Residentes permanentes y préstamos hipotecarios: qué piden

Si tienes residencia permanente (green card), la respuesta corta es buena: las reglas de los préstamos hipotecarios te tratan como a un ciudadano. Esta guía explica lo que dicen FHA, Fannie Mae, USDA y VA, qué documentos va a revisar el prestamista y qué conviene arreglar antes de solicitar, sobre todo si tu tarjeta está por vencer o tu residencia es condicional.

Que un ciudadano, para un residente permanente en FHA y en Fannie Mae

Mismas condiciones¹

Pago inicial mínimo de FHA con un puntaje de crédito de 580 o más

3.5%²

Antes de que venza tu tarjeta, cuando el reglamento pide solicitar el reemplazo

6 meses¹³

Antes del segundo aniversario, para pedir que quiten las condiciones a una residencia condicional

90 días¹⁴

La regla: las mismas condiciones que un ciudadano

Las reglas de los grandes programas lo dicen con palabras parecidas:

• FHA. HUD dice que un prestatario con residencia permanente legal puede ser elegible para un préstamo FHApréstamo FHAUn préstamo FHA es una hipoteca que te da un prestamista privado y que asegura la Administración Federal de Vivienda (FHA), una agencia del gobierno de Estados Unidos. Ese seguro protege al prestamista si dejas de pagar; por eso el prestamista puede aceptar un pago inicial (enganche) más bajo y un historial de crédito menos perfecto que en un préstamo convencional. La ley federal fija el pago inicial mínimo en 3.5% del valor de la propiedad y pone un tope al monto del préstamo, el límite FHA, que cambia según el condado. A cambio del seguro pagas una prima de seguro hipotecario.Ver la definición completaCerrar si cumple los mismos requisitos, términos y condiciones que un ciudadano. La regla vigente se aplica a los números de caso asignados desde el 25 de mayo de 2025.¹ El manual de FHA, revisado en agosto de 2026, la mantiene.²
• Hipoteca inversa. La misma carta de HUD aplica a las hipotecas inversas HECM de FHA; la guía de hipoteca inversa explica cómo funcionan.¹
• Fannie Mae. Para los préstamos convencionalespréstamo convencionalUn préstamo convencional es cualquier hipoteca que no está asegurada ni garantizada por el gobierno federal: no es FHA, ni VA, ni USDA. El riesgo lo asume el prestamista o las empresas que compran los préstamos (Fannie Mae y Freddie Mac). Cuando el monto está dentro del límite de préstamo conforme se le llama "conforme"; si lo supera, es un préstamo "jumbo". Suele pedir un puntaje de crédito más alto que un préstamo FHA y, si tu pago inicial es menor del 20% del precio, normalmente te exigen un seguro hipotecario privado (PMI) hasta que acumules suficiente valor en la casa.Ver la definición completaCerrar, Fannie Mae compra hipotecas de residentes permanentes legales en las mismas condiciones que a los ciudadanos.³
• USDA. El préstamo USDApréstamo USDAUn préstamo USDA es una hipoteca del Servicio de Vivienda Rural, que es parte del Departamento de Agricultura de Estados Unidos (USDA). Está pensado para familias de ingresos bajos o moderados que compran una casa en una zona que el USDA considera rural, y puede ofrecerse sin pago inicial. Hay dos caminos: el USDA garantiza el préstamo que da un prestamista privado, o presta directamente a familias de ingresos muy bajos. Para calificar, tu ingreso debe estar dentro del límite de tu zona y la casa debe estar en un área elegible, que puedes revisar en el mapa del USDA.Ver la definición completaCerrar garantizado pide ser ciudadano, nacional o extranjero calificadoextranjero calificado (qualified alien)"Extranjero calificado" (qualified alien) es un término de una ley federal, 8 U.S.C. 1641, que se usa para decidir quién puede pedir o recibir ciertos beneficios públicos federales. La ley lo define con una lista de categorías. Entre ellas están los residentes permanentes legales, las personas con asilo, los refugiados, ciertas personas con permiso de entrada (parole) por al menos un año, las personas con retención de deportación, los entrantes cubanos y haitianos y, en ciertos casos, personas que sufrieron maltrato o crueldad extrema. La misma ley tiene excepciones y otras condiciones, así que la definición sola no dice si una persona puede recibir un beneficio.Ver la definición completaCerrar,⁷ y la primera categoría de esa lista en la ley es la persona admitida como residente permanente.⁸

Eso no quiere decir que la aprobación esté asegurada: igual que a un ciudadano, te van a revisar ingresos, crédito, deudas y pago inicial.⁵ Pero tu estatus no te cierra ninguno de estos programas.

Qué documentos te van a pedir

Para FHA, HUD es concreto: el expediente debe incluir evidencia de tu residencia permanente y la solicitud uniforme de préstamo (URLA) debe indicar que eres residente permanente. HUD agrega que USCIS es quien da la evidencia de ese estatus y que una tarjeta de Seguro Social no basta para probar el estatus migratorio.¹ El documento que el reglamento de registro identifica para el residente permanente es el formulario I-551, la Tarjeta de Residente Permanente.¹²

La URLA es el formulario 1003 de Fannie Mae (o 65 de Freddie Mac).¹ La CFPB sugiere empezar a llenarlo antes de hablar con prestamistas: es de uso común y, aunque tu prestamista pida otras cosas, te sirve de punto de partida para saber qué información vas a necesitar.¹⁷ Cuando la llenes con el prestamista, revisa que la solicitud diga que eres residente permanente: para FHA, HUD pide que lo indique.

Fannie Mae no fija una lista: el prestamista decide con la documentación que considere apropiada y debe confirmar tu identidad antes de darte el crédito.³⁴ Además, cada prestatario necesita un número de Seguro Social válido o un ITIN.⁴ Como residente permanente, el Seguro Social puede asignarte un número.¹⁵

Antes de solicitar

1. 1. Revisa la fecha de tu tarjeta

   Hoy

   El reglamento pide solicitar el reemplazo cuando la tarjeta vence dentro de seis meses, o si se perdió o cambió tu nombre.¹³

2. 2. Junta tus papeles de ingresos

   La primera semana

   Declaraciones de impuestos, W-2, talón de pago, estados de cuenta, prueba de identidad y número de Seguro Social.¹⁷

   Pruébalo con tus númerosLista de documentos

3. 3. Busca ayuda para el pago inicial

   Antes de elegir préstamo

   Muchos estados y organizaciones locales ayudan a quienes compran por primera vez.²¹

   Pruébalo con tus números¿A qué ayudas califico?

4. 4. Pide al menos tres Estimaciones de Préstamo

   Llegan a más tardar 3 días hábiles después de solicitar

   Compara la tasa, el APR, el pago inicial y los costos de cierre.²³

   Pruébalo con tus númerosComparar préstamos

Si tu tarjeta vence pronto o está en trámite

El reglamento pide a un residente permanente solicitar el reemplazo de su tarjeta cuando se perdió, se la robaron o se destruyó; cuando vence dentro de seis meses; y cuando cambió legalmente su nombre u otros datos.¹³ Si estás por pedir un préstamo, revisa la fecha antes de empezar.

¿Qué hace un prestamista si tu tarjeta está vencida o en trámite? Las reglas no lo dicen con una lista. HUD pide “evidencia” de la residencia permanente y dice que USCIS es quien la da;¹ Fannie Mae deja que cada prestamista decida con la documentación que considere apropiada.³ Por eso la pregunta concreta es para cada prestamista: “¿Qué evidencia de residencia permanente aceptan si mi tarjeta está vencida o en reemplazo?”.

Tus ingresos, tus impuestos y tu crédito

Fannie Mae pide que tu ingreso sea estable, tenga un historial documentado y sea razonable esperar que continúe. A quien no es ciudadano le aplica la misma verificación de empleo e ingresos que a un ciudadano, sin importar la fuente del ingreso.⁵ Si trabajas por tu cuenta, la guía de comprar si trabajas por tu cuenta explica qué papeles juntar.

Para los impuestos, el IRS dice que si eres residente permanente legal en cualquier momento del año calendario, eres residente para el impuesto federal, y que lo sigues siendo salvo que renuncies por escrito o que USCIS o una corte federal terminen tu estatus.¹⁶ La CFPB recomienda reunir, antes de hablar con prestamistas, tus declaraciones de impuestosdeclaración de impuestosLa declaración de impuestos es el formulario anual con el que le informas al IRS tus ingresos y calculas cuánto impuesto te corresponde, para pagar lo que debes o recibir un reembolso. La declaración federal de las personas es el Formulario 1040. En general debe declarar quien tuvo un ingreso bruto mayor que el mínimo que fija el IRS para su estado civil tributario (filing status), o quien tuvo cierta cantidad de ganancias netas trabajando por cuenta propia; aun sin obligación, a veces conviene declarar. Necesitas tu SSN o tu ITIN y los de las demás personas en la declaración, y documentos como tus W-2 y 1099.Ver la definición completaCerrar federales firmadas de los últimos dos años, tus W-2, tu talón de pago más reciente, la documentación de otros ingresos, tus estados de cuenta, el origen de tu pago inicial y una prueba de identidad.¹⁷ Si cobras parte de tu ingreso en efectivo o de varios trabajos, junta desde ahora los comprobantes de cada fuente: la regla de Fannie Mae pide un historial documentado de cada ingreso que quieras usar para calificar.⁵

En FHA, el puntaje de créditopuntaje de créditoEl puntaje de crédito es un número que predice qué tan probable es que pagues un préstamo a tiempo. Se calcula con la información de tu informe de crédito: si pagas puntual, cuánto debes frente a tus límites, cuánto tiempo llevas usando crédito y cuántas cuentas nuevas abriste. FICO es una marca de puntaje; VantageScore es otra, y cada prestamista decide cuál usa. Un puntaje más alto suele traer una tasa de interés más baja y más opciones de préstamo; cada programa publica el mínimo que acepta. Puedes revisar tu informe gratis y corregir errores.Ver la definición completaCerrar cambia lo que puedes pedir: con 580 o más puedes recibir el financiamiento máximo, con 500 a 579 el préstamo se limita a 90% del valor, y con menos de 500 no eres elegible.² La guía de crédito desde cero explica cómo construirlo si estás empezando.

Todos los programas, incluidos USDA y VA

Como residente permanente, puedes mirar todos los programas y elegir el que mejor te sirva:

Cuatro caminos y lo que pide cada uno

Pago inicial bajo

FHA

• Pago inicial desde 3.5% con un puntaje de 580 o más.²
• Evidencia de residencia permanente en el expediente.¹

Mismas condiciones

Convencional (Fannie Mae)

• HomeReady permite desde 3% si cumples el límite de ingreso.⁶
• El prestamista decide qué documentos acepta.³

Sin pago inicial, si calificas

USDA o VA

• USDA puede cubrir el precio completo, solo en zonas rurales que designa.⁹¹⁰
• VA pide calificar para su certificado de elegibilidad (COE) y muchas veces no pide pago inicial.¹¹

Pide la Estimación de Préstamo de cada camino que te interese y compara el costo total.²³

Si eres militar o veterano, la CFPB dice que necesitas el certificado de elegibilidad del VA para ir por ese camino;¹⁷ la guía del préstamo VA explica cómo pedirlo. Para USDA, revisa primero si la casa que te interesa está en una zona que USDA designa como rural.¹⁰

Si compras por primera vez, muchos estados y organizaciones locales ayudan con el pago inicial o los costos de cierre; la CFPB sugiere buscarlos con una agencia de consejería aprobada por HUD o con la línea HOPE, (888) 995-4673.²¹ La guía de ayuda para el pago inicial explica cómo funcionan, y cada programa fija sus propias reglas de elegibilidad.

Ejemplo con números reales

El efectivo para cerrar una casa típica con FHA

Con el valor típico de una casa en Estados Unidos, el pago inicial mínimo de FHA y el rango de costos de cierre de Freddie Mac.

Precio de la casa (valor típico en EE. UU.)

$332,700

Pago inicial mínimo FHA (3.5%)

$11,645

Costos de cierre (2% a 5% del precio)

$6,654 a $16,635

Efectivo para cerrar, antes de créditos

$18,299 a $28,280

Es un ejemplo con números nacionales.²²⁴ Tus cifras reales salen en tu Estimación de Préstamo.

Haz la cuenta con tus númerosCostos de cierre

Qué puede preguntarte el prestamista

El Reglamento B permite al prestamista preguntar por tu residencia permanente y tu estatus migratorio, y por los de cualquier otra persona en la solicitud,¹⁸ y tomarlos en cuenta.¹⁹ Lo que la ley prohíbe es discriminarte por raza, color, religión, origen nacional, sexo, estado civil o edad en cualquier parte del préstamo.²⁰ Si crees que te dieron peores condiciones por tu origen, la guía de discriminación en la vivienda explica dónde quejarte.

Si este es tu caso

Compras con familiares que tienen otro estatus

El prestamista puede preguntar por el estatus de cada persona en la solicitud,¹⁸ y en Fannie Mae cada prestatario necesita SSN o ITIN.⁴ Ve la guía de comprar con tu familia.

Tienes tu propio negocio

Tu ingreso debe ser estable y documentado, igual que el de un ciudadano.⁵

Serviste en las Fuerzas Armadas

Si calificas para el certificado de elegibilidad, el préstamo VA muchas veces no pide pago inicial.¹¹ Ve la guía del préstamo VA.

Compras por primera vez

Busca ayuda para el pago inicial con un consejero aprobado por HUD.²¹

Errores que salen caros

• Error: Pensar que necesitas ser ciudadano para pedir un préstamo FHA.

  Mejor: Un residente permanente puede ser elegible con las mismas condiciones que un ciudadano.¹

• Error: Llevar solo tu tarjeta de Seguro Social como prueba de estatus.

  Mejor: HUD dice que no basta: lleva tu Tarjeta de Residente Permanente.¹¹²

• Error: Solicitar con una tarjeta que vence en pocos meses sin haber pedido el reemplazo.

  Mejor: Pide el reemplazo cuando vence dentro de seis meses, como dice el reglamento.¹³

• Error: Olvidar la fecha para quitar las condiciones de una residencia condicional.

  Mejor: Anota los 90 días antes del segundo aniversario.¹⁴

• Error: Quedarte con la primera oferta.

  Mejor: La CFPB recomienda contactar al menos a tres prestamistas.²²

Qué hacer esta semana

1. Revisa la fecha de tu Tarjeta de Residente Permanente; si vence dentro de seis meses, empieza el reemplazo.¹³
2. Junta tus declaraciones de impuestos, talones de pago y estados de cuenta con la lista de documentos.⁵
3. Busca programas de ayuda en ¿A qué ayudas califico? o con un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD, que da consejo muchas veces gratis.²¹²⁵
4. Pide la Estimación de PréstamoEstimación de Préstamo (Loan Estimate)La Estimación de Préstamo (Loan Estimate) es un formulario de tres páginas que recibes del prestamista a los pocos días de solicitar una hipoteca. Resume, con el mismo formato en todos los bancos, los términos del préstamo que te ofrecen: monto, tasa de interés, si la cuota puede cambiar, el pago mensual estimado con impuestos y seguro, los costos de cierre detallados y cuánto dinero necesitas llevar al cierre. Como todos usan el mismo formulario, sirve para comparar ofertas lado a lado. No te obliga a nada: pedirla no es aceptar el préstamo.Ver la definición completaCerrar a al menos tres prestamistas y compárala en comparar préstamos.²²²³
5. Prueba tus números en cuánta casa puedo comprar; en FHA, el pago inicial (enganche)pago inicial (enganche)El pago inicial es la parte del precio de la casa que pagas de tu bolsillo al comprar; el préstamo cubre el resto. En muchos países y en el español de Estados Unidos también se le dice enganche, cuota inicial o entrada. Cada tipo de préstamo tiene su propio mínimo: la FHA exige al menos 3.5% del valor, los préstamos VA y USDA pueden no exigir ninguno y los convencionales piden más si quieres evitar el seguro hipotecario privado. Un pago inicial mayor reduce el préstamo, la cuota mensual y el interés total; muchos programas estatales ayudan a reunirlo.Ver la definición completaCerrar mínimo es 3.5% con un puntaje de 580 o más.²