HOA y CDD: cuotas, cuotas especiales y qué pasa si no pagas

Si compras o ya tienes una casa en una comunidad con asociación de propietarios (HOA)asociación de propietarios (HOA)Una asociación de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés) es la organización que se forma en muchos conjuntos de casas y condominios para administrar los gastos compartidos, como el jardín, la piscina, el mantenimiento de áreas comunes y, en condominios, el techo y las fachadas. Cada dueño paga una cuota, normalmente mensual, y debe cumplir sus reglas, que pueden limitar desde el color de la puerta hasta rentar la vivienda. Si no pagas, la asociación puede cobrar recargos y, en varios estados, poner un gravamen sobre tu casa. La cuota cuenta dentro de tu pago mensual al calcular si puedes con la hipoteca.Ver la definición completaCerrar, o en Florida dentro de un distrito de desarrollo comunitario (CDD), vas a pagar algo más que la hipoteca. Esta guía explica qué cobran, qué documentos mandan, cómo se ven esos cobros en los papeles de tu préstamo hipotecario y qué pasa si te atrasas. Usamos lo que dicen la CFPB y las leyes de Florida y Arizona como ejemplos: las reglas cambian de un estado a otro.

En Florida, para cancelar el contrato si no te dieron antes el resumen de la HOA

3 días⁶

En Florida, para que la HOA te deje ver sus registros oficiales después de pedirlos por escrito

10 días hábiles⁵

En Florida, de aviso por escrito antes de que la HOA registre un gravamen por cuotas atrasadas

45 días²²

En Arizona, el atraso mínimo para que la HOA pueda ejecutar su gravamen

18 meses o $10,000²¹

Qué es una HOA y qué es un CDD

Una asociación de propietarios maneja las áreas comunes de una comunidad y cobra cuotas a los dueños para pagarlas. Según la CFPB, los condominios, las cooperativas y algunos vecindarios te pueden exigir que te unas a la asociación y pagues cuotas (HOA dues).¹

En Florida, la ley define la HOA como una corporación que opera una comunidad donde ser miembro es obligatorio para ser dueño, y que puede cobrar cuotas que, si no se pagan, se pueden convertir en un gravamen (lien)gravamen (lien)Un gravamen (lien) es un derecho legal que un acreedor tiene sobre tu propiedad para asegurar que le pagues una deuda. Por lo general impide vender la propiedad hasta que se pague la deuda, y si no pagas, el acreedor podría quedarse con ella. Tu hipoteca es un gravamen sobre tu casa: cuando terminas de pagarla, el gravamen se libera y eso aparece en los registros de propiedad de tu condado. Hay otros tipos, como el gravamen por impuestos federales, que es el derecho del gobierno sobre todos tus bienes cuando no pagas una deuda de impuestos.Ver la definición completaCerrar sobre la casa. El área común es la propiedad que la asociación posee o arrienda, o que está dedicada a su uso o mantenimiento.³ Esa cuota (assessment) es el dinero que pagas según los documentos de la comunidad.³

Un distrito de desarrollo comunitario (CDD, Community Development District) es otra cosa. En Florida, la ley lo define como una unidad local de gobierno con un propósito especial,⁸ y la misma ley de las HOA aclara que un CDD no es una asociación de propietarios.³ El CDD puede cobrar impuestos y cuotas para pagar la construcción, la operación y el mantenimiento de ciertas instalaciones y servicios públicos del distrito. Su junta los fija cada año, y se suman a los impuestos del condado.⁹

HOA y CDD, lado a lado

Privada

Asociación de propietarios (HOA)

• Ser miembro es obligatorio si eres dueño en la comunidad.³
• Cobra cuotas regulares y cuotas especiales según sus documentos.⁶
• Por lo general le pagas directo, fuera de tu pago de la hipoteca.¹
• Si no pagas, puede registrar un gravamen y ejecutarlo como una hipoteca.²²

Gobierno local, Florida

Distrito de desarrollo comunitario (CDD)

• Es una unidad local de gobierno con un propósito especial.⁸
• Cobra impuestos y cuotas que su junta fija cada año.⁹
• Puede cobrarlos en la factura de impuestos del condado.¹¹
• Si no pagas, se cobran igual que los impuestos del condado atrasados.¹¹

Puedes tener las dos a la vez: el resumen de la HOA de Florida avisa que también puedes deber cuotas especiales a un distrito especial.⁶

Los documentos que mandan en tu comunidad

Lo que la HOA puede cobrar y las reglas que tienes que seguir están escritos en sus documentos. En Florida, los documentos de gobierno (governing documents) son la declaración de restricciones (declaration of covenants) registrada en el condado, con sus enmiendas, más el acta constitutiva (articles of incorporation) y los estatutos (bylaws) de la asociación.³ En Arizona, los documentos de la comunidad son la declaración, los estatutos, el acta constitutiva y las reglas, si las hay.⁴

La declaración es pública. El resumen que se entrega en Florida dice que estos documentos están en la oficina de registros del condado donde está la casa, o los tiene el desarrollador si no se registraron. También advierte que el resumen es solo eso, un resumen, y que debes consultar las restricciones y los documentos de la asociación antes de comprar.⁶

El presupuesto te dice a dónde va tu cuota. En Florida, la asociación debe preparar un presupuesto anual con sus gastos de operación y darte una copia, o avisarte que la puedes pedir sin costo. El presupuesto puede incluir reservas (reserves): dinero apartado para obras grandes y mantenimiento que se dejó para después. Si la asociación es responsable de reparar esas obras y no tiene reservas completas, su informe financiero debe advertir, en letra destacada, que eso puede terminar en cuotas especiales.⁵

También puedes ver los registros. En Florida, los registros oficiales se guardan al menos 7 años, y la asociación debe dejarte verlos o copiarlos dentro de 10 días hábiles después de que la junta reciba tu pedido por escrito.⁵

Cuánto cuesta y cómo se paga

La cuota regular se paga con el calendario que fije tu asociación; en Florida, el certificado de estoppel dice cuánto es y cada cuánto se paga.¹³ La CFPB dice que las cuotas de la HOA pueden ir desde unos cientos de dólares al mes hasta más de mil, y que debes tomarlas en cuenta al decidir si puedes pagar la hipoteca. Por lo general no van en el pago que le haces a tu administrador del préstamo: se pagan directo a la asociación.¹

Las cuotas también pueden subir. El resumen de Florida dice que las cuotas pueden cambiar de vez en cuando, y que además tendrás que pagar las cuotas especiales que imponga la asociación.⁶ Algunos estados ponen límites. En Arizona, salvo que los documentos fijen un límite menor, la asociación no puede subir la cuota regular más de veinte por ciento sobre la del año anterior sin la aprobación de la mayoría de los miembros.²⁰

Ejemplo con números reales

El pago de una casa típica, más la cuota de la HOA

Un ejemplo con el valor típico de una casa en Estados Unidos, un préstamo FHA con el pago inicial mínimo y la tasa de esta semana.

Capital e interés

$2,213

Impuesto a la propiedad, con la tasa efectiva típica

$261

Seguro de la casa, con la tasa de ejemplo de la calculadora

$139

Seguro hipotecario FHA

$147

Cuota de la HOA

Aparte: la que fije tu asociación

Pago mensual al administrador, sin la HOA

$2,759

Es un ejemplo con números nacionales. Según la CFPB, la cuota de la HOA puede ir de unos cientos de dólares a más de mil al mes, y casi siempre se paga aparte.¹ Pon la cuota real de tu comunidad en la calculadora para ver tu total.

Haz la cuenta con tus númerosCalculadora de hipoteca

El prestamista también la cuenta. Por el Reglamento Z, las cuotas y cuotas especiales de una asociación de condominio, cooperativa o propietarios son parte de las obligaciones relacionadas con la hipoteca, y el prestamista debe tomar en cuenta tu pago mensual de esas obligaciones para decidir si puedes pagar el préstamo.¹⁵ Esas obligaciones entran en el total de deudas mensuales con que se calcula tu relación deuda-ingresorelación deuda-ingreso (DTI)La relación deuda-ingreso (DTI, por sus siglas en inglés) es la suma de todos tus pagos mensuales de deudas dividida entre tu ingreso bruto mensual, es decir, antes de impuestos. Si pagas al mes cierta cantidad entre carro, tarjetas, préstamos de estudiante y la hipoteca que pides, y ganas el triple, tu DTI es de un tercio. Los prestamistas la usan para medir si puedes con la cuota; cada tipo de préstamo y cada prestamista fija su propio límite, y los programas de ayuda suelen publicar el suyo. Bajar deudas antes de solicitar mejora tu DTI.Ver la definición completaCerrar;¹⁵ la guía de la relación deuda-ingreso explica esa cuenta. La CFPB recomienda pedirle a la asociación un estimado de sus cuotas cuando calculas cuánto puedes pagar.²

Si tu casa está en un CDD de Florida, hay dos cobros posibles. Uno es la cuota especial de beneficio, que paga cada año la parte de los bonos con que se financiaron las obras del distrito. El otro es la cuota especial de mantenimiento, para conservar esas instalaciones. Se pueden poner en el registro de impuestos del condado, y entonces el recaudador las cobra al mismo tiempo que los impuestos del condado, aunque el distrito puede usar otro método.¹¹ La ley permite repartir las cuotas especiales del distrito en no más de 30 pagos anuales.¹² La guía del impuesto a la propiedad explica cómo leer esa factura, y la de por qué subió mi pago de escrow explica qué pasa con tu pago cuando sube la factura de impuestos.

Antes de comprar: lo que te deben dar y lo que debes revisar

Comprar en una comunidad con HOA o CDD tiene pasos propios. Estos son los de Florida y Arizona; en otros estados, revisa la ley estatal.

Comprar en una comunidad con HOA o CDD

1. 1. Recibe el resumen de la HOA

   Antes de firmar el contrato (Florida)

   Dice que serás miembro, que pagarás cuotas que pueden cambiar y cuotas especiales, y que no pagar puede terminar en un gravamen.⁶

2. 2. Busca el aviso del CDD en el contrato

   En la primera venta dentro de un CDD (Florida)

   Va justo antes de tu firma, en letra negrita y más grande que el resto del contrato.⁹

3. 3. Recibe los documentos de la asociación

   Dentro de 10 días después del aviso de la oferta aceptada (Arizona)

   Estatutos, reglas, declaración, presupuesto, cuotas y cuotas especiales aprobadas, y el estudio de reservas, si existe.¹⁹

4. 4. Si no te dieron el resumen, decide

   3 días después de recibirlo, o antes del cierre (Florida)

   Puedes cancelar el contrato con un aviso por escrito; ese derecho termina en el cierre.⁶

5. 5. Revisa la línea de impuestos, seguro y cuotas

   Cuando llega tu Estimación de Préstamo

   En la página 1, mira qué incluye y si va o no en el escrow.¹⁴

   Pruébalo con tus númerosCalculadora de hipoteca

6. 6. Pide la cuenta de lo que se debe

   La HOA la entrega en 10 días hábiles (Florida)

   El certificado de estoppel dice la cuota, hasta qué fecha está pagada y cuándo vence la próxima.¹³

7. 7. Revisa los cargos de la HOA en tu Declaración de Cierre

   Antes de firmar

   Pueden aparecer una contribución de capital, un cargo de trámite y el ajuste por las cuotas que el vendedor ya pagó.¹⁸

En Florida, el resumen de la HOA se le debe presentar a quien compra antes de firmar el contrato de compraventacontrato de compraventaEl contrato de compraventa (purchase agreement) es el acuerdo por escrito entre tú y el vendedor que queda listo cuando el vendedor acepta tu oferta y ambos la firman. Reúne los detalles de la venta: los nombres de compradores y vendedores, el precio total, la comisión del agente de bienes raíces, la fecha de cierre que se pide y las contingencias. Lo usas para conseguir tu préstamo y se entrega con los papeles del cierre. El agente de cierre reparte el dinero según lo que dicen el contrato y el préstamo, y si el vendedor pagará algunos costos del cierre, eso también lo decide el contrato.Ver la definición completaCerrar. Si no te lo dieron, puedes anular el contrato con un aviso por escrito dentro de 3 días después de recibir el resumen, o antes del cierre, lo que ocurra primero. Nadie te puede hacer renunciar a ese derecho, pero se acaba en el cierre.⁶

En la primera venta de una casa dentro de un CDD, el contrato debe traer un aviso que dice que el distrito puede cobrar impuestos y cuotas sobre la propiedad, que su junta los fija cada año y que se suman a los impuestos del condado.⁹ El distrito, además, debe dar a conocer cómo se financiaron y se mantienen sus obras, y registrar esa información en el condado.¹⁰

En Arizona, la ley da una lista de lo que el comprador debe recibir: los estatutos y las reglas, la declaración, el monto y el calendario de la cuota regular, las cuotas especiales aprobadas pero todavía no cobradas, lo que se deba a la asociación por la casa, el presupuesto de operación y el estudio de reservas, si existe. Al cierre, el comprador firma una declaración en la que reconoce que deberá pagar las cuotas y que, si no las paga, podría enfrentar cobros hasta la ejecución, sin la protección de la ley de homestead.¹⁹

Antes del cierre también conviene saber si quedan cuotas atrasadas. En Florida, el nuevo dueño responde junto con el anterior por las cuotas que vencieron hasta la venta, aunque puede cobrarle al anterior lo que pague.²² Por eso existe el certificado de estoppel: la asociación lo emite dentro de 10 días hábiles después de que el dueño, el prestamista o alguien que ellos designen lo pida, y dice hasta qué fecha está pagada la cuota.¹³ En Arizona, la asociación debe dar en 10 días, a pedido por escrito, una declaración de lo que se debe.²¹

La HOA en tu Estimación de Préstamo y tu Declaración de Cierre

En la página 1 de la Estimación de Préstamo (Loan Estimate)Estimación de Préstamo (Loan Estimate)La Estimación de Préstamo (Loan Estimate) es un formulario de tres páginas que recibes del prestamista a los pocos días de solicitar una hipoteca. Resume, con el mismo formato en todos los bancos, los términos del préstamo que te ofrecen: monto, tasa de interés, si la cuota puede cambiar, el pago mensual estimado con impuestos y seguro, los costos de cierre detallados y cuánto dinero necesitas llevar al cierre. Como todos usan el mismo formulario, sirve para comparar ofertas lado a lado. No te obliga a nada: pedirla no es aceptar el préstamo.Ver la definición completaCerrar hay una línea llamada “Taxes, Insurance & Assessments”. Por el Reglamento Z, suma cada mes las obligaciones relacionadas con la hipoteca, aunque no tengas una cuenta de depósito (escrow)cuenta de depósito en garantía (escrow)Una cuenta de depósito en garantía, conocida casi siempre por su nombre en inglés, escrow, es una cuenta que abre tu prestamista para pagar ciertos gastos de la propiedad en tu nombre, sobre todo el impuesto a la propiedad y el seguro de la casa. El dinero sale de una parte de tu pago mensual: cada mes aportas una fracción y el administrador del préstamo paga las facturas cuando vencen. Por eso tu cuota es más alta que solo principal e intereses, y puede cambiar cuando suben los impuestos o la prima del seguro. La palabra también se usa para el periodo entre la oferta y el cierre.Ver la definición completaCerrar. Debe decir que esa cifra puede subir, qué incluye, si se paga con el escrow y que lo que no vaya en el escrow lo pagas tú por separado.¹⁴ La CFPB advierte que lo que no va en el escrow lo pagas directamente, muchas veces en pagos grandes, así que asegúrate de poder pagarlo y de saber cada cuánto vence.¹⁶

La Declaración de Cierre (Closing Disclosure)Declaración de Cierre (Closing Disclosure)La Declaración de Cierre (Closing Disclosure) es un formulario obligatorio de cinco páginas con los detalles finales de la hipoteca que elegiste: los términos del préstamo, tu pago mensual, todos los costos de cierre y cuánto dinero tienes que llevar el día de la firma. El prestamista debe entregártela al menos tres días hábiles antes del cierre, para que la compares con tu Estimación de Préstamo y preguntes por cualquier cambio. Si un número importante cambia, el plazo de tres días vuelve a empezar. Guárdala: la vas a necesitar para tus impuestos.Ver la definición completaCerrar muestra lo mismo con las cifras finales. En la muestra de la CFPB, la HOA aparece en cuatro lugares:¹⁸

Página	Dónde	Qué ves
1	Estimated Taxes, Insurance & Assessments	“Other: Homeowner’s Association Dues”, marcada fuera del escrow
2	H. Other	Una contribución de capital (“HOA Capital Contribution”) y un cargo de trámite (“HOA Processing Fee”)
3	Adjustments for Items Paid by Seller in Advance	“HOA Dues”: la parte de la cuota que el vendedor ya pagó (un prorrateoprorrateoEl prorrateo es el reparto, a la fecha del cierre, de gastos de la casa que cubren un periodo, como los impuestos a la propiedad, las cuotas de la asociación de propietarios (HOA) o los servicios que usó el vendedor. Si el vendedor ya pagó por adelantado una parte del periodo en que tú serás el dueño, tú se la reembolsas en el cierre. Si el vendedor debe impuestos de su tiempo que tú pagarás más adelante, él te da un crédito en el cierre. La Declaración de Cierre muestra cada monto prorrateado junto con las fechas que cubre.Ver la definición completaCerrar)
4	Escrow Account	Las cuotas de la HOA como costos de la propiedad que no van en el escrow (“Non-Escrowed”)

El explicador de la CFPB lo dice directo: las cuotas de la asociación muchas veces no están incluidas en el escrow, y la página 4 te dice qué gastos incluye la cuenta y cuáles no.¹⁷ Las guías de los costos de cierre y de la Declaración de Cierre explican el resto de esas páginas.

Si no pagas: intereses, gravamen y ejecución

Dejar de pagar a la HOA tiene consecuencias serias, pero en estos dos estados la ley exige avisos y plazos antes de los pasos más graves. Así se comparan Florida y Arizona:

	Florida	Arizona
Gravamen	Si los documentos lo autorizan, la HOA tiene un gravamen por las cuotas, con intereses, recargos y honorarios de cobro	La HOA tiene un gravamen por cada cuota desde que vence
Intereses y recargos	La tasa de los documentos; si no fijan una, 18% simple al año. Recargo de hasta $25 o 5% de la cuota, lo que sea mayor, si los documentos lo permiten	Pago atrasado después de 15 días. Recargo de hasta $15 o 10% de la cuota, lo que sea mayor
Antes de cobrar	Aviso de cuota atrasada antes de cobrarte abogado; aviso de 45 días antes de registrar el gravamen	Aviso de 30 días antes de pasar la cuenta a un abogado o a una agencia de cobro
Ejecución	Como una hipoteca, 45 días después de avisarte	Como una hipoteca, solo con 18 meses de atraso o $10,000 o más, y después de intentar ofrecerte un plan de pago

En Florida, la asociación puede ejecutar el gravamen de la misma manera que se ejecuta una hipoteca, y también puede demandarte el pago sin renunciar al gravamen.²² Si los documentos no fijan una tasa, la deuda genera 18% de interés simple al año, y lo que pagues se aplica primero a los intereses y recargos, luego a los costos y honorarios del cobro y al final a la cuota.²² Antes de cobrarte honorarios de abogado, la asociación debe mandarte un aviso de cuota atrasada; antes de registrar el gravamen, un aviso que te da 45 días para pagar; y no puede presentar la ejecución hasta 45 días después de avisarte que lo hará.²² Dejar de usar las áreas comunes o abandonar la casa no te libra de las cuotas.²²

En Arizona, la asociación solo puede ejecutar su gravamen si el atraso llega a 18 meses o a $10,000 o más, lo que pase primero, y antes debe hacer esfuerzos razonables para comunicarse contigo y ofrecerte un plan de pago razonable.²¹ Los recargos tienen tope.²⁰

Con el CDD es distinto: sus cuotas son un gravamen con la misma prioridad que los impuestos estatales y del condado. Si no se pagan, se vuelven morosas igual que los impuestos del condado, y aplican las mismas reglas, incluidos los certificados de impuestos y las escrituras por impuestos (tax deeds).¹¹

• Error: Fijarte solo en el pago de la hipoteca.

  Mejor: Suma la cuota de la HOA: casi siempre se paga aparte y puede pasar de mil dólares al mes.¹

• Error: Firmar el contrato sin leer el resumen ni los documentos.

  Mejor: Pide la declaración, los estatutos, las reglas y el presupuesto; el resumen solo resume.⁶

• Error: Comprar sin saber si hay cuotas atrasadas.

  Mejor: Pide el certificado de estoppel: en Florida respondes junto con el dueño anterior.²²¹³

• Error: Pensar que el CDD es parte de la HOA.

  Mejor: Es un gobierno local aparte, con su propia junta y sus propios cobros.⁸

• Error: Suponer que la HOA está en tu escrow.

  Mejor: Revisa la página 4 de tu Declaración de Cierre: las cuotas de la HOA muchas veces van fuera.¹⁷

• Error: Ignorar las cartas de cobro de la HOA.

  Mejor: Cada aviso abre un plazo; responde y pregunta por un plan de pago.²²²¹

Si te cuesta pagar: ayuda gratuita

Si te atrasaste, no dejes pasar las cartas. En Florida y Arizona, la ley exige avisos por escrito con plazos antes de los pasos más graves del cobro: es tu tiempo para pagar, pedir un plan de pago o buscar ayuda.²²²¹

Un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD da consejo independiente sobre atrasos, ejecuciones y crédito, muchas veces gratis o a bajo costo.²³ Si la HOA ya mandó tu cuenta a un abogado o presentó una ejecución, la asistencia legalasistencia legal gratuita (legal aid)La asistencia legal gratuita, conocida como legal aid, son los servicios de abogados y organizaciones sin fines de lucro que representan sin costo a personas de bajos ingresos en asuntos civiles, no penales. En vivienda, eso incluye defender a familias que enfrentan un desalojo o una ejecución hipotecaria, además de temas como custodia, manutención, protección contra la violencia doméstica y acceso a beneficios. En Estados Unidos, la Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia una red de estas organizaciones en todo el país; su buscador te lleva a la de tu zona. Cada una tiene sus propios límites de ingreso.Ver la definición completaCerrar gratuita es una opción, no un requisito: la Legal Services Corporation financia oficinas de ayuda legal civil para personas de bajos ingresos, y en su sitio buscas la más cercana escribiendo tu dirección o tu ciudad.²⁴ La guía de asistencia legal gratuita explica quién califica, y la de no puedo pagar la hipoteca cubre el caso del préstamo.

Si este es tu caso

Te mudas de Puerto Rico a Florida

En la primera venta de una casa dentro de un CDD, el contrato debe traer el aviso del distrito.⁹ La guía de Puerto Rico a Florida cubre la mudanza.

Compras por primera vez

La CFPB recomienda pedirle a la asociación un estimado de sus cuotas al calcular cuánto puedes pagar.²

Te atrasaste con la HOA

En Florida te deben dar 45 días por escrito antes de registrar un gravamen.²² Un consejero de vivienda aprobado por HUD puede revisar tus opciones.²³

Ya pagaste tu hipoteca

La cuota de la HOA casi siempre se paga directo a la asociación,¹ y la del CDD puede llegar en tu factura de impuestos del condado.¹¹

Qué hacer esta semana

1. Busca en tu Estimación de Préstamo o en tu Declaración de Cierre la línea “Taxes, Insurance & Assessments” y mira si la cuota de la HOA va o no en el escrow.¹⁴
2. Pide a tu HOA el presupuesto anual; en Florida te lo deben dar sin costo, y puedes pedir por escrito ver sus registros.⁵
3. Si vas a comprar, pide el resumen de la HOA y los documentos antes de firmar el contrato.⁶¹⁹
4. Si compras en Florida, busca el aviso del CDD en el contrato y la información del distrito registrada en el condado.¹⁰
5. Pon la cuota de la HOA en tu presupuesto familiar y en la calculadora de hipoteca. La guía de tu primer año como dueño te ayuda con los demás pagos.
6. Si te atrasaste, habla con un consejero de vivienda aprobado por HUD o con la asistencia legal gratuita; son una opción, no un requisito.²³²⁴