Plomo, moho y plagas en la casa que rentas o compras

Tu casa debe ser un lugar seguro para tu familia. Pero tres problemas pueden enfermar a los niños y a los adultos sin que lo notes al principio: la pintura con plomo en casas viejas, el moho por la humedad y las plagas como las chinches. Esta guía explica qué te deben decir antes de rentar o comprar, qué hacer si ya los tienes en casa y dónde pedir ayuda, según la EPA, los CDC y HUD.

Las casas construidas antes de este año pueden tener pintura con plomo

1978¹

Para hacer una inspección de plomo antes de comprar, salvo otro acuerdo

10 días⁵

Para secar lo que se mojó y evitar que salga moho

24 a 48 horas⁹

Por qué el plomo es un riesgo en casas viejas

En 1978 el gobierno federal prohibió la venta de pintura con plomo para las casas. Pero la EPA calcula que unas tres de cada cuatro casas de EE. UU. construidas antes de ese año todavía tienen algo de pintura con plomo. Los niños pueden vivir seguros en esas casas si la pintura y las superficies están en buen estado y limpias. El peligro aparece cuando la pintura se descascara o cuando un trabajo de renovación, reparación o pintura crea polvo de plomo.¹

Los CDC explican cómo llega el plomo a los niños: con la pintura que se descascara en casas de antes de 1978 y con el polvo que se tragan al llevarse juguetes o tierra a la boca. Para los niños no hay un nivel seguro de plomo en la sangre.² Por eso la ley federal obliga a advertir que la intoxicación por plomo en niños pequeños puede causar daño neurológico permanente, como problemas de aprendizaje, de conducta y de memoria, y que es un riesgo especial para las mujeres embarazadas.⁶

Antes de rentar o comprar: lo que te deben decir

Si la vivienda se construyó antes de 1978, la regla federal de divulgación de pintura con plomodivulgación de pintura con plomoLa divulgación de pintura con plomo es la información que la ley federal exige darte antes de que firmes para comprar o rentar la mayoría de las viviendas construidas antes de que se prohibiera la pintura con plomo en las casas. El vendedor, el dueño, el agente de bienes raíces o el administrador debe darte un folleto sobre el plomo, decirte lo que sepa del plomo en la vivienda, entregarte los reportes que tenga e incluir una advertencia sobre el plomo en el contrato. Si compras, tienes 10 días para hacer una inspección de plomo; pueden cambiar el plazo por escrito, o puedes renunciar a él. La pintura con plomo que se pela o agrieta es un peligro.Ver la definición completaCerrar te protege. Antes de que firmes el contrato para rentar o comprar, el vendedor o el arrendador debe:³

1. Darte el folleto de la EPA “Protect Your Family From Lead in Your Home” (o uno equivalente aprobado).
2. Decirte si sabe de pintura con plomo o de peligros de plomo en la vivienda, con la información que tenga sobre dónde están y en qué estado.
3. Darte los informes o registros de plomo que tenga, incluidos los de las áreas comunes del edificio.

Si te da esa información después de tu oferta, debe hacerlo antes de aceptarla y dejarte revisarla y cambiar tu oferta.³ El contrato de rentacontrato de renta (lease)El contrato de renta, en inglés lease o rental agreement, es el acuerdo en el que el dueño o arrendador (landlord) te da el derecho de vivir en una propiedad y usarla durante un tiempo fijo a cambio de un pago, casi siempre la renta. Mientras dure el contrato, tú tienes la posesión, pero el dueño sigue siendo el propietario. El contrato dice cuánto y cuándo pagas, quién se encarga del mantenimiento y cómo se puede terminar. Por lo general, tus derechos como inquilino (tenant) están en ese contrato y en las leyes de tu estado y de tu ciudad. Antes de reclamarle al dueño, conviene leer el contrato y revisar que tú también cumples lo que aceptaste.Ver la definición completaCerrar también debe traer una advertencia sobre el plomo que dice que, antes de rentar una vivienda de antes de 1978, el arrendador debe divulgar lo que sabe y el inquilino debe recibir el folleto federal.⁶

Ojo con lo que la regla no hace: no obliga al vendedor ni al arrendador a hacer pruebas ni a quitar el plomo. Solo lo obliga a decirte lo que sabe.³ Y hay casos que no tienen que cumplirla, como las ventas en ejecución hipotecaria, las rentas de viviendas que un inspector certificado encontró libres de plomo, las rentas cortas de 100 días o menos sin renovación y algunas renovaciones de contrato.⁴ La guía Tu contrato de renta explicado explica otras partes del contrato.

Si rentas o si compras una casa de antes de 1978

Antes de firmar

Si rentas

• Te deben dar el folleto de la EPA sobre el plomo
• Te deben decir si saben de plomo y darte los informes que tengan
• El contrato debe traer la advertencia sobre el plomo
• El arrendador no está obligado por esta regla a hacer pruebas

Antes de quedar obligado

Si compras

• Las mismas divulgaciones y el folleto de la EPA
• Tienes 10 días para una evaluación o inspección de plomo
• Pueden acordar otro plazo por escrito, o puedes renunciar por escrito
• La advertencia del contrato recomienda inspeccionar antes de comprar

Pide todo por escrito y no firmes sin el folleto y la divulgación.

Si compras: tu oportunidad de inspeccionar

Si compras una casa de antes de 1978, el vendedor debe darte 10 días para hacer una evaluación de riesgos o una inspección de pintura con plomo antes de que quedes obligado por el contrato. Pueden acordar por escrito otro plazo, y tú puedes renunciar por escrito.⁵ La advertencia que va en el contrato de compra recomienda hacer esa evaluación o inspección antes de comprar.⁶

Esta inspección no es lo mismo que la inspección general de la casa. Pregunta a tu inspector si está certificado para evaluar el plomo, o busca a alguien que lo esté. Si encuentran peligros de plomo, puedes negociar con el vendedor, y tu contrato puede depender de los resultados. La guía Inspección de la casa explica cómo funciona la inspección de la casainspección de la casaLa inspección de la casa es una revisión del estado físico de la propiedad que hace un inspector antes de que termines de comprar: techo, cimientos, plomería, electricidad, calefacción y aire, señales de humedad o plagas. Suele ser parte del proceso de compra y la pagas tú, no el prestamista; a diferencia del avalúo, no dice cuánto vale la casa sino qué problemas tiene. Con el informe puedes pedir reparaciones, negociar el precio o retirarte si tu contrato incluye una contingencia de inspección. Algunos programas de ayuda la exigen.Ver la definición completaCerrar y qué revisar.

Renovaciones: quién puede tocar la pintura vieja

Lijar, raspar o romper pintura vieja levanta polvo de plomo. Por eso la regla de Renovación, Reparación y Pintura (RRP) de la EPA exige que cualquier persona a la que le pagan por un trabajo que altera superficies pintadas en una casa de antes de 1978 esté certificada y que sus empleados estén entrenados en prácticas seguras para el plomo.¹ No más de 60 días antes de empezar, la empresa debe darle un folleto al dueño y, si el dueño no vive ahí, también a un adulto que viva en la vivienda.⁷

Si eres inquilino y van a hacer obras en tu apartamento, ese folleto es tu señal de que la empresa conoce la regla. Si eres dueño, la regla por lo general no aplica cuando haces el trabajo tú mismo en tu propia casa, pero sí si rentas toda o parte de la casa, tienes una guardería en casa o compras, renuevas y vendes casas. La EPA recomienda contratar a un contratista certificado en prácticas seguras para el plomo.¹ La guía de estafas de contratistas explica cómo revisar a quien contratas.

Si tu hijo tiene plomo en la sangre y tienes un vale de Sección 8

Si rentas con un vale de elección de viviendavale de elección de vivienda (Sección 8)El vale de elección de vivienda, el programa que casi todos llaman Sección 8, es la ayuda federal para la renta más grande del país. HUD paga subsidios de renta para que las familias elegibles puedan pagar una vivienda decente, segura y sanitaria. Lo administran las autoridades de vivienda pública locales con fondos de HUD. La familia busca su propia vivienda en el mercado; si la autoridad aprueba la unidad y el contrato, firma un contrato con el dueño y le paga una parte de la renta, y la familia paga el resto. Las listas de espera suelen ser largas y se abren por periodos.Ver la definición completaCerrar (Sección 8) y el médico o el departamento de salud dice que tu hijo menor de 6 años tiene un nivel elevado de plomo en la sangre, el reglamento de HUD pone plazos:⁸

• Dentro de 15 días después del aviso médico, debe hacerse una investigación ambiental de la vivienda.
• Dentro de 30 días después del informe de esa investigación, el dueño debe reducir los peligros de plomo encontrados.

Avisa por escrito a tu autoridad de vivienda públicaautoridad de vivienda pública (PHA)Una autoridad de vivienda pública (PHA, por sus siglas en inglés) es una entidad del estado, el condado, la ciudad u otro organismo público autorizado a operar vivienda pública o programas de ayuda para la renta. Son las agencias que administran localmente los vales de elección de vivienda (Sección 8) y las viviendas públicas con fondos de HUD: abren y manejan las listas de espera, revisan la elegibilidad y los ingresos, inspeccionan las unidades y pagan al dueño su parte de la renta. Cada condado suele tener una o varias; en tu página mostramos las que sirven tu zona con su teléfono.Ver la definición completaCerrar en cuanto sepas el resultado, y guarda copia. La guía Sección 8 y familias de estatus mixto explica cómo funciona el vale.

Si sospechas que hay plomo en tu casa

1. 1. Revisa el año de la casa

   Hoy

   Si se construyó antes de 1978, puede tener pintura con plomo.¹

2. 2. Habla con el pediatra

   Esta semana

   Pregunta si tu hijo necesita un análisis de plomo en la sangre.²

3. 3. Pide los papeles

   Esta semana

   Pide al arrendador o al vendedor la divulgación y los informes de plomo que tenga.³

4. 4. Avisa por escrito

   En cuanto lo veas

   Si la pintura se descascara, avisa por escrito al arrendador y guarda copia.¹

5. 5. Si hay obras, pide el folleto

   Antes de que empiecen

   La empresa debe darte el folleto de la regla RRP si no vive ahí el dueño.⁷

6. 6. Si tienes vale y tu hijo tiene plomo

   El mismo día del resultado

   Avisa a tu autoridad de vivienda: hay plazos para investigar y reparar.⁸

El moho: la clave es la humedad

El moho crece donde hay humedad. La EPA lo resume así: la clave para controlar el moho es controlar la humedad. Hay que secar las áreas y las cosas mojadas dentro de 24 a 48 horas para que no salga moho. El moho puede causar alergias, ataques de asma en personas alérgicas e irritación de ojos, piel, nariz, garganta y pulmones.⁹

Si ya tienes moho, la EPA dice que debes limpiarlo y arreglar el problema de agua; si no, volverá. Si el área es menor de unos 10 pies cuadrados (más o menos un cuadro de 3 por 3 pies), en la mayoría de los casos lo puedes limpiar tú. Si hubo mucho daño por agua o el moho cubre más, se necesita una limpieza más cuidadosa. Y tres reglas de seguridad: no pintes ni selles encima del moho, ventila bien y nunca mezcles cloro con productos que tengan amoníaco.⁹

No gastes en un análisis de moho si ya lo ves. La EPA explica que, si se ve moho, en la mayoría de los casos no hace falta tomar muestras, y que no hay límites federales para el moho, así que una muestra no prueba que el edificio “incumple” una norma federal.⁹ Si rentas y el moho viene de una gotera o una tubería, pide la reparación por escrito: la guía Reparaciones y condiciones de la vivienda explica cómo, y la garantía de habitabilidadgarantía de habitabilidad (warranty of habitability)La garantía de habitabilidad (warranty of habitability) es el derecho del inquilino a una vivienda habitable, segura y sanitaria. Las reglas dependen del estado. En Nueva York, según la oficina del fiscal general, este derecho va incluido en todo contrato de renta, escrito o de palabra, y una cláusula que lo quite no vale; se viola, por ejemplo, si no hay calefacción o agua caliente con regularidad. En California, el arrendador debe mantener en buen estado la plomería, la calefacción, la electricidad y las cerraduras, y la vivienda libre de plagas. En Arizona, la ley exige mantener la vivienda en condición apta y habitable.Ver la definición completaCerrar de tu estado puede protegerte.

Las chinches y otras plagas

Las chinches son difíciles de eliminar. La EPA dice que tratarlas es complejo y puede tardar semanas o meses.¹⁰ Estos son sus pasos principales:¹⁰

• Confirma qué es. Un agente de extensión (de la universidad de tu estado) puede identificar la plaga sin costo.
• Si vives en un apartamento, avisa a tu arrendador. Hay que revisar las unidades cercanas, y los arrendadores pueden tener la responsabilidad de participar en el tratamiento.
• Encierra el colchón. Las fundas que sellan el colchón y la base atrapan a las chinches.
• Usa calor o frío. La secadora a alta temperatura sirve. El congelador solo sirve si está a 0 °F y dejas las cosas en una bolsa cerrada por tres días.
• Cuidado con los pesticidas. Usa solo pesticidas registrados por la EPA que digan “bed bugs” en la etiqueta, y sigue la etiqueta. Los nebulizadores (bug bombs) se usan con cuidado extremo: mal usados pueden dañar tu salud o causar un incendio.

Avísale a tu arrendador por escrito, con fecha, y guarda fotos. Si después del aviso te amenazan con subirte la renta o desalojarte, eso puede ser una represalia del arrendadorrepresalia del arrendador (retaliation)La represalia del arrendador ocurre cuando el dueño te castiga por usar un derecho legal. Por ejemplo, trata de desalojarte porque te quejaste de buena fe ante una oficina del gobierno por problemas de salud o seguridad en la vivienda, o porque te organizaste con otros inquilinos. No todos los estados la reconocen, y cada uno la define y la prueba de forma distinta. Además, la Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Act) prohíbe tomar represalias contra una persona por presentar una queja de discriminación en la vivienda o participar en ese proceso.Ver la definición completaCerrar: lee la guía de represalias del arrendador.

Ejemplo con números reales

Una familia que renta un apartamento de 1965

Un ejemplo en palabras, no un caso real, de cómo usar las reglas de esta guía.

Antes de firmar

Piden el folleto de la EPA y la divulgación de plomo, y la reciben firmada

Ven pintura que se descascara en una ventana

Toman fotos con fecha y avisan por escrito al arrendador

Su hija de 2 años

La llevan al pediatra y preguntan por el análisis de plomo

Aparece moho en el baño por una gotera

Secan el área, piden la reparación por escrito y limpian sin mezclar cloro con amoníaco

Lo que guardan

Una carpeta con la divulgación, las fotos y cada aviso escrito

Las reglas vienen de la EPA y los CDC.³²⁹ Revisa en la herramienta de derechos del inquilino qué dice la ley de tu estado sobre reparaciones.

Haz la cuenta con tus númerosDerechos del inquilino por estado

Si este es tu caso

Tienes niños menores de 6 años

Pregunta al pediatra por el análisis de plomo si la casa es de antes de 1978.²

Vas a firmar un contrato de renta

Pide el folleto de la EPA y la divulgación de plomo antes de firmar.³

Vas a comprar una casa vieja

Usa tus 10 días para una inspección de plomo; no renuncies sin pensarlo.⁵

Rentas con vale de Sección 8 y tu hijo tiene plomo

Avisa a tu autoridad de vivienda: hay 15 días para investigar la vivienda.⁸

Vas a renovar tu casa de antes de 1978

Contrata a alguien certificado en prácticas seguras para el plomo.¹

Se inundó tu baño o tu sótano

Seca todo dentro de 24 a 48 horas para que no salga moho.⁹

Errores que salen caros

• Error: Firmar el contrato sin el folleto ni la divulgación de plomo.

  Mejor: En una casa de antes de 1978 te los deben dar antes de que firmes.³

• Error: Renunciar a la inspección de plomo sin pensarlo.

  Mejor: Tienes 10 días para inspeccionar; si renuncias, tiene que ser por escrito.⁵

• Error: Lijar o raspar pintura vieja sin protección.

  Mejor: Eso crea polvo de plomo; la EPA recomienda un contratista certificado.¹

• Error: Pintar encima del moho.

  Mejor: Límpialo, seca la superficie y arregla la fuente de humedad antes de pintar.⁹

• Error: Mezclar cloro con otros limpiadores.

  Mejor: Nunca mezcles cloro con productos que tengan amoníaco.⁹

• Error: Usar varios nebulizadores contra las chinches.

  Mejor: Úsalos con cuidado extremo y solo si la etiqueta dice 'bed bugs'; no llegan a las grietas.¹⁰

• Error: Avisar al arrendador solo de palabra.

  Mejor: Avisa por escrito, con fecha y fotos, y guarda copia.

Qué hacer esta semana

1. Averigua el año en que se construyó tu casa; si es de antes de 1978, pide la divulgación de plomo.³
2. Si tienes niños pequeños, pide cita con el pediatra para preguntar por el análisis de plomo.²
3. Revisa tu casa: pintura que se descascara, manchas de humedad, olor a moho, picaduras o manchas en el colchón.⁹
4. Toma fotos con fecha y avisa por escrito al arrendador de lo que encontraste.¹⁰
5. Si vas a comprar, apunta la fecha límite de tus 10 días para la inspección de plomo.⁵
6. Si el arrendador no responde, revisa tus derechos en la herramienta de derechos del inquilino por estado y busca asistencia legalasistencia legal gratuita (legal aid)La asistencia legal gratuita, conocida como legal aid, son los servicios de abogados y organizaciones sin fines de lucro que representan sin costo a personas de bajos ingresos en asuntos civiles, no penales. En vivienda, eso incluye defender a familias que enfrentan un desalojo o una ejecución hipotecaria, además de temas como custodia, manutención, protección contra la violencia doméstica y acceso a beneficios. En Estados Unidos, la Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia una red de estas organizaciones en todo el país; su buscador te lleva a la de tu zona. Cada una tiene sus propios límites de ingreso.Ver la definición completaCerrar gratuita con la guía de asistencia legal gratuita.