Después de un huracán, una inundación o un incendio

Esta guía es para ti si un huracán, una inundación o un incendio dañó la casa donde vives, sea tuya o rentada. Verás qué hacer los primeros días, cómo hacer el reclamo a tu seguro, dónde se pide la ayuda federal por desastre, qué pasa con tu hipoteca y cómo evitar a los estafadores que llegan después de una tragedia. Te contamos lo que dicen las fuentes oficiales, y para tu caso hay ayuda gratuita.

Para que el ajustador del seguro de inundación te contacte después de reportar la pérdida

48 horas⁶

Para mandar tu prueba de pérdida (proof of loss) al seguro de inundación

60 días¹⁰

Lo que puede tardar en pagarse un reclamo de inundación

4 a 8 semanas⁵

De ayuda de FEMA para la renta, para quien califique, mientras reparan tu casa

Hasta 18 meses¹

Lo primero: tu seguridad y los primeros días

Después de un desastre, lo primero es tu seguridad y la de tu familia. No vuelvas a entrar a la casa hasta que sea seguro. El reclamo al seguro de inundación lo puedes empezar antes de regresar.⁶

Según la CFPB (la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor), cuando tu casa sufrió daños hay tres cosas que hacer para empezar: llamar a tu aseguradora para hacer el reclamo, pedir ayuda a los programas del gobierno y avisarle a tu administrador del préstamo lo que pasó.¹ Este es el orden de los primeros días:

Los primeros días, paso a paso

1. 1. Ponte a salvo

   Antes de volver a la casa

   No entres hasta que sea seguro. Puedes reportar el reclamo de inundación antes de regresar.⁶

2. 2. Avisa a tu aseguradora

   Cuanto antes

   Tu póliza puede ponerte un plazo para reclamar. Avisa a cada póliza que cubra algo dañado y pide copia si no la tienes.²

3. 3. Documenta los daños

   Antes de limpiar o tirar algo

   Fotos y videos claros, números de serie de los aparatos y muestras pequeñas de alfombra o piso.⁷

4. 4. Haz solo reparaciones temporales

   Mientras llega el ajustador

   Tapa una ventana rota o pon una lona en el techo. Una reparación permanente antes de que vean el daño puede costarte el reclamo.¹¹

5. 5. Pide la ayuda federal, si hay declaración

   En cuanto puedas

   En DisasterAssistance.gov, en la app de FEMA, por teléfono o en persona en un Centro de Recuperación por Desastre.¹²

6. 6. Llama a tu administrador del préstamo

   Antes del próximo pago

   Pregunta qué ayuda tiene para víctimas de desastres, como una pausa de pagos o un plan de pagos.²

   Pruébalo con tus númerosPresupuesto familiar

7. 7. Revisa el estimado del ajustador

   Cuando te lo entreguen

   Revísalo con cuidado. Si encuentras más daños, puedes pedir un pago adicional aunque el reclamo parezca cerrado.⁶

Si tuviste que salir de tu casa, pon una dirección para que te reenvíen el correo y actualiza tus datos con el banco, la aseguradora y las compañías de servicios. Así te llegan los cheques y los avisos a tiempo.⁴

El reclamo a tu seguro de casa

Avisa cuanto antes. Según la CFPB, tu póliza puede exigir que hagas el reclamo dentro de cierto plazo después del desastre. Puedes tener varias pólizas, como la del seguro de viviendaseguro de viviendaEl seguro de vivienda paga las pérdidas y los daños de tu propiedad cuando pasa algo inesperado, como un incendio o un robo, y suele incluir responsabilidad civil si alguien se lastima en tu casa. Los prestamistas lo exigen mientras tengas hipoteca, porque la casa es su garantía, y casi siempre lo cobran dentro de tu cuota mensual a través de la cuenta escrow. El precio depende del lugar, del valor de reconstrucción, del deducible y de tu historial. Una póliza normal no cubre inundaciones ni, en muchos estados, terremotos: esos riesgos se aseguran aparte.Ver la definición completaCerrar, la de inundación o la del carro: avisa a cada una que cubra algo dañado.² La mayoría de las compañías ponen plazos para reclamar.¹¹

Documenta todo. Toma fotos o videos de los daños antes y después de cualquier reparación que hagas tú. La aseguradora puede mandar un ajustador (adjuster) a ver los daños.² El Departamento de Seguros de Texas recomienda hacer solo reparaciones temporales, como tapar ventanas rotas o poner una lona en el techo, y no reparaciones permanentes: la aseguradora podría negar el reclamo si reparas antes de que vea el daño.¹¹

Cómo te pagan. Según tu póliza, la aseguradora paga por costo de reposición o por valor real en efectivo. El costo de reposicióncosto de reposición (replacement cost)El costo de reposición (replacement cost) es una forma de pagar los daños en un seguro de vivienda: te da el dinero para reparar o reconstruir tu casa, o reemplazar tus cosas, con materiales de calidad parecida y a los precios de hoy, sin descontar lo que perdieron de valor por edad o uso (depreciación). Es distinto del valor real en efectivo, que sí descuenta la depreciación. Muchas aseguradoras pagan estos reclamos en dos cheques: el primero con la depreciación descontada y el segundo, por lo descontado, cuando terminas la reparación. Tu póliza dice cuál de las dos formas usa.Ver la definición completaCerrar te da dinero para reconstruir o reparar con materiales parecidos, a precios de hoy. El valor real en efectivovalor real en efectivo (actual cash value)El valor real en efectivo (actual cash value o ACV) es una forma de pagar los daños en un seguro de vivienda o de inquilino: te da lo que cuesta reparar o reemplazar lo dañado menos la depreciación, es decir, lo que perdió de valor por edad, uso o desgaste. Por eso suele pagar menos que el costo de reposición, y la diferencia la pones tú. Muchas pólizas pagan así tus cosas personales, a menos que compres cobertura de costo de reposición. Y si tienes esa cobertura, el primer cheque de tu reclamo suele ser por el valor real en efectivo.Ver la definición completaCerrar toma en cuenta la edad y el estado de tu casa, y por eso puede quedarse corto.³ De cada reclamo, tú pagas tu deduciblededucible (deductible)El deducible (deductible) es la parte de un reclamo al seguro que te toca pagar a ti. Cuando tienes un daño cubierto, la compañía de seguros le resta el deducible al monto del reclamo y te paga el resto. Puedes tener un deducible distinto para cada tipo de cobertura. Lo encuentras en la primera página de tu póliza, llamada página de declaraciones (declarations page), junto con tus coberturas y límites. En los impuestos, la palabra "deducible" significa otra cosa: un gasto que puede bajar los impuestos que debes.Ver la definición completaCerrar.¹¹

Si te pagan menos o te lo niegan. Pide por escrito las razones y si hay un proceso de apelación. Si crees que lo negaron sin razón, puedes presentar una queja ante el departamento de seguros de tu estado. La ley de tu estado puede ponerle plazos a la aseguradora para actuar.²

Si no puedes vivir en tu casa. La cobertura de gastos adicionales de vivienda (ALE, por sus siglas en inglés) paga si tienes que mudarte mientras reparan daños que cubre tu póliza: renta, comida y otros gastos que no tendrías si siguieras en tu casa. Solo paga hasta el límite de tu póliza, así que lleva la cuenta de lo que gastas para que te alcance todo el tiempo que estés fuera.¹¹

Tres seguros, tres reclamos distintos

Si eres dueño

Seguro de casa

• Paga por costo de reposición o por valor real en efectivo, según tu póliza.³
• Por lo general no cubre inundaciones.⁴
• Puede pagar gastos extra para vivir en otro lado, hasta el límite de la póliza.¹¹

Póliza aparte

Seguro de inundación (NFIP)

• Cubre solo el daño causado directamente por el agua que sube desde el suelo.⁵
• Pide tu prueba de pérdida dentro de 60 días.¹⁰
• No cubre el daño por moho.⁵

Si rentas

Seguro de inquilino

• Cubre tus cosas dañadas dentro de la casa que rentas.⁴
• El arrendador no responde por tus pertenencias.⁴
• A veces paga el costo de vivir en otro lugar.⁴

Revisa qué pólizas tienes y avisa a cada una: el plazo para reclamar puede correr desde el día del desastre.²

Ejemplo con números reales

Cómo llega el dinero del seguro si tienes hipoteca

Un ejemplo en palabras de lo que describe la CFPB; tu administrador te dice sus pasos.

El cheque del seguro

Sale a tu nombre y al de tu administrador o prestamista

Antes de empezar la obra

El administrador entrega una parte para contratar a quien repare

Mientras avanza la obra

Entrega más dinero, por etapas

Con cada pago al contratista

Pides recibo y una renuncia de gravamen (lien waiver)

Al terminar

Entrega el resto cuando la casa pasa la inspección

Así lo explica la CFPB, y mientras se paga el reclamo la hipoteca sigue.³ La renuncia de gravamen dice que al contratista ya se le pagó.⁴ Usa la herramienta de presupuesto para ordenar tus gastos de estos meses.

Haz la cuenta con tus númerosPresupuesto familiar

Si fue una inundación: el reclamo al NFIP

El seguro de casa por lo general no cubre inundaciones.⁴ El seguro contra inundacionesseguro contra inundacionesEl seguro contra inundaciones es una póliza aparte que puede cubrir el edificio, lo que hay dentro, o ambos, cuando el agua de una inundación causa daños. La mayoría de las pólizas de seguro de vivienda no cubren ese daño. La mayor parte de estas pólizas las respalda el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP) de FEMA y se compran a través de aseguradoras y agentes. Si tu casa está en una zona de alto riesgo de inundación y tu hipoteca está respaldada por el gobierno federal, el prestamista está obligado a exigirlo; fuera de esas zonas es opcional, pero las inundaciones también ocurren ahí.Ver la definición completaCerrar del NFIP (el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones) cubre solo el daño físico causado directamente por una inundación: el agua que entra a tu casa desde el suelo hacia arriba. No cubre, por ejemplo, la lluvia que el viento mete a la casa.⁵

Reporta la inundación a tu aseguradora cuanto antes. Te asigna un ajustador que debe contactarte dentro de 48 horas. No tires nada antes de que el ajustador lo vea, salvo lo que sea un peligro para la salud o lo que la ley local te obligue a tirar, y guarda muestras de alfombra o piso.⁶ Toma fotos y videos claros antes de limpiar, anota los números de serie de los aparatos y guarda los recibos de reparaciones y de lo que compres nuevo. El moho puede empezar a formarse en 24 a 48 horas.⁷ Y la póliza no cubre el daño por moho.⁵

Cuando llegue el ajustador, pídele su tarjeta Flood Control Number (FCN) y una identificación con foto del gobierno.⁶ Habla con tu agente o ajustador antes de firmar con una compañía de limpieza.⁵

Los pagos. En inundaciones grandes, FEMA permite adelantos: tu aseguradora puede darte hasta $5,000 sin visita del ajustador, y hasta $20,000 con autorización y documentos. El adelanto se resta del pago final.⁵ El reclamo puede tardar de 4 a 8 semanas en pagarse, y si tienes hipoteca el cheque sale a tu nombre y al de tu compañía hipotecaria.⁵ Si después encuentras más daños, puedes pedir un pago adicional en cualquier momento.⁶

Reconstruir con menos riesgo. Quizá califiques para hasta $30,000 adicionales para reconstruir de forma que baje tu riesgo de inundación. Se llama cobertura de Costo Mayor de Cumplimiento (ICC); pregúntale a tu ajustador o agente.⁸

Si te lo niegan. Tienes 60 días desde la fecha de la carta para apelar ante FEMA, contados en días calendario. Apelar no cuesta y no necesitas que nadie te represente. Si eliges una tasación (appraisal), ya no puedes apelar ante FEMA. Y si decides demandar, el plazo es de un año desde el rechazo; apelar no lo extiende.⁹ La guía del seguro de inundación y el NFIP explica qué cubre cada parte de la póliza.

Si rentas la casa donde vives

Según la CFPB, si puedes seguir viviendo en la casa que rentas, aunque tenga daños, por lo general tienes que seguir pagando la renta. Avisa por escrito a tu arrendador de los daños.⁴

Aunque no puedas vivir ahí, por ejemplo porque no hay agua ni luz, el contrato no termina solo: por lo general, tú o el arrendador tienen que terminarlo por escrito. Y tu arrendador no puede usar tu depósito de seguridad para pagar daños causados por un desastre natural.⁴

Tus cosas las cubre el seguro de inquilinoseguro de inquilino (renters insurance)El seguro de inquilino (renters insurance o tenants insurance) protege tus cosas y te protege a ti cuando rentas. El seguro del dueño cubre el edificio, pero no tus muebles, tu ropa ni tus aparatos. Por lo general incluye tres coberturas: tus pertenencias, incluso si te las roban fuera de casa; los gastos extra de vivienda si un daño cubierto te obliga a mudarte por un tiempo; y responsabilidad civil si alguien se lastima en tu casa. Una póliza común no cubre inundaciones, que se aseguran aparte. Algunos dueños piden tenerlo.Ver la definición completaCerrar, no el arrendador. A veces ese seguro también paga el costo de vivir en otro lugar si no puedes quedarte en tu casa: revisa tu póliza.⁴ La guía del seguro para inquilinos explica qué cubre, y si te atrasas con la renta, la guía No puedo pagar la renta te dice por dónde empezar.

La ayuda federal por desastre: dónde se pide

La ayuda económica de FEMA (la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias) es para quien vive en una zona con declaración presidencial de desastre, y no todos califican para todos los programas.¹² Hay cuatro formas de pedirla: la solicitud en línea en DisasterAssistance.gov, la app de FEMA, por teléfono al 1-800-621-3362 o en persona en un Centro de Recuperación por Desastre (DRC).¹² La CFPB dice que la solicitud está en inglés y en español.²

Para pedirla, USA.gov dice que necesitarás tu número de Seguro Social, los datos de tu seguro, una descripción de los daños, el ingreso anual de tu hogar, tus datos de contacto y una cuenta de banco para el depósito directo.¹²

Esta ayuda no reemplaza al seguro: la pides además de tu reclamo, y puede servir para gastos que el seguro no cubre, como la vivienda temporal.⁵ Según la CFPB, FEMA puede ayudar con el hotel por poco tiempo, con la primera renta y el depósito de un lugar nuevo, y con la renta hasta por 18 meses para quien califique mientras reparan tu casa.¹ Después de registrarte con FEMA sabrás si calificas para el programa que paga el hotel (TSA).¹⁴

Préstamos de la SBA. La Administración de Pequeños Negocios (SBA) presta a dueños y a inquilinos cuyas casas sufrieron daños en un desastre, aunque no tengan un negocio. Tu casa debe estar en una zona con declaración presidencial de desastre, el préstamo tiene que ser para tu casa principal y no puede duplicar lo que ya pagan el seguro u otros programas. Antes de pedirlo, debes registrarte con FEMA.¹³

Otras ayudas. Disaster Legal Services da ayuda legal gratis a personas de bajos ingresos en zonas con declaración federal, por ejemplo con contratos de reparación o problemas con el arrendador. El IRS puede dar alivio de impuestos, como más tiempo para declarar.¹² La agencia de manejo de emergencias de tu estado puede tener recursos aunque no haya declaración presidencial.² Sin declaración federal, la Cruz Roja y los gobiernos estatales y locales pueden ayudar con comida y refugio.¹² En la mayor parte del país, el 211 te conecta con servicios locales y vivienda de emergencia.¹⁴

Tu hipoteca después del desastre

El daño a tu casa no te quita la obligación de pagar la hipoteca.² Llama a tu administrador del préstamoadministrador del préstamoEl administrador del préstamo (loan servicer) es la compañía que te manda los estados de cuenta de tu hipoteca y se encarga del día a día del préstamo: recibe tus pagos, responde tus preguntas, lleva la cuenta del principal y los intereses pagados y maneja tu cuenta de depósito (escrow), si tienes una. También puede ofrecerte opciones si te atrasas y, en ciertos casos, iniciar una ejecución hipotecaria. Puede ser la misma compañía que te prestó el dinero o una distinta, y es común que otra compañía tome el préstamo después del cierre.Ver la definición completaCerrar, cuéntale qué pasó y pregunta qué ayuda tiene para víctimas de desastres, como una pausa de pagos (forbearance)indulgencia de pagos (forbearance)La indulgencia de pagos (forbearance) es un acuerdo con tu administrador del préstamo para pausar tus pagos de la hipoteca, o hacer pagos más pequeños, por un tiempo, cuando pasas por un problema como perder el trabajo, un desastre natural o gastos médicos inesperados. No borra ni reduce lo que debes: después tienes que pagar lo que no pagaste. Según el acuerdo, puedes pagarlo todo junto al final, agregarlo al final del préstamo, pagarlo con un préstamo nuevo o repartirlo en pagos más altos por un tiempo. Tienes que pedírsela a tu administrador.Ver la definición completaCerrar o un plan de pagos. Las opciones dependen de quién es dueño de tu préstamo o lo garantiza.²

Según la CFPB, hay reglas federales que permiten, pero no obligan, al dueño o al administrador de un préstamo a ayudarte después de un desastre. Los préstamos respaldados por el gobierno tienen guías que permiten detener o retrasar una ejecución. Con un préstamo FHA, si estás en riesgo de perder tu casa por el desastre, tu prestamista puede detener o retrasar el inicio de la ejecución por 90 días.¹

Por lo general, el prestamista evalúa tus opciones con una solicitud completa. Pero la CFPB reconoce que en un desastre completarla puede ser difícil y que el prestamista debería poder ofrecerte opciones de todos modos.⁴ El Reglamento X le permite ofrecerte una pausa de pagos o un plan de pagos de corto plazo con una solicitud incompleta. Si lo hace, debe mandarte por escrito los pagos y la duración, decirte que puede haber otras opciones y que puedes mandar una solicitud completa para que te evalúen para todas. Mientras cumplas esos términos, no puede empezar la ejecución hipotecaria ni hacer la venta.¹⁵

Pide también que pongan un código de desastre natural en tu reporte de crédito, para que otros prestamistas entiendan por qué te atrasaste.⁴ Un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD puede revisar tus opciones contigo, muchas veces gratis o a bajo costo.¹⁹ La guía No puedo pagar la hipoteca explica cada opción y el calendario de las reglas federales.

Si tu aseguradora no te renueva la póliza después de los daños, la mayoría de los estados tienen planes FAIR, que dan una protección básica aunque por lo general cuestan más que una póliza normal.⁴

Si este es tu caso

No puedes vivir en tu casa

Revisa si tu póliza paga gastos adicionales de vivienda¹¹ y, con declaración presidencial, regístrate con FEMA para saber si calificas para el hotel.¹⁴

Tienes hipoteca

Llama a tu administrador antes del próximo pago y pregunta por una pausa de pagos o un plan de pagos.²

Rentas la casa

Avisa por escrito de los daños; tu contrato no termina solo y tu depósito no paga daños del desastre.⁴

Tu familia es de estatus mixto

Las reglas federales de beneficios tienen excepciones para la ayuda de emergencia en especie.¹⁶ Revisa tu caso con ayuda legal.²⁰

Contratistas y estafas: cuidado con quien toca tu puerta

Antes de contratar a alguien, pregúntale a tu aseguradora y a tu administrador cómo y cuándo se entrega el dinero del seguro.¹⁸ La CFPB recomienda:

• Pedir presupuestos por escrito a dos o tres contratistas para comparar.
• Buscar la licencia o el registro del contratista en la junta o agencia de contratistas de tu estado.
• Preguntar si la obra necesita permiso de construcción y quién lo saca.
• No contratar a quien va de puerta en puerta, no hacer pagos por adelantado sin contrato firmado, no pagar en efectivo y no hacer el pago final hasta que el trabajo esté terminado a tu satisfacción.¹⁸

En cada etapa, pide una renuncia de gravamen (lien waiver): un papel que dice que al contratista ya se le pagó y que no puede poner un gravamengravamen (lien)Un gravamen (lien) es un derecho legal que un acreedor tiene sobre tu propiedad para asegurar que le pagues una deuda. Por lo general impide vender la propiedad hasta que se pague la deuda, y si no pagas, el acreedor podría quedarse con ella. Tu hipoteca es un gravamen sobre tu casa: cuando terminas de pagarla, el gravamen se libera y eso aparece en los registros de propiedad de tu condado. Hay otros tipos, como el gravamen por impuestos federales, que es el derecho del gobierno sobre todos tus bienes cuando no pagas una deuda de impuestos.Ver la definición completaCerrar sobre tu casa por esa cuenta.⁴ Si una compañía exige el pago completo antes de empezar, puede ser una estafa.⁷

Si ya te estafaron, llama a la línea del Centro Nacional contra el Fraude por Desastres, (866) 720-5721.¹⁷ También puedes quejarte ante la agencia que da licencia a los contratistas en tu estado.¹⁸ La guía de estafas de contratistas tiene más señales de alerta.

Errores que salen caros

• Error: Tirar lo dañado antes de tomarle fotos.

  Mejor: Documenta todo antes de limpiar y guarda muestras, salvo lo que sea un peligro para la salud.⁶

• Error: Hacer reparaciones permanentes antes de que vea el daño la aseguradora.

  Mejor: Haz solo reparaciones temporales, como una lona en el techo.¹¹

• Error: Esperar a que el ajustador te dé el formulario de la prueba de pérdida.

  Mejor: Mándala dentro de 60 días aunque nadie te ayude a llenarla.¹⁰

• Error: Dejar de pagar la hipoteca sin hablar con tu administrador.

  Mejor: Llámalo y pregunta por una pausa de pagos o un plan de pagos.²

• Error: Pagarle a quien dice ser de FEMA o a un contratista que toca tu puerta.

  Mejor: FEMA no cobra; contrata con presupuesto escrito y sin pagos por adelantado.¹⁷¹⁸

• Error: Gastar todo el dinero para vivir fuera en las primeras semanas.

  Mejor: La cobertura de gastos adicionales tiene un límite: lleva la cuenta.¹¹

Qué hacer esta semana

1. Asegúrate de que tu familia esté a salvo y no entres a la casa hasta que sea seguro.⁶
2. Avisa a cada aseguradora que cubra algo dañado y pide copia de tu póliza.²
3. Toma fotos y videos de todo, anota números de serie y guarda muestras y recibos.⁷
4. Si hay declaración presidencial, pide la ayuda de FEMA en DisasterAssistance.gov, en la app, por teléfono o en persona.¹²
5. Llama a tu administrador del préstamo y pregunta por la ayuda para víctimas de desastres.²
6. Antes de contratar, pide dos o tres presupuestos por escrito y verifica la licencia del contratista.¹⁸
7. Si necesitas ayuda con tus opciones, busca un consejero de vivienda aprobado por HUD o una oficina de ayuda legal.¹⁹²⁰