrecorrido final (final walk-through)El recorrido final (final walk-through) es la última visita que haces a la casa que vas a comprar, poco antes del cierre y antes de firmar los documentos. Sirve para confirmar que se hicieron las reparaciones que acordaste con el vendedor, que la casa está en las condiciones del contrato, que se quedó lo que el vendedor prometió dejar y que el vendedor ya se mudó. Si algo no está bien, la CFPB recomienda hablar con el vendedor de inmediato. Recuerda que no te comprometes hasta que firmas los documentos del cierre.Ver la definición completaCerrar es tu última visita a la casa antes de firmar. La CFPB lo pone antes que cualquier papel: confirma que se repararon las cosas que acordaste con el vendedor y que lo que el vendedor quedó en dejar está en su lugar. Si no, contacta al vendedor de inmediato.¹

Lleva al recorrido tu contrato y la lista de reparaciones acordadas. Revisa con calma:

• Las reparaciones. Una por una, las que aparecen en tu contrato o en el acuerdo después de la inspeccióninspección de la casaLa inspección de la casa es una revisión del estado físico de la propiedad que hace un inspector antes de que termines de comprar: techo, cimientos, plomería, electricidad, calefacción y aire, señales de humedad o plagas. Suele ser parte del proceso de compra y la pagas tú, no el prestamista; a diferencia del avalúo, no dice cuánto vale la casa sino qué problemas tiene. Con el informe puedes pedir reparaciones, negociar el precio o retirarte si tu contrato incluye una contingencia de inspección. Algunos programas de ayuda la exigen.Ver la definición completaCerrar. Pide los recibos si el vendedor contrató a alguien.
• Lo que se queda. Los aparatos, las lámparas, las cortinas o lo que diga el contrato.
• Lo básico. Que abran y cierren puertas y ventanas, que haya agua caliente, que funcionen la luz, la calefacción o el aire, y que no haya daños nuevos desde tu última visita.
• Que la casa esté vacía, si el contrato dice que el vendedor la entrega así.

Si falta algo, no lo dejes pasar. A veces las cosas cambian en los últimos días: en lugar de reparar, el vendedor te puede dar dinero para tus costos de cierrecostos de cierreLos costos de cierre son todos los cargos que pagas el día del cierre, además del pago inicial: las comisiones del prestamista, el avalúo, el informe de crédito, el seguro de título, los honorarios del agente de cierre, los impuestos de transferencia que cobre tu estado o condado y los primeros depósitos de la cuenta escrow. El prestamista debe detallarlos en la Estimación de Préstamo a los pocos días de tu solicitud y confirmarlos en la Declaración de Cierre antes de firmar. Algunos los puede pagar el vendedor y varios programas estatales ayudan a cubrirlos.Ver la definición completaCerrar, lo que se llama crédito del vendedor.¹ Si se acuerda un cambio así, pide que quede por escrito y que aparezca en tus papeles antes de firmar.

Ejemplo con números reales

Una pareja en su recorrido final

Un ejemplo en palabras, no un caso real, de qué hacer si falta una reparación.

Lo que acordaron

El vendedor cambiaría el calentador de agua antes del cierre

Lo que encuentran

El calentador viejo sigue ahí y no hay recibo de trabajo

Lo que hacen

Avisan al vendedor de inmediato, por medio de su agente

La solución que se acuerda

Un crédito del vendedor para sus costos de cierre, por escrito

Antes de firmar

Revisan que el crédito aparezca en su Declaración de Cierre

Las opciones de este ejemplo vienen de la CFPB.¹ Usa la calculadora de costos de cierre para ver cómo cambia tu efectivo para cerrar.

Haz la cuenta con tus númerosCostos de cierre

Qué llevar al cierre

La lista de la CFPB para el día del cierre incluye cosas y personas:³

• Un cheque de caja o el comprobante de la transferencia por la cantidad exacta que necesitas para cerrar.
• Tu identificación, como la licencia de conducir.
• Tu Declaración de Cierre, para compararla una vez más con los papeles finales.
• La lista de personas a quienes llamar que preparaste antes.
• Tu chequera, por si hay un cambio de último momento.
• Tu co-prestatarioco-prestatario (co-borrower)Un co-prestatario (co-borrower) es una persona que pide la hipoteca contigo, firma el pagaré y responde por la deuda igual que tú. En un préstamo FHA, todos los prestatarios y co-prestatarios, vivan o no en la casa, deben quedar en el título a su nombre o en un fideicomiso en vida, quedar obligados por el pagaré y firmar los documentos de garantía. No es lo mismo que un cosignatario: según Fannie Mae, el cosignatario firma el pagaré y responde por la deuda, pero no tiene parte de la casa en el título. Los co-prestatarios que no van a vivir en la casa tienen reglas propias.Ver la definición completaCerrar o la persona que firma contigo el préstamo.
• Un amigo, asesor o abogado de confianza, si quieres a alguien de tu lado en la mesa.

La calculadora de costos de cierre te ayuda a ver cuánto efectivo necesitas, y la lista de documentos te ayuda a juntar tus papeles.

Del recorrido final a las llaves

1. 1. Pide tus documentos

   Una semana antes

   Pregunta quién manda la Declaración de Cierre y pide también el pagaré, la hipoteca y la escritura.²

2. 2. Confirma el pago por teléfono

   Antes de mandar dinero

   Llama a tus dos personas de confianza a los números que guardaste; nunca uses los de un correo.⁶

3. 3. Haz el recorrido final

   Antes de firmar

   Revisa las reparaciones acordadas y lo que el vendedor debía dejar.¹

4. 4. Lee cada documento

   En la mesa del cierre

   Compara los números con tu Declaración de Cierre; pregunta lo que no entiendas.¹

5. 5. Haz las preguntas finales

   Antes de irte

   Adónde mandas tus pagos, cómo se pagan el impuesto y el seguro, y a quién llamar después.³

6. 6. Guarda tu paquete

   El mismo día

   Revisa que tengas la Declaración de Cierre, el pagaré, la hipoteca y la escritura.⁴

En la mesa: leer, preguntar y, si hace falta, parar

En un cierre hay muchos documentos. Algunos los pide el prestamista y otros la ley. Sin importar quién los pida, tienes derecho a revisarlos todos con calma. No firmes hasta estar seguro de que dicen lo que esperabas.¹

¿A quién le preguntas? Si tu duda es sobre la venta, pregúntale a tu agente de bienes raícesagente de bienes raícesUn agente de bienes raíces (en inglés, real estate agent o realtor) es el profesional que te ayuda a comprar o vender una casa. Hay agentes del comprador y agentes del vendedor (listing agents). El del comprador te ayuda a encontrar casas que se ajusten a tus necesidades y a tu presupuesto, te da información sobre vecindarios e impuestos a la propiedad, prepara y presenta tu oferta, negocia con el vendedor y te acompaña hasta el cierre. Su comisión se negocia y no la fija la ley; queda por escrito en el acuerdo que firmas con tu agente. En la Declaración de Cierre aparece en la tabla de contactos, normalmente con su número de licencia del estado.Ver la definición completaCerrar o al agente de cierre (la compañía de títulocompañía de títuloUna compañía de título (title company) es una empresa, o su agente autorizado, que puede emitir seguro de título. Revisa los registros públicos para ver si hay problemas con el título de la casa (búsqueda de título), prepara el compromiso de título y emite las pólizas del prestamista y del propietario. En la mayoría de los estados, el cobro por conducir el cierre también forma parte de sus cargos. Si los servicios de título aparecen en la sección C de tu Estimación de Préstamo, puedes buscarlos por tu cuenta. Según la ley federal RESPA, el vendedor no puede obligarte a comprar el seguro de título con una compañía en particular.Ver la definición completaCerrar, el oficial de escrow o el abogado). Si es sobre el préstamo, pregúntale a tu prestamista. Si las respuestas no cuadran, la CFPB dice que no tengas miedo de parar el cierre.¹

Si los números cambiaron. Algunos costos pueden cambiar un poco. Si cambia algo importante en tu préstamo, recibes una Declaración de Cierre nueva.¹ El Reglamento Z dice cuándo te dan un nuevo periodo de espera: si la APRtasa de porcentaje anual (APR)La tasa de porcentaje anual (APR, por sus siglas en inglés) es una medida más amplia del costo de pedir dinero prestado que la tasa de interés. Además del interés, incluye ciertos cargos del préstamo, como los puntos de descuento y algunas comisiones del prestamista, repartidos a lo largo de la vida del préstamo y expresados como un porcentaje anual. Por eso la APR casi siempre es un poco más alta que la tasa de interés. Sirve para comparar ofertas: si dos préstamos tienen la misma tasa de interés pero distinta APR, el de APR más alta cobra más cargos.Ver la definición completaCerrar deja de ser exacta, si cambia el tipo de préstamo o si se agrega una penalidad por pago anticipado.⁵ Para otros cambios, el prestamista te da la versión corregida a más tardar al cierre, y debe dejarte revisarla durante el día hábil anterior al cierre.⁵ Pide verla ese día.

Nunca firmes en blanco. Tampoco firmes un papel que diga algo distinto de lo que acordaste.¹

Si decides irte. No estás comprometido hasta que firmas. Pero irte tiene costo: podrías perder el depósito de buena fedepósito de garantía (earnest money)El depósito de garantía o de buena fe (earnest money) es el dinero que el comprador entrega al firmar el contrato de compra para demostrar que su oferta va en serio. No se lo queda el vendedor: normalmente lo guarda un tercero neutral (la compañía de título o un agente de cierre) y en el cierre se aplica a tu pago inicial o a los costos de cierre. Si te retiras por una razón que el contrato permite, por ejemplo una contingencia de inspección o de financiamiento, te lo devuelven; si te retiras sin razón válida, puedes perderlo.Ver la definición completaCerrar que diste, tener otras consecuencias por romper el contrato y perder los cargos de solicitud o de avalúo que ya pagaste.¹ Por eso la CFPB recomienda saber qué dice tu contrato antes de llegar. La guía Depósito de buena fe explica cuándo lo recuperas.

Firmar o parar: qué pesa en cada lado

Quedas obligado

Firmas

• Aceptas pagar el préstamo
• El prestamista puede quedarse con la casa si no pagas
• Recibes la escritura de tu casa
• Te llevas el paquete de documentos

Puede costarte

Paras el cierre

• No estás comprometido hasta firmar
• Podrías perder tu depósito
• Puede haber consecuencias por romper el contrato
• Podrías perder cargos de solicitud o avalúo

Si algo importante no cuadra, pregunta primero; si las respuestas no tienen sentido, parar puede ser mejor que firmar un mal trato.

Cuidado con el dinero del cierre

El dinero del cierre es el blanco favorito de los estafadores. La CFPB advierte que mandan correos falsos haciéndose pasar por tu agente, el agente de cierre o tu abogado, con instrucciones falsas para transferir el dinero.⁶ Este fraude de transferencia electrónicafraude de transferencia electrónica en el cierreEs una estafa contra quienes están por cerrar la compra de una casa. Días antes del cierre, el estafador manda un correo que parece venir de tu agente de bienes raíces o de tu agente de cierre con instrucciones "nuevas" para enviar por transferencia (wire) tu pago inicial o tus costos de cierre a otra cuenta. Si funciona, recuperar el dinero puede ser muy difícil. La CFPB recomienda anotar desde antes el contacto de dos personas de confianza, confirmar con ellas cualquier instrucción usando solo esos números, y no usar teléfonos ni enlaces del correo. Si te pasa, llama de inmediato a tu banco para detener o revertir la transferencia.Ver la definición completaCerrar puede llevarse todos tus ahorros.

Si ya mandaste el dinero a una cuenta falsa, llama a tu banco de inmediato y pide que recupere la transferencia. Después presenta una queja ante el FBI en ic3.gov.⁶ La guía Fraude de transferencia en el cierre explica cómo funciona esta estafa y qué hacer en las primeras horas.

Si este es tu caso

Es tu primer cierre

Pide los documentos una semana antes y lleva tu Declaración de Cierre para compararla en la mesa.²

Compras con un familiar

Tu co-prestatario debe ir al cierre contigo, con su identificación.³

Prefieres leer en español

Lleva a alguien de confianza a la mesa y pide tiempo para leer; tienes derecho a revisar todo con calma.¹

El vendedor no hizo una reparación

Avísale de inmediato; a veces se acuerda un crédito para tus costos de cierre en lugar de la reparación.¹

Te llegó un correo con una cuenta nueva

No transfieras nada; llama a tus personas de confianza a los números que guardaste.⁶

Después del cierre: guarda, cambia y vigila

Ya tienes tus llaves. Ahora, tres cosas:

1. Guarda tu paquete completo en un lugar seguro. Revisa que estén los cuatro documentos clave: la Declaración de Cierre, el pagaré, la hipoteca o escritura de fideicomiso y la escritura. Tu Declaración de Cierre te sirve para tus impuestos, para refinanciar y para cuando vendas.⁴
2. Cambia tu dirección con tus bancos y tarjetas, el Departamento de Vehículos, tu seguro, tus otros servicios y el Correo. Ajusta tu presupuesto con las cuotas de la HOA y, si no tienes cuenta de escrowcuenta de depósito en garantía (escrow)Una cuenta de depósito en garantía, conocida casi siempre por su nombre en inglés, escrow, es una cuenta que abre tu prestamista para pagar ciertos gastos de la propiedad en tu nombre, sobre todo el impuesto a la propiedad y el seguro de la casa. El dinero sale de una parte de tu pago mensual: cada mes aportas una fracción y el administrador del préstamo paga las facturas cuando vencen. Por eso tu cuota es más alta que solo principal e intereses, y puede cambiar cuando suben los impuestos o la prima del seguro. La palabra también se usa para el periodo entre la oferta y el cierre.Ver la definición completaCerrar, con el impuesto a la propiedad y el seguro.³
3. Desconfía del correo “urgente”. Tu escritura y los datos del préstamo quedan en el registro público, con tu nombre, tu prestamista, el monto y tu dirección. Algunas compañías usan esos datos para mandarte anuncios o estafas, a veces con el nombre de tu prestamista arriba.⁴ Si cambia la compañía a la que pagas (el administrador del préstamoadministrador del préstamoEl administrador del préstamo (loan servicer) es la compañía que te manda los estados de cuenta de tu hipoteca y se encarga del día a día del préstamo: recibe tus pagos, responde tus preguntas, lleva la cuenta del principal y los intereses pagados y maneja tu cuenta de depósito (escrow), si tienes una. También puede ofrecerte opciones si te atrasas y, en ciertos casos, iniciar una ejecución hipotecaria. Puede ser la misma compañía que te prestó el dinero o una distinta, y es común que otra compañía tome el préstamo después del cierre.Ver la definición completaCerrar), recibirás un aviso antes.³

La guía Tu primer año como dueño explica lo que viene después.

Errores que salen caros

• Error: Saltarte el recorrido final porque ya inspeccionaste la casa.

  Mejor: Es tu única oportunidad de confirmar las reparaciones y lo que el vendedor debía dejar antes de firmar.¹

• Error: Ver los documentos por primera vez en la mesa del cierre.

  Mejor: Pide la Declaración de Cierre y los demás documentos con tiempo para revisarlos en casa.²

• Error: Firmar rápido porque hay gente esperando.

  Mejor: Tienes derecho a leer todo con calma; si algo no cuadra, pregunta o para el cierre.¹

• Error: Firmar un papel en blanco para llenarlo después.

  Mejor: Nunca firmes documentos en blanco o que digan algo distinto de lo acordado.¹

• Error: Transferir el dinero con las instrucciones de un correo.

  Mejor: Confirma el nombre y el número de la cuenta por teléfono, al número que guardaste antes.⁶

• Error: Irte del cierre sin saber qué arriesgas.

  Mejor: Lee tu contrato antes: irte puede costarte el depósito y otros cargos.¹

Si necesitas ayuda

Si no entiendes un documento o algo cambió y no sabes por qué, un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD te puede ayudar gratis o a bajo costo con la compra; búscalo por código postal en el sitio de la CFPB.⁷ La guía Consejeros de vivienda aprobados por HUD explica qué hacen. Si tienes un problema con el contrato o con el vendedor, busca asistencia legalasistencia legal gratuita (legal aid)La asistencia legal gratuita, conocida como legal aid, son los servicios de abogados y organizaciones sin fines de lucro que representan sin costo a personas de bajos ingresos en asuntos civiles, no penales. En vivienda, eso incluye defender a familias que enfrentan un desalojo o una ejecución hipotecaria, además de temas como custodia, manutención, protección contra la violencia doméstica y acceso a beneficios. En Estados Unidos, la Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia una red de estas organizaciones en todo el país; su buscador te lleva a la de tu zona. Cada una tiene sus propios límites de ingreso.Ver la definición completaCerrar gratuita: la guía Asistencia legal gratuita explica cómo encontrarla.

Qué hacer esta semana

1. Llama al prestamista o al agente de cierre y pregunta quién te manda la Declaración de Cierre y cuándo.²
2. Pide también el pagaré, la hipoteca y la escritura para leerlos antes.²
3. Escribe los nombres y teléfonos de tus dos personas de confianza y guárdalos en tu teléfono.⁶
4. Haz una lista de las reparaciones acordadas para el recorrido final.¹
5. Pregunta qué llevar, cuánto pagarás y cómo, y si le deberías algo al vendedor si no cierras.³