Títulos y herencias en Puerto Rico: la casa de la familia

En Puerto Rico es común vivir en la casa de los padres o los abuelos que todavía está a su nombre en el Registro de la Propiedad. La casa es de los herederos desde la muerte, pero los papeles no cambian solos.¹² Esta guía es para las familias en esa situación. Explica quién hereda según el Código Civil, cómo se hace la declaratoria de herederos, cómo se inscribe la herencia y por qué tener el título claro importa para vender, hipotecar, asegurar y pedir ayudas. No es asesoría legal: para tu caso, te mostramos dónde hay ayuda gratuita.

Lo que cuesta la certificación de testamento de la Oficina de Inspección de Notarías

$5⁷

Para avisar al CRIM del cambio de dueño cuando heredas

30 días⁵

De sus bienes, lo que puede dejar libremente quien tiene herederos forzosos

Mitad¹

Plazo máximo de cada pacto entre herederos para no dividir la herencia

4 años¹

Qué pasa con la casa cuando muere el dueño

Para el Código Civil de 2020, la herencia comprende los derechos y las obligaciones que se transmiten por la muerte de una persona, y la sucesión se abre en el momento de la muerte. Puede ser testamentaria (con testamento), intestada (sin testamento, o con uno ineficaz) o mixta.¹ Cada persona llamada a heredar puede aceptar o rechazar la herencia, con independencia de las demás, y esa decisión no se puede deshacer. La aceptación puede ser expresa, en un documento, o tácita, por actos que la suponen.¹

Una fecha importa mucho: si tu familiar murió antes de que entrara en vigor el Código de 2020, sus herederos se rigen por la ley anterior. El Código comenzó a regir 180 días después de su aprobación.¹ Si no sabes qué ley aplica a tu caso, pregunta en la orientación legal antes de firmar nada.

Quién hereda si no hay testamento

El Código Civil fija un orden. Cada grupo hereda solo si no hay nadie en el anterior:¹

1. Los descendientes y el cónyuge sobreviviente. Los hijos y el cónyuge heredan por partes iguales. Si un hijo murió antes, sus hijos (los nietos) heredan en su lugar.
2. Los ascendientes. Si no hay descendientes ni cónyuge, heredan los padres; si no, los abuelos u otros ascendientes más cercanos.
3. Los colaterales. Después, los hermanos y sobrinos, con preferencia, y luego otros parientes hasta el sexto grado.
4. El pueblo de Puerto Rico, si no hay nadie más.

Con testamento, la persona decide más, pero no todo. La legítima es la parte que la ley reserva para los herederos forzosos, y quien los tiene solo puede disponer libremente de la mitad de sus bienes. El cónyuge sobreviviente puede pedir que se le atribuya la vivienda familiar con preferencia y, si su parte no alcanza, un derecho a vivir allí de por vida, gratis, en proporción a la diferencia. El Código le reconoce al cónyuge una legítima en propiedad, no en usufructo.¹

Con testamento y sin testamento

Sucesión testamentaria

Hay testamento

• La persona decide, respetando la legítima de los herederos forzosos.¹
• Se pide la certificación acreditativa de la ODIN.⁷
• La herencia se inscribe presentando el testamento.²

Sucesión intestada

No hay testamento

• La ley decide el orden: hijos y cónyuge primero.¹
• Se pide la certificación negativa de la ODIN.³
• Se hace la declaratoria de herederos, ante notario o en el tribunal.⁴

En los dos casos, la casa queda a nombre de todos los herederos hasta que se haga la partición.²

La declaratoria de herederos, paso a paso

De la muerte al título a tu nombre

1. 1. Pide la certificación de testamento

   Primero

   La ODIN la expide con solicitud escrita, copia del certificado de defunción y $5.00 en derechos.⁷

2. 2. Escoge dónde hacer la declaratoria

   Si no hay testamento

   Ante notario o en el tribunal. El tribunal no la acepta sin la certificación negativa.³⁴

3. 3. Inscribe la herencia en el Registro

   Con el testamento o la declaratoria, a favor de todos los herederos, en partes abstractas.²

4. 4. Hagan la partición

   Por acuerdo de todos, si son capaces, o en el tribunal si no hay acuerdo.¹

5. 5. Inscribe la adjudicación

   Con escritura de todos los herederos o resolución judicial firme, la casa queda a nombre de quien corresponda.²

6. 6. Avisa al CRIM

   Dentro de 30 días

   La herencia también es un cambio de dueño que se notifica al CRIM.⁵

La declaratoria es el documento que identifica a los herederos. Por ley debe decir la fecha de la defunción, el estado civil del causante, los herederos y el derecho a la cuota viudal usufructuaria del cónyuge sobreviviente, si lo hay.² El notario puede tramitarla igual que un tribunal, y la familia escoge. Si surge una controversia u oposición entre los interesados, el notario tiene que cesar, y los honorarios se pactan por escrito.⁴ La guía de el notario en Puerto Rico explica cómo verificar a un notario.

Lo que dice el Registro de la Propiedad

Con el testamento o la declaratoria, la herencia se inscribe a favor de todos los herederos.² Mientras no haya partición, el Registro no dice «la casa es de María»: dice que cada heredero tiene una participación abstracta e indivisa en todo lo que dejó la persona. Si hay un solo heredero, el documento de la herencia ya vale como adjudicación.²

Ejemplo con números reales

Un ejemplo: la casa de la abuela, sin testamento

Un ejemplo en palabras de lo que dicen el Código Civil y la Ley del Registro; cada familia tiene su propio caso.

La abuela muere sin testamento; deja tres hijos y no tenía cónyuge

Heredan los tres hijos por partes iguales¹

Uno de los hijos había muerto antes

Sus hijos (los nietos) heredan en su lugar¹

Después de la declaratoria

La casa se inscribe a favor de todos, en partes abstractas²

Uno de los hijos quiere quedarse con la casa

Partición: acuerdo de todos en escritura, o el tribunal si no hay acuerdo¹

Mientras tanto, vive allí uno de los herederos

Puede pedir la exoneración del CRIM; la casa cuenta como una sola vivienda⁵

Si la abuela murió antes de que entrara en vigor el Código de 2020, se aplica la ley anterior.¹ Un abogado notario o una organización de asistencia legal puede revisar tu caso.

Haz la cuenta con tus númerosLista de documentos

Si la abuela dejó la casa a alguien en su testamento como legado, ese legatario la inscribe con una escritura de pago de legado en la que comparecen todos los herederos forzosos, y entre los documentos se pide una certificación de Hacienda sobre el relevo del gravamen de la contribución sobre herencia.²

Varios herederos: la comunidad hereditaria

Cuando heredan varias personas, el Código Civil dice que hay una comunidad hereditaria. Cada heredero puede vender su cuota (su parte abstracta) sin pedir permiso, pero para vender la casa misma hace falta el consentimiento de todos. Si uno vende su cuota a un extraño, los demás tienen 30 días para comprarla primero. Los herederos pueden pactar no dividir la herencia por un máximo de cuatro años, y renovar ese pacto.¹

Cualquier heredero puede pedir la partición en cualquier momento. Puede ser testamentaria, convencional (si todos son capaces y están de acuerdo) o judicial (si no hay acuerdo). La partición incluye el inventario, el avalúo, el pago de las deudas y la adjudicación. Y después de la partición, los acreedores pueden cobrarle a cualquier heredero, pero solo hasta el valor de lo que recibió.¹ En el Registro, solo se inscriben ventas o hipotecas sobre partes específicas ya adjudicadas, aunque todos los herederos juntos pueden vender todo su derecho hereditario a un tercero.²

Por qué importa tener el título claro

Una casa que sigue a nombre de alguien que murió es lo que el glosario llama propiedad de herederospropiedad de herederos (heirs' property)La propiedad de herederos (heirs' property) es, según el Departamento de Agricultura (USDA), tierra familiar que es de los descendientes de una persona que murió sin que su herencia pasara por el proceso de sucesión (probate). Los herederos tienen derecho a usarla, pero no tienen un título claro para venderla, y con cada generación suelen sumarse más dueños. Sin prueba de propiedad puede ser difícil recibir beneficios federales, y un tercero podría forzar una venta por partición. En Florida, una ley especial protege a los herederos en las demandas de partición: el valor se fija con un avalúo y los otros dueños pueden comprar la parte de quien pidió vender.Ver la definición completaCerrar. Se puede vivir en ella, pero cuesta más hacer cualquier trámite:

• Vender o hipotecar. El Registro exige que el derecho de quien vende o hipoteca esté inscrito antes; si no, deniega la inscripción.² Los herederos no pueden inscribir a su favor sin inscribir antes, o a la vez, el título de su familiar.²
• Asegurar. Un seguro de propiedad solo es exigible por quien tiene interés asegurable, y si la póliza nombra a una persona, solo aplica hasta el interés de esa persona.⁶ La guía de seguro y huracanes en Puerto Rico explica las pólizas.
• Pedir ayudas. La rehabilitación del Programa HOME de la AFV pide ser titular de la propiedad, que sea tu residencia principal y que no tenga hipotecas ni gravámenes.⁸ Para la ayuda individual de FEMA, el reglamento acepta como dueño ocupante al dueño legal y también a quien vive sin título formal ni renta, si demuestra con documentos su responsabilidad legal sobre la casa, como recibos de contribuciones, de reparaciones o mejoras, documentos de un tribunal o una carta de un funcionario público.⁹ La guía de cómo probar que la casa es tuya sin un título formal explica esas pruebas.
• El CRIM. Heredar es un cambio de dueño que se notifica al CRIM dentro de 30 días. Una casa de una sucesión cuenta como una sola vivienda para la exoneración, que se da al heredero que la resida; y si muere uno de los cónyuges, el otro la conserva sin pedirla de nuevo.⁵ Lo explica la guía del CRIM.

Ayuda legal gratuita, si la necesitas

Nada de esto exige que contrates a nadie en particular, pero las herencias tienen detalles que cambian de familia en familia. Si no puedes pagar, la LSC financia organizaciones de asistencia legal en los territorios¹¹ y lista en Puerto Rico a Community Law Office, Inc. y a Puerto Rico Legal Services, Inc.¹⁰ La Ley Notarial exime de ciertos sellos a los notarios de Servicios Legales de Puerto Rico y de las clínicas de asistencia legal de las escuelas de derecho cuando hacen escrituras de personas indigentes.³ La guía de asistencia legal gratuita explica cómo pedirla.

Si este es tu caso

Lo que más te toca según tu situación

Heredaste con tus hermanos

Para vender la casa hace falta el consentimiento de todos; cada uno puede vender su cuota, con 30 días de tanteo para los demás.¹

Murió tu esposo o esposa

Puedes pedir que se te atribuya la vivienda familiar con preferencia.¹ La exoneración del CRIM sigue sin pedirla de nuevo si eres titular original.⁵

Un huracán dañó la casa heredada

Para FEMA, recibos de contribuciones, reparaciones o documentos del tribunal pueden servir como prueba.⁹

Vives en los estados

La declaratoria se puede tramitar ante un notario de Puerto Rico.⁴ Pide antes la certificación de testamento a la ODIN.⁷

Errores que salen caros

El error y lo que haces en su lugar

• Error: Dejar la casa a nombre del difunto durante años.

  Mejor: Haz la declaratoria e inscribe la herencia: sin eso no se puede vender ni hipotecar.²

• Error: Firmar una «venta» de la casa sin todos los herederos.

  Mejor: La casa misma solo se vende con el consentimiento de todos.¹

• Error: Ir al tribunal sin la certificación de testamento.

  Mejor: Pide primero la certificación negativa a la ODIN; el tribunal no da curso sin ella.³

• Error: Olvidar el CRIM.

  Mejor: Notifica el cambio de dueño dentro de 30 días.⁵

• Error: Botar los recibos de contribuciones y reparaciones.

  Mejor: Guárdalos: pueden servir como prueba de tu responsabilidad sobre la casa ante FEMA.⁹

Qué hacer esta semana

1. Consigue el certificado de defunción y pide a la ODIN la certificación de testamento.⁷
2. Haz una lista de todos los herederos según el orden del Código Civil, y averigua la fecha de la muerte.¹¹
3. Pide un estudio de título o una certificación del Registro para ver a nombre de quién está la casa.²
4. Pide la certificación de deuda del CRIM y notifica el cambio de dueño.⁵
5. Junta en una carpeta, fuera de la casa, los recibos de contribuciones, reparaciones y mejoras.⁹
6. Si hay desacuerdo o no puedes pagar, busca una organización de asistencia legal financiada por la LSC: es una opción gratuita, no un requisito.¹¹ Más temas en Puerto Rico.