Guerra de ofertas: brecha de tasación y cláusula de escalamiento

Encontraste la casa, pero no eres el único. Cuando hay varias ofertas, es fácil subir el precio en la emoción del momento. El problema es que el prestamista no presta sobre lo que tú ofreces, sino sobre lo que la casa vale en el avalúoavalúoEl avalúo (en algunos países, tasación) es un documento escrito que da la opinión de un valuador profesional sobre cuánto vale una propiedad. El prestamista lo pide antes de aprobar la hipoteca, porque la casa es la garantía del préstamo y no quiere prestar más de lo que vale. Si el avalúo sale por debajo del precio que acordaste, el banco calcula el préstamo sobre el valor menor y tendrás que cubrir la diferencia, renegociar el precio o retirarte si tu contrato lo permite. El avalúo no es lo mismo que la inspección: mide valor, no el estado de la casa.Ver la definición completaCerrar. Esta guía explica cuánto te cuesta ofrecer de más, cómo funciona una cláusula de escalamiento y qué arriesgas si renuncias a tus protecciones para ganar. La guía Qué pasa si el avalúo sale bajo explica qué hacer cuando ya tienes el avalúo en la mano.³

Entre el precio y el avalúo: sobre ese valor calcula el prestamista tu préstamo

El menor¹

Con sus anexos, incluida una cláusula de escalamiento, lo recibe el tasador

Todo el contrato⁴

Tienen una cláusula que protege tu depósito si el avalúo no llega al precio

FHA y VA²

Qué es la brecha de tasación y quién la paga

La brecha de tasaciónbrecha de tasación (avalúo bajo)La brecha de tasación es la diferencia entre el precio que acordaste pagar por una casa y un avalúo (tasación) que sale más bajo. Importa porque el prestamista mide tu préstamo contra el valor de la propiedad (la relación préstamo-valor): en los préstamos que compra Fannie Mae, ese valor es el más bajo entre el precio de venta y el avalúo. Con un préstamo VA, por ejemplo, puedes pedir una reconsideración del valor, negociar con el vendedor un precio más bajo o pagar la diferencia al cierre. Una contingencia de avalúo en el contrato puede permitirte renegociar el precio o retirarte de la compra.Ver la definición completaCerrar es la diferencia entre el precio que ofreciste y el valor del avalúo, cuando el avalúo sale más bajo. Esa diferencia casi siempre la pagas tú:

• Con un préstamo convencional, Fannie Mae calcula la relación préstamo-valorrelación préstamo-valor (LTV)La relación préstamo-valor (LTV, por sus siglas en inglés) compara el monto de tu hipoteca con el valor de la propiedad según el avalúo. Se expresa como porcentaje: un préstamo que cubre casi todo el valor tiene un LTV alto; uno con un pago inicial grande, un LTV bajo. Los prestamistas la usan para medir el riesgo: a mayor LTV, más estrictos los requisitos y más probable que te pidan seguro hipotecario. Con el tiempo, al pagar principal o si la casa sube de valor, tu LTV baja, y eso puede permitirte cancelar el PMI en un préstamo convencional.Ver la definición completaCerrar con el menor entre el precio de venta y el avalúo.¹ Si el avalúo es más bajo, tu préstamo se calcula sobre ese valor.
• Con FHA, el préstamo máximo se basa en el valor ajustado, que en una compra es el menor entre el precio (menos los incentivos) y el valor de la propiedad.²
• Con VA, si sigues adelante, el préstamo queda limitado al menor entre el precio y el valor razonable que fija el VA.⁹

En los tres casos, lo que ofreciste por encima del avalúo no lo cubre el préstamo. Lo pones en efectivo, además de tu pago inicialpago inicial (enganche)El pago inicial es la parte del precio de la casa que pagas de tu bolsillo al comprar; el préstamo cubre el resto. En muchos países y en el español de Estados Unidos también se le dice enganche, cuota inicial o entrada. Cada tipo de préstamo tiene su propio mínimo: la FHA exige al menos 3.5% del valor, los préstamos VA y USDA pueden no exigir ninguno y los convencionales piden más si quieres evitar el seguro hipotecario privado. Un pago inicial mayor reduce el préstamo, la cuota mensual y el interés total; muchos programas estatales ayudan a reunirlo.Ver la definición completaCerrar (enganche) y tus costos de cierre. La CFPB lo dice sin rodeos: es muy riesgoso comprar una casa por más de su valor de avalúo.³

Ese efectivo tiene que salir de algún lado. Si usas tus reservasreservasLas reservas son el dinero y otros bienes fáciles de convertir en efectivo que te quedan disponibles después de cerrar la hipoteca. Se miden en meses: cuántos pagos mensuales completos de la casa (principal, intereses, impuestos, seguro y cuotas de asociación) podrías cubrir con ellas. Según las reglas de Fannie Mae, cuentan el dinero en cuentas de cheques o de ahorros, las inversiones, la parte ya adquirida (vested) de una cuenta de retiro y el valor en efectivo de un seguro de vida; no cuentan los préstamos personales ni el dinero que usas para cerrar. Un regalo elegible también puede servir. Cuántos meses piden depende del préstamo y de la propiedad.Ver la definición completaCerrar o tu fondo de emergencia para cubrir la brecha, puedes quedarte sin colchón justo cuando empiezan los gastos de la casa nueva. La calculadora de cuánta casa puedes comprar y el plan de ahorro te ayudan a ver cuánto te queda.

Ejemplo con números reales

Una pareja que ofrece por encima del precio

Un ejemplo en palabras, no un caso real, de cómo aparece la brecha.

Lo que ofrecen

Más que el precio de lista, para ganarle a otras ofertas

Lo que dice el avalúo

Un valor más bajo que su oferta

Lo que presta el banco

Calcula el préstamo sobre el valor del avalúo, no sobre su oferta

Lo que les falta

La diferencia entre su oferta y el avalúo, en efectivo, además de su pago inicial

Sus opciones

Negociar el precio con el avalúo en la mano, pagar la diferencia o cancelar si su contrato lo permite

Las reglas del ejemplo vienen de Fannie Mae y de la CFPB.¹³ Usa la calculadora de costos de cierre para ver tu efectivo total.

Haz la cuenta con tus númerosCostos de cierre

Si el avalúo sale bajo después de ganar

Ganar la oferta no termina la historia. Si el avalúo sale bajo, la CFPB sugiere usar ese avalúo para negociar: es una prueba fuerte de que el precio estaba por encima del valor de mercado. Si el vendedor no baja el precio, puedes considerar cancelar. Según tu contrato, cancelar puede costarte algo, pero la CFPB dice que esos costos probablemente son pequeños comparados con comprar una casa que no vale lo que pagaste.³

Lo que puedes hacer depende de lo que prometiste en tu oferta. Si tu contrato tiene una contingenciacontingenciaUna contingencia es una condición que agregas a tu oferta o contrato de compra para protegerte: si no se cumple, puedes cambiar el contrato o cancelarlo y, en general, recuperar tu depósito de garantía (earnest money). Las más comunes son la de inspección, si la inspección encuentra problemas; la de avalúo, si el avalúo sale por debajo del precio; la de financiamiento o hipoteca, si no consigues el préstamo en el plazo acordado; y la de venta de tu casa actual. Las contingencias son una parte normal de la compra, pero demasiadas pueden hacer tu oferta menos atractiva para el vendedor.Ver la definición completaCerrar de avalúo, tienes una salida. Si prometiste pagar la diferencia, o renunciaste a esa condición, tu depósito de buena fedepósito de garantía (earnest money)El depósito de garantía o de buena fe (earnest money) es el dinero que el comprador entrega al firmar el contrato de compra para demostrar que su oferta va en serio. No se lo queda el vendedor: normalmente lo guarda un tercero neutral (la compañía de título o un agente de cierre) y en el cierre se aplica a tu pago inicial o a los costos de cierre. Si te retiras por una razón que el contrato permite, por ejemplo una contingencia de inspección o de financiamiento, te lo devuelven; si te retiras sin razón válida, puedes perderlo.Ver la definición completaCerrar puede estar en riesgo: se devuelve si el contrato termina por una razón permitida, pero puedes perderlo si no cumples.⁸

Con FHA y VA tienes una protección que no depende de lo que negocies. Con FHA, si no tenías el valor de avalúo al firmar, el contrato debe enmendarse antes del cierre con una cláusula que dice que no estás obligado a comprar ni a perder tu depósito si el valor no llega al precio; tú decides si sigues.² Con VA, la cláusula de escape hace lo mismo frente al valor razonable del VA.⁹ Las guías del préstamo FHA y del préstamo VA explican el resto.

La cláusula de escalamiento: cómo funciona y sus trampas

Una cláusula de escalamiento es una parte de tu oferta de compraoferta de compraLa oferta de compra es la propuesta formal que le haces al vendedor para comprar su casa. Tu agente de bienes raíces la prepara por escrito y la envía al agente del vendedor. Incluye el precio que ofreces y las condiciones de la compra: la fecha de cierre que buscas, quién paga ciertos gastos, un plazo para que el vendedor responda y las contingencias, que son condiciones que deben cumplirse antes de comprar. El vendedor puede aceptarla o responder con una contraoferta, y tú puedes aceptar, rechazar o volver a contraofertar. Cuando las dos partes firman la oferta por escrito, se vuelve un contrato.Ver la definición completaCerrar que dice que pagarás una cantidad específica más que la oferta más alta de otro comprador. Puede tener un precio máximo o no.⁵ La Comisión de Bienes Raíces de Texas pone este ejemplo: pagar “cierta cantidad más que la oferta más alta si hay otras ofertas”.⁶

Suena bien, pero la Comisión de Bienes Raíces de Carolina del Norte desalienta su uso y explica sus riesgos:⁵

• Sin un máximo, puedes terminar pagando mucho más de lo que querías.
• Con un máximo, el vendedor sabe de inmediato tu precio más alto, y pierdes poder para negociar.
• La oferta puede no ser exigible hasta que se escriba un precio específico en el contrato.
• El vendedor podría inventar una oferta falsa para subir tu precio.

Además, para saber cuánto pagarías, alguien tendría que mostrarte la otra oferta. En Carolina del Norte, un corredor no puede revelar el precio ni otros términos importantes de una oferta a un comprador que compite sin el permiso expreso de quien la hizo.⁵ Por eso esa Comisión dice que la mejor respuesta del vendedor suele ser pedir a todos los compradores su mejor oferta.⁵

¿Quién la escribe? Un contrato de compraventacontrato de compraventaEl contrato de compraventa (purchase agreement) es el acuerdo por escrito entre tú y el vendedor que queda listo cuando el vendedor acepta tu oferta y ambos la firman. Reúne los detalles de la venta: los nombres de compradores y vendedores, el precio total, la comisión del agente de bienes raíces, la fecha de cierre que se pide y las contingencias. Lo usas para conseguir tu préstamo y se entrega con los papeles del cierre. El agente de cierre reparte el dinero según lo que dicen el contrato y el préstamo, y si el vendedor pagará algunos costos del cierre, eso también lo decide el contrato.Ver la definición completaCerrar es un documento legal, y cualquier cambio puede afectar tus derechos. En Texas, un agente con licencia no puede redactar ni agregar lenguaje que defina o afecte los derechos de las partes, como una cláusula de escalamiento, porque eso es ejercer la abogacía sin autorización.⁶ En Carolina del Norte, los corredores tampoco pueden redactarlas.⁵ Pregunta a tu agente qué formularios aprobados usa tu estado y qué puede y no puede escribir por ti.

Y el tasador la va a ver. Fannie Mae exige que el tasador reciba el contrato completo y ratificado con todos sus anexos.⁴ Una cláusula de escalamiento no sube el valor de la casa: el avalúo sigue midiendo lo que vale.

Renunciar a contingencias para ganar

En un mercado competido, a veces te sugieren quitar condiciones de tu oferta para que se vea más fuerte. Antes de hacerlo, entiende qué pierdes:

• La inspección. Según la CFPB, si tu contrato depende de una inspección satisfactoria, puedes cancelar sin penalidad si no te satisfacen los resultados. Si aparece un defecto grave, como un cimiento agrietado, puedes decidir no comprar, o negociar que el vendedor arregle o te dé un crédito, aunque puede decir que no.⁷ Sin esa condición, irte puede costarte el depósito.⁸ La guía Inspección de la casa explica qué revisa.
• El avalúo. La inspección y el avalúo son distintos, y por lo general necesitas los dos.⁷ Sin contingencia de avalúo, si el valor sale bajo tendrás que pagar la brecha o arriesgar tu depósito.
• El financiamiento. Te protege si no consigues el préstamo. La guía Preaprobación vs. precalificación explica por qué una preaprobación no es una promesa.

Una oferta fuerte o una oferta arriesgada

Más segura

Fuerte y con protecciones

• Preaprobación lista y fechas cortas
• Depósito de buena fe que puedes pagar
• Un precio máximo decidido antes
• Inspección y avalúo como condiciones

Más riesgo

Sin protecciones

• Sin inspección: si hay un defecto grave, puedes perder el depósito al irte
• Sin avalúo: la brecha sale de tu bolsillo
• Escalamiento sin máximo: puedes pagar más de lo que querías
• Tus ahorros pueden quedarse en la oferta

Si quieres hacer tu oferta más fuerte, empieza por lo que no te quita protecciones.

Antes de ofertar en una competencia

1. 1. Ten tu preaprobación

   Antes de buscar

   Así sabes cuánto te presta el banco y sobre qué valor.¹

2. 2. Decide tu máximo y tu efectivo extra

   Antes de ver otras ofertas

   Escribe el precio que no pasarás y cuánto podrías poner si el avalúo sale bajo.³

   Pruébalo con tus números¿Cuánta casa puedo comprar?

3. 3. Pregunta qué formularios usa tu estado

   Antes de escribir la oferta

   Y si tu agente puede o no agregar una cláusula de escalamiento.⁶

4. 4. Revisa qué contingencias quitas

   Antes de firmar

   Cada condición que quitas es una salida sin penalidad que pierdes.⁷

5. 5. Si usas FHA o VA, confirma la cláusula

   Al firmar el contrato

   La cláusula de enmienda o de escape protege tu depósito.⁹

Si este es tu caso

Es tu primera oferta y hay competencia

Decide tu precio máximo antes; el prestamista solo presta sobre el menor entre el precio y el avalúo.¹

Tu pago inicial ya usa casi todos tus ahorros

Ofrecer de más puede dejarte sin colchón: la brecha se paga en efectivo.³

Compras con un préstamo VA

La cláusula de escape te deja salir sin perder tu depósito si el precio pasa el valor del VA.⁹

Tu agente sugiere una cláusula de escalamiento

Pregunta si tiene un máximo y quién la redacta; en Texas, el agente no puede.⁶

Te piden quitar la inspección

Sin esa condición, si encuentras un defecto grave y te vas, puedes perder el depósito.⁷

Errores que salen caros

• Error: Ofrecer de más sin saber de dónde saldrá la diferencia.

  Mejor: El préstamo se calcula sobre el menor entre el precio y el avalúo; la brecha es efectivo tuyo.¹

• Error: Usar una cláusula de escalamiento sin máximo.

  Mejor: Puedes terminar pagando mucho más de lo que querías.⁵

• Error: Pedirle a tu agente que redacte cualquier cláusula.

  Mejor: En algunos estados no puede; pregunta qué formularios aprobados se usan.⁶

• Error: Quitar la inspección para ganar.

  Mejor: Con ella puedes cancelar sin penalidad si los resultados no te satisfacen.⁷

• Error: Pensar que la cláusula de escalamiento hará subir el avalúo.

  Mejor: El tasador ve el contrato completo, pero mide lo que la casa vale.⁴

• Error: Creer que con FHA perderás tu depósito si el avalúo sale bajo.

  Mejor: La cláusula de enmienda de FHA te deja salir sin perderlo.²

Ayuda gratuita

Un consejero de viviendaconsejero de vivienda aprobado por HUDUn consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja en una agencia que HUD ha aprobado para dar consejería de vivienda: asesoría independiente y experta, adaptada a tu situación, sobre comprar una casa, rentar, un atraso en la hipoteca, una ejecución hipotecaria o problemas de crédito. Las agencias suelen cobrar poco o nada; muchas atienden en español y ofrecen el curso de educación para compradores que exigen varios programas de ayuda. No son prestamistas ni agentes de bienes raíces y no te venden nada. En la página de tu condado está la lista oficial con teléfonos.Ver la definición completaCerrar aprobado por HUD te puede ayudar gratis o a bajo costo a decidir tu precio máximo y a entender tu oferta; búscalo por código postal en el sitio de la CFPB.¹⁰ La guía Consejeros de vivienda aprobados por HUD explica qué hacen. Si tienes una duda sobre lo que dice tu contrato, la guía Asistencia legal gratuita explica cómo encontrar ayuda legal sin costo, y la guía Cómo elegir un agente de bienes raíces te ayuda a preguntar lo correcto.

Qué hacer esta semana

1. Pide tu preaprobación y pregunta sobre qué valor te presta el banco.¹
2. Escribe tu precio máximo y el efectivo extra que podrías poner sin tocar tu fondo de emergencia.³
3. Pide a tu agente un formulario de oferta en blanco y lee qué contingencias incluye.⁷
4. Pregunta si en tu estado tu agente puede agregar una cláusula de escalamiento.⁶
5. Si usas FHA o VA, pide que te expliquen la cláusula de enmienda o de escape.²