Rentar en Puerto Rico: el contrato, tus derechos y el desahucio

Rentar en Puerto Rico no se rige por las leyes de un estado, sino por el Código Civil de Puerto Rico y por el procedimiento de desahucio que ven los tribunales de la isla. Esta guía explica, con lo que dicen esas fuentes, qué es el contrato de arrendamiento, qué debe hacer cada parte, cuándo se puede terminar y cómo funciona un desahucio paso a paso. No sustituye la orientación sobre tu caso: al final te decimos dónde pedirla gratis.

El término que se entiende si tu contrato de vivienda no dice otro

1 año¹

De aviso previo para que el arrendador inspeccione, con causa justificada

7 días¹

Para la vista, desde que se presenta una demanda de desahucio

10 días laborables³

Para apelar una sentencia de desahucio desde que se notifica

5 días³

El contrato de arrendamiento

En el arrendamiento, el arrendador se obliga a cederte por un tiempo el uso de la vivienda a cambio de un precio cierto, la renta.¹ El contrato de rentacontrato de renta (lease)El contrato de renta, en inglés lease o rental agreement, es el acuerdo en el que el dueño o arrendador (landlord) te da el derecho de vivir en una propiedad y usarla durante un tiempo fijo a cambio de un pago, casi siempre la renta. Mientras dure el contrato, tú tienes la posesión, pero el dueño sigue siendo el propietario. El contrato dice cuánto y cuándo pagas, quién se encarga del mantenimiento y cómo se puede terminar. Por lo general, tus derechos como inquilino (tenant) están en ese contrato y en las leyes de tu estado y de tu ciudad. Antes de reclamarle al dueño, conviene leer el contrato y revisar que tú también cumples lo que aceptaste.Ver la definición completaCerrar no tiene que ser por escrito para valer. Solo debe constar por escrito si es por más de seis años, y necesita formalidades si se quiere inscribir en el Registro de la Propiedad.¹ Aun así, un contrato escrito es tu mejor prueba de lo que acordaron: la renta, la fecha de pago, el depósito de seguridaddepósito de seguridad (security deposit)El depósito de seguridad es el dinero que le das al dueño al empezar a rentar como garantía de que vas a cumplir el contrato: pagar la renta y cuidar la vivienda. El dinero sigue siendo tuyo. El dueño lo guarda y, cuando te mudas, debe devolvértelo menos los cargos que permite la ley, como renta atrasada o daños que van más allá del desgaste normal. No debe cobrarte por daños que ya estaban cuando llegaste. El monto máximo y el plazo para devolverlo dependen de la ley de tu estado y, a veces, de tu ciudad.Ver la definición completaCerrar, quién paga la luz y el agua, y si se permiten mascotas.

Tres reglas del Código Civil que muchas familias no conocen:

• El término. Si el contrato no dice por cuánto tiempo es, el arrendamiento de una vivienda se entiende hecho por un año.¹
• Cuándo se paga. La renta la acuerdan las partes. Si el contrato no dice si se paga por adelantado o al final del mes, se entiende que se paga por períodos vencidos.¹ Casi todos los contratos escritos dicen que se paga por adelantado; léelo.
• Si el contrato vence. Al llegar la fecha, el arrendamiento continúa en los mismos términos hasta que tú o el arrendador avisen que quieren terminarlo. Si alguien firmó como garante, su garantía cesa en ese momento.¹

La guía tu contrato de renta explicado revisa las cláusulas típicas, y la del depósito de seguridad explica cómo documentar el estado de la vivienda para recuperarlo.

Lo que debe hacer el arrendador y lo que debes hacer tú

Las obligaciones de cada parte, según el Código Civil

Quien renta la vivienda

El arrendador

• Entregarla en estado adecuado para vivir¹
• Hacer las reparaciones necesarias en un tiempo razonable después de tu aviso¹
• No hacer mejoras que reduzcan tu uso¹
• Recibir la vivienda cuando termina el contrato¹

Quien vive en ella

Tú, el arrendatario

• Pagar a tiempo la renta y los servicios que te tocan¹
• Cuidarla, darle mantenimiento y no cambiar el uso acordado¹
• Avisar de cualquier avería¹
• Devolverla como la recibiste, salvo el uso normal¹

Todo aviso, mejor por escrito y con fecha: es tu prueba si después hay un desacuerdo.

Las reparaciones. El arrendador debe reparar dentro de un tiempo razonable después de que le avises de la avería.¹ Si la reparación es urgente y ya le avisaste, el Código Civil dice que el arrendatario la hace a costa del arrendador.¹ Guarda fotos, el aviso, la cotización y los recibos. La guía de reparaciones y condiciones de la vivienda explica cómo documentar una avería.

Las visitas del dueño. Tienes que permitir que el arrendador inspeccione la vivienda, pero por causas justificadas y con aviso previo de siete días.¹

Las mejoras que tú haces. Si pintas, instalas un abanico de techo o pones rejas, no puedes exigir que te devuelvan lo que pagaste por mejoras útiles o de lujo. Puedes llevártelas al irte si quitarlas no daña la vivienda.¹ Antes de hacer una mejora grande, pídele permiso por escrito al arrendador.

Al mudarte. Debes devolver la vivienda en el estado en que la recibiste, salvo el deterioro por el tiempo y el uso ordinario.¹ Una inspección de entradainspección de entrada (move-in inspection)La inspección de entrada es la revisión de la vivienda que se hace antes de que te mudes para dejar por escrito en qué estado está la unidad y lo que viene con ella. En la vivienda pública, la regla federal obliga a la agencia y al inquilino a inspeccionarla juntos y a firmar una declaración con el estado de la unidad. Al salir se hace otra inspección. La diferencia entre cómo estaba al entrar y al salir es la base de cualquier cargo contra tu depósito, si el daño va más allá del desgaste normal. Ese registro ayuda a que no te cobren daños que ya estaban.Ver la definición completaCerrar con fotos el primer día te protege al final.

Compartir, subarrendar y otros cambios

Subarrendar. Si el contrato no lo prohíbe expresamente, puedes subarrendarsubarrendar (sublet)Subarrendar, en inglés sublet o sublease, es rentarle a otra persona toda o parte de la vivienda que tú rentas, por menos tiempo del que dura tu propio contrato. Es un contrato nuevo entre tú y esa persona: tú pasas a ser su arrendador, pero el dueño no tiene contrato con ella. Tú sigues siendo responsable ante el dueño de cumplir tu contrato. El dueño puede prohibir el subarriendo, aunque algunos lugares lo permiten en ciertos casos a pesar de esa prohibición. En la vivienda pública, la regla federal pide que el contrato prohíba subarrendar.Ver la definición completaCerrar toda o parte de la vivienda, y sigues respondiendo al arrendador. El arrendador solo puede negarse si quien entra no tiene las mismas calificaciones económicas que tú, o si el uso le causa un perjuicio económico.¹

Una casa de varios dueños. Si la vivienda pertenece a varias personas en común, como los herederos de una casa, uno solo no puede arrendarla sin el consentimiento de los demás, aunque luego pueden ratificar el contrato.¹ La guía de títulos y herencias en Puerto Rico explica la comunidad hereditaria.

Si venden la casa o muere el dueño. La muerte del arrendador o la venta de la vivienda no cambia la duración del contrato, salvo que hayan pactado otra cosa.¹

Si muere quien firmó. En una vivienda, los familiares que vivieron con el arrendatario los seis meses antes de su muerte, o la persona que vivió con él ese mismo tiempo, pueden sustituirlo en el contrato.¹

Cuándo se puede terminar el contrato

El contrato termina al vencer el término, si una de las partes avisa que no quiere seguir.¹ Las partes también pueden acordar terminarlo antes.¹ Además, el Código Civil permite que una parte lo resuelva si la otra incumple:¹

• El arrendador puede resolverlo si abandonas o dejas de usar la vivienda, cambias el uso acordado, no la conservas o dejas de pagar la renta durante dos períodos seguidos.
• Tú puedes resolverlo si el arrendador no conserva la vivienda apta para vivir, si incumple las garantías por evicción o vicios ocultos, o si sus mejoras te privan de parte del uso. En ese último caso, puedes pedir en cambio una rebaja proporcional de la renta.

Resolver el contrato no le da al arrendador permiso para sacarte por su cuenta. Si no te vas, tiene que ir al tribunal.

Nadie te puede sacar por la fuerza

El Poder Judicial lo dice sin rodeos: es ilegal que el dueño saque al inquilino por la fuerza. Para sacarte, tiene que presentar una demanda de desalojodesalojo (eviction)El desalojo, en inglés eviction, es el proceso legal que usa un dueño para recuperar una vivienda rentada cuando el inquilino no quiere irse. Las razones más comunes son no pagar la renta, romper reglas importantes del contrato o que el contrato se terminó. Primero el dueño debe darte un aviso por escrito. Si no se resuelve, necesita una orden de un juez, y para sacarte tiene que hacerlo un oficial de la ley. Si te demandan, tienes derecho a responder por escrito ante la corte y explicar por qué no deberían desalojarte. Las reglas cambian según el estado y la ciudad.Ver la definición completaCerrar, que en Puerto Rico se llama desahucio, y ganar una sentencia.³ Después, tiene que pedir una orden de lanzamiento, y quien la ejecuta es un alguacil del tribunal.³ Cambiarte la cerradura o sacar tus cosas sin esa orden es lo que se conoce como cambio ilegal de cerradurascambio ilegal de cerraduras (lockout)Un cambio ilegal de cerraduras (illegal lockout) ocurre cuando el dueño te deja fuera de tu vivienda cambiando las cerraduras sin una orden de un juez. El dueño no puede obligarte a salir así, ni presionarte cortando los servicios que él controla. Para desalojarte tiene que seguir el proceso legal: aviso por escrito, caso en la corte y orden del juez. La mayoría de los estados prohíbe sacar o dejar fuera a un inquilino sin orden de la corte. Según la ley de tu estado, podrías recuperar la vivienda, terminar el contrato o reclamar daños.Ver la definición completaCerrar; la guía sobre cambio de cerraduras ilegal y cortes de servicios explica qué hacer.

El desahucio, paso a paso

El desahucio se puede pedir por falta de pago, porque terminó el contrato y la persona no se va, por incumplir una cláusula esencial del contrato, como la cantidad de personas, los animales, el uso o los ruidos, o por incumplir un contrato federal, como los de subsidio de HUD.³

Cómo avanza un desahucio en el tribunal

1. 1. El arrendador presenta la demanda

   Con el formulario OAT 931 y el emplazamiento OAT 972, en la Sala Municipal si reclama hasta $5,000, o en la Superior si reclama más.³

2. 2. El tribunal señala la vista

   Dentro de 10 días laborables

   Te tienen que notificar la demanda y el emplazamiento no menos de 5 días antes.³

3. 3. Contestas

   Antes de la vista o en ella

   Puedes usar el formulario OAT 1801 o contestar el día de la vista.³

4. 4. La vista

   Vas por tu cuenta o con abogado y presentas tu prueba; si no vas, el caso sigue sin ti.³

5. 5. La sentencia

   5 días para apelar

   Quien apela debe pagar una fianza; si nadie apela, la sentencia es final.³

6. 6. La orden de lanzamiento

   No es automática: el arrendador la pide con el formulario OAT 1742, y la ejecuta un alguacil.³

Si no vas a la vista. El tribunal te anota la rebeldía y el caso sigue sin ti: puede decidir solo con la prueba del arrendador.³ Eso es una sentencia en rebeldíasentencia en rebeldía (default judgment)Una sentencia en rebeldía (default judgment) es la decisión que toma una corte a favor de quien demanda cuando la persona demandada no responde a la citación o no se presenta. Según la CFPB, si te demandan por una deuda y no respondes antes de la fecha que dicen los papeles, lo más probable es que la corte te ordene pagar lo que el cobrador dice que debes, más los cargos, intereses y honorarios que permita. Con una sentencia, según la ley de tu estado, el acreedor puede embargar tu sueldo, poner un gravamen sobre tu casa o congelar tu cuenta. Una sentencia en rebeldía a veces se puede anular si tienes razones válidas para no haberte presentado.Ver la definición completaCerrar. Ve siempre, aunque creas que no tienes defensa.

Tus defensas. El Poder Judicial nombra algunas: un conflicto sobre quién es dueño, haber pagado y tener la prueba, no haber hecho nada contra el contrato, no haber recibido la notificación, o tener una comunidad de bienes porque aportaste a la casa.³

Si es por falta de pago. La ley dice que, cuando la demanda se basa en la falta de pago, al demandado no se le admite otra prueba que el recibo o un documento que demuestre el pago.² Por eso cada recibo cuenta. Paga de forma que quede constancia y guarda los comprobantes.

Si aportaste a la casa de tu pareja. Una ley reciente cambió el procedimiento: si te demandan por desahucio y reclamas una comunidad de bienes porque hiciste aportaciones a la casa que compartes, puedes presentar prueba y exigir que el caso se vea por la vía ordinaria, no en el trámite rápido del desahucio.² Si este es tu caso, busca orientación legal antes de la vista.

Ejemplo con números reales

Una inquilina que recibe una demanda por falta de pago

Un ejemplo en palabras, no un caso real, de cómo usar los plazos a tu favor.

Recibe el emplazamiento con la fecha de la vista

Anota la fecha y busca orientación gratuita ese mismo día

Junta sus recibos de renta y los mensajes con el arrendador

En un caso por falta de pago, el recibo es la prueba que cuenta

Llama al Centro Pro Se de su región

Le orientan sobre los formularios, como la contestación OAT 1801

Va a la vista y presenta su prueba

Si no fuera, el tribunal le anotaría la rebeldía

Lo que logra

Defenderse con su prueba y saber que tiene 5 días para apelar si la sentencia le es contraria

Si no puede pagar los aranceles, puede pedir que la eximan con los formularios OAT 1480 y OAT 1481.

Haz la cuenta con tus númerosPresupuesto familiar

Si no puedes pagar los aranceles. El arrendador presenta la demanda con sellos de rentas internas, y el tribunal puede eximir de pagar aranceles a las personas indigentes que lo pidan, con los formularios OAT 1480 y OAT 1481.³

El día del lanzamiento. El alguacil va a la vivienda y saca a los ocupantes, con el arrendador presente. Si el tribunal determinó que la familia es insolvente, el alguacil coordina que estén presentes el Departamento de la Familia y el Departamento de la Vivienda.³

Dónde pedir ayuda gratis

El tribunal no da asesoramiento legal.⁴ Pero hay ayuda:

• Los Centros Pro Se del Poder Judicial dan información general y formularios a quien se representa por su cuenta, también en desahucios. Puedes visitar, llamar o escribir al de tu región judicial, o llamar a la Línea de Información del Poder Judicial, al (787) 641-6263.⁵
• La asistencia legalasistencia legal gratuita (legal aid)La asistencia legal gratuita, conocida como legal aid, son los servicios de abogados y organizaciones sin fines de lucro que representan sin costo a personas de bajos ingresos en asuntos civiles, no penales. En vivienda, eso incluye defender a familias que enfrentan un desalojo o una ejecución hipotecaria, además de temas como custodia, manutención, protección contra la violencia doméstica y acceso a beneficios. En Estados Unidos, la Legal Services Corporation, creada por el Congreso, financia una red de estas organizaciones en todo el país; su buscador te lleva a la de tu zona. Cada una tiene sus propios límites de ingreso.Ver la definición completaCerrar gratuita, si cualificas: entre las entidades que lista el Poder Judicial están Servicios Legales de Puerto Rico, al (787) 728-5070 o 1-800-981-5342, Ayuda Legal Puerto Rico, Pro-Bono, Inc. del Colegio de Abogados y Abogadas, las clínicas de las escuelas de derecho, la Defensoría de las Personas con Impedimentos y, para mayores de 60 años, la Oficina del Procurador de las Personas de Edad Avanzada.⁴

La guía de asistencia legal gratuita explica cómo prepararte para la llamada, y la de si no puedes pagar la renta repasa opciones antes de que llegue la demanda.

Si este es tu caso

Lo que más te toca según tu situación

Tu contrato venció y sigues allí

Sigue en los mismos términos hasta que una parte avise que quiere terminarlo.¹

Murió quien firmó el contrato

Si viviste con esa persona los seis meses antes, puedes sustituirla en el contrato.¹

Te demandaron por desahucio

La vista es dentro de 10 días laborables; ve, lleva tus recibos y llama al Centro Pro Se.³⁵

Tienes 60 años o más

La Oficina del Procurador de las Personas de Edad Avanzada da asesoría legal a personas mayores de 60.⁴

Rentas una casa que es tuya

Debes reparar en un tiempo razonable y, si el inquilino no se va, solo un tribunal puede ordenar el desahucio.¹³

Errores que salen caros

El error y lo que haces en su lugar

• Error: Pagar la renta en efectivo sin pedir recibo.

  Mejor: Pide recibo o paga de forma que quede constancia: en un desahucio por falta de pago, es tu prueba.²

• Error: Avisar de una avería solo de palabra.

  Mejor: Avisa por escrito, con fecha y fotos; el arrendador debe reparar en un tiempo razonable después del aviso.¹

• Error: No ir a la vista porque no tienes abogado.

  Mejor: Puedes ir por derecho propio; si no vas, el tribunal te anota la rebeldía.³

• Error: Dejar pasar la sentencia sin actuar.

  Mejor: Tienes 5 días para apelar desde que te notifican; busca ayuda legal ese mismo día.³

• Error: Dejar que el dueño te saque las cosas sin orden del tribunal.

  Mejor: Es ilegal sacarte por la fuerza; solo un alguacil ejecuta una orden de lanzamiento.³³

Qué hacer esta semana

1. Busca tu contrato. Si fue verbal, escribe lo que acordaron: renta, fecha de pago, depósito y servicios.¹
2. Junta en un sobre o una carpeta todos tus recibos de renta.²
3. Si hay una avería, avísale al arrendador por escrito y guarda copia.¹
4. Si te llegó una demanda, anota la fecha de la vista y llama al Centro Pro Se o a Servicios Legales de Puerto Rico.⁵⁴
5. Revisa tu presupuesto con la calculadora de renta y lee los demás temas de Puerto Rico, como el seguro y los huracanes, donde se explica el seguro para inquilinos.