Mantenimiento de la casa: cómo presupuestar las reparaciones

Comprar la casa es el comienzo. Después vienen el calentador que falla, el techo que gotea o la alarma de humo que pide pila. Esta guía es para dueños y futuros dueños que quieren planear esos gastos: qué dicen las fuentes oficiales sobre presupuestar el mantenimiento, qué no paga el seguro, qué cuidados evitan daños mayores, qué dice el IRS de las reparaciones y qué ayudas hay si el dinero no alcanza.

Prueba tus alarmas de humo, según la Administración de Incendios de EE. UU.

Cada mes⁶

Para secar una fuga o un derrame y, en la mayoría de los casos, evitar el moho

24 a 48 horas⁵

Ahorro promedio al año en energía de los hogares que reciben la climatización (WAP)

$372 o más⁸

Para reparar o mejorar tu casa dentro de una hipoteca FHA 203(k) limitada

Hasta $75,000¹⁰

El mantenimiento también es parte del costo de tu casa

La CFPB lo dice en su guía para compradores: en la mayoría de los casos, el prestamista solo revisa si puedes pagar la hipoteca, no si te sientes cómodo pagándola. Por eso te pide pensar si quieres asumir el pago más los otros costos de ser dueño, como electrodomésticos, reparaciones y mantenimiento.¹ En la parte para dueños, agrega que el pago de la hipoteca es solo una parte de lo que cuesta vivir en tu casa, y que tu casa necesita mantenimiento y reparaciones, así que debes presupuestar y ahorrar para eso también.¹

Esos gastos no van en tu pago de la hipoteca: los cubres tú, aparte.¹ La CFPB también advierte que algunos costos de la casa probablemente subirán con el tiempo, y que los códigos de construcción y la eficiencia energética pueden afectar lo que pagas de servicios y de seguro.²

¿Cuánto apartar? Las fuentes oficiales que revisamos no fijan un porcentaje del valor de la casa. Lo que sí dice la CFPB es que pienses en los gastos inesperados más comunes que has tenido y cuánto costaron, y que con eso fijes tu meta.³ Si acabas de comprar y te hicieron una inspección de la casainspección de la casaLa inspección de la casa es una revisión del estado físico de la propiedad que hace un inspector antes de que termines de comprar: techo, cimientos, plomería, electricidad, calefacción y aire, señales de humedad o plagas. Suele ser parte del proceso de compra y la pagas tú, no el prestamista; a diferencia del avalúo, no dice cuánto vale la casa sino qué problemas tiene. Con el informe puedes pedir reparaciones, negociar el precio o retirarte si tu contrato incluye una contingencia de inspección. Algunos programas de ayuda la exigen.Ver la definición completaCerrar, su reporte es un buen punto de partida para tu lista; la guía de la inspección explica cómo leerlo.

Qué paga el seguro y qué pagas tú

El seguro de viviendaseguro de viviendaEl seguro de vivienda paga las pérdidas y los daños de tu propiedad cuando pasa algo inesperado, como un incendio o un robo, y suele incluir responsabilidad civil si alguien se lastima en tu casa. Los prestamistas lo exigen mientras tengas hipoteca, porque la casa es su garantía, y casi siempre lo cobran dentro de tu cuota mensual a través de la cuenta escrow. El precio depende del lugar, del valor de reconstrucción, del deducible y de tu historial. Una póliza normal no cubre inundaciones ni, en muchos estados, terremotos: esos riesgos se aseguran aparte.Ver la definición completaCerrar paga daños de los riesgos que cubre tu póliza, no el desgaste normal de la casa. El Departamento de Seguros de Texas explica que la mayoría de las pólizas cubren el fuego, los rayos y el escape repentino y accidental de agua o humo, pero no cubren la inundación, una fuga de agua continua, las termitas, los insectos o los roedores, ni el desgaste (wear and tear). Las coberturas cambian según la compañía, así que lee tu póliza o pregúntale a tu agente.⁴ Para la inundación hay una póliza aparte; la guía del seguro de inundación (NFIP) la explica.

Ejemplo con números reales

¿Lo paga el seguro o lo pagas tú?

Un ejemplo con la lista que publica el Departamento de Seguros de Texas. Tu póliza puede ser distinta.

Un tubo revienta de golpe y moja el piso

La mayoría de las pólizas lo cubren, menos tu deducible

Una fuga lenta debajo del fregadero, por meses

La mayoría de las pólizas no la cubren

Termitas en la madera

La mayoría de las pólizas no las cubren

Un techo viejo que ya se gastó

La mayoría de las pólizas no cubren el desgaste

Lo que no cubre el seguro

Sale de tu fondo para la casa

La lista viene de la guía del seguro de casa del Departamento de Seguros de Texas; las coberturas cambian según la compañía.⁴ Usa el presupuesto familiar para ver cuánto puedes apartar cada mes.

Haz la cuenta con tus númerosPresupuesto familiar

Hay otra razón para no dejar pasar los arreglos: aun cuando el seguro paga, el deduciblededucible (deductible)El deducible (deductible) es la parte de un reclamo al seguro que te toca pagar a ti. Cuando tienes un daño cubierto, la compañía de seguros le resta el deducible al monto del reclamo y te paga el resto. Puedes tener un deducible distinto para cada tipo de cobertura. Lo encuentras en la primera página de tu póliza, llamada página de declaraciones (declarations page), junto con tus coberturas y límites. En los impuestos, la palabra "deducible" significa otra cosa: un gasto que puede bajar los impuestos que debes.Ver la definición completaCerrar es la parte del reclamo que pagas tú, y una fuga continua, como la que se deja correr por meses, por lo general queda fuera.⁴ La guía del seguro de casa explica qué cubre una póliza típica y cómo hacer un reclamo.

Cómo armar tu presupuesto de mantenimiento

Un presupuesto de mantenimiento es un fondo aparte para la casa. La CFPB dice que un fondo de emergenciafondo de emergenciaUn fondo de emergencia es dinero en efectivo que apartas solo para gastos que no planeaste o para emergencias, como arreglar el carro o la casa, cuentas médicas o la pérdida de tu ingreso. No es para los gastos de rutina del mes. La CFPB explica que, sin ahorros, hasta un golpe económico pequeño puede llevarte a deudas difíciles de pagar. La cantidad depende de tu situación; la CFPB sugiere pensar en los gastos inesperados que ya has tenido. Se puede guardar en una cuenta de banco o cooperativa de crédito, en una tarjeta prepagada o en efectivo, y crece más fácil con ahorros automáticos o con parte del reembolso de impuestos.Ver la definición completaCerrar es dinero apartado para gastos no planeados, y pone las reparaciones de la casa como uno de los ejemplos más comunes.³ También sugiere no sacrificar los ahorros por comprar una casa más grande, y poner más dinero en tu fondo de emergencia o fondo de la casa para no endeudarte por reparaciones repentinas o reemplazos caros.²

Tu plan de mantenimiento, paso a paso

1. 1. Suma los costos de la casa que no van en tu pago

   Antes de comprar, o este mes

   Electrodomésticos, reparaciones y mantenimiento son parte de lo que cuesta ser dueño.¹

   Pruébalo con tus númerosPresupuesto familiar

2. 2. Revisa qué cubre tu póliza y cuánto es tu deducible

   Cuando renuevas el seguro

   La mayoría de las pólizas no cubren el desgaste ni las fugas continuas.⁴

3. 3. Fija una meta con tus gastos del pasado

   Una vez al año

   Piensa en los gastos inesperados que has tenido y cuánto costaron.³

4. 4. Aparta dinero cada mes en un fondo para la casa

   Cada mes

   Así no te endeudas cuando algo se rompe de repente.²

5. 5. Haz el mantenimiento que evita daños mayores

   Durante el año

   Controla la humedad, arregla fugas y limpia las canaletas.⁵

6. 6. Guarda los recibos de las mejoras

   Siempre

   El costo de una mejora se suma a la base de tu casa; guarda esos registros.⁷

Si tienes cuenta de depósito (escrow)cuenta de depósito en garantía (escrow)Una cuenta de depósito en garantía, conocida casi siempre por su nombre en inglés, escrow, es una cuenta que abre tu prestamista para pagar ciertos gastos de la propiedad en tu nombre, sobre todo el impuesto a la propiedad y el seguro de la casa. El dinero sale de una parte de tu pago mensual: cada mes aportas una fracción y el administrador del préstamo paga las facturas cuando vencen. Por eso tu cuota es más alta que solo principal e intereses, y puede cambiar cuando suben los impuestos o la prima del seguro. La palabra también se usa para el periodo entre la oferta y el cierre.Ver la definición completaCerrar, el impuesto y el seguro se pagan desde ahí, pero el mantenimiento no: ese dinero lo administras tú.¹ Si vives en una comunidad con asociación de propietarios (HOA)asociación de propietarios (HOA)Una asociación de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés) es la organización que se forma en muchos conjuntos de casas y condominios para administrar los gastos compartidos, como el jardín, la piscina, el mantenimiento de áreas comunes y, en condominios, el techo y las fachadas. Cada dueño paga una cuota, normalmente mensual, y debe cumplir sus reglas, que pueden limitar desde el color de la puerta hasta rentar la vivienda. Si no pagas, la asociación puede cobrar recargos y, en varios estados, poner un gravamen sobre tu casa. La cuota cuenta dentro de tu pago mensual al calcular si puedes con la hipoteca.Ver la definición completaCerrar, prevé también las cuotas especiales; la guía de HOA y CDD explica cuándo pueden llegar.

Lo que te queda después de pagar la vivienda y las deudas tiene que cubrir los servicios, la comida, el cuidado de los niños y el seguro médico, entre otros gastos.¹ La herramienta de presupuesto familiar te ayuda a ver cuánto puedes apartar, y la guía del fondo de emergencia explica dónde guardarlo.

El mantenimiento que evita gastos grandes

Muchas reparaciones caras empiezan con agua. La EPA dice que la clave para controlar el moho es controlar la humedad, y que si secas lo mojado dentro de 24 a 48 horas después de una fuga o un derrame, en la mayoría de los casos no crecerá moho.⁵

Tarea	Cada cuánto	Quién lo recomienda
Probar las alarmas de humo	Cada mes	USFA
Cambiar la pila de 9 voltios o la pila de respaldo de la alarma	Al menos una vez al año	USFA
Cambiar la alarma completa (de pila de 9 voltios o conectada a la luz)	Cada 10 años	USFA
Limpiar y reparar las canaletas del techo	Con regularidad	EPA
Arreglar fugas de plomería y secar lo mojado	Lo antes posible, en 24 a 48 horas	EPA
Mantener limpias las bandejas de goteo del aire acondicionado y sus drenajes destapados	Siempre	EPA
Asegurarte de que el terreno baje alejándose de los cimientos	Siempre	EPA
Mantener la humedad de la casa	Por debajo de 60%, idealmente entre 30% y 50%	EPA

Las alarmas de humo merecen atención aparte. La Administración de Incendios de EE. UU. (USFA) dice que una alarma sin pila o con la pila muerta es lo mismo que no tener alarma, y que nunca le quites la pila mientras cocinas. Algunos departamentos de bomberos ofrecen alarmas a precio reducido o gratis, y algunos las instalan sin costo.⁶

Si ya hay moho, la EPA dice que lo limpies pronto y arregles el problema de agua.⁵ No pintes ni selles encima del moho: límpialo y seca la superficie antes. Si contratas a alguien, asegúrate de que tenga experiencia y revisa sus referencias.⁵

Reparación o mejora: lo que dice el IRS

Para tus impuestos, no es lo mismo arreglar que mejorar. La Publicación 530 del IRS lo explica así:⁷

Reparación y mejora, lado a lado

Mantiene

Reparación

• Mantiene tu casa en buenas condiciones, pero no le agrega valor ni alarga su vida.⁷
• Ejemplos: pintar, arreglar canaletas o pisos, arreglar fugas, cambiar vidrios rotos.⁷
• No se deduce y en general no se suma a la base de tu casa.⁷

Agrega valor

Mejora

• Agrega valor, alarga bastante la vida útil de la casa o la adapta a nuevos usos.⁷
• Ejemplos: otro baño o recámara, una cerca, plomería o cableado nuevos, un techo nuevo.⁷
• No se deduce, pero su costo se suma a la base de tu casa.⁷

Las reparaciones que se hacen dentro de una remodelación grande cuentan como mejoras. Guarda los recibos de las mejoras mientras sirvan para calcular la base.⁷

La base de tu casa es, en general, lo que te costó, y las mejoras la aumentan. Es el punto de partida para calcular tu ganancia o pérdida si un día la vendes. El IRS también aclara que las cuotas de la asociación de propietarios y las reparaciones de la casa están entre los pagos que no puedes deducir.⁷

Si la reparación es grande: cómo pagarla

Lo ideal es pagar con tu fondo para la casa. La CFPB advierte que si pagas un gasto inesperado con tarjeta de crédito o con un préstamo, puede crecer mucho por los intereses y los cargos.³ La hoja de HUD sobre el programa 203(k) agrega que los préstamos para mejoras de la casa muchas veces tienen tasas altas, plazos cortos o pagos globales (balloon).¹¹

Para obras grandes, HUD tiene el préstamo FHA 203(k). Permite comprar o refinanciarrefinanciamientoRefinanciar es sacar un préstamo hipotecario nuevo para pagar y reemplazar el que ya tienes. Según la CFPB, las razones comunes son bajar la tasa de interés, bajar el pago mensual o pedir dinero adicional. Al refinanciar normalmente pagas costos de cierre otra vez. Si tu pago baja, la CFPB recomienda entender cuánto se debe a una tasa más baja y cuánto a un plazo más largo. En muchos refinanciamientos tienes derecho a cancelar (right of rescission) hasta la medianoche del tercer día hábil, pero no si refinancias con el mismo prestamista sin pedir dinero adicional.Ver la definición completaCerrar y sumar el costo de la renovación o la reparación en un solo préstamo FHApréstamo FHAUn préstamo FHA es una hipoteca que te da un prestamista privado y que asegura la Administración Federal de Vivienda (FHA), una agencia del gobierno de Estados Unidos. Ese seguro protege al prestamista si dejas de pagar; por eso el prestamista puede aceptar un pago inicial (enganche) más bajo y un historial de crédito menos perfecto que en un préstamo convencional. La ley federal fija el pago inicial mínimo en 3.5% del valor de la propiedad y pone un tope al monto del préstamo, el límite FHA, que cambia según el condado. A cambio del seguro pagas una prima de seguro hipotecario.Ver la definición completaCerrar, con prestamistas aprobados por FHA. Entre las mejoras posibles están las de eficiencia energética y las de accesibilidad para personas con discapacidad, y el programa exige sacar los permisos de construcción antes de empezar.¹¹ Hay dos tipos:¹⁰

	203(k) limitado	203(k) estándar
Para qué	Reparar, mejorar o actualizar la casa	Rehabilitación y reparaciones mayores de viviendas unifamiliares
Monto de la obra	Hasta $75,000	Al menos $5,000
Condición	Se financia dentro de la hipoteca	El valor total de la casa debe quedar dentro del límite FHA del área

Otra opción es usar el patrimonio (equity)patrimonio en la viviendaEl patrimonio en la vivienda (home equity o equity) es lo que vale tu casa hoy menos lo que todavía debes en las hipotecas sobre ella. Puedes pedir prestado contra ese patrimonio: con un préstamo sobre el valor de la vivienda (home equity loan), que recibes en una sola suma y normalmente tiene tasa fija; con una línea de crédito HELOC; o con un refinanciamiento con retiro de efectivo. En todos esos casos la casa es la garantía y, si no pagas, el prestamista podría quitártela. Con una hipoteca inversa, el saldo crece cada mes y tu patrimonio baja.Ver la definición completaCerrar de tu casa con una línea de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC)línea de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC)Una línea de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC, por sus siglas en inglés) te deja pedir prestado una y otra vez contra el patrimonio de tu casa: lo que vale la casa menos lo que debes de hipoteca. Durante el periodo de uso (draw period) puedes sacar dinero hasta tu límite, por lo general con cheques especiales o una tarjeta. Cuando ese periodo termina ya no puedes sacar más y entras al periodo de pago, donde las cuotas suelen subir bastante; a veces hay que pagar todo de una vez. Normalmente tiene tasa variable. Si no pagas, podrías perder tu casa.Ver la definición completaCerrar o un refinanciamiento con retiro de efectivo. La guía de HELOC o refinanciamiento con retiro de efectivo explica cómo funcionan y sus riesgos. Y antes de contratar una obra grande, lee la guía de estafas de contratistas.

Ayuda para hogares de bajos ingresos: climatización y más

El Programa de Asistencia para la Climatización (WAP, Weatherization Assistance Program) del Departamento de Energía (DOE) reduce los costos de energía de los hogares de bajos ingresos haciendo más eficientes sus casas, y cuida su salud y su seguridad. Según una evaluación nacional, esos hogares ahorran en promedio $372 o más al año.⁸

Así funciona, según el DOE. El programa lo manejan los estados y las agencias locales: primero buscas al administrador de climatización de tu estado y luego al proveedor local. Según las guías del DOE, califican los hogares con ingresos de hasta 200% de las guías de pobreza o que reciben Seguridad de Ingreso Suplementario (SSI); tu estado puede usar el criterio de LIHEAP, de 60% del ingreso medio del estado. Hay prioridad para personas mayores, familias con un miembro con discapacidad, familias con niños y hogares que gastan mucho en energía. El proveedor te pide prueba de ingresos del año anterior, como talones de pago o pagos del Seguro Social, y si calificas entras a una lista de espera. Después, un auditor de energía visita tu casa, hace una prueba para medir por dónde entra el aire y recomienda las medidas de ahorro más rentables; al final, un inspector revisa el trabajo.⁹

La misma página del DOE menciona otros programas. LIHEAP da ayuda a corto plazo para pagar las cuentas de servicios a familias de bajos ingresos que califican. El USDA tiene préstamos para que dueños de muy bajos ingresos en zonas rurales reparen, mejoren o modernicen su casa, y subvenciones para que dueños mayores de muy bajos ingresos quiten peligros de salud o seguridad. El DOE recomienda preguntar también a tu gobierno estatal y local.⁹

Si este es tu caso

Tus ingresos son bajos

Pide la climatización (WAP) con el administrador de tu estado; te pedirán prueba de ingresos del año anterior.⁹

Eres una persona mayor

El WAP da prioridad a las personas mayores, y el USDA tiene subvenciones para dueños mayores de muy bajos ingresos en zonas rurales.⁹⁹

Alguien en tu familia tiene una discapacidad

El WAP da prioridad a esas familias, y el FHA 203(k) puede financiar mejoras de accesibilidad.⁹¹¹

Acabas de comprar tu primera casa

Empieza tu fondo para la casa desde el primer mes; la CFPB recomienda no gastar todos tus ahorros en la compra.²

Errores que salen caros

• Error: Gastar todos tus ahorros en la compra y quedarte sin colchón.

  Mejor: Aparta dinero para reparaciones repentinas y reemplazos caros desde el principio.²

• Error: Esperar que el seguro pague el desgaste o una fuga lenta.

  Mejor: Revisa tu póliza: la mayoría no cubren el desgaste ni las fugas continuas.⁴

• Error: Dejar una fuga para después.

  Mejor: Arréglala y seca lo mojado en 24 a 48 horas para evitar el moho.⁵

• Error: Pintar encima del moho.

  Mejor: Limpia el moho, arregla el agua y seca antes de pintar.⁵

• Error: Pagar una reparación grande con la tarjeta de crédito sin un plan.

  Mejor: Los intereses y cargos pueden hacer crecer mucho el gasto; compara opciones antes.³

• Error: Quitarle la pila a la alarma de humo cuando suena al cocinar.

  Mejor: Nunca la quites: pruébala cada mes y cambia la pila cada año.⁶

Qué hacer esta semana

1. Haz una lista de los gastos inesperados de la casa que tuviste el último año y cuánto costaron; con eso fija tu meta.³
2. Abre o separa una cuenta para el fondo de la casa y ponle una cantidad fija cada mes en tu presupuesto familiar.¹
3. Lee tu póliza de seguro: qué riesgos cubre, qué excluye y cuánto es tu deducible.⁴
4. Prueba tus alarmas de humo y revisa las canaletas y las tuberías bajo los fregaderos.⁶⁵
5. Guarda en una carpeta los recibos de las mejoras que hagas.⁷
6. Si tus ingresos son bajos, busca al administrador de climatización de tu estado. Si quieres ayuda con tu presupuesto, un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD da consejo independiente, muchas veces gratis o a bajo costo.⁹¹² La guía de tu primer año como dueño cubre los demás pagos.