Testamentos, escrituras TOD y heredar una casa

Esta guía es para familias que piensan en el futuro de su casa y para quienes acaban de perder a un ser querido que era dueño. Explica, según lo que dicen las leyes y las agencias oficiales, cómo puede pasar una casa a la familia: el testamento, la escritura de transferencia al morir (TOD) y la herencia sin papeles. También qué derechos tienes ante el administrador de la hipoteca si heredas. No es asesoría legal: las reglas cambian mucho de un estado a otro, y para tu caso la asistencia legal gratuita es una opción.

En Florida, como mínimo, para firmar un testamento válido

2 testigos²

En Arizona y Washington, cuándo debe registrarse la escritura TOD para que valga

Antes de morir⁶

Casas en las que la ley federal protege al familiar que hereda del pago inmediato del préstamo

Hasta 4 viviendas⁸

En Florida, para que un coheredero pida comprar la parte de quien quiere vender la propiedad de herederos

45 días²⁰

Cómo puede pasar una casa a la familia

Cuando muere el dueño, la casa pasa a otras personas por uno de varios caminos. La forma en que está escrito el título puede decidirlo: en una tenencia conjunta con derecho de supervivencia, cuando muere un copropietario, el otro queda como dueño de toda la casa;¹⁴ la guía de cómo poner la casa a nombre de la familia explica esas formas. Si no, la casa pasa por testamento, por una escritura de transferencia al morir donde la ley la permite, o por las reglas de herencia del estado.

Si no hay testamento, la ley del estado decide quiénes heredan. En Florida, por ejemplo, lo que no se dejó en un testamento válido pasa a los herederos que fija el código, y la muerte es el hecho que les da ese derecho.¹ Cada estado tiene sus propias reglas, así que lo que aquí ves de Florida, Arizona y Washington son ejemplos, no la regla de tu estado.

El testamento: cada estado pone sus reglas

Un testamento es el documento en el que una persona dice a quién deja sus bienes cuando muera. La ley de cada estado dice cómo se firma para que valga, y las diferencias importan.

En Florida, todo testamento debe ser por escrito. Quien lo hace debe firmarlo al final, ante al menos dos testigos, y los testigos firman en presencia de esa persona y en presencia uno del otro. No hacen falta palabras especiales si se cumplen esas formalidades.² En Arizona, el testamento en papel también es por escrito y lo firman al menos dos personas que vieron la firma.³ Pero Arizona además acepta el testamento ológrafo: aunque no tenga testigos, vale si la firma y lo principal están escritos a mano por quien lo hace.⁴

	Florida	Arizona
¿Por escrito?	Sí	Sí
Testigos	Al menos dos, que firman frente al testador y entre ellos	Al menos dos que vieron la firma
Testamento escrito a mano sin testigos	No basta: debe cumplir las formalidades	Vale si la firma y lo principal están escritos a mano

En Florida hay otra regla que afecta a muchas familias. Según la ley y la Constitución del estado, la casa homestead no se puede dejar por testamento si al dueño le sobreviven su cónyuge o hijos menores; solo se le puede dejar al cónyuge cuando no hay hijos menores.⁵ Por eso un testamento puede no decidir el destino de la casa en Florida, aunque lo diga por escrito.

La escritura de transferencia al morir (TOD)

Algunos estados permiten una escritura que el dueño firma y registra en vida, pero que solo pasa la casa a quien él eligió cuando muere. Se le llama escritura de transferencia al morir (transfer on death deed, TOD) o, en Arizona, escritura de beneficiario (beneficiary deed). Es una escrituraescrituraLa escritura (deed) es el documento legal con el que el vendedor te pasa la propiedad de la casa. El vendedor la firma en el cierre, lleva los nombres de todos los compradores y recibes una copia. Después, el agente de cierre la registra en la oficina de registros del condado; ese registro avisa al público que ahora tú eres el dueño. Hay varios tipos: la escritura con garantía (warranty deed) da más promesas sobre el título, y la de renuncia (quitclaim deed) no promete nada. No la confundas con el deed of trust, que es el documento de la hipoteca.Ver la definición completaCerrar registrada en el condado; en Washington, la ley aclara que no es un testamento.⁷

En Arizona, la escritura de beneficiario pasa la casa al beneficiario cuando el dueño muere, con las hipotecas y los gravámenesgravamen (lien)Un gravamen (lien) es un derecho legal que un acreedor tiene sobre tu propiedad para asegurar que le pagues una deuda. Por lo general impide vender la propiedad hasta que se pague la deuda, y si no pagas, el acreedor podría quedarse con ella. Tu hipoteca es un gravamen sobre tu casa: cuando terminas de pagarla, el gravamen se libera y eso aparece en los registros de propiedad de tu condado. Hay otros tipos, como el gravamen por impuestos federales, que es el derecho del gobierno sobre todos tus bienes cuando no pagas una deuda de impuestos.Ver la definición completaCerrar que tenga. Solo vale si se firma y se registra en el condado antes de la muerte del dueño. El dueño la puede revocar en cualquier momento con una revocación registrada, y si hay varias, vale la última registrada antes de morir. No hace falta la firma ni el permiso del beneficiario, ni avisarle, y un testamento no la revoca.⁶

En Washington, la ley dice algo parecido: la escritura es revocable, requiere la misma capacidad que un testamento y debe registrarse antes de la muerte en el condado. Mientras el dueño vive, no le quita el derecho de vender ni de hipotecar, y no le da al beneficiario ningún derecho sobre la casa. Al morir, el beneficiario recibe la casa con sus hipotecas y gravámenes, y responde por ciertas deudas del patrimonio según la ley del estado.⁷

Testamento y escritura TOD, lado a lado

Para todos tus bienes

Testamento

• Cada estado fija cómo se firma; en Florida, ante al menos dos testigos.²
• En Florida, no siempre puede decidir el destino de la casa homestead.⁵
• En Arizona, no revoca una escritura de beneficiario registrada.⁶

Solo para la casa

Escritura TOD o de beneficiario

• Debe registrarse en el condado antes de la muerte del dueño.⁶⁷
• Se puede revocar, y mientras el dueño vive no le da derechos al beneficiario.⁷
• La casa pasa con sus hipotecas y gravámenes.⁶⁷

Las dos dependen de la ley de tu estado; donde existe la escritura TOD, lo que manda es lo que quedó registrado a tiempo.⁶

Si heredas una casa con hipoteca

La hipoteca no desaparece cuando muere el prestatario. La CFPB habla de seguir haciendo los pagos o de pedir una modificación,¹³ y en Arizona y Washington la casa pasa con sus hipotecas y gravámenes al beneficiario de una escritura TOD.⁶⁷ Pero la ley federal y las reglas de la CFPB te dan protecciones importantes.

La primera es la ley Garn-St Germain. Muchos préstamos tienen una cláusula de pago inmediato por venta (due-on-sale), que permite al prestamista exigir toda la deuda si la casa se transfiere sin su permiso. En una casa de menos de cinco viviendas, la ley no le permite usar esa cláusula por una transferencia a un familiar como resultado de la muerte del prestatario, cuando el cónyuge o los hijos del prestatario pasan a ser dueños, por testamento, herencia o por ley a la muerte de un copropietario en tenencia conjunta, o por el paso de la casa a un fideicomiso en vida del que el prestatario sigue siendo beneficiario.⁸

La segunda son las reglas del Reglamento X. Quien recibe la casa por esas transferencias es un sucesor en interés (successor in interest).⁹ El administrador del préstamoadministrador del préstamoEl administrador del préstamo (loan servicer) es la compañía que te manda los estados de cuenta de tu hipoteca y se encarga del día a día del préstamo: recibe tus pagos, responde tus preguntas, lleva la cuenta del principal y los intereses pagados y maneja tu cuenta de depósito (escrow), si tienes una. También puede ofrecerte opciones si te atrasas y, en ciertos casos, iniciar una ejecución hipotecaria. Puede ser la misma compañía que te prestó el dinero o una distinta, y es común que otra compañía tome el préstamo después del cierre.Ver la definición completaCerrar debe tener procedimientos para que, cuando sepa de la muerte del prestatario, facilite pronto la comunicación con los posibles sucesores.¹² Si le escribes diciendo que puedes ser sucesor, con el nombre del prestatario y datos para encontrar la cuenta, debe responderte por escrito con los documentos que necesita y un teléfono de contacto.¹¹ Una vez confirmado, eres tratado como prestatario para las reglas de la cuenta de escrow y de la administración del préstamo.¹⁰

Si heredas una casa con hipoteca, paso a paso

1. 1. Avísale al administrador del préstamo

   En cuanto puedas

   Es la empresa que manda el estado de cuenta mensual. Tal vez te pida prueba de tu derecho a la casa.¹³

2. 2. Pide por escrito qué documentos necesita

   Con el nombre del prestatario y el número de cuenta

   El administrador debe responderte por escrito con la lista de documentos y un teléfono de contacto.¹¹

3. 3. Junta la prueba que pide

   Según tu estado

   Puede ser una copia del testamento firmado y el acta de defunción, o una carta del albacea.¹³

4. 4. Espera la decisión del administrador

   Pronto, después de entregar los documentos

   Sus procedimientos deben permitirle decidir pronto y avisarte si te confirmó, si necesita más documentos y cuáles, o si no eres sucesor.¹²

5. 5. Ya confirmado, pregunta por tus opciones

   Después de la confirmación

   Pregunta cómo seguir pagando o cómo pedir una modificación del préstamo.¹³

Si quieres asumir el préstamo, la CFPB aclara que, si ya tienes el título de la casa, por ejemplo por herencia, sus reglas no exigen que el prestamista o el administrador evalúen tu capacidad de pago antes de dejarte asumir la hipoteca.¹⁴ La CFPB también dice que la prueba que te pidan puede cambiar de un estado a otro, y que puedes preguntar cómo seguir pagando o pedir una modificación del préstamomodificación del préstamoUna modificación del préstamo (loan modification) es un cambio en las condiciones de tu hipoteca que acuerdas con tu administrador del préstamo cuando tienes problemas para pagar. Es un tipo de mitigación de pérdidas, es decir, una de las opciones para evitar la ejecución hipotecaria. Puede alargar el plazo para pagar, bajar la tasa de interés o aplazar o reducir parte del saldo, y así bajar tu pago mensual. Muchas veces empiezas con una modificación de prueba por unos meses; si haces esos pagos a tiempo, el cambio se vuelve permanente.Ver la definición completaCerrar.¹³ Si te cuesta hacer los pagos, la guía de no puedo pagar la hipoteca explica las opciones, y si tu familiar tenía una hipoteca inversahipoteca inversaUna hipoteca inversa (reverse mortgage) es un préstamo con tu casa como garantía para dueños de casa mayores. En la más común, la HECM (Home Equity Conversion Mortgage) del programa de HUD, el prestatario más joven debe tener 62 años o más al cierre. En vez de hacer pagos mensuales, recibes dinero; los intereses y cargos se suman al saldo cada mes, así que la deuda crece y tu patrimonio baja. La casa sigue a tu nombre, pero debes vivir en ella, pagar impuestos y seguro y mantenerla en buen estado. Se paga cuando ya no vives allí, casi siempre vendiendo la casa. Para una HECM debes recibir consejería de una agencia aprobada por HUD.Ver la definición completaCerrar, la guía de la hipoteca inversa cubre ese caso.

La base de la casa heredada y los impuestos

Para los impuestos, la base de una casa importa cuando la vendes: el IRS dice que es el punto de partida para calcular la ganancia o la pérdida.¹⁶ Y la base de una casa heredada se calcula distinto de la de una casa regalada.

Ejemplo con números reales

Heredar la casa o recibirla de regalo en vida

Cómo calcula el IRS la base en cada caso, en palabras. Tu caso puede tener reglas especiales.

La casa la heredas cuando muere el dueño

Por lo general, su valor justo de mercado el día de la muerte

La casa te la regalan en vida

Depende de la base de quien la regaló, del valor ese día y del impuesto de regalo pagado

Para qué sirve la base

Para calcular la ganancia o la pérdida si un día vendes

Según la Publicación 551 del IRS, hay excepciones, como la fecha de valuación alterna que puede elegir el representante del patrimonio.¹⁵ La base es el punto de partida para calcular la ganancia o la pérdida al vender.¹⁶

La CFPB menciona que algunas familias pasan la casa de padres a hijos antes de que el padre muera.¹⁴ Si piensan en eso, conviene saber que el IRS calcula la base de un regalo con la base que tenía quien lo dio, no con el valor del día de la muerte.¹⁵ Si tienes preguntas sobre tu declaración, la guía de asistencia legal gratuita explica dónde buscar ayuda gratuita con impuestos. Y si heredas la casa y vas a vivir en ella, la guía de la exención homestead explica esa rebaja del impuesto a la propiedad.

La propiedad de herederos: cuando nadie pasó la casa a su nombre

Muchas familias viven por años en una casa que sigue a nombre de un abuelo que ya murió. El USDA llama a esto propiedad de herederos (heirs’ property): tierra familiar que es de los descendientes de una persona que murió, cuyo patrimonio nunca pasó por el proceso de sucesión. Los herederos pueden usar la propiedad, pero no tienen un títulotítulo de propiedadEl título es tu derecho legal a ser dueño de una propiedad y a tenerla. La escritura (deed) es el documento que muestra que el vendedor te pasó ese derecho, y el título legal es el que se puede comprobar en los registros públicos. Como parte de la compra se hace una búsqueda de título (title search) para ver si alguien más tiene un reclamo sobre la casa; los más comunes vienen de impuestos que no pagó un dueño anterior o de contratistas que dicen que no les pagaron por trabajos en la casa. El seguro de título protege si un reclamo así aparece después.Ver la definición completaCerrar claro ni vendible. La tierra pasa sin un testamento ni una escritura que pruebe quién es dueño, y cada generación suele sumar más herederos. Sin prueba de propiedad, puede ser difícil conseguir beneficios federales, y la situación podría terminar en ventas forzadas por partición que pidan terceros.¹⁷

Algunos estados tienen leyes especiales para estos casos. En Florida se llama Ley Uniforme de Partición de Propiedad de Herederos.¹⁸ Para esa ley, es propiedad de herederos la que tienen varios copropietarios en común, sin un acuerdo registrado sobre cómo dividirla, cuando al menos uno recibió su parte de un familiar y, además, por ejemplo, el 20% o más de la propiedad está en manos de copropietarios que son familiares.¹⁹ Si alguien pide a la corte dividirla, la corte fija su valor justo de mercado, por lo general con un avalúoavalúoEl avalúo (en algunos países, tasación) es un documento escrito que da la opinión de un valuador profesional sobre cuánto vale una propiedad. El prestamista lo pide antes de aprobar la hipoteca, porque la casa es la garantía del préstamo y no quiere prestar más de lo que vale. Si el avalúo sale por debajo del precio que acordaste, el banco calcula el préstamo sobre el valor menor y tendrás que cubrir la diferencia, renegociar el precio o retirarte si tu contrato lo permite. El avalúo no es lo mismo que la inspección: mide valor, no el estado de la casa.Ver la definición completaCerrar.²¹ Y si un copropietario pidió la venta, los demás pueden avisar a la corte, a más tardar 45 días después de la notificación, que quieren comprar su parte al precio que resulta de ese valor.²⁰

Una casa sin título claro también atrae a estafadores que falsifican escrituras; la guía de robo de escrituras explica cómo protegerte.

Dónde pedir ayuda gratuita

Para hablar con el administrador del préstamo o revisar tus pagos, un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD da consejo independiente, muchas veces gratis o a bajo costo.²² La CFPB también menciona la línea HOPE, abierta las 24 horas, al (888) 995-4673.¹³

Para preguntas sobre el testamento, la escritura o la sucesión, la asistencia legalasistencia legal gratuita (legal aid)La asistencia legal gratuita, conocida como legal aid, son los servicios de abogados y organizaciones sin fines de lucro que representan sin costo a personas de bajos ingresos en asuntos civiles, no penales. En vivienda, eso incluye defender a familias que enfrentan un desalojo o una ejecución hipotecaria, además de temas como custodia, manutención, protección contra la violencia doméstica y acceso a beneficios. En Estados Unidos, la Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia una red de estas organizaciones en todo el país; su buscador te lleva a la de tu zona. Cada una tiene sus propios límites de ingreso.Ver la definición completaCerrar gratuita es una opción, no un requisito. La Legal Services Corporation financia oficinas de ayuda legal civil para personas de bajos ingresos; en su sitio buscas la más cercana escribiendo tu dirección o tu ciudad, y LawHelp.org tiene información y formularios legales gratuitos.²³

Si este es tu caso

Eres dueño y piensas en tus hijos

En Arizona y Washington existe la escritura que pasa la casa al morir, si se registra en vida.⁶⁷ En Florida, revisa la regla del homestead si tienes cónyuge o hijos menores.⁵

Murió tu papá o tu mamá y la casa tiene hipoteca

Avísale al administrador y pide por escrito la lista de documentos para confirmarte como sucesor.¹¹

Murió tu cónyuge y la casa tiene hipoteca

En una casa de hasta 4 viviendas, la ley federal no permite usar la cláusula de pago inmediato porque pasaste a ser dueño.⁸ Pregunta al administrador cómo seguir pagando.¹³

La casa sigue a nombre del abuelo

Es propiedad de herederos: sin título claro, cuesta conseguir ayudas.¹⁷ Las oficinas de ayuda legal financiadas por LSC atienden a personas de bajos ingresos.²³

Errores que pueden costarle la casa a tu familia

• Error: Firmar una escritura TOD y no registrarla en el condado.

  Mejor: En Arizona y Washington solo vale si se registra antes de la muerte del dueño.⁶⁷

• Error: Pensar que un testamento nuevo cancela la escritura de beneficiario.

  Mejor: En Arizona, un testamento no la revoca: se revoca con un documento registrado.⁶

• Error: Esperar a tener todos los papeles para hablar con el administrador.

  Mejor: Avísale pronto y pide por escrito qué documentos necesita.¹³¹¹

• Error: Creer que el banco puede exigir toda la deuda porque heredaste.

  Mejor: La ley federal lo impide en la transferencia a un familiar por la muerte del prestatario.⁸

• Error: Dejar la casa a nombre de quien murió por años.

  Mejor: Sin título claro, cuesta conseguir ayudas y puede terminar en una venta forzada.¹⁷

• Error: Pasar la casa en vida sin saber cómo cambia la base para impuestos.

  Mejor: El IRS calcula distinto la base de una casa regalada y la de una heredada.¹⁵

Qué hacer esta semana

1. Busca la escritura de tu casa y fíjate cómo dice que son dueños; la guía de cómo poner la casa a nombre de la familia explica cada forma.
2. Si piensas en una escritura de transferencia al morir, revisa si la ley de tu estado la permite y cómo se registra; en Arizona y Washington, debe registrarse en vida.⁶⁷
3. Si heredaste una casa con hipoteca, escríbele al administrador con el nombre del prestatario y el número de cuenta, y guarda copia.¹¹
4. Junta el acta de defunción, el testamento si existe, y cualquier carta del albacea.¹³
5. Pregunta al administrador cómo seguir haciendo los pagos mientras se resuelve todo, o qué opciones hay si no puedes; un consejero de vivienda aprobado por HUD te puede orientar, muchas veces gratis.¹³²²
6. Si la casa sigue a nombre de un familiar que murió, busca una oficina de asistencia legal gratuita cerca de ti; es una opción, no un requisito.²³