Depósito de buena fe (earnest money): cómo protegerlo

Cuando el vendedor acepta tu oferta, casi siempre te piden un depósito. Se llama depósito de buena fe (earnest money), y también lo vas a ver como depósito de garantíadepósito de garantía (earnest money)El depósito de garantía o de buena fe (earnest money) es el dinero que el comprador entrega al firmar el contrato de compra para demostrar que su oferta va en serio. No se lo queda el vendedor: normalmente lo guarda un tercero neutral (la compañía de título o un agente de cierre) y en el cierre se aplica a tu pago inicial o a los costos de cierre. Si te retiras por una razón que el contrato permite, por ejemplo una contingencia de inspección o de financiamiento, te lo devuelven; si te retiras sin razón válida, puedes perderlo.Ver la definición completaCerrar. Sirve para mostrar que vas en serio con la compra.¹ Es dinero tuyo, muchas veces de tus ahorros de años. Esta guía explica quién lo guarda, cuándo lo recuperas, cuándo lo puedes perder y cómo cuidarlo de las estafas.

Del precio: si tu depósito pasa de eso con FHA, el prestamista verifica de dónde salió

1%⁵

El saldo promedio que revisa Fannie Mae para ver que te alcanzaba

2 meses⁷

Caminos posibles para tu depósito: se usa al cierre, te lo devuelven o lo pierdes

3¹

Qué es el depósito de buena fe y cómo funciona

El depósito de buena fe es el dinero que pagas cuando firmas el contrato para comprar una casa. La CFPB lo explica así: lo guarda el vendedor o un tercero, como un agente de bienes raícesagente de bienes raícesUn agente de bienes raíces (en inglés, real estate agent o realtor) es el profesional que te ayuda a comprar o vender una casa. Hay agentes del comprador y agentes del vendedor (listing agents). El del comprador te ayuda a encontrar casas que se ajusten a tus necesidades y a tu presupuesto, te da información sobre vecindarios e impuestos a la propiedad, prepara y presenta tu oferta, negocia con el vendedor y te acompaña hasta el cierre. Su comisión se negocia y no la fija la ley; queda por escrito en el acuerdo que firmas con tu agente. En la Declaración de Cierre aparece en la tabla de contactos, normalmente con su número de licencia del estado.Ver la definición completaCerrar o una compañía de títulocompañía de títuloUna compañía de título (title company) es una empresa, o su agente autorizado, que puede emitir seguro de título. Revisa los registros públicos para ver si hay problemas con el título de la casa (búsqueda de título), prepara el compromiso de título y emite las pólizas del prestamista y del propietario. En la mayoría de los estados, el cobro por conducir el cierre también forma parte de sus cargos. Si los servicios de título aparecen en la sección C de tu Estimación de Préstamo, puedes buscarlos por tu cuenta. Según la ley federal RESPA, el vendedor no puede obligarte a comprar el seguro de título con una compañía en particular.Ver la definición completaCerrar. Después pasa una de tres cosas:¹

1. La compra se cierra. El depósito se usa para tus costos de cierrecostos de cierreLos costos de cierre son todos los cargos que pagas el día del cierre, además del pago inicial: las comisiones del prestamista, el avalúo, el informe de crédito, el seguro de título, los honorarios del agente de cierre, los impuestos de transferencia que cobre tu estado o condado y los primeros depósitos de la cuenta escrow. El prestamista debe detallarlos en la Estimación de Préstamo a los pocos días de tu solicitud y confirmarlos en la Declaración de Cierre antes de firmar. Algunos los puede pagar el vendedor y varios programas estatales ayudan a cubrirlos.Ver la definición completaCerrar o tu pago inicialpago inicial (enganche)El pago inicial es la parte del precio de la casa que pagas de tu bolsillo al comprar; el préstamo cubre el resto. En muchos países y en el español de Estados Unidos también se le dice enganche, cuota inicial o entrada. Cada tipo de préstamo tiene su propio mínimo: la FHA exige al menos 3.5% del valor, los préstamos VA y USDA pueden no exigir ninguno y los convencionales piden más si quieres evitar el seguro hipotecario privado. Un pago inicial mayor reduce el préstamo, la cuota mensual y el interés total; muchos programas estatales ayudan a reunirlo.Ver la definición completaCerrar (enganche).
2. El contrato se termina por una razón permitida. Te lo devuelven.
3. No cumples de buena fe. Puedes perderlo, y se le paga al vendedor.

El depósito no es un gasto extra. En tu Estimación de PréstamoEstimación de Préstamo (Loan Estimate)La Estimación de Préstamo (Loan Estimate) es un formulario de tres páginas que recibes del prestamista a los pocos días de solicitar una hipoteca. Resume, con el mismo formato en todos los bancos, los términos del préstamo que te ofrecen: monto, tasa de interés, si la cuota puede cambiar, el pago mensual estimado con impuestos y seguro, los costos de cierre detallados y cuánto dinero necesitas llevar al cierre. Como todos usan el mismo formulario, sirve para comparar ofertas lado a lado. No te obliga a nada: pedirla no es aceptar el préstamo.Ver la definición completaCerrar, el efectivo para cerrar incluye tu pago inicial y tus costos de cierre, menos el depósito que ya pagaste.² Lo mismo verás en tu Declaración de Cierre. La guía Closing Disclosure explicado muestra dónde aparece.

No hay una cantidad fija por ley federal. La pone tu oferta y la acepta el vendedor. Pero si pones mucho, el prestamista lo va a revisar: con FHA, si pasa del 1% del precio, debe verificar de dónde salió.⁵

Quién guarda tu dinero

Lo más seguro es que el dinero lo guarde un tercero neutral, como la compañía de título o el agente de cierreagente de cierreEl agente de cierre (en inglés, settlement agent o closing agent) es la persona o empresa que coordina el cierre para que se cumpla todo lo que pide el contrato. Según el lugar, puede ser una compañía de título, una compañía de escrow (en la mayoría de los estados del oeste) o un abogado de cierre (en algunos estados del este). Recibe el dinero del prestamista y el tuyo, le paga al vendedor, reparte los costos de cierre y registra los documentos en el condado. Coordina para todas las partes; no es tu representante personal. Pregúntale cómo pagar el dinero que debes llevar al cierre.Ver la definición completaCerrar, en una cuenta separada hasta el cierre.¹ Antes de pagar, pide estas tres cosas por escrito:

• El nombre de quien guarda el dinero. Que esté en el contrato.
• Cómo pagar. Con cheque a nombre de esa empresa o con transferencia desde tu cuenta. Evita el efectivo: después vas a necesitar probar el pago.
• Un recibo. El prestamista verifica el depósito con tu cheque cobrado o con una declaración escrita de quien lo guarda.⁷

No le des el dinero en la mano a nadie, ni siquiera a tu agente, sin un recibo y sin que el contrato diga quién lo guarda. Si el vendedor quiere el dinero directo, pregunta por qué y pide que lo guarde un tercero.

Las contingencias: tu red de protección

Una contingenciacontingenciaUna contingencia es una condición que agregas a tu oferta o contrato de compra para protegerte: si no se cumple, puedes cambiar el contrato o cancelarlo y, en general, recuperar tu depósito de garantía (earnest money). Las más comunes son la de inspección, si la inspección encuentra problemas; la de avalúo, si el avalúo sale por debajo del precio; la de financiamiento o hipoteca, si no consigues el préstamo en el plazo acordado; y la de venta de tu casa actual. Las contingencias son una parte normal de la compra, pero demasiadas pueden hacer tu oferta menos atractiva para el vendedor.Ver la definición completaCerrar es una condición de tu contrato. Si no se cumple, puedes salir de la compra sin perder el depósito. Son la razón permitida de la que habla la CFPB.¹ Las más comunes son tres:

• De inspección. Si tu contrato depende de una inspeccióninspección de la casaLa inspección de la casa es una revisión del estado físico de la propiedad que hace un inspector antes de que termines de comprar: techo, cimientos, plomería, electricidad, calefacción y aire, señales de humedad o plagas. Suele ser parte del proceso de compra y la pagas tú, no el prestamista; a diferencia del avalúo, no dice cuánto vale la casa sino qué problemas tiene. Con el informe puedes pedir reparaciones, negociar el precio o retirarte si tu contrato incluye una contingencia de inspección. Algunos programas de ayuda la exigen.Ver la definición completaCerrar satisfactoria, puedes cancelar sin penalidad si no estás satisfecho con los resultados. Si la inspección encuentra reparaciones, puedes negociar con el vendedor quién las paga, pero el vendedor puede decir que no.³ FHA no inspecciona la casa por ti: la inspección solo ocurre si tú la pides, y si la pides temprano puedes hacer que tu contrato dependa de ella.⁴
• De avalúoavalúoEl avalúo (en algunos países, tasación) es un documento escrito que da la opinión de un valuador profesional sobre cuánto vale una propiedad. El prestamista lo pide antes de aprobar la hipoteca, porque la casa es la garantía del préstamo y no quiere prestar más de lo que vale. Si el avalúo sale por debajo del precio que acordaste, el banco calcula el préstamo sobre el valor menor y tendrás que cubrir la diferencia, renegociar el precio o retirarte si tu contrato lo permite. El avalúo no es lo mismo que la inspección: mide valor, no el estado de la casa.Ver la definición completaCerrar (tasación). Te protege si la casa vale menos que el precio. La guía ¿Qué pasa si el avalúo sale bajo? explica tus opciones.
• De financiamiento. Te protege si no consigues el préstamo. Pídela aunque tengas una preaprobacióncarta de preaprobaciónUna carta de preaprobación o de precalificación es un documento de un prestamista que dice que, en principio, está dispuesto a prestarte hasta cierto monto. No es una oferta de préstamo garantizada. Los prestamistas usan las dos palabras de forma distinta: algunos dan una precalificación con la información que tú declaras, sin verificarla, y solo emiten una preaprobación después de revisar tus documentos; otros las usan al revés o como sinónimos. Por eso conviene preguntar en qué se basa la carta. Los vendedores suelen pedirla antes de aceptar una oferta.Ver la definición completaCerrar: la guía Preaprobación vs. precalificación explica por qué una preaprobación no es una promesa de préstamo.

Por lo general, cada contingencia tiene un plazo en tu contrato. Lee qué pasa si ese plazo se vence y apunta cada fecha en tu calendario el mismo día que firmas.

Recuperas tu depósito o lo puedes perder

Razón permitida

Te lo devuelven

• La inspección no te satisface y tu contrato depende de ella
• Con FHA, el avalúo sale más bajo que el precio del contrato
• Con VA, el precio pasa del valor razonable del VA
• Otra condición del contrato no se cumple, dentro del plazo

Sin razón permitida

Lo puedes perder

• Te arrepientes sin una contingencia que te cubra
• Dejas vencer una contingencia, si tu contrato lo trata así
• Renunciaste a la contingencia para ganar la oferta
• No cumples lo que el contrato te pide a tiempo

Tu contrato decide. Lee las contingencias y sus fechas antes de firmar.

Ejemplo con números reales

Una pareja que hace su primera oferta

Un ejemplo en palabras, no un caso real, de lo que puede pasar con el depósito.

Al firmar la oferta

Pagan el depósito con cheque a la compañía de título y guardan el recibo

Su contrato

Tiene contingencias de inspección, avalúo y financiamiento, cada una con su fecha

La inspección encuentra un problema del techo

Piden al vendedor que lo repare; el vendedor puede decir que sí o que no

Si el vendedor dice que no

Pueden cancelar dentro del plazo de la contingencia y pedir su depósito por escrito

Si siguen adelante y cierran

El depósito se resta de su efectivo para cerrar

Las reglas del ejemplo vienen de la CFPB.³² Usa la calculadora de costos de cierre para ver cuánto necesitas el día del cierre.

Haz la cuenta con tus númerosCostos de cierre

Si tu préstamo es FHA o VA: una protección extra

Con FHA y VA, una cláusula especial protege tu depósito si el avalúo sale bajo, aunque tu contrato no tenga contingencia de avalúo.

FHA: la cláusula de enmienda. Si no recibiste la declaración del valor de avalúo antes de firmar el contrato, el contrato debe enmendarse antes del cierre con una cláusula que dice que no estás obligado a completar la compra ni a perder tu depósito si no recibes un valor de avalúo por escrito que sea al menos el precio del contrato. Tú decides si sigues adelante. La cláusula no se exige en ciertas ventas, como las de propiedades de HUD o el programa 203(k), ni cuando el vendedor es una agencia del gobierno.⁵ La guía del préstamo FHA explica el resto.

VA: la cláusula de escape. Si firmas antes de recibir el aviso de valor del VA, la cláusula de escape te deja retirarte sin penalidad y sin perder tu depósito si el precio pasa del valor razonable que fija el VA. También puedes seguir adelante, pero el préstamo se limita al menor entre el precio y ese valor. Ojo con las casas nuevas: los depósitos al constructor para mejoras no son depósito de buena fe y la cláusula no los cubre.⁶ La guía Comprar casa nueva de constructor explica esos depósitos.

Del depósito al cierre, paso a paso

1. 1. Lee la parte del depósito en el contrato

   Antes de firmar la oferta

   Cuánto es, quién lo guarda y qué contingencias te protegen.¹

2. 2. Confirma quién guarda el dinero

   El día que firmas

   Llama a la compañía de título a un número que sacaste de su sitio oficial, no de un correo.⁸

3. 3. Paga desde tu cuenta y pide recibo

   En el plazo del contrato

   Guarda el recibo y el estado de cuenta; el prestamista los puede pedir.⁷

4. 4. Pide la inspección temprano

   Los primeros días

   Así tu contrato puede depender de los resultados.⁴

5. 5. Cumple cada fecha por escrito

   Durante el contrato

   Si vas a usar una contingencia, avisa por escrito antes de que venza su plazo.³

6. 6. Revisa el descuento en tu cierre

   Al recibir la Declaración de Cierre

   El depósito que pagaste debe restarse de tu efectivo para cerrar.²

El prestamista va a preguntar de dónde salió el dinero

El depósito sirve para tu pago inicial y tus costos de cierre, así que el prestamista lo revisa como el resto de tu dinero.⁷ Prepárate:

• Con FHA. Si el depósito pasa del 1% del precio, o es mucho frente a tu historial de ahorro, el prestamista debe verificar el monto y el origen: con tu cheque cobrado, una constancia de quien recibió el dinero, un estado de cuenta que muestre que tu saldo promedio alcanzaba o una verificación electrónica.⁵
• Con Fannie Mae. Si el depósito cuenta como parte de tu aporte mínimo, tus estados de cuenta deben mostrar que tu saldo promedio de los dos meses anteriores alcanzaba. Los depósitos grandes, o mayores de lo común en tu zona, se revisan con cuidado.⁷
• Si un familiar te ayudó. Con FHA, si el depósito vino de un regalo, el prestamista revisa que el regalo cumpla las reglas de regalos.⁵ La guía Regalos de dinero de familiares explica la carta de regalocarta de regaloLa carta de regalo es un documento firmado por la persona que te regala dinero para comprar casa, en el que dice que es un regalo y no un préstamo. Para algunos préstamos, un regalo puede pagar el pago inicial (enganche), los costos de cierre o las reservas, siempre que demuestres de dónde vino el dinero. En las reglas de Fannie Mae, la carta indica la cantidad del regalo, dice que no se espera que lo devuelvas, y da el nombre, la dirección, el teléfono y la relación del donante contigo. El prestamista también comprueba que el dinero pasó de la cuenta del donante a la tuya o al agente de cierre.Ver la definición completaCerrar.

Si guardas dinero en efectivo en casa, deposítalo en tu cuenta con tiempo, antes de pagar el depósito. La guía Dinero en efectivo y tu hipoteca explica cómo documentarlo.

Cuidado con el fraude de transferencia

El depósito es uno de los primeros pagos grandes de la compra, y los estafadores lo saben. La CFPB advierte que se hacen pasar por tu agente o por el agente de cierre y mandan correos con instrucciones de transferencia falsas, o con un cambio de último momento en la cuenta.⁸ Si mandas el dinero a esa cuenta, puedes perderlo todo. Esto se llama fraude de transferencia electrónicafraude de transferencia electrónica en el cierreEs una estafa contra quienes están por cerrar la compra de una casa. Días antes del cierre, el estafador manda un correo que parece venir de tu agente de bienes raíces o de tu agente de cierre con instrucciones "nuevas" para enviar por transferencia (wire) tu pago inicial o tus costos de cierre a otra cuenta. Si funciona, recuperar el dinero puede ser muy difícil. La CFPB recomienda anotar desde antes el contacto de dos personas de confianza, confirmar con ellas cualquier instrucción usando solo esos números, y no usar teléfonos ni enlaces del correo. Si te pasa, llama de inmediato a tu banco para detener o revertir la transferencia.Ver la definición completaCerrar.

Para protegerte, la CFPB recomienda:⁸

• Escoge a dos personas de confianza (tu agente y el agente de cierre, por ejemplo) y habla con ellas en persona o por teléfono sobre cómo vas a pagar.
• Nunca sigas instrucciones que lleguen por correo electrónico. Confirma el nombre y el número de la cuenta en persona o por el teléfono que acordaron antes.
• Si ya mandaste el dinero a una cuenta falsa, llama de inmediato a tu banco y pide que reviertan la transferencia. Después presenta una queja ante el FBI en ic3.gov.

La guía Me estafaron, ¿qué hago? explica los pasos si ya te pasó.

Si este es tu caso

Es tu primera oferta

Pide que el contrato diga quién guarda el depósito y que tenga contingencias de inspección, avalúo y financiamiento.¹

Tus ahorros están en efectivo

Deposítalos en tu cuenta antes de pagar; el prestamista revisa tu saldo y el origen del dinero.⁷

Compras con un préstamo VA

La cláusula de escape protege tu depósito si el precio pasa del valor razonable del VA.⁶

Tu familia te ayuda con el depósito

Hazlo como regalo documentado; con FHA, el prestamista revisa que el regalo cumpla las reglas.⁵

Compras con FHA y el avalúo sale bajo

La cláusula de enmienda te deja salir sin perder tu depósito.⁵

Te llegó un correo con una cuenta nueva

No transfieras nada. Llama a la compañía de título a un número que tú buscaste.⁸

Si no te devuelven el depósito

Si el contrato se terminó por una razón permitida, te deben devolver el depósito.¹ Pero quien guarda el dinero sigue lo que dice el contrato. El VA lo explica así para su cláusula: la compañía de título u otra entidad que guarda el dinero debe seguir el contrato y devolver el depósito, pero el VA no puede intervenir en disputas civiles.⁶

Si hay un desacuerdo:

1. Junta tu contrato, el recibo del depósito, las fechas de las contingencias y cada aviso que mandaste por escrito.
2. Pide por escrito a quien guarda el dinero que te lo devuelva, y explica qué contingencia usaste y cuándo avisaste.
3. Si no llegan a un acuerdo, busca asistencia legalasistencia legal gratuita (legal aid)La asistencia legal gratuita, conocida como legal aid, son los servicios de abogados y organizaciones sin fines de lucro que representan sin costo a personas de bajos ingresos en asuntos civiles, no penales. En vivienda, eso incluye defender a familias que enfrentan un desalojo o una ejecución hipotecaria, además de temas como custodia, manutención, protección contra la violencia doméstica y acceso a beneficios. En Estados Unidos, la Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia una red de estas organizaciones en todo el país; su buscador te lleva a la de tu zona. Cada una tiene sus propios límites de ingreso.Ver la definición completaCerrar gratuita. La guía Asistencia legal gratuita explica cómo encontrarla.

Un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD también te puede orientar sobre el proceso de compra, a menudo gratis o a bajo costo.⁹

Errores que salen caros

• Error: Pagar el depósito en efectivo y sin recibo.

  Mejor: Paga desde tu cuenta y pide un recibo; el prestamista verifica el pago con tu cheque o una constancia de quien lo guarda.⁷

• Error: Transferir el depósito con instrucciones de un correo.

  Mejor: Confirma la cuenta en persona o por un teléfono que ya conocías.⁸

• Error: Renunciar a la inspección para ganar la oferta sin pensarlo.

  Mejor: Con una contingencia de inspección puedes cancelar sin penalidad si no te satisface.³

• Error: Dejar pasar la fecha de una contingencia.

  Mejor: Apunta cada plazo del contrato y, si vas a usar una contingencia, avisa por escrito a tiempo.

• Error: Pensar que con FHA el avalúo bajo te cuesta el depósito.

  Mejor: La cláusula de enmienda de FHA te deja salir sin perder tu depósito.⁵

• Error: Dar un depósito al constructor para mejoras creyendo que es el de buena fe.

  Mejor: Con VA, esos depósitos no son de buena fe y la cláusula de escape no los cubre.⁶

• Error: Poner un depósito grande con dinero que no puedes documentar.

  Mejor: Con FHA, si pasa del 1% del precio, el prestamista verifica de dónde salió.⁵

Qué hacer esta semana

1. Antes de hacer tu oferta, pide a tu agente un ejemplo del contrato y lee la parte del depósito y de las contingencias.¹
2. Decide cuánto puedes poner sin dejarte sin ahorros para el cierre; la calculadora de costos de cierre te ayuda a ver el total.²
3. Junta tus estados de cuenta de los últimos dos meses.⁷
4. Busca en su sitio oficial el teléfono de la compañía de título y guárdalo.⁸
5. Si compras con FHA o VA, pregunta a tu prestamista por la cláusula de enmienda o la cláusula de escape.⁶
6. Lee la guía Cómo comprar casa paso a paso para ver en qué parte del proceso va el depósito.