Heredar una casa en Puerto Rico desde Estados Unidos

Si tu familiar murió y dejó una casa en Puerto Rico, y tú vives en Florida, Nueva York, Texas u otro estado, el trámite puede parecer imposible desde lejos: papeles en otro sistema, oficinas que no conoces y hermanos en ciudades distintas. Esta guía explica lo que cambia cuando heredas desde los estados: qué ley aplica, cómo sirven en la isla los papeles firmados fuera, qué pide Hacienda, qué pide el CRIM y qué impuestos puede haber si venden.

Para lo básico, como quién hereda sin testamento, la declaratoria de herederos y la inscripción en el Registro, lee primero la guía de títulos y herencias en Puerto Rico. Esta guía la complementa.

Para la planilla informativa de herencia en Hacienda, desde la muerte, en los casos recientes

12 meses⁷

Para avisar al CRIM el cambio de dueño por herencia

30 días⁴

Lo más que puede costar la emisión del Relevo de Hacienda

$25⁷

Qué ley aplica si tu familiar vivía en los estados

Por el Código Civil de Puerto Rico, la herencia se rige por la ley del lugar donde vivía (su domicilio) la persona que murió. Pero hay dos reglas que protegen a la casa de la isla: las normas de la legítima se aplican a todo inmueble en Puerto Rico, y la propiedad y su inscripción se rigen por la ley del lugar donde está el bien.¹ La legítima es la parte de la herencia que la ley reserva para ciertos herederos.

Si hay testamento hecho en los estados. Su forma es válida si cumple la ley de Puerto Rico, la del lugar donde se hizo o la del domicilio de quien lo hizo.¹ Eso no quiere decir que se inscriba solo: mira la próxima sección.

Las reglas de cuál ley aplica pueden complicarse, sobre todo si hay bienes en dos lugares o herederos que no se ponen de acuerdo. Si es tu caso, busca orientación legal: la guía de asistencia legal gratuita explica dónde.

Los papeles firmados fuera de Puerto Rico

Este es el paso que más sorprende a quien vive en los estados. Un documento firmado allá no entra solo al Registro de la Propiedad de la isla. Para inscribir un documento otorgado fuera de Puerto Rico, la Ley del Registro pide, entre otras cosas, que esté legalizado por la autoridad competente del lugar donde se firmó y que lo protocolice un notario en Puerto Rico, si para su eficacia no hace falta un trámite judicial.² La Ley Notarial dice lo mismo para cualquier documento notarial hecho fuera: tiene que protocolizarse antes para valer como instrumento público, y el notario cobra los mismos derechos que si se hubiera hecho en Puerto Rico.³

Si quieres firmar desde los estados. Puedes dar un poderpoder notarial (power of attorney)Un poder notarial (power of attorney o POA) es un documento legal que le permite a otra persona actuar en tu nombre. A esa persona se le llama agente (agent). Un poder para tus finanzas puede servir para planear el futuro: por lo general es "durable", o sea, sigue valiendo aunque ya no puedas tomar decisiones. También puede ser para algo corto, como pagar cuentas mientras estás fuera. Si se lo muestras al banco, el banco debería dejar que tu agente haga trámites por ti. La CFPB advierte que da mucha autoridad sobre tu dinero sin supervisión regular, así que escoge a alguien de mucha confianza.Ver la definición completaCerrar a alguien en la isla. Pero ojo con el texto: por el Código Civil, un poder en términos generales solo sirve para administrar; para vender, hipotecar o gravar la casa hace falta un poder que lo autorice expresamente, y si el acto va en escritura pública, el poder tiene que constar en instrumento público.¹ Firmado en los estados, ese poder también tiene que protocolizarse en Puerto Rico.³

Tres oficinas, tres trámites distintos

El Relevo

Hacienda

• Planilla de herencia y Certificación de Gravamen (Relevo)⁵
• Se tramita en línea en SURI⁸
• Sin el Relevo no se inscribe ni se vende⁵

La contribución

CRIM

• Aviso de cambio de dueño dentro de 30 días⁴
• Las contribuciones de la casa se pagan primero⁴
• La exoneración es para el heredero que vive allí⁴

El título

Registro de la Propiedad

• Documentos de fuera, legalizados y protocolizados²
• No inscribe la partición con contribuciones corrientes sin pagar⁴
• La guía de títulos y herencias explica la inscripción

Las tres son independientes: inscribir en el Registro no avisa al CRIM, y el CRIM no tramita el Relevo.

Hacienda: la planilla de herencia y el Relevo

Quién la presenta. Según Hacienda, la planilla de contribución sobre el caudal relicto, la planilla de herencia, se rinde por quienes vivían en Puerto Rico al morir y también por los no residentes que tenían propiedades en Puerto Rico. Reporta todos los bienes del difunto, dondequiera que estén. La presenta el administrador o cualquier persona que tenga bienes de la herencia, como el viudo o la viuda o los herederos.⁵

Para qué sirve. Con la planilla, Hacienda emite la Certificación de Gravamen, conocida como Relevo. Sin el Relevo, los herederos no pueden inscribir la casa a su nombre, ni venderla o refinanciarla, ni recibir las cuentas de banco del difunto.⁵

¿Se paga contribución? Según Hacienda, la ley eliminó la contribución sobre la herencia para las muertes ocurridas después de una fecha que fija el Código de Rentas Internas, viviera o no la persona en Puerto Rico. En esos casos, el administrador rinde bajo juramento una planilla informativa, el Modelo SC 2800 C, dentro de los 12 meses siguientes a la muerte, completa en todas sus partes, con cada bien, su base ajustada y cómo lo adquirió el difunto. La emisión del Relevo puede costar hasta $25.⁷ Si la muerte fue hace muchos años, antes de ese cambio, el formulario es otro: Hacienda advierte que el formulario depende de la fecha de la muerte y que la planilla no cuenta si usas el incorrecto.⁶

Cómo se presenta. Según Hacienda, las transacciones de herencia, incluida la solicitud del Relevo, se hacen solo en línea, en el Sistema Unificado de Rentas Internas (SURI). Las presenta el administrador, que puede ser un heredero forzoso, el cónyuge viudo, el albacea o un administrador judicial, y que tiene que registrarse en SURI aunque no tenga ingresos.⁸ Entre los documentos, Hacienda nombra el certificado de defunción, los estados bancarios, una certificación del CRIM de que la casa no debe contribuciones y una de Hacienda de que el difunto no debía.⁶

Si había deudas. El Código de Rentas Internas da al Gobierno un gravamen preferente sobre los bienes de la herencia por las contribuciones del difunto, incluidas las de la propiedad. Hacienda solo emite el Relevo regular si el difunto no tenía deudas contributivas, y eso incluye las que estaban en un plan de pagos con Hacienda o con el CRIM. Si las deudas están en revisión, puede emitir un Relevo Condicionado con una fianza. Y si no están en revisión, puede autorizar la venta o un financiamiento para pagarlas, si lo que queda gravado vale al menos el doble de lo que se debe.⁷

El CRIM: el cambio de dueño y las deudas de la casa

Avisa el cambio de dueño. Quien adquiere una propiedad por herencia debe notificar el cambio de dueño al CRIM, en su formulario, dentro de los 30 días siguientes, aunque ya haya presentado la herencia en el Registro. Si no lo hace, responde por los recibos que salgan a nombre del dueño anterior, con intereses, recargos y penalidades, y por el gravamen que tenía la casa.⁴

Las contribuciones se pagan primero. Al liquidar los bienes de quien murió, las contribuciones sobre la propiedad que deben esos bienes van antes que cualquier otra deuda. Ningún albacea ni administrador puede repartir los bienes hasta pagar las contribuciones vencidas, y el Registro no inscribe la partición si no están pagadas las corrientes.⁴ Pide la certificación de deuda del CRIM antes de cualquier otro paso: la guía del CRIM y la contribución sobre la propiedad explica cómo.

La exoneración, si alguien vive en la casa. Una casa de una sucesión cuenta como una sola vivienda, y la exoneración de la residencia principal se da al heredero que vive allí y no la tiene en otra casa. Si nadie de la familia vive en ella el 1 de enero, o si la rentan, deja de contar como residencial.⁴ La guía de la exoneración y otras exenciones del CRIM explica más.

Si la casa viene de la CRUV. Para venderla, refinanciarla o hipotecarla, el Departamento de la Vivienda pide una autorización, y en caso de muerte pide el certificado de defunción y la declaratoria de herederos.⁹

Heredar la casa desde los estados, en orden

1. 1. Pide la certificación del CRIM

   Lo antes posible

   Para saber qué debe la casa; las contribuciones se pagan primero.⁴

2. 2. Haz la declaratoria de herederos o prueba el testamento

   Si el testamento o el poder se firmaron fuera, hay que legalizarlos y protocolizarlos en Puerto Rico.²

3. 3. Nombra al administrador y regístralo en SURI

   Puede ser un heredero, el cónyuge viudo o el albacea.⁸

4. 4. Rinde la planilla de herencia en Hacienda

   Dentro de 12 meses, en los casos recientes

   Con todos los documentos, para obtener el Relevo.⁷

5. 5. Avisa al CRIM el cambio de dueño

   Dentro de 30 días

   Aunque ya hayan presentado la herencia en el Registro.⁴

6. 6. Inscribe la casa en el Registro

   Con el Relevo y los documentos protocolizados.⁵

Si deciden vender: los impuestos de los dos lados

En los estados. Según el IRS, la venta de una propiedad heredada se tiene en cuenta en tu ingreso bruto y se informa en tu declaración federal, en el Anexo D o el Formulario 8949. Para saber si hay ganancia, la base de una casa heredada es, en general, su valor justo de mercado el día de la muerte. Si vendes por más, la diferencia es ganancia sujeta a impuesto.¹⁰ Por eso conviene tener una tasación o prueba del valor de la casa en esa fecha.

En Puerto Rico. La Publicación 570 del IRS explica que un ciudadano que no es residente bona fide de Puerto Rico generalmente presenta una planilla de Puerto Rico con su ingreso de fuentes de la isla, además de su declaración federal con todo su ingreso, y que puede reclamar un crédito por el impuesto que pagó a Puerto Rico. La ganancia de vender un inmueble viene, por lo general, del lugar donde está la propiedad.¹¹ Para saber cuánto cobra Puerto Rico y si hay retenciones en la venta, pregunta en Hacienda antes de firmar.

El impuesto federal sobre el caudal. Es un impuesto al derecho de transferir bienes al morir, y el caudal bruto incluye todo lo que la persona tenía, también bienes raíces. Solo hay que presentar la declaración federal (Formulario 706) si el caudal pasa del umbral del año de la muerte, y la mayoría de los caudales sencillos no la presentan.¹²

Un sitio de VITAVITA (preparación gratuita de impuestos)VITA (Asistencia Voluntaria al Contribuyente) y TCE (Asesoramiento Tributario para Personas Mayores) son programas del IRS que ofrecen preparación gratuita de declaraciones de impuestos básicas, hecha por voluntarios certificados por el IRS. Están pensados para personas de ingresos moderados, personas con discapacidad y quienes hablan poco inglés; TCE se enfoca en personas de sesenta años o más. El IRS no fija un límite de ingreso general, pero cada sitio puede fijar el suyo. Muchos sitios atienden en español y ayudan con la solicitud o renovación del ITIN. Declarar impuestos cada año construye el historial que piden los prestamistas.Ver la definición completaCerrar puede preparar tu declaración gratis si calificas; la guía de declarar impuestos gratis explica cómo, y la de impuestos al vender tu casa cubre el resto.

Ejemplo con números reales

Tres hermanos que heredan la casa de su mamá en Caguas

Un ejemplo en palabras, no un caso real, de cómo se reparten los trámites.

Uno vive en Orlando, otra en Nueva York y otro en Caguas

Acuerdan que el de Caguas sea el administrador en SURI

Piden la certificación de deuda del CRIM

La casa debía un semestre; lo pagan antes de pedir el Relevo

Los de los estados firman un poder con facultad expresa para vender

Lo legalizan y un notario en Puerto Rico lo protocoliza

Rinden la planilla de herencia y obtienen el Relevo

Avisan al CRIM el cambio de dueño dentro de 30 días

Lo que logran

Inscribir la casa a nombre de los tres y poder venderla o rentarla con los papeles al día

Si venden, cada uno revisa cómo informar la venta en su declaración federal, con la base del valor el día de la muerte.

Haz la cuenta con tus números¿Cuánto me queda al vender?

Si este es tu caso

Lo que más te toca según tu situación

Vives en los estados y heredaste la casa

Los papeles que firmes allá tienen que legalizarse y protocolizarse en Puerto Rico.²³

Son varios hermanos en distintos estados

Escojan un administrador para SURI y den poderes con facultad expresa si van a vender.⁸¹

Un hermano vive en la casa

Él puede tener la exoneración de la residencia, si no la tiene en otra casa.⁴

Eres el cónyuge viudo

Puedes ser el administrador del caudal en SURI.⁸

No pueden pagar las deudas de la casa

Hacienda puede autorizar la venta para pagar las contribuciones, si el valor alcanza.⁷

Errores que salen caros

El error y lo que haces en su lugar

• Error: Mandar a la isla un poder general firmado en los estados para vender la casa.

  Mejor: Para vender hace falta un poder con facultad expresa, y protocolizado en Puerto Rico.¹³

• Error: Creer que, como no hay contribución, no hay que ir a Hacienda.

  Mejor: Sin la planilla informativa y el Relevo no se inscribe ni se vende la casa.⁵⁷

• Error: Dejar las deudas del CRIM en un plan de pagos y pedir el Relevo.

  Mejor: Una deuda en plan de pagos cuenta como deuda contributiva para el Relevo; pregunta antes.⁷

• Error: Inscribir en el Registro y olvidarse del CRIM.

  Mejor: Avisa el cambio de dueño al CRIM dentro de 30 días, aparte del Registro.⁴

• Error: Vender sin saber cuánto valía la casa el día de la muerte.

  Mejor: Esa es tu base para el IRS; guarda una tasación o prueba del valor.¹⁰

Qué hacer esta semana

1. Busca el certificado de defunción y pregunta si hay testamento.⁶
2. Pide la certificación de deuda del CRIM con el número de catastro de la casa.⁴
3. Hablen entre los herederos y escojan quién será el administrador en SURI.⁸
4. Si vas a firmar desde los estados, pregunta a un notario en Puerto Rico qué debe decir tu poder y cómo legalizarlo.¹²
5. Lee la guía de títulos y herencias en Puerto Rico para la declaratoria y la inscripción, y los demás temas de Puerto Rico.