Cómo quitar a un coprestatario del préstamo hipotecario

Esta guía es para quien firmó una hipoteca con otra persona y ahora necesita que una sola quede en el préstamo: después de un divorcio o una separación, cuando muere la persona con la que firmaste, o cuando compraste con un familiar y los planes cambiaron. Explica, con lo que publican la ley federal, HUD, VA, Fannie Mae y la CFPB, qué caminos existen y qué derechos tienes ante el administrador del préstamoadministrador del préstamoEl administrador del préstamo (loan servicer) es la compañía que te manda los estados de cuenta de tu hipoteca y se encarga del día a día del préstamo: recibe tus pagos, responde tus preguntas, lleva la cuenta del principal y los intereses pagados y maneja tu cuenta de depósito (escrow), si tienes una. También puede ofrecerte opciones si te atrasas y, en ciertos casos, iniciar una ejecución hipotecaria. Puede ser la misma compañía que te prestó el dinero o una distinta, y es común que otra compañía tome el préstamo después del cierre.Ver la definición completaCerrar. No es asesoría legal ni financiera: para tu caso, un consejero de vivienda aprobado por HUD o una oficina de asistencia legal gratuita son una opción.

Casas en las que la ley federal impide exigir todo el saldo por la transferencia al cónyuge o a los hijos, o a un familiar tras la muerte del prestatario

Hasta 4 viviendas³

De pagos hechos por quien se queda para que FHA permita asumir sin revisión de crédito en un divorcio o una herencia

6 meses¹⁰

Cuota de financiamiento VA por asumir un préstamo, sobre el saldo pendiente

0.50%¹²

De copropiedad para que Fannie Mae trate como refinanciamiento limitado la compra de la parte del otro dueño

12 meses⁹

La escritura y el préstamo son dos papeles distintos

Cuando compraste la casa firmaste dos cosas. La escrituraescrituraLa escritura (deed) es el documento legal con el que el vendedor te pasa la propiedad de la casa. El vendedor la firma en el cierre, lleva los nombres de todos los compradores y recibes una copia. Después, el agente de cierre la registra en la oficina de registros del condado; ese registro avisa al público que ahora tú eres el dueño. Hay varios tipos: la escritura con garantía (warranty deed) da más promesas sobre el título, y la de renuncia (quitclaim deed) no promete nada. No la confundas con el deed of trust, que es el documento de la hipoteca.Ver la definición completaCerrar dice quién es dueño. El pagarépagaréEl pagaré (promissory note, o simplemente note) es el documento que firmas en el cierre para prometer que le pagarás el préstamo al prestamista. Describe lo que aceptas: cuánto debes, la tasa de interés, las fechas de pago, el total que pagarás, el plazo, si los pagos pueden cambiar y a dónde enviarlos. Es distinto de la hipoteca o escritura de fideicomiso, el documento que le da al prestamista el derecho de quitarte la casa si no pagas. Algunas condiciones, como una penalidad por pago anticipado, pueden estar en un anexo del pagaré (addendum). Puedes pedir una copia de los documentos antes del cierre para revisarlos.Ver la definición completaCerrar dice quién debe el dinero. Quitar a alguien de la escritura no lo quita del pagaré. La CFPB lo dice con claridad: quitar tu nombre del título de la casa no quita tu nombre de la hipoteca, y mandarle al acreedor una copia de la sentencia de divorcio no termina tu responsabilidad en una cuenta conjunta. En general sigues siendo responsable salvo que el acreedor te libere por contrato o que tu ex cónyuge refinancie el préstamo y quite tu nombre.¹

Por eso la escritura de renuncia (quitclaim deed) que muchos firman al divorciarse resuelve solo la mitad del problema. Quien firmó el pagaré sigue siendo coprestatarioco-prestatario (co-borrower)Un co-prestatario (co-borrower) es una persona que pide la hipoteca contigo, firma el pagaré y responde por la deuda igual que tú. En un préstamo FHA, todos los prestatarios y co-prestatarios, vivan o no en la casa, deben quedar en el título a su nombre o en un fideicomiso en vida, quedar obligados por el pagaré y firmar los documentos de garantía. No es lo mismo que un cosignatario: según Fannie Mae, el cosignatario firma el pagaré y responde por la deuda, pero no tiene parte de la casa en el título. Los co-prestatarios que no van a vivir en la casa tienen reglas propias.Ver la definición completaCerrar aunque ya no sea dueño. Si la persona que se quedó con la casa deja de pagar, el acreedor puede cobrarle a cualquiera cuyo nombre aparezca como prestatario.¹ La guía de cómo poner la casa a nombre de la familia explica las formas de tener el título.

Ejemplo con números reales

Firmaste la escritura de renuncia, pero el préstamo sigue a nombre de los dos

Qué cambió y qué no, según lo que dice la CFPB sobre deudas después del divorcio.

Lo que cambió

La escritura: ahora una sola persona es dueña

Lo que no cambió

El pagaré: los dos siguen debiendo el préstamo

Si quien se quedó deja de pagar

El acreedor puede cobrarle a cualquiera cuyo nombre esté en el préstamo

Lo que sí te saca del préstamo

Una liberación por escrito del prestamista, o un refinanciamiento a nombre del otro

La CFPB dice que quitar tu nombre del título no quita tu nombre de la hipoteca.¹ Que el prestamista te acepte por escrito como nuevo obligado principal es lo que el Reglamento Z llama asunción.²

Las dos salidas reales: refinanciar o asumir el préstamo

Solo dos cosas quitan a una persona del préstamo. La primera es un refinanciamientorefinanciamientoRefinanciar es sacar un préstamo hipotecario nuevo para pagar y reemplazar el que ya tienes. Según la CFPB, las razones comunes son bajar la tasa de interés, bajar el pago mensual o pedir dinero adicional. Al refinanciar normalmente pagas costos de cierre otra vez. Si tu pago baja, la CFPB recomienda entender cuánto se debe a una tasa más baja y cuánto a un plazo más largo. En muchos refinanciamientos tienes derecho a cancelar (right of rescission) hasta la medianoche del tercer día hábil, pero no si refinancias con el mismo prestamista sin pedir dinero adicional.Ver la definición completaCerrar: quien se queda saca un préstamo nuevo, solo a su nombre, que paga el anterior. La segunda es una asunción con liberación de responsabilidad: quien se queda conserva el préstamo actual, con su tasa y su saldo, y el prestamista acepta por escrito que esa persona es la única obligada. El Reglamento Z define la asunción como el acuerdo expreso y por escrito del acreedor de aceptar a un nuevo consumidor como obligado principal de una hipoteca existente, y exige darle divulgaciones nuevas antes.²

La CFPB explica la diferencia que importa para tu bolsillo. Los dueños sucesores tienen derecho a seguir pagando, a recibir información del préstamo y a que los evalúen para una modificaciónmodificación del préstamoUna modificación del préstamo (loan modification) es un cambio en las condiciones de tu hipoteca que acuerdas con tu administrador del préstamo cuando tienes problemas para pagar. Es un tipo de mitigación de pérdidas, es decir, una de las opciones para evitar la ejecución hipotecaria. Puede alargar el plazo para pagar, bajar la tasa de interés o aplazar o reducir parte del saldo, y así bajar tu pago mensual. Muchas veces empiezas con una modificación de prueba por unos meses; si haces esos pagos a tiempo, el cambio se vuelve permanente.Ver la definición completaCerrar sin asumir ni refinanciar. Para quitar el nombre del prestatario original, en general no necesitan refinanciar, siempre que estén dispuestos a asumir la responsabilidad y pasen la revisión de crédito del inversionista para asunciones. Y si quieren que el otro quede liberado, como suelen ordenar las cortes en los divorcios, en general tendrán que asumir el préstamo después de cumplir los criterios del prestamista o del inversionista.⁸

Tres papeles que la gente confunde

Préstamo nuevo

Refinanciar

• Quien se queda saca un préstamo nuevo a su nombre y paga el anterior; el otro sale porque la deuda vieja desaparece.¹
• Si compras la parte del otro dueño por un divorcio, Fannie Mae lo trata como refinanciamiento con retiro limitado si fueron dueños juntos al menos 12 meses.⁹
• Tiene costos de cierre y la tasa de hoy; la CFPB reporta dueños a quienes les dijeron de forma incorrecta que era la única opción.⁸

Mismo préstamo

Asumir con liberación

• Conservas la tasa y el saldo actuales; el prestamista te acepta por escrito como obligado principal.²
• Para liberar al otro, en general debes pasar la revisión de crédito del inversionista para asunciones.⁸
• FHA, VA y Fannie Mae tienen cada uno su proceso, sus cuotas y sus excepciones.¹⁰¹³¹⁴

No te saca del préstamo

Solo cambiar la escritura

• La escritura de renuncia cambia quién es dueño, no quién debe.¹
• Si el otro deja de pagar, el acreedor puede cobrarte a ti.¹
• En divorcio o muerte, la ley federal sí protege ese cambio de dueño de la cláusula de pago inmediato.³

Antes de firmar cualquier papel, pregunta por escrito al administrador cuál es el proceso de asunción y liberación para tu préstamo; la CFPB dice que si te presionan a refinanciar, presentes una queja.⁸

Si de todos modos piensas refinanciar, la guía de refinanciar tu préstamo explica los costos y cuándo se recuperan. Para un refinanciamiento que compra la parte del otro dueño después de un divorcio, Fannie Mae pide que todas las partes firmen un acuerdo escrito con los términos de la transferencia y el destino del dinero, y que al menos un prestatario del préstamo nuevo sea dueño en el título al solicitar, con excepciones si le adjudicaron la casa por ley en el divorcio o la separación.⁹

Asumir y liberar, préstamo por préstamo

Las reglas cambian según quién respalda tu préstamo. Busca en tu estado de cuenta o pregunta al administrador si el préstamo es FHA, VA, o lo compró Fannie Mae o Freddie MacFannie Mae y Freddie MacFannie Mae y Freddie Mac son dos compañías creadas por el Congreso que compran hipotecas a los prestamistas. Las guardan o las juntan en valores respaldados por hipotecas (MBS) que se pueden vender a inversionistas, y les garantizan a esos inversionistas el pago a tiempo del principal y los intereses. Con el dinero de esas ventas, los prestamistas pueden seguir dando préstamos para comprar vivienda. No son agencias federales: son empresas de accionistas que operan bajo un permiso (charter) del Congreso. La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) las supervisa y las administra bajo tutela (conservatorship).Ver la definición completaCerrar. Aquí van las reglas de FHA, VA y Fannie Mae, con lo que publica cada uno.

Préstamos FHA

Según el Manual 4000.1 de HUD, todas las hipotecas FHA son asumibles, y quien asume debe tener un número de Seguro Social o un EIN válido, o cumplir la excepción de elegibilidad sobre ese número.¹⁰ La asunción es la transferencia de la obligación del prestatario actual al que asume. El prestamista avisa a HUD del cambio de prestatario, pero ese aviso no libera al prestatario original: para liberarlo, el prestamista prepara el formulario HUD-92210.1, Approval of Purchaser and Release of Seller, cuando quien asume firma el acuerdo de asumir la hipoteca y pagar la deuda.¹⁰ Si la hipoteca original se cerró el 15 de diciembre de 1989 o después, quien asume debe tener la intención de vivir en la casa como residencia principal o secundaria aprobada por HUD.¹⁰

Quien asume pasa una suscripción de crédito, revisada a mano por el suscriptor, y no tiene que poner dinero propio. Hay una excepción pensada para divorcios y herencias: el prestamista puede procesar la asunción sin revisión de crédito si la transferencia es por testamento o herencia, o por otra causa en la que la ley no permite usar la cláusula de pago inmediato, como un divorcio en el que la persona que se queda en el título sigue ocupando la casa, y quien asume demuestra que hizo los pagos por lo menos seis meses antes de solicitarla.¹⁰ La cuota de procesamiento no puede pasar de $1,800, y si la asunción no ocurre por razones fuera del control de quien iba a asumir, con crédito aprobado, el prestamista devuelve la mitad.¹⁰ La guía del préstamo FHA explica el resto del programa.

Préstamos VA

La ley federal de préstamos VA dice cómo funciona la liberación. Si avisas por escrito al tenedor del préstamo antes de transferir la casa, y el tenedor determina que el préstamo está al día y que quien asume se obligó por contrato a pagar el saldo y califica por crédito, la asunción se aprueba y quedas libre de toda responsabilidad futura ante VA, incluida la de cualquier incumplimiento del comprador. Si el tenedor la niega, debe avisarte que puedes apelar ante VA. Si transfieres sin avisar, el tenedor puede exigir el pago total.¹¹ La cuota de financiamiento VAcomisión de financiamiento VA (VA funding fee)La comisión de financiamiento VA (VA funding fee) es un pago único que hace el veterano, el miembro del servicio o el sobreviviente que usa un préstamo VA. Ayuda a bajar lo que el préstamo les cuesta a los contribuyentes, porque el préstamo VA no exige pago inicial ni seguro hipotecario mensual. Es un porcentaje del monto del préstamo que depende del tipo de préstamo, del pago inicial y de si ya usaste el beneficio antes. Puedes pagarla en el cierre o sumarla al préstamo. No la pagan, entre otros, quienes reciben compensación del VA por una discapacidad relacionada con el servicio.Ver la definición completaCerrar por asumir es de 0.50 por ciento del saldo pendiente en la fecha de la transferencia.¹²

La Circular 26-23-10 de VA detalla el proceso: la asunción puede hacerse con o sin sustitución de derecho (entitlement). Sin sustitución, el derecho del veterano original sigue comprometido con el préstamo hasta que se pague por completo. Con sustitución, si quien asume es un veterano elegible que va a ocupar la casa y tiene derecho suficiente, el vendedor recupera su derecho. Los administradores con autoridad automática deciden en 45 días calendario, una negativa se apela ante VA en 30 días calendario, y la cuota de procesamiento no pasa de $300, o de $250 si VA aprueba antes.¹³ La guía del préstamo VA explica el derecho y la cuota.

Préstamos de Fannie Mae

La Guía de Administración de Fannie Mae ordena al administrador procesar ciertas transferencias exentas sin revisar ni aprobar sus términos, salvo que el prestatario anterior pida una liberación de responsabilidad. Entre ellas: la transferencia al copropietario que sobrevive cuando muere un tenedor conjunto; a uno de los prestatarios cuando compraron sin parentesco, si quien se queda sigue ocupando la casa y pasaron al menos 12 meses desde el cierre; y, si quien recibe la casa la ocupa, a un familiar del prestatario fallecido, al cónyuge, hijos, padres, hermanos, abuelos o nietos del prestatario, o al cónyuge por una sentencia de divorcio, un acuerdo de separación legal o de división de bienes. Para los préstamos que Fannie Mae compró o bursatilizó a partir del 1 de junio de 2016, en esas transferencias a familiares o al cónyuge quien recibe la propiedad no tiene que ocuparla.¹⁴

La liberación es otro paso. Si el prestatario anterior la pide, el administrador debe determinar que el crédito y la capacidad financiera de quien se queda son aceptables. Si el préstamo está atrasado y quien se queda no puede ponerlo al día, el administrador debe evaluarlo para todas las opciones de alivio, y si procede una modificación, le pide firmar un acuerdo de asunción junto con el de modificación.¹⁴

	FHA	VA	Fannie Mae
¿Se puede asumir?	Sí, todas10	Sí, con aprobación del tenedor o de VA11	Transferencias exentas sin revisión; liberación con revisión1414
¿Quién revisa el crédito?	El suscriptor, a mano; puede ser sin revisión en divorcio o herencia con 6 meses de pagos10	El tenedor; si niega, se apela ante VA11	El administrador, si se pide liberación14
Cuota	Hasta $1,80010	Hasta $300 o $250, más 0.50% de cuota VA1312	Pregunta al administrador
Papel que libera	Formulario HUD-92210.110	Aprobación de la asunción por el tenedor11	Acuerdo de asunción y liberación14

Divorcio y separación

En un divorcio, la corte decide quién se queda con la casa, pero eso no cambia por sí solo tu relación con el acreedor.¹ Dos reglas federales te ayudan a ordenar los pasos. La ley Garn-St Germain dice que, en una casa de menos de cinco viviendas, el prestamista no puede usar la cláusula de pago inmediatocláusula de pago inmediato por venta (due-on-sale)Una cláusula de pago inmediato por venta (due-on-sale clause) es una parte del contrato de la hipoteca que le permite al prestamista exigir que pagues todo el saldo si vendes o traspasas la casa, o parte de ella, sin su permiso por escrito. Una ley federal, la Ley Garn-St Germain, permite estas cláusulas, pero en viviendas de menos de cinco unidades prohíbe usarlas en ciertos traspasos: por ejemplo, a un familiar por la muerte del prestatario, cuando el cónyuge o los hijos pasan a ser dueños, por un divorcio, por la muerte de un copropietario en tenencia conjunta o al pasar la casa a un fideicomiso en vida del prestatario.Ver la definición completaCerrar por una transferencia que resulta de una sentencia de divorcio, un acuerdo de separación legal o de división de bienes por el que el cónyuge pasa a ser dueño.³ Es decir, pasar la casa al cónyuge que se queda no le da al banco derecho a exigir todo el saldo.

Y el Reglamento X dice que el cónyuge que recibe la casa por esa sentencia o acuerdo es un sucesor en interéssucesor en interés (successor in interest)Un sucesor en interés (successor in interest) es, según la Regulación X, una persona que recibe la propiedad de una casa con hipoteca de manos del prestatario en ciertos casos: por la muerte de un copropietario en tenencia conjunta, cuando pasa a un familiar por la muerte del prestatario, cuando el cónyuge o los hijos quedan como dueños, por un divorcio o una separación legal, o al pasar a un fideicomiso en vida del prestatario. Cuando el administrador del préstamo sabe de un posible sucesor, debe decirle qué documentos necesita para confirmarlo. Un sucesor confirmado cuenta como prestatario para las reglas de servicio de la hipoteca.Ver la definición completaCerrar.⁴ Eso le da derechos ante el administrador, que explicamos más abajo. Pero ninguna de las dos reglas saca del préstamo al cónyuge que se va. Para eso hace falta la asunción con liberación, o el refinanciamiento.¹

Si el préstamo es VA, hay un atajo. VA no exige una asunción para liberar a un cónyuge cuyo derecho no está comprometido con el préstamo, cuando la sentencia de divorcio o el acuerdo de separación adjudica la casa al veterano cuyo derecho sí lo está. El administrador puede hacer la liberación con una copia de la sentencia o del acuerdo y una copia registrada del documento que transfiere la casa, por ejemplo una escritura de renuncia.¹³ Ese atajo aplica solo cuando la casa se adjudica al veterano cuyo derecho respalda el préstamo. En los demás casos, la circular dice que las transferencias de propiedad permitidas sin aprobación pasan la propiedad pero no la responsabilidad, y que quien quiera hacerse responsable del préstamo pasa la revisión de crédito de VA y completa una asunción.¹³

Cuando muere el coprestatario o el dueño

Si muere la persona con la que firmaste, o el dueño del que heredas, la deuda no desaparece, pero la ley te protege. La ley Garn-St Germain impide usar la cláusula de pago inmediato por una transferencia por testamento, herencia o por ley a la muerte de un copropietario en tenencia conjunta, por una transferencia a un familiar como resultado de la muerte del prestatario, y cuando el cónyuge o los hijos pasan a ser dueños.³ HUD agrega que el prestamista no puede acelerar una hipoteca FHA cuando la transferencia es por testamento o herencia, con o sin testamento.¹⁰ Y Fannie Mae ordena procesar sin revisión la transferencia al copropietario que sobrevive o a un familiar del prestatario fallecido.¹⁴

La CFPB dice que, si heredaste, avises al administrador, que es la empresa que manda el estado de cuenta. Te puede pedir prueba de tu derecho a la casa, como una copia del testamento firmado y el acta de defunción, o una carta del albacea, y debe decirte qué prueba necesita.¹⁵ Si ya tienes el título, por ejemplo por herencia o porque eras copropietario con derecho de supervivencia, las reglas de la CFPB no exigen que evalúen tu capacidad de pago antes de dejarte asumir el préstamo.¹⁶ La guía de testamentos, escrituras TOD y herencia explica cómo pasa la casa a la familia.

Un detalle que protege a quien ya se fue del préstamo: si una hipoteca FHA asumida cae en incumplimiento, el prestamista no debe reportarlo a las agencias de crédito de los prestatarios anteriores, y debe avisar a quienes sigan siendo responsables.¹⁰

Tus derechos ante el administrador

El Reglamento X le fija obligaciones al administrador desde el primer contacto. Si le escribes diciendo que puedes ser sucesor en interés, con el nombre del prestatario del que recibiste la casa y datos para identificar la cuenta, debe responderte por escrito con los documentos que necesita y un teléfono de contacto.⁶ Debe tener políticas para que, al saber de la muerte de un prestatario o de una transferencia, facilite pronto la comunicación contigo, te diga pronto qué documentos necesita y decida pronto, avisándote si te confirmó, si falta algo o si decidió que no eres sucesor.⁷ Una vez confirmado, te considera prestatario para las reglas de escrow y de administración del préstamo.⁵

Para quedarte con el préstamo a tu solo nombre, paso a paso

1. 1. Escríbele al administrador como posible sucesor

   En cuanto cambie la escritura o muera el prestatario

   Incluye el nombre del prestatario del que recibiste la casa y el número de cuenta. Debe responderte por escrito con la lista de documentos y un teléfono.⁶

2. 2. Junta la prueba de tu derecho a la casa

   Según tu caso

   En una herencia: el testamento firmado y el acta de defunción, o la carta del albacea. En un divorcio: la sentencia y la escritura registrada.¹⁵

3. 3. Averigua quién respalda el préstamo

   Antes de pedir la asunción

   FHA, VA y Fannie Mae tienen reglas distintas; Fannie Mae, por ejemplo, procesa sin revisión las transferencias al cónyuge o a un familiar.¹⁴

4. 4. Pide la asunción con liberación de responsabilidad

   Cuando tengas unos meses de pagos a tu nombre

   Es el paso que saca al otro del préstamo. Si el prestatario anterior pide la liberación, Fannie Mae exige revisar tu crédito y tu capacidad financiera.¹⁴

5. 5. Guarda el papel que libera

   Al cerrar la asunción

   En FHA es el formulario HUD-92210.1; sin ese papel, el aviso del cambio de prestatario no libera al original.¹⁰

6. 6. Si te presionan a refinanciar o tardan meses, quéjate

   En cualquier momento

   La CFPB dice que quien reciba evasivas o presión para refinanciar presente una queja ante la CFPB.⁸

La CFPB documentó lo que falla: dueños a quienes dijeron de forma incorrecta que debían refinanciar a las tasas más altas de hoy, y esperas de meses o años para procesar la solicitud.⁸ Si no puedes con el pago mientras tanto, la guía de no puedo pagar la hipoteca explica las opciones de alivio, y recuerda que Fannie Mae ordena evaluar a quien se queda para todas las opciones si el préstamo está atrasado.¹⁴

Si este es tu caso

Te divorcias y te quedas con la casa y los niños

La ley federal protege el cambio de dueño por la sentencia de divorcio.³ Para sacar a tu ex del préstamo, pide la asunción con liberación; en FHA, con seis meses de pagos a tu nombre puede ser sin revisión de crédito.¹⁰

Eres veterano y la casa queda contigo

VA permite liberar a tu ex cónyuge sin una asunción, con la sentencia y la escritura registrada, si tu derecho es el que respalda el préstamo.¹³

Murió tu cónyuge y el préstamo estaba a su nombre

No te pueden exigir todo el saldo por pasar a ser dueño.³ Escríbele al administrador como sucesora: debe decirte qué documentos necesita.⁶

Compraste con un hermano y él quiere salir

Fannie Mae procesa sin revisión la transferencia a uno de los coprestatarios sin parentesco después de 12 meses del cierre, si sigues ocupando la casa; la liberación sí lleva revisión de crédito.¹⁴¹⁴

Heredaste la casa de tus padres con hipoteca

Si ya tienes el título, la CFPB dice que sus reglas no exigen evaluar tu capacidad de pago para asumir.¹⁶ En FHA, el prestamista no puede acelerar por una transferencia por herencia.¹⁰

Dónde pedir ayuda gratuita

Un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD da consejo sobre atrasos, indulgencias, ejecuciones y crédito, muchas veces gratis o a bajo costo,¹⁷ y la CFPB menciona la línea HOPE, abierta las 24 horas, al (888) 995-4673.¹⁵ La guía de consejeros de vivienda aprobados por HUD explica cómo encontrar uno que hable español.

Para la sentencia de divorcio, la sucesión o un acuerdo entre copropietarios, la asistencia legalasistencia legal gratuita (legal aid)La asistencia legal gratuita, conocida como legal aid, son los servicios de abogados y organizaciones sin fines de lucro que representan sin costo a personas de bajos ingresos en asuntos civiles, no penales. En vivienda, eso incluye defender a familias que enfrentan un desalojo o una ejecución hipotecaria, además de temas como custodia, manutención, protección contra la violencia doméstica y acceso a beneficios. En Estados Unidos, la Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia una red de estas organizaciones en todo el país; su buscador te lleva a la de tu zona. Cada una tiene sus propios límites de ingreso.Ver la definición completaCerrar gratuita es una opción, no un requisito. La Legal Services Corporation financia oficinas de ayuda legal civil para personas de bajos ingresos; en su sitio buscas la más cercana con tu dirección o ciudad, y LawHelp.org tiene información y formularios gratuitos.¹⁸ La guía de asistencia legal gratuita explica cómo funcionan. Y si estás pensando en firmar como coprestatario para otra persona, la guía de ser aval o cosignatario explica a qué te comprometes antes de que haga falta salir.

Errores que dejan a alguien atado al préstamo

• Error: Firmar la escritura de renuncia y creer que ya saliste del préstamo.

  Mejor: Quitar tu nombre del título no lo quita de la hipoteca; pide la liberación por escrito o el refinanciamiento.¹

• Error: Mandar la sentencia de divorcio al banco y dar el asunto por cerrado.

  Mejor: La sentencia no termina tu responsabilidad en una cuenta conjunta.¹

• Error: Aceptar que la única salida es refinanciar a la tasa de hoy.

  Mejor: Para quitar un nombre, en general no hace falta refinanciar si asumes y pasas la revisión; si te presionan, quéjate ante la CFPB.⁸⁸

• Error: Transferir una casa con préstamo VA sin avisar por escrito al tenedor.

  Mejor: La ley permite exigir el pago total si transfieres sin avisar; con aviso previo y asunción aprobada, quedas liberado.¹¹

• Error: Confundir el aviso del cambio de prestatario con la liberación en un préstamo FHA.

  Mejor: Lo que libera es el formulario HUD-92210.1; el aviso a HUD no.¹⁰

• Error: Pedir la asunción FHA antes de tener pagos a tu nombre.

  Mejor: Con seis meses de pagos hechos por ti, en divorcio o herencia, puede procesarse sin revisión de crédito.¹⁰

• Error: Esperar a tener todos los papeles para escribirle al administrador.

  Mejor: Escríbele ya como posible sucesor: debe responderte por escrito con la lista de documentos.⁶

Qué hacer esta semana

1. Busca el pagaré y la escritura y confirma quién firmó cada uno; esa diferencia decide todo lo demás.¹
2. Revisa el estado de cuenta y pregunta al administrador si el préstamo es FHA, VA o de Fannie Mae; cada uno tiene su proceso.¹⁰¹¹¹⁴
3. Escríbele al administrador como posible sucesor en interés, con el nombre del prestatario y el número de cuenta, y guarda copia.⁶
4. Si ya haces los pagos tú, junta los estados de cuenta que lo prueban; en FHA, seis meses de pagos pueden abrir la excepción sin revisión de crédito.¹⁰
5. Pide por escrito la asunción con liberación de responsabilidad y, si es VA con divorcio, pregunta por la liberación del cónyuge sin asunción.¹⁴¹³
6. Si te dicen que solo puedes refinanciar o pasan meses sin respuesta, presenta una queja ante la CFPB y habla con un consejero de vivienda aprobado por HUD.⁸¹⁷