Comprar casa · Condado de Shelby
Datos de noviembre de 2026
Comprar casa en el condado de Shelby, Tennessee
La casa típica en el condado de Shelby vale $249,100 según el Censo (Promedio 2020–2024). Con la tasa de 7.18% de Freddie Mac (5 de noviembre de 2026), un préstamo FHA con 3.5% de pago inicial (enganche) y el impuesto de aquí, el pago sería de unos $2,074 al mes. Para que sea 28% del ingreso, se necesita ganar unos $88,900 al año.
Cuatro números para empezar
- Valor típico de una casa
- $249,100
- mediana del Censo · Promedio 2020–2024
- 13% menos que en Tennessee
- Ingreso para la casa típica
- $88,900
- al año, con la tasa de 7.18% (5 de noviembre de 2026)
- El hogar típico de aquí gana $63,767 al año, menos que eso.
- Límite FHA, 1 unidad
- $541,287
- mínimo nacional, 2026
- Límite convencional: $832,750.
- Impuesto a la propiedad
- 0.98%
- $2,429 al año para el dueño típico
- 96% más que en Tennessee
Solo aquí
Comprar casa en el condado de Shelby: lo que lo distingue
Lo que este lugar tiene y otros no, sacado de datos públicos y ordenado de lo más inusual a lo menos.
-
Entre los 95 condados de Tennessee, ninguno tiene una tasa efectiva de impuesto a la propiedad más alta que el condado de Shelby (0.98%).
-
Entre los condados vecinos, el condado de Hardeman tiene la casa típica más barata ($121,700), 51% menos que los $249,100 en el condado de Shelby.
-
El condado de Shelby tiene la 3.ª tasa de hogares dueños de su casa más baja de los 95 condados de Tennessee (54%).
-
De 2020 a 2025, los precios de las casas en el condado de Shelby subieron 38% según el índice de FHFA, más despacio que en Tennessee (60%).
Fuentes: U.S. Census Bureau (Promedio 2020–2024); FHFA (Datos de 2025).
Cuánto ingreso necesitas
El ingreso que pide una casa en el condado de Shelby
Tres casas con las cifras de aquí: la que alcanza con el ingreso típico ($63,767), la casa típica ($249,100) y la más cara que cubre un préstamo FHA. Todas con la tasa de 7.18% (5 de noviembre de 2026) y el impuesto a la propiedad de aquí (0.98% del valor al año).
- El pago incluye capital, interés, impuesto a la propiedad, seguro de la casa y el seguro hipotecario de FHA (MIP).
- El seguro de la casa es un ejemplo de 0.5% del precio al año. «Para cerrar» suma el pago inicial y un ejemplo de 3% del precio en costos de cierre.
- El ingreso necesario es el que deja el pago en 28% del ingreso antes de impuestos. Es una referencia: cada prestamista decide con tus deudas, tu crédito y tus ahorros.
| Casa | Precio | Ingreso al año | Pago al mes | Para cerrar |
|---|---|---|---|---|
| La que alcanza con el ingreso típicoel pago es 28% de $63,767 al año | $178,500 | $63,704 | $1,486 | $11,603 |
| La casa típicamediana del Censo · Promedio 2020–2024 | $249,100 | $88,900 | $2,074 | $16,192 |
| La más cara con FHAel préstamo llega al límite de $541,287 | $560,919 | $200,183 | $4,671 | $36,460 |
Fuente: Freddie Mac, 5 de noviembre de 2026 · Fuente: U.S. Census Bureau, Promedio 2020–2024 · Fuente: HUD, Datos de 2026
Límites de préstamo
Cuánto te pueden prestar en el condado de Shelby
Los préstamos FHA en el condado de Shelby usan el límite mínimo nacional: no es una zona de costo alto. Si el préstamo que necesitas pasa de estos montos, no entra en FHA o se vuelve un préstamo «jumbo».
FHA, una unidad
$541,287
Límite mínimo nacional de FHA
En el país, el límite FHA de una unidad va de $541,287 a $1,299,500.
Fuente: HUD, Datos de 2026
Convencional, una unidad
$832,750
Arriba de este monto, un préstamo convencional es «jumbo». Aquí aplica el límite base nacional.
Préstamos VA. Si tienes tu beneficio VA completo, VA no pone un límite al préstamo. Si ya usaste parte de tu beneficio, el cálculo usa el límite del condado ($832,750 para una unidad). Límites de VA (va.gov)
Fuente: FHFA, Datos de 2026
Comprar un dúplex o fourplex en el condado de Shelby
Los límites de préstamo para 2, 3 y 4 unidades en el condado de Shelby y la renta justa de HUD por tamaño de vivienda. La renta de HUD es una referencia, no una promesa de lo que vas a cobrar.
Límites de préstamo en el condado de Shelby
| Unidades | FHA 2026 | Convencional 2026 |
|---|---|---|
| 2 unidades | $693,050 | $1,066,250 |
| 3 unidades | $837,700 | $1,288,800 |
| 4 unidades | $1,041,125 | $1,601,750 |
El límite FHA es el préstamo más grande que FHA puede asegurar en este condado; el convencional, el más grande que Fannie Mae y Freddie Mac pueden comprar.
Renta justa de HUD en el condado de Shelby
| Tamaño | Renta justa FY2027 |
|---|---|
| Estudio | $1,095 |
| 1 recámara | $1,191 |
| 2 recámaras | $1,301 |
| 3 recámaras | $1,717 |
| 4 recámaras | $1,981 |
Estimación de HUD de la renta más los servicios (menos el teléfono). Es una referencia para comparar, no lo que vas a cobrar.
Rentar en el condado de ShelbySección 8 en el condado de Shelby
Fuentes: HUD, límites FHA 2026 ↗ · FHFA, límites convencionales 2026 ↗ · HUD, Fair Market Rents FY2027 ↗
Las reglas de FHA para comprar de 2 a 4 unidades
-
FHA asegura préstamos para propiedades de 1 a 4 unidades que son la residencia principal del dueño. Para 2 a 4 unidades, el prestamista pide el formulario HUD-92561.
“Except as otherwise stated in this Handbook 4000.1, FHA’s Single Family programs are limited to one- to four-family Properties that are owner-occupied Principal Residences.”
-
Al menos uno de los que piden el préstamo debe mudarse a la propiedad en 60 días después de firmar y pensar vivir ahí al menos 1 año.
“At least one Borrower must occupy the Property within 60 Days of signing the security instrument and intend to continue occupancy for at least one year.”
-
El préstamo FHA no puede pasar el límite de tu área, que sube con el número de unidades. El límite se compara con el préstamo antes de sumarle la prima inicial de seguro hipotecario (UFMIP) que se financia.
“A Mortgage that is to be insured by FHA cannot exceed the Nationwide Mortgage Limits. … restrictions to mortgage amounts and LTVs are based upon the amount prior to the financing of the Upfront Mortgage Insurance Premium (UFMIP) (Base Loan Amount).”
Handbook 4000.1, II.A.2.a and II.A.2.a.iii, p. 177; p. 178 ↗
-
La renta de las unidades puede contar como ingreso. Si no tienes historial de renta, el prestamista usa el 75% de la renta que estima el tasador o la del contrato, la que sea menor. No la puede restar de tu pago.
“the Mortgagee must use 75 percent of the lesser of: fair market rent reported by the Appraiser; or the rent reflected in the lease or other rental agreement.”
-
Con 3 o 4 unidades, el pago (capital, intereses, impuestos y seguros) dividido entre la renta neta de todas las unidades, incluida la tuya, no puede pasar de 100%. La renta neta es la renta del tasador menos su estimado de vacancia y mantenimiento o 25%, lo que sea mayor.
“The PITI divided by the monthly Net Self-Sufficiency Rental Income may not exceed 100 percent for three- to four-unit Properties. … Net Self-Sufficiency Rental Income is calculated by using the Appraiser’s estimate of fair market rent from all units, including the unit the Borrower chooses for occupancy, and subtracting the greater of the Appraiser’s estimate for vacancies and maintenance, or 25 percent of the fair market rent.”
-
Con 3 o 4 unidades, el prestamista debe ver reservas de 3 meses de pago después del cierre. Con suscripción manual, para 1 o 2 unidades pide 1 mes.
“The Mortgagee must verify and document Reserves equivalent to three months’ PITI after closing for three- to four-unit Properties.”
Handbook 4000.1, II.A.4.d.i(C)(2) and II.A.5.c.i(C)(1)–(2), p. 253; p. 332 ↗
Precios
Cómo cambiaron los precios en el condado de Shelby
Según el índice de precios de vivienda de FHFA, los precios de las casas en el condado de Shelby subieron 82% en los 10 años hasta 2025. El índice de FHFA sigue el precio de las mismas casas con el paso de los años.
| Año | Condado de Shelby | Tennessee | Estados Unidos |
|---|---|---|---|
| 2015 | 0.0% | 0.0% | 0.0% |
| 2016 | +4.2% | +5.8% | +5.3% |
| 2017 | +10.7% | +13.2% | +11.0% |
| 2018 | +17.8% | +21.3% | +17.3% |
| 2019 | +25.1% | +28.1% | +22.2% |
| 2020 | +32.2% | +33.9% | +25.9% |
| 2021 | +48.6% | +52.8% | +40.5% |
| 2022 | +73.8% | +85.3% | +62.2% |
| 2023 | +80.5% | +99.1% | +71.5% |
| 2024 | +82.2% | +108.6% | +79.9% |
| 2025 | +82.0% | +113.5% | +85.0% |
| Periodo | Aquí | Tennessee | Estados Unidos |
|---|---|---|---|
| En 2025 | −0.1% | +2.4% | +2.9% |
| 5 años (2020–2025) | +38% | +60% | +47% |
| 10 años (2015–2025) | +82% | +114% | +85% |
Ver el cambio de cada año
- 2020: +5.7%
- 2021: +12.4%
- 2022: +17.0%
- 2023: +3.9%
- 2024: +0.9%
- 2025: −0.1%
El índice sigue el precio de las mismas casas con el tiempo (ventas y tasaciones con préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac). No es el precio promedio de una casa. FHFA considera experimentales sus índices anuales por condado. Fuente: FHFA, Datos de 2025
Impuesto a la propiedad
El impuesto a la propiedad en el condado de Shelby
En el condado de Shelby, el dueño típico paga $2,429 al año: cerca de 0.98% del valor de su casa. Es más que en el resto de Tennessee y parecido al promedio nacional.
En la casa típica ($249,100), esa tasa sería unos $203 al mes.
Es una estimación del Censo: lo que pagan los dueños entre el valor de su casa. Tu factura depende del avalúo y de las exenciones que pidas.
Impuesto a la propiedad
- Shelby 0.98%
- Tennessee 0.50%
- Estados Unidos 0.94%
Lo que publica Tennessee Alivio del impuesto a la propiedad para dueños mayores, con discapacidad o veteranos (Contralor del Tesoro de Tennessee, folleto del Programa de Alivio del Impuesto a la Propiedad 2026)
Calcula tu impuesto Exenciones y plazos en TennesseeCalculadora
Calcula tu pago en el condado de Shelby
Empieza con el precio típico, la tasa de esta semana y el impuesto de aquí. Cambia lo que quieras: tus números se quedan en tu navegador.
Tus datos
Empieza con el valor típico de una casa en el condado de Shelby. Cámbialo por el precio que tú buscas.
El puntaje cambia qué préstamos aplican y el enganche mínimo de FHA. Tu tasa real también depende de tu crédito.
Equivale a $8,719 (3.5% del precio). El mínimo común para este préstamo es 3.5%.
Promedio de la semana ± un cuarto o medio punto.
Promedio nacional al 5 de noviembre de 2026 (Freddie Mac); tu tasa puede ser distinta.
Ajustar detalles avanzados
Pago mensual estimado
Dato local$2,074
al 7.18% · 30 años
- Monto del préstamo
- $244,588
- Interés total
- $351,904
- Terminas de pagar en
- noviembre de 2056
Incluye $4,207 de seguro hipotecario inicial de FHA.
¿Cabe en el ingreso?
Cómodo
hasta $1,488 al mes
Ajustado
de $1,488 a $1,913 al mes
Difícil
más de $1,913 al mes
Tu pago · 39%
Comparado con el ingreso típico de un hogar en el condado de Shelby ($63,767 al año). Referencia: HUD considera una carga pagar más de 30% del ingreso en vivienda.
| Capital e interés | $1,657 |
|---|---|
| Impuesto a la propiedad | $203 |
| Seguro de la casa | $104 |
| Seguro hipotecario FHA (MIP) | $110 |
¿Cómo se compara con los ingresos?
Para que este pago sea 28% de tu ingreso, necesitarías ganar unos $88,901 al año. Con tus otras deudas, para no pasar de 36%: unos $69,145 al año.
Necesitas al menos $8,719 para el pago inicial, más los costos de cierre.
Es un estimado para que te des una idea, no una oferta de préstamo. Tu pago real depende de tu tasa, tu crédito, el seguro y los impuestos de la casa que compres.
Pago mensual total $2,074; capital e interés $1,657.
Ayuda para el enganche
Programas que sirven en el condado de Shelby
Primero, el programa de aquí; después, el de todo el estado. Cada programa fija sus reglas: revisa su página oficial.
-
Citywide DPA Memphis, condado de Shelby
Ayuda de la ciudad de Memphis para el pago inicial (enganche) y los costos de cierre de una casa nueva o existente dentro de la ciudad, para ingresos de hasta 80% de la mediana del área; la página no dice el monto
La fuente no dice si debes ser primer comprador. Lo administra City of Memphis Office of Down Payment Assistance (DPA). Verificado el 5 de noviembre de 2026
-
Great Choice Plus Todo Tennessee
Ayuda de la agencia estatal de Tennessee para el pago inicial (enganche) y los costos de cierre junto con la hipoteca Great Choice: $6,000 o $10,000 perdonables a 10 años sin pagos, o hasta 5% del precio (máximo $15,000) como segunda hipoteca a 30 años
La fuente no dice si debes ser primer comprador. Lo administra Tennessee Housing Development Agency (THDA). Verificado el 5 de noviembre de 2026
¿A qué ayudas califico? Ver todos los programas de Tennessee
Consejería de vivienda cerca
Estas agencias tienen oficina en el condado de Shelby. La lista completa está en la página de consejeros de Tennessee. Lista oficial de HUD. Confirma horarios y costos con la agencia antes de ir.
-
NSC (naca Counseling Subsidiary) - Memphis, TN
2400 Poplar Ave. Suite 500, Memphis · Español
- Atrasos e incumplimiento de hipoteca
- Presupuesto y finanzas
- y 5 más
-
Frayser Community Development Corporation
3684 N Watkins St, Memphis
- Atrasos e incumplimiento de hipoteca
- Taller para evitar atrasos de hipoteca
- y 6 más
-
Operation Hope - Memph TN - Poplar Av
6815 Poplar Ave Ste 100, Memphis
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- y 2 más
-
Operation Hope - Memphis TN - Raines RD
1222 E Raines Rd, Memphis
- Presupuesto y finanzas
- Talleres de presupuesto y crédito
- y 2 más
-
United Housing, Inc.
2750 Colony Park Dr, Memphis
- Atrasos e incumplimiento de hipoteca
- Presupuesto y finanzas
- y 3 más
Guías
Guías para comprar casa
- Cómo comprar casa en Estados Unidos, paso a paso
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- ¿Cuánto necesitas para el pago inicial (enganche)?
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto ingreso necesito para comprar casa en el condado de Shelby?
Con la tasa de 7.18% de Freddie Mac (5 de noviembre de 2026), un préstamo FHA con 3.5% de pago inicial (enganche) y el impuesto de aquí, el pago sería de unos $2,074 al mes. Para que sea 28% del ingreso, se necesita ganar unos $88,900 al año. El ingreso necesario es el que deja el pago en 28% del ingreso antes de impuestos. Es una referencia: cada prestamista decide con tus deudas, tu crédito y tus ahorros.
¿Cuál es el límite de préstamo FHA en el condado de Shelby en 2026?
El condado de Shelby tiene un límite FHA de $541,287 para una casa de una unidad. Para 2 unidades es $693,050, para 3 es $837,700 y para 4 es $1,041,125. Es el límite mínimo nacional.
¿Cuánto cambiaron los precios de las casas en el condado de Shelby?
Según el índice de precios de FHFA, los precios de las casas en el condado de Shelby subieron 82% de 2015 a 2025.
¿Cuánto se paga de impuesto a la propiedad en el condado de Shelby?
El condado de Shelby tiene un impuesto a la propiedad típico de $2,429 al año, cerca de 0.98% del valor de la casa (Promedio 2020–2024, Censo de EE. UU.).
¿Hay ayuda para el enganche en el condado de Shelby?
Primero, el programa de aquí; después, el de todo el estado. Cada programa fija sus reglas: revisa su página oficial.
¿Dónde encuentro ayuda gratis en español para comprar casa en el condado de Shelby?
Hay 5 agencias de consejería aprobadas por HUD en el condado de Shelby; 1 dice atender en español. Están en la lista de esta página con su teléfono.