DACA y préstamos: qué dicen hoy FHA, Fannie Mae y USDA

Si tienes DACA, trabajas y quieres comprar casa, seguramente escuchaste que “FHA ya no acepta DACA”. Es cierto, pero no es toda la historia. Esta guía junta lo que dicen hoy las reglas de HUD (FHA), Fannie Mae (préstamos convencionales) y USDA, qué puede preguntarte un prestamista y cómo buscar uno que sí te preste. Es un tema que cambia: revisamos esta guía más seguido y mostramos arriba la fecha de la última verificación.

Desde los números de caso de esta fecha, FHA no acepta residentes no permanentes

25 de mayo de 2025⁶

Que a un ciudadano, en Fannie Mae, si eres residente no permanente legal

Mismas condiciones⁹

Lo que dura cada periodo de DACA y del permiso de trabajo que lo acompaña

2 años²

Como mínimo, los que la CFPB recomienda contactar

3 prestamistas²⁰

Qué es DACA, en palabras de un prestamista

Para un prestamista, lo que importa de DACA son tres cosas que dice el reglamento. Primero, DACA es una “acción diferida”: una decisión del gobierno de no buscar tu deportación por un periodo limitado, que no te da derecho a quedarte ni a volver a entrar al país. Segundo, durante ese periodo USCIS puede darte permiso de trabajo si demuestras una necesidad económica.¹ Tercero, cada periodo de DACA, inicial o de renovación, dura 2 años, y el permiso de trabajo se da por el mismo tiempo.²

El reglamento también dice que, mientras dura DACA, se te considera “lawfully present” (presente legalmente) bajo 8 CFR §1.3.¹ Pero esa definición tiene un uso preciso: se titula “presencia legal para solicitar beneficios del Seguro Social” y aplica solo a esa ley.³ No es una regla de préstamos hipotecarios. Cada programa de préstamos tiene su propia regla de residencia, y eso es lo que veremos sección por sección.

Con permiso de trabajo, el Seguro Social puede asignarte un número de Seguro Social, porque su reglamento lo permite a quien tiene autorización legal para trabajar en Estados Unidos.⁴ Ese número cuenta para lo que pide Fannie Mae, como verás abajo. La guía de tipos de préstamos hipotecarios explica en qué se diferencian FHA, convencional, VA y USDA si es la primera vez que lo lees.

FHA: abierto de 2021 a 2025, cerrado desde entonces

El préstamo FHApréstamo FHAUn préstamo FHA es una hipoteca que te da un prestamista privado y que asegura la Administración Federal de Vivienda (FHA), una agencia del gobierno de Estados Unidos. Ese seguro protege al prestamista si dejas de pagar; por eso el prestamista puede aceptar un pago inicial (enganche) más bajo y un historial de crédito menos perfecto que en un préstamo convencional. La ley federal fija el pago inicial mínimo en 3.5% del valor de la propiedad y pone un tope al monto del préstamo, el límite FHA, que cambia según el condado. A cambio del seguro pagas una prima de seguro hipotecario.Ver la definición completaCerrar tuvo dos momentos para quienes tienen DACA.

En 2021, la Carta Hipotecaria 2021-12 de HUD aclaró que las personas con DACA podían recibir préstamos FHA, para los números de caso asignados desde el 26 de julio de 2021. Un residente no permanente calificaba si la casa sería su vivienda principal, tenía un número de Seguro Social válido, mostraba un permiso de trabajo vigente (formulario I-766) y cumplía lo mismo que un ciudadano. Si el permiso vencía dentro de un año y había un historial de renovaciones, el prestamista podía suponer que se renovaría.⁵

En 2025 eso cambió. La Carta Hipotecaria 2025-09 eliminó por completo la sección de residentes no permanentes, para los números de caso asignados a partir del 25 de mayo de 2025. Quedan elegibles los ciudadanos, los residentes permanentes legales y los ciudadanos de Micronesia, las Islas Marshall y Palaos. La carta agrega que una tarjeta de Seguro Social no basta para probar el estatus migratorio o de trabajo, y aplica también a las hipotecas inversas.⁶ El manual de FHA, en su versión revisada en agosto de 2026, ya enumera solo esas categorías.⁷

Préstamo convencional: lo que dice Fannie Mae

La regla de Fannie Mae no cambió. Fannie Mae compra préstamos convencionalespréstamo convencionalUn préstamo convencional es cualquier hipoteca que no está asegurada ni garantizada por el gobierno federal: no es FHA, ni VA, ni USDA. El riesgo lo asume el prestamista o las empresas que compran los préstamos (Fannie Mae y Freddie Mac). Cuando el monto está dentro del límite de préstamo conforme se le llama "conforme"; si lo supera, es un préstamo "jumbo". Suele pedir un puntaje de crédito más alto que un préstamo FHA y, si tu pago inicial es menor del 20% del precio, normalmente te exigen un seguro hipotecario privado (PMI) hasta que acumules suficiente valor en la casa.Ver la definición completaCerrar de personas que no son ciudadanas pero son residentes permanentes o no permanentes legales, en las mismas condiciones que a los ciudadanos. La parte clave es la siguiente: Fannie Mae no fija qué documentos prueban la presencia legal. El prestamista decide, caso por caso, con la documentación que considere apropiada, y al venderle el préstamo le garantiza a Fannie Mae que el prestatario está legalmente presente en el país.⁹

Eso explica por qué dos prestamistas te responden distinto con la misma tarjeta de permiso de trabajo en la mano. No es que uno tenga razón y el otro no: la regla deja esa decisión a cada uno.

Además, Fannie Mae pide que cada prestatario tenga un número de Seguro Social válido o un ITINITIN (número de identificación personal del contribuyente)El ITIN es un número de nueve dígitos que emite el IRS, la agencia de impuestos federal, a las personas que necesitan un número de identificación de contribuyente para declarar impuestos y no pueden obtener un número de Seguro Social. Sirve solo para fines tributarios: no autoriza a trabajar en Estados Unidos, no da derecho a beneficios del Seguro Social ni al crédito tributario por ingreso del trabajo, y no define tu estatus migratorio. Se solicita con el Formulario W-7 y caduca si no se usa por varios años. Algunos prestamistas aceptan el ITIN para dar una hipoteca.Ver la definición completaCerrar, que cumpla los requisitos de residencia y documentación, y que el prestamista confirme su identidad.⁸ Sobre el dinero, el ingreso debe ser estable, tener un historial documentado y ser razonable esperar que continúe; y a quien no es ciudadano le aplica la misma verificación de empleo e ingresos que a un ciudadano.¹⁰

Tres programas y lo que dice cada regla hoy

Cerrado para DACA

FHA

• Desde los números de caso del 25 de mayo de 2025, sin residentes no permanentes.⁶
• Elegibles: ciudadanos, residentes permanentes y ciudadanos de Micronesia, las Islas Marshall y Palaos.⁷
• La tarjeta de Seguro Social no prueba el estatus.⁶

Abierto si el prestamista lo acepta

Convencional (Fannie Mae)

• Residentes no permanentes legales, en las mismas condiciones que un ciudadano.⁹
• Cada prestamista decide qué documentos prueban tu presencia legal.⁹
• SSN o ITIN, e ingreso estable que se espera que continúe.⁸¹⁰

Lista cerrada de estatus

USDA garantizado

• Ciudadanos, nacionales no ciudadanos o extranjeros calificados.¹²
• La lista de extranjeros calificados está en 8 U.S.C. §1641.¹³

Antes de solicitar, pregunta a cada prestamista bajo qué programa te prestaría con DACA y qué documentos pide.⁹

USDA: quién es un “extranjero calificado”

El préstamo USDApréstamo USDAUn préstamo USDA es una hipoteca del Servicio de Vivienda Rural, que es parte del Departamento de Agricultura de Estados Unidos (USDA). Está pensado para familias de ingresos bajos o moderados que compran una casa en una zona que el USDA considera rural, y puede ofrecerse sin pago inicial. Hay dos caminos: el USDA garantiza el préstamo que da un prestamista privado, o presta directamente a familias de ingresos muy bajos. Para calificar, tu ingreso debe estar dentro del límite de tu zona y la casa debe estar en un área elegible, que puedes revisar en el mapa del USDA.Ver la definición completaCerrar garantizado pide que el solicitante muestre que es ciudadano, nacional no ciudadano o “extranjero calificado” (qualified alien).¹² El reglamento de USDA remite esa definición a la ley federal de 1996 conocida como PRWORA, 8 U.S.C. §1641.¹³

Esa ley enumera quién es un extranjero calificadoextranjero calificado (qualified alien)"Extranjero calificado" (qualified alien) es un término de una ley federal, 8 U.S.C. 1641, que se usa para decidir quién puede pedir o recibir ciertos beneficios públicos federales. La ley lo define con una lista de categorías. Entre ellas están los residentes permanentes legales, las personas con asilo, los refugiados, ciertas personas con permiso de entrada (parole) por al menos un año, las personas con retención de deportación, los entrantes cubanos y haitianos y, en ciertos casos, personas que sufrieron maltrato o crueldad extrema. La misma ley tiene excepciones y otras condiciones, así que la definición sola no dice si una persona puede recibir un beneficio.Ver la definición completaCerrar: residentes permanentes legales, asilados, refugiados, personas con parole de al menos un año, personas a quienes se les suspendió la deportación, entrantes cubanos y haitianos, quienes viven aquí bajo un Pacto de Libre Asociación, y otras categorías.¹⁴ Si no sabes si tu situación entra en esa lista, esa es una pregunta migratoria. Puedes hacerla a un representante acreditadorepresentante acreditado por el Departamento de JusticiaUn representante acreditado es una persona que no es abogada pero que el Departamento de Justicia de Estados Unidos, a través de su Programa de Reconocimiento y Acreditación, autoriza a representar a personas en asuntos migratorios ante el DHS y, con acreditación plena, ante los tribunales de inmigración. Solo pueden hacerlo a través de una organización reconocida, que debe ser una entidad sin fines de lucro exenta de impuestos federales. Es la forma segura de recibir ayuda migratoria a bajo costo: el Departamento de Justicia publica la lista oficial por estado. Quien no esté en esa lista ni sea abogado no está autorizado a representarte.Ver la definición completaCerrar por el Departamento de Justicia o a un abogado de inmigración.²⁴

Qué puede preguntarte el prestamista y qué no

El Reglamento B, que aplica la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito, permite al prestamistaprestamistaEl prestamista (lender) es la institución financiera que te presta el dinero de la hipoteca. La hipoteca es el acuerdo que le da al prestamista el derecho de quedarse con tu casa si no pagas lo que te prestó. Después del cierre es común que otra compañía, el administrador del préstamo (servicer), se encargue de cobrarte y llevar la cuenta; puede ser la misma empresa que te prestó o una distinta. En la Estimación de Préstamo, el nombre del prestamista aparece en la primera página, y en la última aparece como "Lender" con su número NMLS o de licencia.Ver la definición completaCerrar preguntar por tu residencia permanente y tu estatus migratorio, y por los de cualquier otra persona en la solicitud.¹⁶ También le permite tomar en cuenta tu estatus y la información que necesite para saber cómo cobraría el préstamo.¹⁵ Que te pregunten no es ilegal.

Lo que la ley prohíbe es discriminar por raza, color, religión, origen nacional, sexo, estado civil o edad en cualquier parte del préstamo.¹⁷ El origen nacionalorigen nacional (national origin)El origen nacional (national origin) es una de las características que protege la Ley de Vivienda Justa. Según el Departamento de Justicia, la discriminación por origen nacional puede basarse en el país donde naciste o en el lugar de donde vienen tus antepasados. La ley prohíbe negarse a venderte o rentarte una vivienda, ponerte condiciones distintas o publicar anuncios con preferencias por tu origen nacional. Según la CFPB, la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito también prohíbe que un prestamista te discrimine por tu origen nacional cuando pides crédito, como una hipoteca.Ver la definición completaCerrar es el país donde naciste o de donde vienen tus antepasados. El Departamento de Justicia ha demandado a prestamistas que pusieron reglas más estrictas o dieron peores condiciones a prestatarios hispanos.¹⁸

Algunos estados van más allá. En Illinois, el Departamento de Derechos Humanos explica que la ley estatal prohíbe usar el estatus migratorio para discriminar a alguien que renta, compra casa o solicita una hipoteca, y pone como ejemplos a las personas con DACA, con TPS y con acción diferida. Allí puedes reportar la discriminación por estatus migratorio en la vivienda dentro de un año.¹⁹ La guía de discriminación en la vivienda explica cómo presentar una queja.

Cómo buscar un prestamista que te preste con DACA

La CFPB recomienda contactar al menos a tres prestamistas: quienes comparan pueden ahorrar miles de dólares, y cada prestamista ofrece tipos de préstamo distintos.²⁰ Con DACA, eso pesa doble, porque la decisión sobre tus documentos es de cada uno.⁹

De la primera llamada a la oferta que eliges

1. 1. Junta tus documentos

   Antes de llamar

   Permiso de trabajo vigente, tarjeta de Seguro Social, identificación, comprobantes de ingreso y estados de cuenta.⁸

   Pruébalo con tus númerosLista de documentos

2. 2. Haz tu lista de prestamistas

   La primera semana

   Tu banco o cooperativa local y otros prestamistas de tu zona; un consejero de vivienda puede ayudarte a armarla.²⁰

3. 3. Pregunta antes de solicitar

   En la primera llamada

   ¿Prestan a personas con DACA? ¿Bajo qué programa? ¿Qué documentos de presencia legal aceptan? ¿Qué pasa si mi permiso vence pronto?⁹

4. 4. Recibe la Estimación de Préstamo

   A más tardar 3 días hábiles después de solicitar

   Todos usan el mismo formulario. Recibirla no quiere decir que te aprobaron.²¹

   Pruébalo con tus númerosComparar préstamos

5. 5. Revisa las ofertas con un consejero

   Antes de firmar

   Un consejero aprobado por HUD te ayuda a ver si las condiciones encajan con tus objetivos, muchas veces gratis.²³

La Estimación de PréstamoEstimación de Préstamo (Loan Estimate)La Estimación de Préstamo (Loan Estimate) es un formulario de tres páginas que recibes del prestamista a los pocos días de solicitar una hipoteca. Resume, con el mismo formato en todos los bancos, los términos del préstamo que te ofrecen: monto, tasa de interés, si la cuota puede cambiar, el pago mensual estimado con impuestos y seguro, los costos de cierre detallados y cuánto dinero necesitas llevar al cierre. Como todos usan el mismo formulario, sirve para comparar ofertas lado a lado. No te obliga a nada: pedirla no es aceptar el préstamo.Ver la definición completaCerrar es el documento para comparar: el prestamista debe dártela dentro de los tres días hábiles después de tu solicitud, y todos usan el mismo formulario.²¹ Si un banco o una cooperativa te ofrece un préstamo que se queda en su propia cartera, con sus propias reglas, la guía de préstamos con ITIN explica cómo funcionan y qué comparar.

Ejemplo con números reales

Lo que cuesta llegar al cierre de una casa típica con un préstamo convencional

Con el valor típico de una casa en Estados Unidos, el pago inicial mínimo de HomeReady de Fannie Mae y el rango de costos de cierre de Freddie Mac.

Precio de la casa (valor típico en EE. UU.)

$332,700

Pago inicial mínimo en HomeReady (3%)

$9,981

Costos de cierre (2% a 5% del precio)

$6,654 a $16,635

Es un ejemplo con números nacionales. HomeReady tiene un límite de ingreso y otras condiciones;¹¹ los costos de cierre varían por lugar.²² Tus cifras reales salen en tu Estimación de Préstamo.

Haz la cuenta con tus números¿Cuánta casa puedo comprar?

Si quieres ver cuánto podrías pagar con tus propios números, prueba cuánta casa puedo comprar y la calculadora de costos de cierre. El pago inicial (enganche)pago inicial (enganche)El pago inicial es la parte del precio de la casa que pagas de tu bolsillo al comprar; el préstamo cubre el resto. En muchos países y en el español de Estados Unidos también se le dice enganche, cuota inicial o entrada. Cada tipo de préstamo tiene su propio mínimo: la FHA exige al menos 3.5% del valor, los préstamos VA y USDA pueden no exigir ninguno y los convencionales piden más si quieres evitar el seguro hipotecario privado. Un pago inicial mayor reduce el préstamo, la cuota mensual y el interés total; muchos programas estatales ayudan a reunirlo.Ver la definición completaCerrar que te pida cada prestamista puede ser distinto; la guía de cuánto necesitas para el pago inicial explica los mínimos de cada programa.

Si este es tu caso

Situaciones frecuentes

Compras con tu pareja, que es ciudadana o residente

El prestamista puede preguntar por el estatus de cada persona en la solicitud.¹⁶ En Fannie Mae, cada prestatario necesita SSN o ITIN.⁸

Compras por primera vez

Las condiciones de HomeReady dependen de tu ingreso y de la zona.¹¹ Un consejero aprobado por HUD te ayuda a comparar, muchas veces gratis.²³

Trabajas por tu cuenta

A quien no es ciudadano le aplica la misma verificación de empleo e ingresos que a un ciudadano, sin importar la fuente del ingreso.¹⁰ La guía de comprar si trabajas por tu cuenta explica qué papeles juntar.

Tienes ITIN y no tienes DACA

Fannie Mae acepta ITIN, pero también pide residencia legal;⁸ la guía de préstamos con ITIN explica los préstamos de cartera.

Errores que salen caros

• Error: Pedir un préstamo FHA como si la regla de 2021 siguiera vigente.

  Mejor: Desde los números de caso del 25 de mayo de 2025, FHA no acepta residentes no permanentes.⁶

• Error: Rendirte con el primer «no» de un prestamista.

  Mejor: Fannie Mae deja que cada prestamista decida qué documentos acepta: pregunta a al menos tres.⁹²⁰

• Error: Pensar que tu tarjeta de Seguro Social prueba tu estatus.

  Mejor: Lleva tu permiso de trabajo vigente: HUD dice que la tarjeta de Seguro Social no basta para probar el estatus.⁶

• Error: Creer que te discriminan solo porque te preguntaron por tu estatus.

  Mejor: Preguntar está permitido; tratarte peor por tu origen nacional, no.¹⁶¹⁷

• Error: Preguntarle a un «notario» si comprar casa afecta tu DACA.

  Mejor: Un notario no puede darte asesoría legal; un representante acreditado o un abogado sí.²⁴

Qué hacer esta semana

1. Revisa la fecha de vencimiento de tu permiso de trabajo y anótala en tu lista de documentos.²
2. Haz una lista de al menos tres prestamistas, empezando por tu banco o cooperativa local.²⁰
3. Pregunta a cada uno, por escrito si puedes: “¿Prestan a personas con DACA, bajo qué programa y qué documentos de presencia legal aceptan?”.⁹
4. Pide la Estimación de Préstamo a los que digan que sí y compáralas en la herramienta de comparar préstamos.²¹
5. Si quieres, lleva las ofertas a un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD antes de firmar.²³
6. Para cualquier duda sobre tu caso migratorio, busca un representante acreditado en las listas del Departamento de Justicia, ordenadas por estado.²⁵