Qué verificamos en «Depósito de buena fe (earnest money): cómo protegerlo»

Afirmaciones y dónde las comprobamos

Las afirmaciones con reglas, cifras o fechas, con el lugar exacto de la fuente y la fecha en que las comprobamos.

1. Según la CFPB, el depósito de buena fe (earnest money) es un depósito que paga el comprador para mostrar buena fe en un contrato firmado para comprar una casa; lo guarda el vendedor o un tercero, como un agente de bienes raíces o una compañía de título; si la venta se cierra, se puede usar para los costos de cierre o el pago inicial; si el contrato se termina por una razón permitida, se le devuelve al comprador; y si el comprador no cumple de buena fe, puede perderlo y pasar al vendedor.

   Fuentes 1 · Mortgage key terms, 'Earnest money': 'a deposit a buyer pays to show good faith on a signed contract agreement to buy a home'; 'held by a seller or third party like a real estate agent or title company'; 'may be applied to closing costs or the down payment'; 'If the contract is terminated for a permissible reason, the earnest money is returned to the buyer'; 'may be forfeited and paid out to the seller' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

2. Según la CFPB, el efectivo estimado para cerrar de la Estimación de Préstamo incluye tu pago inicial y tus costos de cierre, menos cualquier depósito que ya le pagaste al vendedor, lo que el vendedor aceptó pagar de tus costos de cierre y otros ajustes.

   Fuentes 2 · Loan Estimate Explainer, 'Estimated Cash to Close': 'includes your down payment and closing costs, minus any deposit you have already paid to the seller, any amount the seller has agreed to pay toward your closing costs (seller credits), and other adjustments' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

3. Según la CFPB, si la inspección encuentra reparaciones, puedes negociar con el vendedor quién las hace o las paga, y el vendedor puede aceptar o no; y si tu contrato de compra depende de una inspección satisfactoria, tienes derecho a cancelar la venta sin penalidad si no estás satisfecho con los resultados.

   Fuentes 3 · Schedule a home inspection: 'you may want to negotiate with the seller about who should make or pay for the repairs'; 'the seller may or may not agree'; 'If your purchase contract is contingent on a satisfactory inspection, you have the right to cancel the sale without penalty if you are not satisfied with the results of the inspection' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

4. Según FHA, la inspección de la casa solo ocurre si tú la pides, porque FHA no hace inspecciones; y si la pides temprano en el proceso, puede que logres que tu contrato de compra dependa de sus resultados.

   Fuentes 4 · Form HUD-92564-CN, For Your Protection: Get a Home Inspection: 'A home inspection will only occur if you arrange for one; FHA does not perform home inspections'; 'If you request an inspection early in the process, you may be able to make your purchase contract contingent on its results' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

5. Según el Manual 4000.1 de HUD, si en un préstamo FHA no recibiste la declaración del valor de avalúo (formulario HUD-92800.5B) antes de firmar el contrato, el contrato debe enmendarse antes del cierre con una cláusula que dice que no estás obligado a completar la compra ni a sufrir una penalidad por perder tu depósito si no recibes una declaración escrita con un valor de avalúo no menor que el precio del contrato; que puedes seguir adelante si quieres sin importar el avalúo; y que HUD no garantiza el valor ni el estado de la casa. No se exige en ciertas ventas, como las de propiedades de HUD, el programa 203(k) o cuando el vendedor es una agencia del gobierno.

   Fuentes 5 · Handbook 4000.1 (última revisión 12 de agosto de 2026), II.A.1, '(i) Amendatory Clause', p. 136–137: 'the sales contract must be amended before closing to include an amendatory clause'; 'the purchaser shall not be obligated to complete the purchase of the property described herein or to incur any penalty by forfeiture of earnest money deposits or otherwise'; 'The purchaser shall have the privilege and option of proceeding'; 'HUD does not warrant the value or condition of the property'; 'An amendatory clause is not required in connection with: HUD REO sales; FHA’s 203(k) mortgage program' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

6. Según el Manual 4000.1 de HUD, en un préstamo FHA el prestamista debe verificar y documentar el monto y el origen del depósito si pasa del 1 por ciento del precio de venta o si es excesivo frente a tu historial de ahorro, con tu cheque cobrado, una constancia de quien recibió el dinero, un estado de cuenta que muestre que tu saldo promedio alcanzaba o una verificación electrónica; y si el depósito vino de un regalo, el regalo debe cumplir las reglas de regalos.

   Fuentes 5 · Handbook 4000.1, Asset Requirements (TOTAL), '(A) Earnest Money Deposit (TOTAL)', p. 250: 'if the amount of the earnest money deposit exceeds 1 percent of the sales price or is excessive based on the Borrower’s history of accumulating savings'; 'a copy of the Borrower’s canceled check'; 'certification from the deposit-holder acknowledging receipt of funds'; 'If the source of the earnest money deposit was a Gift' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

7. Según el VA, si los papeles se firman antes de recibir el aviso de valor, la cláusula de escape del VA permite que el comprador se retire sin penalidad si el precio negociado es más alto que el valor razonable que fija el VA, sin perder su depósito; el comprador también puede seguir adelante, con un préstamo limitado al menor entre el precio y el valor razonable; los depósitos al constructor para mejoras en una casa nueva no son depósito de buena fe y no los cubre la cláusula; la compañía de título u otra entidad que guarda el dinero debe seguir el contrato y devolver el depósito; y el VA no puede intervenir en disputas civiles ni dar consejo legal.

   Fuentes 6 · VA Escape Clause: 'allows the buyer to back out of the purchase without penalty if the property's negotiated price is higher than the "reasonable value" determined by VA'; 'the buyer will not lose their earnest money deposit'; 'the loan amount would be capped at the lesser of'; 'deposits to the builder for upgrades for new construction are not considered earnest money'; 'the title company or other entities holding the escrow funds must follow the contract terms and return the deposit'; 'VA cannot intervene in civil disputes or provide legal advice' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

8. Según Fannie Mae, el depósito del contrato de compra se puede usar para el pago inicial y para los costos de cierre; si cuenta como parte de tu aporte mínimo, el prestamista verifica que el dinero viene de una fuente aceptable y que tu saldo promedio de los dos meses anteriores alcanzaba para cubrirlo; los depósitos grandes o mayores de lo común en la zona se revisan con cuidado; y el recibo del depósito se verifica con tu cheque cobrado o con una declaración escrita de quien lo guarda.

   Fuentes 7 · Selling Guide B3-4.3-09, Earnest Money Deposit: 'an acceptable source of funds for both the down payment and the closing costs'; 'the average balance for the past two months was large enough to support the amount of the deposit'; 'Large earnest money deposits and deposits that exceed the amount customary for the area should be closely evaluated'; 'Receipt of the deposit must be verified by either a copy of the borrower’s canceled check or a written statement from the holder of the deposit' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

9. La CFPB advierte que los estafadores intentan desviar tus costos de cierre y tu pago inicial a una cuenta falsa confirmando o sugiriendo cambios de último momento en las instrucciones de transferencia, haciéndose pasar por tu agente o el agente de cierre; recomienda identificar a dos personas de confianza para confirmar el proceso, nunca seguir instrucciones que lleguen por correo electrónico y verificar el nombre y el número de la cuenta en persona o por el teléfono que acordaron antes; y si ocurre, llamar de inmediato a tu banco o a la empresa de transferencias para pedir que reviertan la transferencia y presentar una queja ante el FBI en ic3.gov.

   Fuentes 8 · Mortgage closing scams: How to protect yourself and your closing funds: 'divert your closing costs and down payment into a fraudulent account by confirming or suggesting last-minute changes to your wiring instructions'; 'Identify two trusted individuals'; 'Never follow instructions contained in an email'; 'including the account name and number'; 'using the phone number you previously agreed to'; 'Contact your bank or wire-transfer company immediately. Ask for a wire recall'; 'www.ic3.gov' · Comprobado el 31 de octubre de 2026

10. Según la CFPB, las agencias de consejería de su buscador están aprobadas por HUD, dan consejos independientes, a menudo a bajo costo o gratis, sobre comprar casa, rentar, atrasos, indulgencias, ejecuciones y crédito; se buscan por código postal; y no todas ofrecen todos los servicios.

    Fuentes 9 · Find a Housing Counselor: 'approved by the U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD)'; 'offer independent advice, often at little or no cost to you'; 'buying a home, renting, defaults, forbearances, foreclosures, and credit issues'; 'Search by ZIP code'; 'Not every housing counselor offers all services' · Comprobado el 31 de octubre de 2026